Описание объектов аналогов.

Таблица8.

Характеристика продаваемых аналогов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Местоположение земельного участка	Нижегородская область, Богородский район, (вблизи Нижегородского шоссе).	Нижегородская область, Богородский район, (в малом удалении от Нижегородского шоссе).	Нижегородская область, Богородский район, (вблизи Нижегородского шоссе и д.Санниково)	Нижегородская область, Богородский район, (вблизи Нижегородского шоссе).	Нижегородская область, Богородский район, (вблизи Нижегородского шоссе).	Нижегородская область, Богородский район, (в малом удалении от Нижегородского шоссе).
Время предложения		январь 2011 г.	январь 2011 г.	январь 2011 г.	январь 2011 г.	январь 2011 г.
Назначение/описание объекта-аналога	Для эксплуатации зданий сооружений по целевому использованию	Земельный участок под любое коммерческое использование.	Земельный участок под любое коммерческое использование.	Земельный участок под любое коммерческое использование.	Земельный участок под любое коммерческое использование	Земельный участок под любое коммерческое использование
Категория земель.	Земли населенных пунктов.	Земли населенных пунктов.	Земли населенных пунктов.	Земли населенных пунктов.	Земли населенных пунктов.	Земли населенных пунктов.
Площадь земельного участка, кв. м.	26 004,00	800,00	10 000,00	4 400,00	15 000,00	45 000,00
Наличие улучшений	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
Коммуникации	Рядом.	Рядом	Рядом	Рядом	Рядом	Рядом
Земельные отношения.	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Стоимость, руб.	25 842 775	2 000 000,00	800 000,00	2 200 000,00	15 000 000,00	40 000 000,00
Стоимость за 1 кв.м.	993.8	2500	80	500	1000	888.9

8. Согласование результатов различными подходами.

При оценке объекта недвижимости нами были применены все возможные в рамках предоставленной информации, ограничений и допущений подходы к оценке рыночной стоимости.

Целью согласования результатов различных подходов оценки является выявление преимуществ и недостатков каждого и, тем самым, определение единой стоимости объекта оценки.

Оценка по затратному подходу

Затратный подход в оценке основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она – продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат.

Затратный подход в данной работе не применялся.

Оценка по сравнительному подходу

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др.

Тем не менее, можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

Оценка по доходному подходу

Преимущество доходного метода состоит в том, что он непосредственно учитывает выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение предполагаемого владения. Доходный подход также построен на рыночных данных и в этом смысле лишен указанных недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам.

Исходя из выводов изложенных в п.12.3 расчет стоимости доходным подходом не производился.

Согласование результатов

С учетом выше изложенного рыночной стоимостью будет являться значение стоимости, полученное сравнительным подходом.

1 Министерство экономического развития и торговли.

2 В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников: ©Аналитическая служба портала "Индикаторы рынка земли", сайт компании «ТРИУМФ», сайт компаний «ТЕРЕМ», сайт компаний «ВЫБОР», сайт администрации г. Н.Новгород, London Consulting & Management Company

3 http://snbc.ru/links/nedvizhimost/229/254

4 http://www.uptrading.ru/rynok_zemli

5 http://www.ecrn.ru/index.php?mn=15&tp=dtl&blk=39&id=3460

6 Использованы материалы интернет-сайта еженедельника «Курс-НН»: http://www.kurs-n.nnov.ru/,http://www.kop.nnov.ru/материалы аналитической службы портала "Индикаторы рынка земли", сайта администрации г. Н.Новгород, статьи опубликованной на сайте http://www.agri.sci-nnov.ru/Science/REF/Navdaeba.htm..

7Данные сайта http://www.roszem.ru/land/.

8 Использованные данные статей опубликованные на сайтах http://www.land-in.ru/region_news.aspx?id=2844, источник: "Ведомости",http://investorkirov.ru/analit/detail.php?ID=20186 ЗАО «НижБизнесКонсалтинг».

9 Данные ЗАО «НижБизнесКонсалтинг».

10 Земельный участок под производство площадью 1 га в Сормовском р-на ул. Коновалова предлагался за 1 000 000 руб. (Источник информации: http://www.gipernn.ru/?id=198911, Алексей, тел. 8-960-172-51-02).

11 Земельный участок площадью 632 кв.м. в р-не ул. Горького, Ильинской под строительство жилого дома, собственность, свободный выставлен на продажу по цене 29 000 000 руб. Источник информации: http://www.gipernn.ru/?id=171985, тел. 8-902-681-40-27, Константин.

12 Продаются земельный участок площадью 22 Га в Зеленом городе под коттеджный поселок, собственность, за 50 млн. руб. и земельный участок 18,5 Га в Зеленом городе за 200 млн. руб. Источник информации: http://www.gipernn.ru/?id=192677иhttp://www.gipernn.ru/?id=181525. .

13 Интернет-сайты по земельному рынку: http://smao.ru/ru/news/market/article_2668.html,http://www.metrtv.ru/articles/country_estate/932, http://www.rs-dialog.ru/uslugi/srochnyj-vykup-zemli, http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=100858 и др.

14 http:// www.appraiser.ru/UserFiles/File/Guidance_materials/skidka_na_torg.pdf,

15 http://www.ezem.ru/info/analitika/1245679821.html, источник:Бизнес Партнер.