Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Оценка и управление стоимостью бизнеса. Учебное пособие
.pdf
51
При кумулятивной системе голосования количество акций, требуемых
для выбора одного директора определяется по формуле
Ка = Общее количество акций / (Общее количество директоров + 1)
Пример. Определите стоимость 60% пакета акций, если стоимость предприятия в целом
составляет 53 550 тыс. руб.
Решение: стоимость пакета 60 % акций составит:
53550 • 60 % = 32 130 тыс. руб.
Пример. Определена стоимость предприятия в целом, ее величина составила 10 млн руб.,
общее количество обыкновенных акций, выпущенных предприятием, – 10 тыс. штук.
Требуется определить стоимость пакета 20% акций этого предприятия. По мнению
оценщика, скидка за неконтрольный характер пакета составляет 30%.
Решение: 1)найдем базовую стоимость одной акции:
10 млн руб. : 10 тыс. = 1 тыс. руб.;
2)определим стоимость одной акции с учетом скидки за неконтрольный пакет, который
не дает их собственнику элементов контроля:
1 000 ‒ (30 % • 1 000) : 100 = 700 руб.
Таким образом, единичная акция или одна акция внутри неконтрольного пакета
оценивается в 700 руб. за шт.;
3)найдем количество акций, входящих в пакет (20% акций):
(10 тыс. шт. • 20%) ÷ 100 % = 2 тыс. шт.;
4)рассчитаем стоимость оцениваемого неконтрольного пакета:
2 000 шт. • 700 руб. = 1 400 000 руб.
Таким образом, стоимость пакета 20% акций предприятия составляет 1,4 млн руб.
Оценка стоимости земельного участка
Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным
базисом выступает земельный участок ‒ часть поверхности, которая имеет
фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и
другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре
и документах государственной регистрации прав на землю. Земельный
участок оценивается с использованием трех подходов: доходного,
затратного и сравнительного.
Применение доходного подхода к оценке земельных участков.
Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса
охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли,
исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе
доходного подхода лежат три принципа: ожидания, наиболее эффективного
использования и замещения. Доходный подход при оценке земельных
участков включает три метода:
1) капитализации доходов (земельной ренты);
2) остатка;
3) предполагаемого использования.
Метод капитализации доходов (земельной ренты) основан на
определении дохода от владения земельным участком и делением его на
ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель ‒ умножением
на срок капитализации. Под сроком капитализации понимают период,
52
необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого
капитала.
Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на
использовании следующей формулы:
Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации.
Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в городах и
населенных пунктах, может использоваться метод капитализации
земельной арендной платы.
Под арендой понимают предоставление земельного участка
арендодателем во временное владение и (или) пользование арендатору
(юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.
Земельная арендная плата ‒ это денежная сумма, выплачиваемая за
право пользования земельным участком.
Годовая арендная плата может быть рассчитана по формуле
А = Аб • Кд • Кр • S,
где Аб ‒ базовая ставка арендной платы за один квадратный метр;
Кд ‒ коэффициент вида деятельности арендатора; Кр ‒ коэффициент
коммерческой ценности месторасположения земельного участка; S ‒
площадь земельного участка.
Пример. Определите стоимость земли методом капитализации доходов, если земельный
участок, приспособленный под пасеку, приносит доход 50 000 руб. в месяц, а
установленная ставка капитализации ‒ 16%.
Решение: стоимость земли составит: 50 000 : 0,16 = 312 500 руб.
Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный
участок) может использоваться для оценки земельных участков,
застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Метод
остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения
коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены.
Пример. Необходимо определить стоимость земельного участка, предоставляемого под
строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения
на одну колонку составляют 35 400 руб., возмещение инвестиций осуществляется по
прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции ‒ 16%, срок ее
экономической жизни ‒ 9 лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных
станций с аналогичным местоположением дает следующие данные: в течение часа с
одной колонки в среднем в сутки (24 ч) продают 28 л бензина; средний доход от продажи
1 л бензина составляет 0,06 рубля; с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и
других потерь АЗС работает 300 дней в году.
Решение: 1) определяем стоимость строительства АЗС:
35 400 • 5 = 177 000 руб.;
2) находим ставку капитализации для сооружений:
16% + (100% : 9) = 27,11%;
3) вычисляем чистый операционный доход, приносимый сооружениями:
177 000 • 0,2711 = 47 984,7 руб.;
4) рассчитываем чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и
сооружений):
5 колонок • 300 дней • 24 ч • 28 л • 0,06 руб. = 60 480 руб.;
53
5) находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный
участок:
60 480 – 47 984,7 = 12 495,3 руб.;
6) определяем стоимость земельного участка:
12 495,3/0,16 = 78 095,63 руб.
Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство
автозаправочной станции, составляет 78 096 руб.
Метод предполагаемого использования целесообразен, если
выполняется условие его применения: возможность использования
земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим
способом оцениваются неосвоенные участки земли. Этот метод на практике
имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение
получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).
Контрольные вопросы:
1. Сущность сравнительного подхода к оценке бизнеса.
2. Достоинства и недостатки сравнительного подхода.
3. Характеристика методов оценки сравнительного подхода.
4. Классификация оценочных мультипликаторов.
5. Информационная база сравнительного подхода.
6. Особенности применения мультипликаторов
8. Метод сделок и его особенности.
9. Особенности метода рынка капитала.
10. Метод отраслевых коэффициентов.
5. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ
БИЗНЕСА
При затратном (имущественном) подходе к оценке бизнеса
рассматривается стоимость предприятия с учетом понесенных
издержек. Базовая формула затратного подхода имеет следующий вид:
Стоимость бизнеса = Активы – Обязательства
Данный поход представлен двумя основными методами (рис. 3):
методом чистых активов;
методом ликвидационной стоимости.
Рис. 3. Методы затратного подхода
Затратный подход
Метод чистых
активов
Метод
ликвидационной
стоимости
Основная сфера применения: оценка бизнеса при 100% контроле и
наличии ликвидности. Основное преимущество затратного
подхода состоит в доступности информации для его применения – по
большей части используется достоверная фактическая информация о
состоянии активов и обязательств компания из бухгалтерской отчетности.
5.1. Метод чистых активов
Метод чистых активов позволяет оценить бизнес с точки зрения
издержек на его создание. Считается, что величина стоимости бизнеса равна
стоимости его действующих активов. Все активы и обязательства компании
оцениваются по «справедливой рыночной стоимости» Рыночная стоимость
собственного капитала компании это справедливая рыночная стоимость
активов за вычетом справедливой рыночной стоимости обязательств
Оценка по методу чистых активов включает следующие этапы:
1. анализ данных бухгалтерского учета и отчетности компания с целью
выявления перечня активов и пассивов, принимаемых к расчету стоимости
компания затратным подходом;
2. оценка рыночной стоимости объектов, отраженных в составе активов
компания;
3. оценка текущей стоимости объектов, отраженных в составе
обязательств компания;
4. расчет стоимости компания как разницы между рыночной
стоимостью совокупности активов компания и текущей стоимостью его
обязательств, внесение необходимых поправок.
Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является
разность активов бизнеса и обязательств:
где: СБ – стоимость бизнеса;
– суммарная рыночная стоимость активов;
– суммарная рыночная стоимость обязательств.
54
55
Согласно приказу Минфина России от 28.08.2014 № 84н для расчета
чистых активов компании надо вычесть из стоимости активов стоимость
пассивов. Для этого используется формула:
ЧА = (ВАО + ОАО – ЗУ – ЗВА) – (ДО + КО – ДБП),
где: ЧА — чистые активы;
ВАО - внеоборотные активы организации;
ОАО - оборотные активы организации;
ЗУ - долг учредителей перед организацией по наполнению долей в уставном капитале;
ЗВА - задолженность, образовавшаяся при выкупе собственных акций;
ДО - обязательства, имеющие долгосрочный характер;
КО - обязательства, имеющие краткосрочный характер;
ДБП - доходы будущих периодов (в виде государственной помощи и безвозмездного
получения имущества).
Пример. Проведите оценку предприятия с помощью затратного подхода методом чистых
активов. Исходные данные и решение представлены в табличной форме (табл. 16).
Решение: расчет стоимости чистых активов:
Таблица 16
Данные и расчет
№
п/п
Показатель
Величина показателя,
тыс. руб.
по балансу
по оценке
I. Активы
1
Нематериальные активы
4 124
4 124
2
Основные средства
6 711 597
6 912 456
3
Незавершенное строительство
2 323 763
2 756 203
4
Доходные вложения в материальные ценности
4 924
4 924
5
Долгосрочные и краткосрочные финансовые
вложения
349 693
349 693
6
Прочие внеоборотные активы
5 324
5 124
7
Запасы
2 664 670
2 574 521
8
НДС по приобретенным ценностям
6 308
6 204
9
Дебиторская задолженность
3 489 878
3 596 345
10
Денежные средства
25 999
25 999
11
Прочие оборотные активы
1 724
1 724
12
Итого активы, принимаемые к расчету
15 588 004
16 237 317
II. Пассивы
13
Долгосрочные обязательства по займам и кредитам
4 112 469
4 025 789
14
Прочие долгосрочные обязательства
102 745
102 745
15
Краткосрочные обязательства по займам и кредитам
978
978
16
Кредиторская задолженность
8 694 462
8 795 204
17
Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов
12 137
12 137
18
Резервы предстоящих расходов
200 839
200 839
19
Прочие краткосрочные обязательства
675
675
20
Итого пассивы, принимаемые к расчету (сумма
строк 13-19)
13 124 305
13 138 367
21
Стоимость чистых активов (строки 12-20)
2 463 699
3 098 950
56
5.2. Метод ликвидационной стоимости
Метод ликвидационной стоимости – применяется в случаях, когда
бизнес находится в состоянии банкротства или ликвидации, или есть
сомнения в том, что бизнес может оставаться действующим.
Ликвидационная стоимость - стоимость активов, по которой они могут
быть проданы (вместе или по частям), за вычетом расходов, связанных с
процедурой ликвидации и погашением обязательств.
Ликвидационная стоимость бизнеса представляет собой разность между
суммарной стоимостью всех активов бизнеса и затратами на его
ликвидацию.
где ЛК – ликвидационная стоимость;
А – активы;
ЛЗ – затраты на ликвидацию.
Соотношение между рыночной и ликвидационной стоимостью может
быть выражено простейшей формулой
Слик = Срын • (1 ‒ Квын),
где Слик ‒ ликвидационная стоимость недвижимости;
Срын ‒ рыночная стоимость исследуемого объекта;
Квын ‒ корректировка на вынужденность продажи, 0 < Квын < 1.
Различают следующие способы ликвидации:
1. Упорядоченная ликвидация - это ликвидация при условии наличия
достаточно продолжительного времени для ликвидации, наличия
покупателя, готового купить активы «как они есть и где они есть», активы
не находятся под арестом или в залоге и покупатель учитывает затраты,
связанные с перемещением активов
2. Принудительная ликвидация - это ликвидация при условии
ограниченного времени, продажа активов осуществляется через аукцион,
цена, которая может быть получена «немедленно» в существующих
экономических условиях.
3. Ликвидация прекращения существования активов компания - активы
компания не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном
месте строится данная компания.
Этапы применения метода ликвидационной стоимости в оценке
бизнеса, применяемого для оценки стоимости ликвидируемых
предприятий:
1. на основе анализа бухгалтерской отчетности за ряд лет делается
вывод о достаточности или недостатке средств для покрытия
задолженности компания;
2. оценивается масса имущества с разбивкой активов по уровню
ликвидности;
57
3. определяется суммарная задолженность компании;
4. разрабатывается календарный график ликвидации компании, с
учетом которого рассчитывают величину стоимости активов на дату оценки
по ставке дисконта, учитывающей связанные с этой продажей риски;
5. определяют величину затрат, связанных с ликвидацией компании,
таких как комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и
сборы, начисляемые при продаже активов;
6. уменьшение выручки от реализации активов на величину прямых
расходов;
7. ликвидационная стоимость активов уменьшается на текущую
стоимость расходов, связанных с владением активами до их продажи;
указанные расходы включают затраты на сохранение запасов готовой
продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования,
машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие
расходы по обеспечению деятельности компания до завершения его
ликвидации;
8. прибавляется операционная прибыль (или вычитаются убытки),
полученные в результате осуществления деятельности компания в течение
периода его ликвидации;
9. вычитаются преимущественные права на удовлетворение выходных
пособий и выплат работникам компания; требования кредиторов по
обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого
компания; расчеты с другими кредиторами
10. расчет ликвидационной стоимости компания путем вычитания из
скорректированной стоимости всех его активов сумм текущих расходов по
ликвидации компании и по владению активами до их продажи, а также
величины обязательств компании.
Пример. Определите ликвидационную стоимость недвижимости, если рыночная
стоимость исследуемого объекта 75 млрд руб. Корректировка на вынужденность
продажи установлена 0,25.
Решение:
Слик = Срын • (1 ‒ Квын) = 75 млрд руб. • (1 ‒ 0,25) = 56,25 млрд руб.
Пример. Определите расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год
владения помещением, если текущий ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится
владельцу здания в 10 000 руб. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок
владения ‒ 5 лет.
Решение: следующий ремонт нужно провести через 4 года (6‒2), следовательно, он
придется на нынешнего владельца, и расходы на замещение составят:
10 000/4 = 2500 руб.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается
замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение
не учитываются. Но необходимость проведения ремонта в будущем
повлияет на цену реверсии (перепродажи).
58
Пример. Определите ставку капитализации по методу Инвуда при следующих условиях
инвестирования: сумма ‒ 2 000 руб.; срок ‒ 5 лет; ставка дохода на инвестиции ‒ 12%.
Решение: 1) рассчитаем ежегодный равновеликий поток доходов, используя таблицу
шести функций сложного процента, откуда фактор для 12% и срока ‒ 5 лет: 0,27741,
тогда поток равен:
2 000 • 0,27741 = 554,82 руб.
2)процент за первый год составляет 12% от 2 000 руб. ‒ 240 руб.
3)возврат основной суммы составит: 554,82 ‒ 240 = 314,82 руб.
4)если ежегодно получаемые 314,82 руб. реинвестируются под 12 % годовых, то в конце
второго года возврат основной суммы будет равен
352,58 руб.: (т. е. 314,82 ‒ 100%, а 12% ‒ 37,7772;
тогда 314,82+37,777 2 = 352,58).
В конце третьего года ‒ 352,58 долл. ‒ 100%, а 12% ‒ 42,3096, тогда 352,58 + 42,309 6 =
394,89 руб.
В конце четвертого ‒ 442,28 руб.
В конце пятого ‒ 495,41 руб.
В течение пяти лет вся основная сумма в размере 2 000 руб. будет возвращена.
5) в начале второго года остаток основной суммы будет составлять:
2 000 ‒ 314,82 = 1 685,18 ‒ 100%,
соответственно начисленный процент будет 12% ‒ 202,22 руб.
В начале третьего года остаток основной суммы будет составлять:
2 000 ‒ (314,82 + 352,58) = 1 332,61 ‒ это 100%,
а 12% составляет ‒ 159,92 руб.
В начале четвертого года: сумма 937,72 ‒ 100%, а 12% ‒ 112,53 руб.
В начале пятого года: сумма 495,44 ‒ 100%, а 12% ‒ 59,4 руб.
6) коэффициент капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на
капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для срока ‒ 5 лет и 12%) ‒ 0,157
41.
В результате получается ставка капитализации, равная 0,157 41 + 0,12 = 0,277 41 (как,
если бы она была взята равной 12% при периоде 5 лет).
Таблица 17
Результаты расчета
Годы
1 2 3 4 5
Проценты, руб.
240
202,22
259,92
112,53
59,4
Возврат основной суммы, руб.
314,8
352,58
394,89
442,282
495,41
Равновеликий поток до-ходов,
руб.
554,82
554,82
554,82
554,82
554,82
Сфера применения метода ликвидационной стоимости:
- экономические выгоды от продолжения бизнеса меньше суммы,
получаемой от реализации активов;
- оценка производится при урегулировании конфликтов, вызванных
миноритариями, настаивающими на прекращении бизнеса;
59
- метод может быть использован кредиторами для прогнозирования
последствий возможного банкротства;
- в реальных условиях ликвидации бизнеса, когда деятельность
прекращается;
- данная оценка является «наилучшей», поскольку нет иных вариантов
оценки.
Контрольные вопросы:
1. Сущность затратного подхода в оценке.
2. Методы оценки в затратном подходе.
3. Особенности метода чистых активов.
4. Метод ликвидационной стоимости: практика применения.
5. Условия применения затратного подхода в оценке
6. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ
СТОИМОСТИ БИЗНЕСА
На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же
величине стоимости, а на практике получаемые величины могут
существенно различаться (от 5 до 50 %). Например, при анализе финансово
неустойчивого компания, прибыль которого незначительна, величина
стоимости, получаемая на основе доходного подхода, очень мала, однако
компания обладает значительными материальными активами, поэтому
полученная с применением затратного подхода величина стоимости может
превышать предыдущую величину в десятки и сотни раз.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости
объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения
результатов расчётов стоимости объекта оценки при использовании
различных подходов к оценке и методов оценки.
Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных с
помощью классических подходов к оценке, проводят согласование
результатов.
Согласование результатов оценки - это получение итоговой оценки
имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с
применением различных подходов к оценке.
Согласование результатов, полученных различными подходами к
оценке, проводится по формуле:
где
– итоговая стоимость бизнеса;
– стоимость, определенная затратным, доходным и сравнительным
подходом;
- весовые коэффициенты для каждого подхода.
60
В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:
Наиболее широкое распространение получили следующие методы
выбора весовых коэффициентов:
- метод логического анализа;
- метод анализа иерархий (МАИ);
- метод согласования по критериям и др.
6.1. Метод логического анализа
Метод логического анализа заключается в выборе весовых
коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно на основе
логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых
параметров.
6.2. Метод анализа иерархий
Метод анализа иерархий разработан в начале 70-х годов XX века
американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки
принятия решений, которую он назвал «Analityc hierarchy process». Этот
метод относится к классу критериальных и активно применяется в
оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура
оценки альтернатив. Представим ее следующим образом:
Первым этапом использования МАИ является структура моделей
согласованности иерархий, использующая 3 уровня иерархий:
1 уровень - оценка стоимости бизнеса;
2 уровень - это критерии согласования;
3 уровень - результаты, полученные на основе использования
затратного, сравнительного и доходного подхода.
К критериям согласования можно отнести следующие:
- критерий А - «Возможность отразить действительные намерения
потенциального инвестора или продавца».
- критерий Б - «Тип, качество и обширность данных, на основе которых
проводится анализ».
- критерий В - «Способность параметров используемых методов
учитывать конъюнктурные колебания».
- критерий Г - «Способность учитывать специфические особенности
объекта, влияющие на его стоимость (размер компании, местонахождение,
потенциальный доход, отраслевая принадлежность)».
После определения критериев выявляется их приоритетность путем
попарного сравнения с использованием оценочной шкалы. Такая процедура
допускает использование всего 1 эксперта.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]