- •Основа оценки земель населенных пунктов
- •В современном обществе кадастровая оценка земель поселений используется в следующих целях:
- •Общие положения современной методики оценки земель сельскохозяйственного назначения.
- •Базовая постоянная величина, понятие, порядок расчета
- •Классификация видов функционального использования земель.
- •Кадастровый паспорт объекта недвижимости
- •Арендная стоимость земель.
- •Понятие бонитировки, принцип, объект, предмет.
- •Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
- •Процедура бонитировки, построение бонитировочной шкалы.
- •Категории земель и их краткая характеристика
- •Определение гкн, принципы его ведения, содержание гкн.
- •Принцип единого окна при ведении кадастровых работ.
- •Техническая и кадастровая ошибки и модули, через которые они проводятся в аис гкн.
- •Категории земель.
- •Общий алгоритм определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов.
- •Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
- •Общественная стоимость земель.
- •Базовая постоянная величина, понятие, порядок расчета.
- •Коэффициент влияния ценообразующих факторов, его структура.
Категории земель и их краткая характеристика
Земельный фонд страны по своему целевому назначению подразделяется на категории земель.
1. Земли сельскохозяйственного назначения (24%)
К ним относятся земли, предоставленные для нужд с\х целей. Предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, в срочное пользование, в собственность и пожизненно наследуемое владение и на правах аренды. В его состав включаются все с\х угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь) и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями, строениями и сооружениями, лесами, болотами, замкнутыми водоемами, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
2. Земли населенных пунктов (1%)
Это земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сел. поселений. Земли городов, поселков и сел. поселений отделяются от земельных категорий чертой, которая служит внешней границей поселений. Предоставляют в государственной (федеральной, субъектов РФ) и муниципальной, коллективной (кооперативы, общества и т. д.) и частной (граждан, фермерских хозяйств).
3. Земли промышленноти, транспорта, связи, радиовещания и т.д. (1%)
Землями промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения признаются земли отведенные в установленном порядке предприятиям, организациям и учреждениям для выполнения соответствующих задач.
4. Земли особо охраняемых территорий (2%)
5. Земли лесного фонда (64%)
К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, — вырубки, гари, прогалины и т. д.) и не лесные, но используемые для ведения лесного хозяйства земли (болота, дороги и т. д.).
6. Земли водного фонда (2%)
7. Земли запаса (7%)
К ним относятся федеральные земли, не предоставленные муниципальным образованиям, гражданам и юр. лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Земли запаса могут предоставляться во временное пользование для с\х использования.
Экзаменационный билет №16
Кредитная (инвестиционная) стоимость земель.
Инвестиционная стоимость земли рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц использования данной землей в инвестиционных целях. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.
Выделяют целый ряд существенных причин, вызывающих различие в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта оценки, такие как:
• различия в оценках величины будущих потоков доходов;
• различия в определении уровня риска и факторов риска, присущих объекту оценки, и требуемой ставки доходности;
• различия в степени прогнозируемости и уровне финансовых издержек и налоговом статусе (налоговые льготы, ставки, база для налогообложения);
• синергический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями, инвестициями или вложениями в акции других компаний.
Основными целями расчета инвестиционнои стоимости при оценке недвижимости являются:
• инвестиционная стоимость, играющая ключевую роль при управлении недвижимостью. Эффективное управление объектом недвижимости, принятие инвестиционных решений в отношении привлечения заемного капитала и других важнейших аспектов управления невозможны без оценки инвестиционной стоимости;
• оценка эффективности альтернативных инвестиционных проектов. Одна из важнейших функций инвестиционной стоимости оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется при анализе проектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менее эффективные проекты;
• оценка эффективности действующего объекта недвижимости.
Инвестиционная стоимость играет важную роль в анализе состояния действующего объекта. Выводы о бесперспективности дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основе анализа общедоступной рыночной информации, могут быть существенным образом скорректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционной стоимости показывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем. Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора. При использований метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости. Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора, обоснованных в ею инвестиционном проекте.
Экзаменационный билет №18
Статусы кадастровых сведений об объекте недвижимости в АИС ГКН
Временный (ожидающий регистрации в юстиции, срок до 2-х лет)
Внесенный (статус участка до временного,и по этому участку не было принято решения о постановке на ГКУ)
Ранее учтенный (участок, поставленный на учет в период с 92-07 гг)
Учтенный (участок полностью прошедший регистрацию в юстиции)
Аннулированный (статус, преолбретаемый временным по истечении 2-х лет или по заявлению о снятии с учета)
Архивный (ранее учтенный участок снятый с учета по решению суда или при выявлении технической ошибки в бд)
Экзаменационный билет №19