3. По характеру организации инвестиционного процесса;

Традиционные, представляющие собой отдельные соглаше­ния о выполнении работ между заказчиком и контрактерами по законченному проекту. Обычно при этом типе контракта выделяют два обособленных организационно и по времени процесса — проектирование и строительство, на каждый из которых проводятся отдельный торги и заключаются контракты. Традиционная форма в общем объеме строительных контрактов достигает 70%. При такой форме орга­низации инвестиционного процесса заказчик до проведе­ния торгов должен владеть информацией о стоимости проектирования и строительства, поэтому этот тип контрактов связан с установлением твердой цены и для него характерна разобщенность различных стадий работ по проекту.

Рис. Традиционный тип контракта

Основные преиму­щества проектно-строительного типа контрактов — совмещение стадий проектирования и строительства и сокращение общей продолжительности проекта до 20%. Крупные строительные и проектно-строительные органи­зации ориентированы на проектно-строительный тип контракта и инвестиционного процесса, при котором заказчик заключает комплексный контракт с под­рядчиком. Контрактом предусматривается полная ответст­венность подрядчика за проектирование и строительство объекта и определение цены по принципу возмещения; издержек.

Этот тип контрактов позволяет совмещать отдельные стадии реализации проекта, вводить объекты отдельными тех­нологическими линиями, осуществлять контроль за ходом реализации проекта со стороны подрядчика, вносить не­обходимые изменения в проект и сокращать продолжитель­ность проекта. Разновидностью такого типа контрактов является контракт «под ключ», который предусматривает фиксированный срок строительства при заданном качест­ве и полную ответственность генподрядчика за ввод объ­екта в эксплуатацию.

Рис. Проектно-строительный тип контракт

Наиболее полно управление проектом осуществляется при типе контрактов, получившем название профессиональное управление проектом. Он связан с участием в проекте профессиональной организации по управлению проектом — проектно-строительной или консультационной фирмы, с которой заключается контракт на управле­ние проектом на совмещенных стадиях проектирования и выполнения работ (строительства). Контрактом может быть предусмотрено выполнение руководителем проекта функ­ций проведения торгов и заключения контрактов с отдель­ными подрядчиками и поставщиками, а также возможен вариант ответственности за эти функции заказчика. Услуги по профессиональному управлению в США осуществляют около 30% крупных строительных и 60% проектных фирм.

-

Рис. Профессиональное управление проектом

Основные функции участников проекта при проведении торгов

Участники торгов

Заказчик — лицо, для которого реализуется проект, собст­венник проекта.

Претендент — лицо, решившее принять участие в предва­рительной квалификации и торгах, до момента регистра­ции оферты. Организация получает статус претендента после регистрации ее заявки на участие в торгах или про­цедуре предквалификации в тендерном комитете. Этот ста­тус сохраняется во всех предварительных процедурах тор­гов до момента официального принятия и регистрации Тендерным комитетом оферты. Статус претендента утра­чивается либо по собственному желанию, либо в безуслов­ном порядке при непрохождении предварительной квали­фикации, при нарушении тендерного законодательства и условий конкурса, либо в случае невнесения первого га­рантийного залога к моменту предоставления оферты.

Оферент — лицо, от имени которого предоставлена офер­та. Статус оферента организация приобретает с момента приема и официальной регистрации оферты и утрачивает с момента утверждения заказчиком победителя торгов. Статус оферента может быть утрачен по решению тендер­ного комитета из-за нарушений тендерного законодатель­ства и условий конкурса. В качестве коллективного оферента может выступать вре­менный консорциум подрядных организаций и предприятий, созданный именно для участия в подрядных торгах. Объе­динение строительных, строительно-монтажных и проект­ных организаций во временные консорциумы для участия в торгах на строительство крупных объектов является рас­пространенной в мировой практике строительства. Фирмы, объединенные в консорциум, официально объяв­ляют в печати об их создании и указывают на возможную кооперацию для выполнения заказов. Распределение обя­занностей членов консорциума определяется протоколом, подписанным его учредителями, которые также заполня­ют и подписывают оферту. Члены консорциума, подписав­шие оферту, несут совместную ответственность по всем обязательствам и рискам, возникающим в процессе тор­гов. Распределение ответственности и рисков осуществля­ется и регулируется договором между членами консор­циума. В крупных торгах могут принимать участие два таких кон­сорциума и более. В этом случае организатор торгов стре­мится максимально использовать конкуренцию между ними с целью получения наиболее выгодных цен, условий платежа, поставок и размещения заказов у наиболее тех­нически сильных контракторов.

Организатор торгов — лицо, которому заказчик поручил организацию и проведение торгов.

Тендерный комитет — рабочий орган, созданный органи­затором торгов для подготовки тендерной документа­ции, объявления и проведения торгов, анализа и оценок оферт с целью выбора наиболее конкурентоспособной оферты. Тендерный комитет — коллективный орган, сформирован­ный организатором из своих представителей, представителей заказчика (инвестора), экспертных и консультацион­ных организаций. В состав тендерного комитета могут привлекаться и физические лица — эксперты по различ­ным вопросам на договорной основе. Он имеет право об­разовывать в своем составе или с привлечением специали­зированных фирм секретариат и комиссии, решающие конкретные задачи.

Общая схема процесса торгов представлена на рис. 5.15.

Этапы торгов

1. Подготовка торгов.

2. Разработка предложений претендентами.

3. Оценка оферт и выбор победителя торгов.

4. Подготовка и подписание контракта.

Этап 1. Подготовка к проведению торгов.

Принятию реше­ния об организации подрядных торгов предшествует боль­шая подготовительная работа, связанная с разработкой схемы проведения торгов, определением предмета торгов, изучением разработанной проектной документации, ана­лизом конъюнктуры рынка и составлением списка возмож­ных подрядчиков и поставщиков, проработкой концепции будущих договорных отношений и составлением проектов контрактов.

Подготовительный этап торгов содержит следующие про­цедуры:

• решение о проведении подрядных торгов принимает за­казчик с учетом специфики объекта торгов и готовности проектной документации. Он определяет вид торгов и их дату, а также необходимость проведения предвари­тельной квалификации. Заказчик принимает решение о назначении организатора торгов;

• организатор торгов формирует тендерный комитет. Ор­ганизатор торгов или по его поручению тендерный ко­митет публикует объявление о проведении торгов. При закрытых торгах тендерный комитет производит рассыл­ку приглашений для участия в торгах и в процедуре предварительной квалификации;

• тендерный комитет разрабатывает и рассылает опросник по предварительной квалификации;

• тендерный комитет или по его решению предквалификационная комиссия производит сбор заполненных опросников и другой документации и проводит оценку технической, организационной и финансовой способ­ности претендентов, а также рассылает извещения о се результатах;

• тендерный комитет разрабатывает тендерную докумен­тацию, передает ее на утверждение заказчику, распро­страняет ее среди претендентов и дает необходимые по­яснения.

Рис. Общая схема процесса торгов:

3 — заказчик; О — организатор торгов; ТК — тендерный комитет; П — претендент; О — оферент

Объявление о торгах публикуется за 2—6 месяцев до срока предоставления оферт

Объявление о проведении торгов содержит:

• наименование заказчика и организатора торгов;

• наименование вида, объекта и предмета торгов;

• краткую характеристику места строительства;

• ориентировочный объем и сроки выполнения работ;

• условия исполнения контракта, необходимость учета ряда ограничений;

• адрес, сроки, условия приобретения тендерной докумен­тации и подачи заявок;

• срок предоставления оферт.

Предварительная квалификация

Общий срок подготовки и проведения предквалификации не должен превышать двух месяцев

Опросник претендента должен содержать следующую ин­формацию:

• полное наименование организации и ее реквизиты;

• профилирующее направление деятельности;

• заверенные копии регистрационных и уставных доку­ментов;

• лицензии на деятельность, являющуюся предметом тор­гов;

• сведения о финансовом положении претендента, в том числе баланс и расчет прибылей за последние три года;

• структура организации, наличие филиалов, дочерних предприятий;

• опыт и стаж работы претендента в области, определяе­мой предметом торгов;

• сведения о наличии строительной техники и оборудо­вания, необходимых для выполнения работ;

• данные по составу и квалификации персонала;

• наличие судебных и арбитражных разбирательств, где претендент выступал бы как обвиняемая сторона.

В течение недели с момента подписания протокола претенденты должны быть извещены о результатах предквалификации

Тендерная документация содержит:

• приглашение для участия в торгах (место, день, час, вид торгов, основные сведения о торгах);

• общие сведения об объекте и предмете торгов;

• техническую часть (проектная документация) и коммер­ческую часть тендерной документации;

• инструкцию оферентам по разработке оферт (в некото­рых случаях — проформа тендера); • форму заявки претендента на участие в торгах;

• условия и порядок проведения торгов;

• проект контракта.

Этап 2. Разработка предложений претендентами.

Второй этап состоит из следующих процедур:

• разработки оферт претендентами в соответствии с тре­бованиями тендерной документации;

• подачи оферт в тендерный комитет и их регистрации.

Претендент имеет право разрабатывать альтернативное предложение и подавать его вместе с основным

Оферта состоит из:

• общих сведений о претенденте;

• технической части оферты (схемы, планы и графики производства работ и поставок техники, оборудования и материальных ресурсов; состав привлекаемых мате­риальных и трудовых ресурсов, строительных машин; перечень привлекаемых субподрядных и транспортных организаций; режим рабочего времени, подготовки ка­дров; обеспечение работающих жильем и объектами социальной инфраструктуры; предложения по охране окружающей среды, технике безопасности);

• коммерческой части оферты (цена оферента по пред­мету торгов; условия и состав пересмотра цен; условия, виды и методы внесения платежей; порядок 4^инанси-рования; условия кредитования работ). Оферты принимаются в двойных конвертах. Во внешнем конверте содержится:

• заявка на участие в торгах, в которой сообщаются реше­ние претендента об участии в торгах и его реквизиты;

• копия платежного документа, подтверждающего внесе­ние первого гарантийного задатка;

• внутренний запечатанный конверт. Во внутреннем конверте находится оферта и банковская гарантия. При приеме предложения проверяется полнота внешнего конверта. Если внешний конверт неполон, тендерный ко­митет может принять решение об отказе в приеме предло­жения. С момента регистрации оферты претендент получает ста­тус оферента.

Сроки экспертизы оферт не могут превышать шести месяцев с момента вскрытия внутреннего конверта

Этап 3. Оценка оферт и выбор победителя торгов.

Процеду­ры этого этапа:

• разработка и утверждение регламента работы тендерно­го комитета;

• вскрытие оферт и их экспертиза;

• оценка оферт и выявление победителя торгов:

• утверждение результатов торгов организатором торгов;

• извещение оферентов о результатах торгов:

• принятие заказчиком решения по результатам торгов:

• публикация объявления о результатах торгов тендерным комитетом.

После объявления результатов торгов оферентам, не выиг­равшим торги, в течение пяти банковских дней возвраща­ется первый гарантийный задаток. Методы оценки оферт:

• балльная оценка системы показателей, предусматрива­ющая присвоение определенного количества баллов каждому оцениваемому показателю и выбор победите­ля по максимальному количеству баллов;

• экономическое соизмерение затрат и прибыли путем расчета величины приведенных затрат и выбор победи­теля по критерию минимума приведенных затрат;

• смешанная (балльно-экономическая) оценка.

Решение заказчика о результатах торгов:

• о проведении повторных торгов;

• об утверждении победителя торгов и приглашении его на подписание протокола о намерениях по заключению контракта;

• об утверждении победителя торгов и приглашении его к процедуре подготовки и заключению контракта.

Этап 4. Подготовка и подписание контракта.

Процедурами этапа выступают:

• подписание соглашения о заключении контракта;

• подготовка контракта;

• переговоры и заключение контракта.

После получения уведомления победитель обязан внести второй задаток на расчетный счет заказчика, после чего между заказчиком и победителем торгов начинаются пере­говоры по заключению контракта, на которых по согла­сию сторон могут быть внесены изменения, не касающи­еся условий, содержащихся в тендерной документации и оферте победителя. Если победитель не вносит задаток в установленный срок, организатор торгов может отменить присуждение этого заказа, в этом случае первый гарантийный залог победите­лю не возвращается. Первый задаток победителя торгов учитывается при опре­делении окончательной цены контракта. Подписание контрактов является завершающим этапом подготовки и проведения подрядных торгов, после чего начинается процесс реализации контрактов. Гарантийные обязательства. В процессе заключения и вы­полнения контрактов подрядчики и поставщики для за­щиты интересов инвесторов и своевременного завершения проекта берут на себя ряд гарантийных обязательств, тре­бующих внесения соответствующих залоговых сумм.

• Первый гарантийный задаток (залог участия в торгах «bid bond») представляет собой форму гарантии испол­нения претендентом принятых на себя обязательств уча­ствовать в торгах и нести все связанные с этим риски. Величина первого задатка зависит от общей суммы кон­тракта и составляет 1—5% его стоимости.

• Второй гарантийный задаток (залог выполнения работ в соответствии с условиями контракта «performance bond») представляет собой форму гарантии исполнения победителем торгов обязательств заключить контракт и выполнить работы по нему. Этот гарантийный залог обычно составляет около 10% сум­мы контракта и вносится контрактором под банковскую гарантию либо под гарантию страховой компании.

• Гарантия платежеспособности (payment bond) представ­ляет собой форму гарантии выплаты контрактором за­работной платы своим работникам, оплаты необходи­мых поставок и субподрядных работ. Разновидностью этой гарантии является гарантия обяза­тельств по авансовым платежам (advance payment bond), производимым заказчиком контрактору авансом для покры­тия «мобилизационных расходов», например на первона­чальное приобретение материалов, наем рабочей силы и пр.

• Гарантийные обязательства после завершения контрак­та (retention bond) охватывают гарантийный эксплуата­ционный период, предусмотренный условиями контрак­та, и являются формой гарантии качества исполнения контракта. Они обычно составляют 5—10% стоимости контракта.

13