Инвестиционный
.pdf
31
ного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при куплепродаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.
Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.
Объект недвижимой собственности
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
имущественные |
|
|
|
здания |
|
|
земля |
|
|
|
права |
|
|
|
и сооружения |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 2.4. Классификация объектов недвижимости
Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта – это мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.
32
Каждый объект может иметь различное сочетание юридических прав и интересов
Гибкие условия финансирования приобретения объектов недвижимости
Износ зданий и сооружений
Неравномерные денежные потоки, в разные периоды существования объекта
Свойства
недвижимости
Потенциальный рост стоимости земли за счет изменения в системе землепользования; относительный дефицит участков со схожими характеристиками; инфляция и т.п.
Особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью
Риск и неопределенность, связанные с неподвижностью и физической неперемещаемостью объектов недвижимости
Рис. 2.5. Свойства недвижимости
В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект, а другой – принуждению купить.
Инвестиционная стоимость недвижимости – это конкретная стои-
мость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора, исходя из его пристрастий и личных инвестиционных идей. Причинами несовпадения инвестиционной стоимости объекта с рыночной стоимостью могут быть: различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости; несовпадение в их оценках уровней риска и т.д.
33
ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
КРИТЕРИИ КЛАССИФИКАЦИИ |
|
|
|
|
|
|
Недвижимость, |
|
|
Недвижимость, |
|
|
используемая |
|
|
используемая |
|
|
для ведения |
|
|
для инвестиций |
|
|
бизнеса |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Специализиро- |
|
|
|
|
Офисные здания |
|
|
|
ванные |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неспециализированные Недвижимость для
сдачи в аренду
Избыточная
недвижимость
Земля, с постройками или без, использование которой без ведения какого-либо бизнеса нецелесообразно
Недвижимость для |
Муниципальная, фе- |
|
удовлетворения |
деральная недвижи- |
|
личных нужд |
мость и религиоз- |
33 |
владельца |
ные объекты |
|
|
|
|
Жилой фонд |
Объекты недви- |
|
жимости для об- |
|
|
|
|
|
|
щественных |
|
|
нужд, не для из- |
|
|
влечения дохода |
|
Объекты соц., |
|
|
культурн., бытово- |
|
|
го назначения, не |
|
|
для извлечения |
|
|
дохода |
|
|
Рис. 2.6. Классификация объектов недвижимости
34
Физические или человеческие
факторы
Предпринимательский шанс
иэкономическая
конкуренция
|
Риски, |
|
|
|
связанные |
|
|
статические |
с недвижимо- |
динамические |
|
стью |
|||
|
|
|
|
|
Страхуются |
|
Не страхуются |
|
|
|
|
|
|
Рис. 2.7. Виды рисков, связанных с недвижимостью
|
при договоре |
для целей |
|
|
|
ипотечного |
налогообло- |
при покупке |
|
при страхова- |
кредитования |
жения |
||
|
|
действую- |
||
нии объекта не- |
|
|||
|
щего бизне- |
|||
движимости |
|
|
||
|
|
са и т.п. |
||
|
|
|
||
|
|
|
для обос- |
|
при заклю- |
|
|
нования |
|
Стоимость объекта недвижимости |
схемы на- |
|||
чении до- |
||||
|
|
числения |
||
говора |
|
|
||
|
|
амортиза- |
||
|
|
|
||
|
|
|
ции |
|
|
при отчуж- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
для оценки иму- |
|
|||
|
дении соб- |
|
|
|
при осуществ- |
|
|
|
|
|
|
|
щества предпри- |
|
|
|
|
для целей оцен- |
|
|
|
|
|||||||
|
ственности |
|
|
|
лении сделки |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
ки приватизи- |
|
|
|
ятий-банкротов |
|
||
|
|
|
|
|
купли-продажи |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
руемого объекта |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 2.8. Формы стоимости объектов недвижимости при различных целях расчета стоимости
35
В |
И |
Д |
Ы |
С |
Т |
О |
И |
М |
О |
С |
Т |
И |
Заемная
Балансовая
Арендная
Инвестиционная
Ликвидационная
Страховая
Обоснованная рыночная
Рис. 2.9. Виды стоимости объекта недвижимости при инвестировании
Виды стоимости недвижимости
Стоимость при обмене
Стоимость при пользовании
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рыночная |
|
|
|
Страховая |
|
|
|
|
|
|
стоимость |
|
|
|
стоимость |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вероятная цена |
|
|
Инвестиционная |
|
|
|
|
|
|
|
при продаже Р = |
|
|
|
стоимость |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
А |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
* А – наиболее вероятное значение продаж- |
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
Арендная |
|
|
|
|||||
ной цены; |
|
стоимость и т.д. |
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|||||||
– среднеквадратическое отклонение. |
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 2.10. Расчет стоимости недвижимости при обмене и пользовании объектами недвижимости
36
Принципы оценки недвижимости
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Принципы, свя- |
|
|
|
Принципы, ос- |
|
|
|
Принципы, |
|
|
|
Принцип наилуч- |
|
|
занные с землей, |
|
|
|
нованные на |
|
|
|
связанные с |
|
|
|
шего и наиболее |
|
|
зданиями и со- |
|
|
|
представлениях |
|
|
|
рыночной |
|
|
|
эффективного ис- |
|
|
оружениями |
|
|
|
пользователя |
|
|
|
средой |
|
|
|
пользования |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Принципы, |
|
|
|
Принципы, |
|
|
связанные с землей: |
|
|
|
связанные |
|
|
- Принцип остаточ- |
|
|
|
с рыночной средой: |
|
|
ной продуктивности |
|
|
|
- Принцип зависимо- |
|
|
вклада |
|
|
|
сти |
|
|
- Принцип возрас- |
|
|
|
- Принцип соответ- |
|
|
тающих и убываю- |
|
|
|
ствия |
|
|
щих доходов |
|
|
|
- Принцип предло- |
|
|
- Принцип сбаланси- |
|
|
|
жения и спроса |
|
|
рованности |
|
|
|
- Принцип конкурен- |
|
|
- Принцип экономи- |
|
|
|
ции |
|
|
ческой величины |
|
|
|
- Принцип изменения |
|
|
- Принцип экономи- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ческого разделения |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Принципы, основанные на представлениях пользователя:
-Принцип полезности
-Принцип замещения
-Принцип ожидания
Рис. 2.11. Взаимосвязь принципов оценки недвижимости
37
Определение стоимости недвижимости
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Затратный |
|
|
|
Метод срав- |
|
|
|
Доходный |
|
|
|
|
|
нения продаж |
|
|
|
метод |
|
|
|
метод |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 2.12. Методы стоимости недвижимости
Рыночная |
стоимость |
(затратный |
метод) |
Стоимость |
нового |
строитель- |
ства |
Стоимость |
земельно- |
го участка |
Накоплен- |
ный износ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Снс |
|
|
|
метод разбивки, |
|
|
|
метод сравне- |
|
|
= |
|
|
|
который опре- |
|
|
|
ния продаж |
|
|
Спр + Скосв + П |
|
|
|
деляет: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
*Сп р ,Скосв – прямые и косвенные издержки,
П – прибыль.
устранимый физический износ
неустранимый физический износ
устранимый
функциональный
износ
неустранимый
функциональный
износ
внешний (экономический) износ
Рис. 2.13. Алгоритм определения стоимости недвижимости (рассматривается применительно к любому методу оценки стоимости недвижимости, в частности к затратному методу, методу сравнения продаж)
38
Затратный метод применим для оценки:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
объектов раз- |
|
|
|
общественно- |
|
|
|
|
новых объек- |
|
|
|
объектов не- |
|
||||
|
личн. назна- |
|
|
|
государст- |
|
|
|
|
тов или с не- |
|
|
|
движимости |
|
||||
|
чения и со- |
|
|
|
венных и |
|
|
|
|
большим |
|
|
|
для целей |
|
||||
|
стояния на |
|
|
|
специальных |
|
|
|
|
сроком экс- |
|
|
|
страхования |
|
||||
|
малоактивн. |
|
|
|
объектов |
|
|
|
|
плуатации |
|
|
|
или налого- |
|
||||
|
рынке |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
обложения |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 2.14. Затратный метод оценки недвижимости
Далее рассматриваются особенности метода сравнения продаж оценки стоимости недвижимости при инвестировании, алгоритм метода, элементы и анализ.
Метод сравнения продаж
1)анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости
ивыбор достоверной информации для анализа
2) определение подходящих единиц сравнения
3) выделение необходимых элементов сравнения
4) проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения
5) приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки
Рис. 2.15. Алгоритм определения стоимости недвижимости при использовании метода сравнения продаж
39
Элементы стоимости недвижимости, подлежащие обязательному учету |
|
физические |
|
характеристики |
время продажи |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
состав |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
передаваемых прав |
|
|
|
|
|
|
|
|
условия продажи |
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
характер |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
компоненты |
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
использования |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
условия финансиро- |
|
|
|||||
|
|
|
|
стоимости, не |
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
вания сделки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
связанные с |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
месторасположение |
|
|
|
|
|
купли-продажи |
|
|
||||
|
|
|
|
недвижимо- |
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
стью |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 2.16. Элементы стоимости недвижимости, подлежащие обязательному учету
Анализ объектов сравнения и корректировка единиц сравнения по элементам сравнения
Количественные
методики
анализ парного набора данных
статистический
анализ
графический анализ
анализ тенденций
анализ издержек
Качественные методики
относительный
сравнительный
анализ
распределительный
анализ
метод экспертных оценок
Рис. 2.17. Анализ объектов сравнения элементов недвижимости и корректировка единиц сравнения по элементам
40
Далее приводятся алгоритм и метод расчета стоимости недвижимости при использовании доходного метода оценки стоимости недвижимости.
Доходный метод
1)прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости
2)конвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью методов капитализации
Рис. 2.18. Доходный метод
Пересчет будущих доходов
метод прямой капитализации
V =I/R
метод капитализации по норме отдачи
* I – годовой доход;
R – общий коэффициент капитализации V – стоимость объекта
анализ
сравнительных
продаж
анализ коэффициента покрытия долга
техника
инвестиционной
группы
Рис. 2.19. Пересчет будущих доходов при применении доходного метода оценки стоимости недвижимости