3. Основа оценки земель населенных пунктов

Законодательная основа государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП)

Постановление Правительства Р.Ф. №945 от 25 августа 1999г.

Постановление правительства “О государственной кадастровой оценке земель поселений”.

Постановление Правительства от 8 мая 2000г “Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель”. Утверждена Госкомземом.

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель городских и сельских поселений для целей налогообложения и других установленных законодательством целей. Результаты кадастровой стоимости кадастрового квартала приводятся в рублях на дату оценки.

Объектом оценки является кадастровый квартал.

Оценка была проведена с учетом с учетом влияния на кадастровую стоимость земель:

-Уровня рыночных цен.

-Категории земель и видов территориальных зон.

-Доходности видов деятельности осуществляемой на участке.

-Установленных ограничений прав собственников.

Методика проводится по 2 технологическим линиям:

1 Технологическая линия предусматривает проведение оценки по статистической составляющей т.е. на основе рынка. По этой методике оценивается поселение с численностью свыше10 000 жителей.

2 Технологическая линия была предназначена для оценки земель поселений с численностью менее 10 000 жителей и работы проводились по этой технологии на основе экспертной составляющей.

Методика ГКОЗП разработана в соответствии с постановлением правительства №945 от 25 авг. 1999г. и №316 от 27 апр. 2000г. В соответствии с земельным кодексом РФ, землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Основной целью методики является определение кадастровой стоимости земель городских и сельских поселений для целей налогообложения и других, установленных законодательством целей, а также внедрение экономических методов управления землями городов, поселков, сельских поселений и повышения на этой основе эффективности их использования.

Кадастровая оценка земель поселений базируется на комплексном применении апробированных мировой практикой и российским опытом методах оценки стоимости земель Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости..

в методических рекомендациях по оценке земель поселений, расчет кадастровой стоимости кварталов производится на основе потребительской ценности земельных участков по 2 направлениям:

1. первая технологическая линия (осуществляется расчет кадастровой стоимости земель поселений с численностью населения больше или равно 10 тысячам,

2. вторая технологическая линия – с численностью населения меньше или равно 10 тысячам.

Кроме того, первая технологическая линия состоит из двух состовляющих:

1. статистической (кадастровая стоимость определяется с помощью создания аналитических моделей, на основе анализа социальных, экономических характеристик с одной стороны, а с другой стороны - рыночной информации о конкретных сделках.

2. экспертно-аналитической (расчет кадастровой стоимости осуществляется при помощи показателей качества - относительной ценности каждого кадастрового квартала, которые рассчитываются при помощи результатов обработки анкет, заполненных экспертом, с привлечением сведений об инфраструктуре и других характеристик).

На основе парных сравнений показателей, проводимых экспертами, определяется вес всех показателей для каждого вида использования земель.

4. Права и обязанности арендаторов земли

Права: - использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и др.

- возводить жилые, производственные и иные строения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических специальных требований (норм, правил, нормативов);

- проводить в соответствии с разрешенным использованием мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными действующим законодательством, экологическими, строительными и иными специальными требованиями

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику:

- право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка;

- самостоятельно хозяйствовать на земле;

- передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;

- отдавать арендные права земельного участка в залог;

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв, при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа этого участка для государственных, муниципальных и общественных нужд.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка. Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

в случае обнаружения недостатков арендованного имущества (наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под строительство, недостатками может быть признана структура почвы, не дающая возможность произвести это строительство) арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

- удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок без обнаруженных недостатков или безвозмездно произвести улучшение земельного участка

По закону и договору арендатор соблюдает следующие обязанности:

- своевременно вносить плату за пользование земельным участком

- использовать земли в соответствии с договором

- поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков

По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок должен быть возвращен в состоянии не худшем, чем оговорено в договоре. Если в ходе осуществления сделки по аренде земельного участка арендодатель объявит себя банкротом, обращение по его долгам на арендуемый земельный участок не допускается, т.е. арендатор не обязан нести на себе бремя материальной ответственности за хозяйственные и иные промахи арендодателя.

5. Могут ли лица распоряжаться участками, владеющими на праве постоянного (бессрочного) пользования?

Ответ: Нет, в соответствии с пунктом 4 статьи 20 Земельного Кодекса. Физические или юридические лица, обладающие земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.