Особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества и прав. Учебное пособие-1

1.4.Осуществление гос. кадастрового учета и (или) гос. регистрации прав

6)ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем;

7)принятие на учет в порядке, установленном органом нормативноправового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей;

а также иные полномочия1.

Для государственной кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав предоставляется заявление, документы, подтверждающие основания возникновения, изменения или прекращения прав, и иные документы, установленные Федеральным законом о государственной регистрации недвижимости (например, межевой план, акт обследования, технический план, карта-план территории в зависимости от вида регистрируемого права, вносимых изменений, соответствующие требованиям законодательства), а также документы, удостоверяющие личность или право действовать от имени правообладателя и иные документы по инициативе заявителя.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы могут предоставляться в двух формах2:

1  Ст.3 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 2  Ст.18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

31

Общие положения о государственной регистрации недвижимости

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обязательно прилагаются: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные Федеральным законом1 и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Истребование дополнительных документов, если представленные заявителем документы отвечают требования закона, не допускается.

При этом заявитель вправе по собственной инициативе предоставить дополнительные документы, имеющие значение для осуществления государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации2.

При предоставлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица — также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иной способ подтверждения полномочий представителя не установлен федеральным законом. Например, предоставление нотариально удостоверенной доверенности не требуется в случае, если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа.

Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, например, решение собрания участников общества с ограниченной ответственностью об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица. При этом предоставление учредительных документов не требуется – орган регистрации прав

1  Ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2  Ст.18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

32

1.4. Осуществление гос. кадастрового учета и (или) гос. регистрации прав

самостоятельно запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, учредительные документы такого юридического лица. Заявитель вправе представить учредительные документы юридического лица, или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов по собственной инициативе.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов)1:

1)7 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2)9 рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

3)5 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов, а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной

врезультате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории — 15 рабочих дней;

4)7 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;

5)10 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

6)12 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

7)5 рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность

1  Ст.16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Общие положения о государственной регистрации недвижимости

осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;

8)3 рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуаль- ным законо-дательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета,

овозврате залога залогодателю или об обращении за-лога в доход государства;

9)3 рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме — в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;

10)5 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

11)5 рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;

12)7 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов.

При наличии обстоятельств1, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на 3 месяца, за исключением, если:

1  Ст.26, 30 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

34

1.4.Осуществление гос. кадастрового учета и (или) гос. регистрации прав

•не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам – осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, препятствующих их осуществлению, но не более чем на один месяц;

•ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято – осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с объектом недвижимости и (или) перехода, ограничения (обременения) права на объект недвижимости по ранее принятым документам;

•существует судебный спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество – осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается до разрешения спора судом;

•в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определен-ные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовнопроцессуальным законодательством Российской Федерации – осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю либо об обращении залога в доход государства, а также предоставления в орган регистрации прав передаточного акта федерального государственного унитарного предприятия “Почта России” либо выписки из Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности и копии свидетельства об удостоверении факта возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательской давности в соответствии со ст. 84.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1;

35

Общие положения о государственной регистрации недвижимости

•при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником (кроме случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места

вэтих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, а также в случае, если при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире – осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности либо продавцом комнаты в коммунальной квартире собственников остальных комнат в коммунальной квартире;

•не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора –осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок не более чем один месяц;

•в орган регистрации прав поступило уведомление от публичноправовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» о несоответствии застройщика обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некото-

36

1.4. Осуществление гос. кадастрового учета и (или) гос. регистрации прав

рые законодательные акты Российской Федерации», а также в случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление контролирующего органа и (или) публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и в отношении которого представлен договор участия в долевом строительстве на государственную регистрацию — осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается до поступления в орган регистрации прав уведомления контролирующего органа или публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» о соответствии застройщика требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и соблюдения им нормативов финансовой устойчивости, установленных Правительством РФ.

Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав оформляется решением государственного регистратора прав в случае и отказ допускается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Заявители уведомляются регистрирующим органом о возврате, приостановлении, отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации1, посредством направления уведомлений, исходя из избранного заявителем способа уведомления – в электронной форме или на бумажном носителе посредством почтового отправления.

1  Приказ Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137 «Об утверждении порядка и способов уведомления заявителей о ходе оказания услуги по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государ-ственной регистрации прав» (Зарегистрировано в Минюсте России 25.04.2016 N 41922).

37

Общие положения о государственной регистрации недвижимости

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают1:

1)прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2)возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных Федеральным законом2;

3)проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4)внесение в ЕГРН сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

5)выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В случае если по результатам осуществленного государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав органом регистрации допущена техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая

или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН, она исправляется по

1  Ст.29 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2  Ст.25 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

38

1.4. Осуществление гос. кадастрового учета и (или) гос. регистрации прав

решению государственного регистратора прав в течение 3 рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. После исправления технической ошибки в записях орган государственной регистрации прав в течение трех рабочих дней уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях1.

Ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, картеплане территории или акте обследования, допущенная лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия и воспроизведенная в ЕГРН, подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение 5 рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Исправление технической ошибки в записях допускается только в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости2.

Порядок представления и форма заявления об исправлении технической ошибки в записях, а также требования к формату заявления об исправлении технической ошибки в записях в форме электронного документа устанавливаются органом нормативно-правового регулирования3.

В случаях, если исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в

1  Ст.61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2  Там же.

3  Приказ Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883 «Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости» (Зарегистрировано в Минюсте России 18.01.2016 N 40613).

39

Общие положения о государственной регистрации недвижимости

ЕГРН, такое исправление может быть произведено только на основании решения суда.

Орган регистрации прав также вправе по собственной инициативе обратиться в суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки.

1.5. Объекты недвижимости

Всоответствии с действующим законодательством к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства1.

Понятие «недвижимость» берет свое начало в римском праве.

При этом в правовом регулировании оборота движимых и недвижимых вещей в этот период разницы не было2.

Недвижимостью считалась не только земля, но и все, созданное на земле собственника, в том числе постройки, посевы, насаждения. Затем появилось более четкое деление вещей на движимые и недвижимые, в частности приобретение прав по давности владения на движимые и недвижимые вещи различалось по срокам. Например, давность владения

вотношении земельного участка [устанавливалась] в два года, в отношении всех других вещей — в один год3.

Вроссийском законодательстве, как упомянуто выше, разделение вещей на движимые и недвижимые впервые связано с Указом Петра I «О единонаследии» (1714). Между тем, несмотря на введение в оборот такой классификации, единого четкого определения в толковании по-

1  Ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ.

2  Законы XII таблиц (451—450 гг. до н. э.).

3  Таблица VI «Законы XII таблиц (451-450 г.г. до н.э.), Цицерон, Top., IV, 23 - Текст приводится по изданию: Хрестоматия по истории Древнего мира. Т. III. Рим / Под ред. акад. В. В. Струве. М., 1953. С. 21—33. Сверено и дополнено примечаниями по «Хрестоматии по истории Древнего Рима» / Под ред. д. и. н. С. Л. Утченко. М., 1962. С. 62—72. Перевод и примечания проф. И. И. Яковкина (взяты из «Хрестоматии по древней истории» / Под ред. акад. В. В. Струве, т. I. М., 1936).

40