Особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества и прав. Учебное пособие-1

1.5. Объекты недвижимости

нятий движимые и недвижимые вещи сформулировано на законодательном уровне не было.

Дореволюционное право различало недвижимость «по природе», к которой относились земля, строения, и «по назначению» — вещи, присоединенные к земле «навсегда», и вещи, необходимые для эксплуатации такой недвижимости.

Таким образом, современное толкование термина недвижимости, точнее, той части недвижимости, которая является такой по своей природе, как вещей, перемещение которых без вреда или несоразмерного ущерба их назначению невозможно, зародилось еще в дореволюционное время. То же можно сказать и о составных объектах — предприятиях, единых недвижимых комплексах, поскольку прототип толкования определен, как вещи, необходимые, а в современном понимании, предназначенные, для эксплуатации такого объекта.

Впослереволюционной России, в связи с упразднением частной собственности, классификация вещей на движимые и недвижимые была упразднена. Так, в примечании к ст. 21 Гражданского кодекса РСФСР (1922)1 было указано: «в связи с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упраздняется».

Гражданский кодекс РСФСР (1964)2 несколько изменил ситуацию, введя в оборот нормы о собственности и сделках с нею, однако, четкой терминологии, понятия и характеристики объектов недвижимости, не содержал.

И только после 70-летнего перерыва, после принятия и введение в действие Закона РСФСР «О собственности»3 в современное гражданское право прочно вошли термины и понятия собственности, отдельные объектов.

Вдальнейшем гражданско-правовое регулирование института собственности, введение в гражданский оборот классификации вещей, определения и характеристик движимых и недвижимых вещей, отдельных видов объектов прав, а равно государственной регистрации, получило свое развитие в Гражданском кодексе РФ4.

Всовременном праве к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное иму-

1  Гражданский кодекс РСФСР // Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904. 2  Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) //Ведомости ВС

РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407.

3  Закон РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 «О собственности в РСФСР» (утратил силу). 4  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994

N 51-ФЗ.

41

Общие положения о государственной регистрации недвижимости

щество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага1.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам, в том числе, относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машиноместа), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуаль- но-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Существует еще одна категория вещей – объекты недвижимого иму-ще- ства, являющиеся таковыми в силу прямого указания закона. Несмотря на то, что они фактически относятся к движимым, то есть их перемещение возможно без вреда для их назначения, в гражданских правоотношениях они выступают в качестве недвижимых объектов. К этим вещам относится каждая из следующих категорий: воздушные суда, морские суда, речные суда, иные объекты, указанные в законодательстве, например, линейные объекты, газопровод. При этом Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости не применяются к государственному учету и государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр2.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Государственной регистрации подлежат пра-

1  Ст.128 ГК РФ.

2  Ст.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

42

1.5. Объекты недвижимости

во собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами1.

В случаях, когда законом предусмотрена необходимость государ-ствен- ной регистрации сделки, правовые последствия, связанные с ее заключением, наступают после осуществления ее регистрации. Изменение условий зарегистрированной сделки также подлежит государственной регистрации.

Гражданское законодательство предусматривает оформление ряда отдельных обязательств, посредством зарегистрированных сделок. Например, государственной регистрации требуют договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок равный или более одного года, договор аренды предприятия, как имущественного комплекса, договор об участии в долевом строительстве и другие.

Пользование объектом культурного наследия2 сроком не менее года (аренда, безвозмездное пользование (ссуда), наем жилого помещения) являются обременениями недвижимости, подлежащими государственной регистрации. Государственная регистрация таких обременений производится посредством государственной регистрации договоров аренды3, ссуды в отношении объекта культурного наследия4, найма5.

Согласно изменениям, внесенным в гражданское законодательство, и вступившим в силу 1 марта 2013 г.6, условие об обязательной государственной регистрации договора ренты относительно договоров, заключенных после 1 марта 2013 г., утратило силу. Теперь договор ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, не подлежит государственной регистрации, а регистрации подлежит сам факт перехода прав на имущество и лежащее на этом имуществе обременение в виде обязанности выплачивать ренту или предоставлять содержание получателю ренты в иной форме.

1  Ст.131 ГК РФ.

2  Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 24.04.2020) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

3  Ст.609 ГК РФ.

4  Ст..689, 609 ГК РФ.

5  Ст.674 ГК РФ.

6  Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

43

ГЛАВА 2.

ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1. Земельный участок

2.1.1. Отчуждение строений и сооружений

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных законодательством прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки1.

Закон о регистрации недвижимости предусматривает особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, принадлежащих тому же собственнику, что и отчуждаемое здание, строение или сооружение, расположенное на нем.

По общему правилу, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом на тех же условиях и в том же объеме, что

ипрежний их собственник, а при переходе права собственности к нескольким собственникам – порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение или сооружение или сложившегося порядка пользования2. При отчуждении доли в праве общей долевой собственности на здание, строение

исооружение, такое отчуждение производится одновременно с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание, строение, сооружение.

1  Ст. 6 ЗК РФ.

2  Ст. 273 ГК РФ.

44

Земельный кодекс РФ императивно предусматривает обязательность одновременного отчуждения земельного участка в случае отчуждения объектов недвижимого имущества, расположенных на нем. Исключение составляют случаи, когда производится отчуждение части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; когда земельный участок изъят из оборота или если сооружение расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Земельные участки могут быть не только исключены из оборота, но и ограничены в нем. В этом случае при отчуждении здания, строения или сооружения, расположенного на земельном участке, ограниченном

вобороте и принадлежащем тому же собственнику, что и отчуждаемое здание, строение или сооружение, действует общее правило о переходе права собственности на земельный участок, необходимый для использования отчуждаемого здания, строения или сооружения, если законом допускается нахождение земельного участка, ограниченного в обороте,

вчастной собственности.

Всоответствии с Земельным кодексом ограничены в обороте земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами1:

1)государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных законом). На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом. Земельные участки в границах охранных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются и используются ими с соблюдением установленного для этих земельных участков особого правового режим;

2)зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

3)зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

4)объектами организаций Федеральной службы безопасности;

1  Ст. 27, 35, 95 ЗК РФ.

45

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

5)объектами организаций органов государственной охраны;

6)объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7)объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8)объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9)воинскими и гражданскими захоронениями;

10)инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Это перечень не является исчерпывающим: к ограниченным в обороте земельным участкам также относятся земли лесного фонда, водного фонда и другие. Перечень ограниченных в обороте земельных участков приведен в ст. 27 ЗК РФ.

Ограниченные в обороте земельные участки либо не подлежат отчуждению в частную собственность, либо могут быть отчуждены, но с соблюдением ограничений в их использовании особым правовым режимом.

Земельный кодекс также предусматривает императивное правило о недопущении отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения или сооружения, если и земельный участок, и расположенный на нем объект недвижимого имущества принадлежат одному лицу.

2.1.2. Предоставление земельных участков для ЛПХ

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владенияилипостоянного(бессрочного)пользованиялибоесливакте,свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов1:

1  Ст. 49 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

46

2.1. Земельный участок

1)акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

2)акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

3)выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

4)иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.

Вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы:

1)свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

2)один из документов, предусмотренных для регистрации права собственности гражданина на земельный участок и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок.

Представление вышеуказанных документов не требуется в случае, если право собственности гражданина на здание (строение) или сооружение зарегистрировано в ЕГРН.

2.1.3. Земельные участки, образуемые из сельскохозяйственных земель

Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, являются документ или документы, которые подтверждают право

47

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

собственности на земельную долю или земельные доли и к которым должны быть приложены1:

1)заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, проект межевания земельного участка, утвержденный решением общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением случая, если ранее этот проект межевания был представлен в орган регистрации прав);

2)проект межевания земельного участка, утвержденный решением собственника земельной доли или земельных долей, и заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка;

3)соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок.

Межевой план — документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке или земельных участках. .

В межевом плане указываются:

1) сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обес-

1  Ст. 47 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

48

2.1. Земельный участок

печивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков;

2)сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей земельного участка;

3)новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков.

Если в соответствии с федеральным законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем 5 лиц, могут быть осуществлены на основании:

1)заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления;

2)заявления, поданного лицом или лицами, являющимися собственниками земельной доли (долей) и образующими земельный участок путем выдела земельного участка в порядке, установленном п. 4 - 6 ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Если право на исходный земельный участок, находящийся в долевой собственности, зарегистрировано, то при государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его

всчет земельной доли или земельных долей, в ЕГРН в отношении исходного земельного участка без заявления о государственной регистрации

49

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

прав осуществляется государственная регистрация прекращения права общей долевой собственности участника общей долевой собственности, осуществившего выдел земельного участка в счет данной доли с приложением правоустанавливающего документа на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю, если ранее право собственности не было зарегистрировано.

Государственная регистрация возникновения, прекращения или перехода прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в отношении которого судом принято решение об изъятии и о продаже с публичных торгов в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации по основаниям, предусмотренным ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», осуществляется на основании заявления органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления или лица, которое приобрело такой земельный участок по результатам публичных торгов по его продаже.

Основанием для государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, изъятый в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, является договор купли-продажи такого земельного участка, а также вступившее в законную силу решение суда о его изъятии.

Отсутствие государственной регистрации прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, изъятый в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, не является препятствием для осуществления государственной регистрации возникновения, перехода прав на такой земельный участок.

2.1.4. Отказ от права на землю

Государственная регистрация1 прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления

1  Ст. 56 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

50