Особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества и прав. Учебное пособие-1

2.1. Земельный участок

собственника земельного участка или земельной доли. При этом одновременно осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права.

2.1.5. Разграничение собственности на землю

Для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю предоставляются1:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок (копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, изданного в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают предоставление земельного участка органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, органу государственной власти субъекта Российской Федерации, органу местного самоуправления соответствующего муниципального образования, а также казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданным федеральным органом государственной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, нахождение земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук, предоставление земельного участка в аренду Государственной компании “Российские автомобильные дороги” — в случае, если основанием для госу-

1  Постановление Правительства РФ от 14.04.2016 N 307 «Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 2006 г. N 404».

51

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

дарственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок является предоставление земельного участка органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, органу государственной власти субъекта Российской Федерации, органу местного самоуправления соответствующего муниципального образования, а также казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданным федеральным органом государственной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, нахождение земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук, предоставление земельного участка в аренду Государственной компании «Российские автомобильные дороги». Представление указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в ЕГРН;

2)правоустанавливающие документы на здания, строения, сооружения, располо-женные на соответствующем земельном участке, — в случае, если основанием для регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок является расположение на дан-ном земельном участке зданий, строений, сооружений, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Представление указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в ЕГРН;

3)иные документы — в случаях, установленных федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации.

2.1.6. Ограничения прав, обременения недвижимости

Государственная регистрация1 договора аренды или сервитута части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. При этом государственный кадастровый

1  Ст. 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

52

2.1. Земельный участок

учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления.

2.1.7. Договор аренды земли при инвестиционной деятельности

При государственной регистрации заключаемого в соответствии с Федеральным законом об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора1:

1)обязательство лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, обеспечить передачу по результатам строительства определенной доли общей площади жилых и (или) нежилых помещений арендодателю в соответствии с соглашением, максимальный срок выполнения такого обязательства;

2)доля общей площади жилых и (или) нежилых помещений, которая должна быть передана;

3)обязательство сторон договора аренды земельного участка в течение трех месяцев со дня получения разрешения на строительство заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, содержащее описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений с указанием их местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости и планируемой площади таких помещений в отношении каждого помещения, подлежащего передаче арендодателю лицом, заключившим договор аренды земельного участка, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в том числе наименование и (или) назначение строящегося помещения, номер этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номер помещения (при наличии);

4)обязанность лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, не распоряжаться до государственной регистрации до-

1  Ст.10.1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // «Собрание законодательства РФ» - 01.03.1999, N 9, ст. 1096, официальный интернет-портал правовой информации. Режим доступа: www.pravo.gov.ru.

53

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

полнительного соглашения жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю;

5) право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, только после государственной регистрации дополнительного соглашения, распоряжаться жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю.

2.1.8. Земельный участок для жилищного строительства

При государственной регистрации1 договора аренды земельного участка единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, дополнительного соглашения к нему

вЕГРН вносятся сведения о существенных условиях такого договора2:

1)обязательство лица, с которым заключен такой договор, передать единому институту развития в жилищной сфере после ввода в эксплуатацию создаваемого в соответствии с таким договором на соответствующем земельном участке объекта недвижимости определенную долю общей площади жилых и (или) нежилых помещений в этом объекте недвижимости;

2)описание жилых и (или) нежилых помещений, подлежащих передаче лицом, с которым заключен такой договор, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию созданного в соответствии с таким договором объекта недвижимости единому институту развития в жилищной сфере, с указанием их планируемой площади, наименования

и(или) назначения, номера этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номера помещения на плане создаваемого здания (при наличии).

1  Ст. 49 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости» // «Собрание законодательства РФ» - 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344, официальный интернет-портал правовой информации. Режим доступа: www.pravo.gov.ru.

2  Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ (ред. от 24.04.2020) «О содействии развитию жилищного строительства».

54

2.1. Земельный участок

2.1.9. Договор аренды земли с множественностью лиц

В отношении договоров аренды земельного участка, занятого зданием, сооружением, принадлежащим нескольким лицам, либо помещения или машино-места, принадлежащие нескольким лицам, то есть с множественностью лиц на стороне арендатора, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка также может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель1.

2.1.10. Искусственно созданные земельные участки

Искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, — сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.

Правовое регулирование отношений, связанных с созданием на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, искусственных земельных участков для целей строительства на них объектов капитального строительства и (или) их комплексного освоения в целях строительства, осуществляется в соответствии с ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»2.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на искусственно созданный земельный участок являются3:

1)разрешение на ввод в эксплуатацию искусственно созданного земельного участка;

2)документация по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка;

1  Ст.51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2  Федеральный закон от 19.07.2011 N 246-ФЗ (ред. от 16.12.2019) «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3  Ст.45 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

55

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

3)разрешение на создание искусственного земельного участка;

4)договор о создании искусственного земельного участка в случае, если на искусственно созданный земельный участок возникает право общей долевой собственности.

2.2. Жилое помещение

2.2.1. Правоотношения, связанные с реновацией

Закон о регистрации недвижимости предусматривает особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом РФ

остатусе столицы Российской Федерации.

Вцелях реконструкции среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства, предотвращения роста аварийного жилищного фонда в г.Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства Правительством Москвы была принята Программа реновации жилищного фонда в г. Москве1. Учитывая особый статус г. Москвы как столицы Российской Федерации2 и в связи с принятием Программы реновации жилищного фонда в г. Москве, Федеральным законом были внесены изменения в Закон о статусе столицы Российской Федерации, предусматривающие правовые основы реновации на федеральном уровне3.

Всоответствии с Законом РФ о статусе столицы4 собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав, нанимателям жилых помещений гарантируется предоставление равнозначного жилого помещения, а собственникам – по их выбору или пре-

1  Постановление Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» // Официальный сайт Мэра Москвы. Режим доступа: www.mos.ru.

2  Закон РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 25.05.2020) «О статусе столицы Российской Федерации».

3  Федеральный закон от 01.07.2017 N 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Рос-сийской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве».

4  Ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации».

56

2.2. Жилое помещение

доставление равнозначного или равноценного жилого помещения, или равноценного возмещения в денежной форме.

Нанимателям жилого помещения и проживающим совместно с ними членами семьи взамен по их выбору предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма или на праве собственности (на основании договора передачи жилого помещения в собственность).

Гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилищные условия улучшаются путем предоставления жилых помещений по норме предоставления на одного человека, установленной нормативным правовым актом г. Москвы1, во внеочередном порядке и на условиях, установленных нормативным правовым актом города Москвы2.

Если в жилом помещении в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственникам такого жилого помещения равноценного возмещения в денежной форме не допускается.

Предоставление равнозначного или равноценного жилого помещения, а также равноценного возмещения в денежной форме осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником освобождаемого жилого помещения в многоквартирном доме и уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы.

К договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равноценного возмещения в денежной форме, применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже; в договоре, предусматривающем переход права на жилое помещение с условием предоставления равноценного жилого помещения, – правила гражданского законодательства о мене, с особенностями, предусмотренными Законом РФ о статусе столицы3. В частности, Закон РФ о статусе столицы предусматривает существенные условия такого договора.

1  Ст.20 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» (вместе с Перечнем стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве, Перечнем правовых актов, дающих гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья).

2  Департамент городского имущества города Москвы.

3  Ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации».

57

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

В зависимости от избранного способа реализации своих прав собственник обязан заключить соответствующий договор – или договор, предусматривающий предоставление равнозначного жилого помещения, или договора, предусматривающие предоставление равноценного жилого помещения, или договор, предусматривающий предоставление равноценного возмещения в денежной форме. В случае уклонения собственника помещения от заключения договора, по истечении девяноста дней с момента получения им проекта такого договора, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора1. Договор или решение суда являются основаниями для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации.

Собственник освобождаемого жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы в установленном порядке ограничения прав или обременения, не имеет права на предоставление возмещения посредством выплаты равноценного возмещения в денежной форме, а может выбирать предоставление в виде равнозначного или равноценного жилого помещения. Наличие зарегистрированных в установленном порядке ограничений или обременений прав на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, не является препятствием для государственной регистрации перехода прав на указанное жилое помещение в г. Москве, а также для принятия судом решений о понуждении к заключению договора, предусматривающего предоставление взамен такого жилого помещения равнозначного или равноценного жилого помещения. В этом случае одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на предоставляемое жилое помещение осуществляется государственная регистрация ограничений или обременений прав в отношении указанного предоставляемого жилого помещения.

Если в отношении освобождаемого недвижимого имуще-ства в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, принят судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодатель-

1  Ст.445 ГК РФ.

58

2.2. Жилое помещение

ством Российской Федерации1, заключение договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, является основанием для перехода указанных ограничений или обременений прав на предоставляемое жилое помещение.

Право собственности собственника жилого помещения или в случае, предоставления равнозначного жилого помещения на основании договора о передаче жилого помещения в собственность взамен жилого помещения по договору социального найма, а также права нанимателя жилого помещения на жилое помещение во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, предоставляемое на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, или на основании договора передачи жилого помещения в собственность, может быть зарегистрировано без предварительной регистрации права собственности г. Москвы на такое жилое помещение при одновременном соблюдении следующих условий:

•строительство многоквартирного дома осуществлено на земельном участке, находящемся в собственности г. Москвы, или на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена (в том числе на земельном участке, предоставленном в соответствии

сземельным законодательством Московскому фонду реновации жилой застройки в аренду или в безвозмездное пользование);

•такое строительство в целях выполнения мероприятий, предусмотренных программой реновации, осуществлено за счет средств города Москвы организацией, подведомственной уполномоченному органу исполнительной власти г. Москвы, или Московским фондом реновации жилой застройки.

В случае смерти собственника жилого помещения договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом либо иными лицами – органами опеки и попечительства, исполнителем завещания (душеприказчиком), иными лицами2.

В случае назначения доверительного управляющего до принятия наследства наследниками, а если наследство не принято, до выдачи свиде-тель- ства о праве на наследство г. Москва в качестве собственника жилого по-

1  Ст. 106 УПК РФ.

2  Ст. 1026 ГК РФ.

59

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

мещения, предоставленного по договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение, в ЕГРН указывается г. Москва и одновременно в него вносятся сведения о невозможности передачи жилого помещения в залог, аренду, невозможности обременения его иными правами, а также о невозможности его отчуждения. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, исключает указанные сведения из ЕГРН при государственной регистрации прав наследников умершего собственника жилого помещения по заявлению нотариуса, выдавшего свидетельство о праве на наследство на жилое помещение, принадлежавшее умершему собственнику жилого помещения, которое подано на основании такого свидетельства.

В случае, если освобождаемое жилое помещение находится в общей собственности – долевой или совместной – договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение, соответственно, права общей долевой собственности на предоставляемое жилое помещение (в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации) или права общей совместной собственности.

Для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, помимо договора, заключенного между собственником и уполномоченным органом власти г. Москвы, представляется передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение сторонами своих обязательств.

2.2.2. Договор о долевом участии в строительстве многоквартирных домов

Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом об участии в долевом строительстве1.

1  Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

60