Инвестиционный

41

Анализ эффективности инвестиций в недвижимость

1.Оценка эффективности владения – анализ доходов, получаемых за период владения

2.Оценка возможной цены перепродажи по окончании срока использования объекта инвестирования

3.Оценка объекта инвестирования – нахождение текущей рыночной стоимости объекта

4.Анализ условий финансирования приобретения объекта недвижимости –

ипотека, кредит, инвестиционная группа и т.п.

5.Нахождение стоимости объекта с учетом возможной цены перепродажи и текущей стоимости потока доходов, извлекаемых за период эксплуатации

6.Нахождение чистой текущей стоимости проекта, связанного с приобретением объекта недвижимости

Рис. 2.20. Алгоритм определения эффективности инвестиций

внедвижимость

2.3.Нетрадиционные источники инвестиций

Изучение и внедрение нетрадиционных источников финансирования, таких как лизинг, франчайзинг и факторинг, является одним из наиболее актуальных вопросов российской экономики. Также, в качестве нетрадиционного источника финансирования, рассматривается венчурное финансирование.

Суть венчурного финансирования обычно заключается в предоставлении кредита под долговые расписки (векселя) с правом конверсии задолженности в акции или просто в приобретении профессиональными венчурными инвесторами акций новой компании. Венчурное финансирование основано на принципах поэтапности финансирования, беспроцент-

43

Таблица 2.2

Основные различия между лизингом и другими договорами аренды

Лизинг – это особая форма финансирования основного капитала предприятия, не являющегося его собственностью. По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендатором.

В соответствии с Федеральным законом РФ «О лизинге», лизинг – это вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

44

1 – получение заявки от лизингополучателя; 2 – подготовка заключения платежеспособности лизингополучателя и эффективности лизингового проекта; 3 – направление поставщику заказ-наряда; 4 – получение ссуды для проведения лизинговой сделки; 5 – заключение договора купли-продажи объекта лизинга; 6 – подписание акта приемки оборудования в эксплуатацию; 7 – заключение лизингового соглашения; 8 – заключение договора о техническом обслуживании передаваемого соглашения; 9 – заключение договора о страховании объекта лизинга; 10 – выплата лизинговых платежей; 11 – возврат объекта лизинга; 12 – возврат ссуды и выплата процентов.

Рис. 2.22. Схема лизинговой операции

Существует множество лизинговых операций, отличающихся друг от друга по составу участников, типу имущества, срокам аренды, степени окупаемости, объёму услуг и другим признакам. Ниже приведена классификация лизинговых операций по принципиальным признакам.

49

Факторинг – это постоянное соглашение, по которому посредник – фактор (банк) приобретает счета дебиторов предприятия, принимает на себя риск неплатежа по любому из счетов и отвечает за обеспечение поступления денег в уплату. Фактор также проводит проверку кредитоспособности всех клиентов. Факторинговая компания покупает у фирмы-поставщика его платежные документы на сумму S и тем самым принимает на себя обязательства востребовать с покупателя всю сумму с учетом пени за просрочку.

По содержанию факторинг представляет собой кредит, выданный под заклад дебиторской задолженности (право собственности переходит к кредитору, заемщик не планирует выкупать заложенное имущество). Поэтому плата за факторинг рассчитывается аналогично плате за кредит и включает в себя комиссионное вознаграждение и процент за пользование факторинговым кредитом.

4. Выплата платежа в оговоренный срок

ФАКТОРИНГОВАЯ КОМПАНИЯ 6. Выплата остатка

Рис. 2.28. Схема организации факторинга (цифры в схеме отражают порядок осуществления операций) [11]

Существуют две формы факторинга. По первой из них (традиционный факторинг) – фактор выполняет функцию по предоставлению денег в долг, производя платежи авансом еще до поступления денег от дебиторов. Фактор обычно выплачивает авансом 70-90% от суммы выставляемого счета и взимает проценты по ставке, превышающей на 1-1,5% ставку для обычных заемщиков. Остальная сумма выступает в качестве страхового фонда и выплачивается, если предприятие-потребитель полностью оплачивает платежные документы, страхуя тем самым риск отказа потребителя от акцепта или банкротства. Сумма аванса зависит от степени «разбавленности» дебиторской задолженности из-за наличия сомнительных долгов, медленной оборачиваемости и т.д.

5. Договор купли-продаж

1. Договор экспортного факторинга 5. Оплата за

поставленный

6. Финансирование в объеме,

определенном договором 2. Уведомление импорт-фактора о поставке

Рис. 2.29. Схема международного факторинга (цифры в схеме отражают порядок осуществления операций) [11]

По второй форме (срочный факторинг) фактор не предоставляет денег в долг. Предприятие и фактор договариваются о пределах кредита и устанавливают периодически уточняемый средний период получения денег фактором от всех дебиторов. Фактор выплачивает предприятию суммы исходя из согласованного периода вне зависимости от того, выплатил ли клиент фактору деньги или нет. Например, в конце нормального 30-дневного периода дебитор оплатил только 5 тыс. долл. по счету на общую сумму 10 тыс. долл. Фактор же передает предприятию всю сумму счета, а с оставшейся суммы долга взимает проценты (до 1% от суммы каждого счета). Такой вид факторинга позволяет застраховаться от сомнительных долгов.

Благодаря использованию факторинга предприятие может:

-ускорить оборачиваемость оборотного капитала и тем самым сократить потребность в финансировании;

-ограничить величину расходов, связанных с обслуживанием кредитов, взысканием дебиторской задолженности и ее бухгалтерским учетом;

-защитить себя от сомнительных должников.

Главным слагаемым эффекта факторинга является получение денег сразу же после отгрузки продукции, причем эти средства являются собственными средствами предприятия, а не заемными.

Факторинг – дорогостоящий способ финансирования (особенно при большом количестве мелких дебиторов). Одно время его использование считалось признаком непрочности финансового положения предприятия. Однако теперь от этой точки зрения отказались.