Особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества и прав. Учебное пособие-1

2.3. Отдельные виды объектов и прав

чески активных веществ; незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, включая объект археологического наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия либо земельному участку, в границах которого располагается объект археологического наследия, или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия; не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии1.

Государственная регистрация2 аренды недвижимого имущества и безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, сроком, равным или более 1 года, осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества или договора безвозмездного пользования (ссуды).

На государственную регистрацию договора аренды или ссуды достаточно представления заявления одной из сторон договора.

2.3.4. Общая собственность

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность может быть долевой и совместной3.

Государственная регистрация4 права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.

По общему правилу, общая собственность является долевой, за исключением случаев, предусмотренных законом, в частности, в отношении неделимых вещей или вещей, не подлежащих разделу в силу закона. Например, имущество фермерского хозяйства является совместной

1  Ст. 47.1, 47.3 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

2  Ст.51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

3  Ст.244 ГК РФ.

4  Ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

81

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

собственностью, если члены крестьянско-фермерского хозяйства не установят иного своим соглашением. При выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат1.

Собственники помещений в многоквартирном доме, как жилых, так и нежилых, являются собственниками доли в общем имуществе пропорционально размеру общей площади помещения в многоквартирном доме. Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник не вправе производить выдел в натуре своей доли или отчуждать долю в праве общей собственности на общее имущество отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

С 01.01.2019 г. аналогичные положения вступили в силу в отношении государственной регистрации перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, которая будет одновременно являеться государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории2.

Таким образом, законодатель создает презумпцию зарегистрированного права на долю в общей собственности с момента регистрации права на помещение в многоквартирном доме или садовый (огородный) участок соответственно, указывая, что регистрация «основного» права или права на главную вещь, является одновременно и регистрацией не-

1  Ст.6, 9, 19 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

2  Ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

82

2.3. Отдельные виды объектов и прав

разрывно с ним существующего права на долю в общем имуществе, или на принадлежность к главной вещи, и не осуществляется отдельно даже одновременно.

Если закон допускает распределение долей в праве общей собственности, то для осуществления государственной регистрации требуется предоставление документа о распределении долей – соглашение между всеми участниками совместной собственности или судебный акт. Закон не устанавливает квалифицированную (нотариальную) форму сделки для совершения соглашения о распределении долей, но поскольку объектом такого соглашения является недвижимое имущество и, следуя буквальному толкованию положений Федерального закона о регистрации недвижимости о необходимости предоставления документа о долях, такое соглашение должно быть совершено в простой письменной форме. В аналогичном порядке осуществляется государственная регистрация изменения размера долей (перераспределение долей) в праве общей долевой собственности.

Нотариальная форма соглашения о разделе общего имущества может быть предусмотрена законом, и в этом случае несоблюдение формы сделки влечет ее ничтожность. Например, соглашение о разделе общего имущества супругов должно быть совершено в нотариальной форме1.

Нотариальное удостоверение сделки — проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности2.

При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется.

Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата – автоматизированную информационную

1  Ст.38 Семейного кодекса РФ.

2  Ст. 163 ГК РФ.

83

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

систему, принадлежащую на праве собственности Федеральной нотариальной палате, предназначенную для комплексной автоматизации процессов сбора, обработки сведений о нотариальной деятельности и обеспечения всех видов информационного взаимодействия (обмена).

Для регистрации распределения долей участников долевой собственности помимо документа о распределении долей требуются заявления всех участников долевой собственности. При обращении за регистрацией распределения долей одного из участников долевой собственности требуется письменное согласие остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или соглашением (договором) между этими участниками долевой собственности. Из буквального толкования положений Федерального закона о регистрации недвижимости1 не следует иной подход к регистрации распределения долей на основании судебного акта в части необходимости предоставления заявлений от всех участников долевой собственности или их письменного согласия.

Тем не менее, несмотря на то, что Федеральный закон о регистрации недвижимости не предусматривает буквально особенностей для регистрации распределения долей на основании судебного акта, представляется правильным руководствоваться положениями процессуальных кодексов2 и Федерального закона об исполнительном производстве3, предусматривающих обязательность судебных актов для исполнения всеми органами, в связи с чем представляется, что для регистрации распределения долей на основании судебного акта, достаточно заявления одного из участников долевой собственности при условии, что иные участники долевой собственности являлись лицами, участвующими в деле по аналогии с особенностями государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда. Стоит отметить, что аналогичный подход целесообразен и для регистрации распределения долей на основании мирового соглашения, утвержденного судом, тем не менее Федеральный закон о регистрации недвижимости не содержит особенностей регистрации прав на недвижимое имущество на основании такого рода судебных актов. Между тем, мировое соглашение и определение суда,

1  Ст.42, 58 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 2  Ст.16 ГПК РФ.

3  Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «Об исполнительном производстве».

84

2.3. Отдельные виды объектов и прав

его утвердившее и содержащее все его условия, имеет силу, аналогичную решению суда, также учитывая, что его принудительное исполнение осуществляется в порядке, установленном для исполнения решений суда.

Отдельно следует отметить специальные положения относительно формы сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Федеральный закон о регистрации недвижимости устанавливает квалифицированную – нотариальную – форму для таких сделок. Несоблюдение формы влечет недействительность сделки, как ничтожной. Исключение составляют сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделки по отчуждению земельных долей, а также договоры о предоставлении равнозначного или равноценного жилья или равноценной денежной компенсации в связи с освобождением жилого помещения по Программе реновации жилищного фонда в г. Москве в соответствии с Законом о статусе столицы Российской Федерации1. Такие сделки могут заключаться в простой письменной форме.

Исключением из исключения является форма договора, заключаемого в отношении освобождаемого жилого помещения, собственник которого умер, являющегося договором о предоставлении жилого помещения или денежной компенсации. В этом случае договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах всех наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусов либо иными лицами. В случае назначения доверительного управляющего до принятия наследства наследниками, а если наследство не принято – до выдачи свидетельства о праве на наследство городу Москве, в качестве собственника жилого помещения, предоставленного по такому договору в ЕГРН указывается г. Москва и одновременно в него вносятся сведения о невозможности передачи жилого помещения в залог, аренду, обременения его иными правами

и невозможности отчуждения. Указанные сведения исключаются из ЕГРН при

государственной регистрации прав наследников умершего собственника жилого помещения по заявлению нотариуса, выдавшего свидетельство о праве на наследство на жилое помещение, принадлежавшее умершему собственнику2.

1  Ст.7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации». 2  Ст.7.3 Закон РФ «О статусе столицы Российской Федерации».

85

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу

остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении1.

Для целей соблюдения преимущественного права продавец обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю, а такие участники вправе реализовать преимущественное право на покупку в течение одного месяца в отношении недвижимого имущества. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки Гражданским кодексом предусмотрен специальный способ защиты права любого другого участника долевой собственности – заявление в судебном порядке требования перевода на него прав и обязанностей покупателя. Срок давности по такому требованию составляет 3 месяца с того момента, как любой другой участник долевой собственности узнал о нарушенном праве 2.

Несмотря на то, что, как следует из буквального толкования положения Гражданского кодекса для целей восстановления прав других собствен- ников-участников долевой собственности, не используется такой способ защиты права, как признание сделки недействительной, а предусмотрен специальный способ защиты права – перевод прав и обязанностей покупателя на любого сособственника (а в случае, если несколько сособственников претендуют на отчужденную долю, – то на всех таких сособственников пропорционально их долям с праве общей долевой собственности).

Федеральный закон о регистрации предусматривает необходимость обязательного предоставления для государственной регистрации документов, подтверждающих извещение, сделанное в надлежащей форме

– письменно, с указанием существенных условий (цена). Государственная регистрация может быть произведена не ранее истечения месячного срока для реализации преимущественного права, за исключением случая, если продавец представил на регистрацию отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли3.

1  Ст.250 ГК РФ.

2  Ст. 250 ГК РФ.

3  Ст.42, 58 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

86

ЛИТЕРАТУРА

Нормативно-правовые акты

1.Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 13.07.2020) “О государственной регистрации недвижимости” .

2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020) .

3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) .

4.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 18.03.2019) .

5.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 13.07.2020).

6.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 13.07.2020).

7.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.05.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2020) .

8.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190ФЗ (ред. от 13.07.2020).

9.Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 06.02.2020).

10.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 24.04.2020).

11.Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 08.06.2020).

12.Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации от 18.12.2001 N 174-ФЗ (ред. от 24.04.2020, с изм. от 09.07.2020) .

13.Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 02.08.2019) “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений” .

14.Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ (ред. от 24.04.2020) “О содействии развитию жилищного строительства” .

15.Федеральный закон от 19.07.2011 N 246-ФЗ (ред. от 16.12.2019) “Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

16.Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

88

Литература​

17.Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” .

18.Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 24.04.2020) “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации” .

19.Федеральный закон от 01.07.2017 N 141-ФЗ “О внесении изменений в Закон Российской Федерации “О статусе столицы Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве” .

20.Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014) “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”.

21.Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 25.05.2020) “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” .

22.Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) “Об ипотеке (залоге недвижимости)” .

23.Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 27.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.05.2020) .

24.Федеральный закон от 24.11.1995 N 181-ФЗ (ред. от 24.04.2020) “О социальной защите инвалидов в Российской Федерации” (с изм. и доп., вступ. в силу

с01.07.2020).

25.Федеральный закон от 12.01.1995 N 5-ФЗ (ред. от 24.04.2020) “О ветера-

нах” .

26.Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 08.06.2020) “Об исполнительном производстве”.

27.Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ (ред. от 25.11.2017) “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации”.

28.Федеральный закон от 01.05.2016 N 119-ФЗ (ред. от 18.07.2019) “Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

29.Закон РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 25.05.2020) “О статусе столицы Российской Федерации” .

89

Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества и прав​

30.Закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 “Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения” (вместе с Перечнем стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве, Перечнем правовых актов, дающих гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья) .

31.Постановление Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП “О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве” .

32.Постановление Правительства РФ от 14.04.2016 N 307 “Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 2006 г. N 404”.

33.Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 12.04.2020) “О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии” (вместе с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).

34.Приказ Минфина РФ от 13.06.1995 N 49 (ред. от 08.11.2010) “Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств”.

35.Письмо Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17 О рассмотрении обращения.

36.Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (вместе с Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. реше-нием Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16)) .

37.Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 N 724 “Об утверждении Порядка размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” (Зарегистрировано

вМинюсте России 14.12.2016 N 44715).

38.Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (ред. от 03.12.2019) “Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на до-

90