Особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества и прав. Учебное пособие-1

1.1. Понятие гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

предусмотрена для заявителя вступившим в силу с 1 января 2017 г. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»1.

В случае подачи заявления по экстерриториальному принципу регистрацию прав, сделок, ограничений и обременений проводит орган регистрации по месту нахождения объекта недвижимости. Регистрация проводится на основании электронных документов, созданных органом регистрации по месту приема от заявителя документов в бумажном виде и подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора этого органа.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования с одной стороны и с другой стороны — органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость.

За государственную регистрацию взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом РФ2.

Государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав на недвижимость, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществляют уполномоченные Правительством РФ федеральные органы исполнительной власти, и его территориальные органы (далее — орган регистрации прав).

Функции по учету недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость возложены только на Росреестр3 .

1  Ст.18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2  Гл.25.3 «Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ.

3  Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 12.04.2020) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»).См.подробнее, параграф 1.2.

11

Общие положения о государственной регистрации недвижимости

Датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении права недвижимости1.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН и предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРН регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Современные тенденции в развитии системы государственной регистрации недвижимости тесно связаны с блокчейн технологиями.

Блокчейн — технология распределенных децентрализованных баз данных (реестров), основанная на постоянно продлеваемой цепочке записей и устойчивая к вмешательству с целью изменения, фальсификации, взлому и краже информации, так как каждый блок прочно связан с предыдущим и последующим блоком и переписать или изменить цепочку технически невозможно.

Неизменность достигается за счет того, что блоки с информацией подтверждаются большим количеством участников и степенью технической защищенности. Чем больше субъектов будет проверять достоверность цепочки, тем надежнее будет сохранена информация от изменения. В то же время такая технология исключается утрату и уничтожение данных, так как надежна защищена. Отсутствие единого сервера хранения информации и множество взаимосвязанных блоков, существенно повышает надежность ее сохранности, а для глобального вмешательства потенциальному злоумышленнику требуется согласие всех администраторов баз данных, поскольку изменение одного блока информации возможно только при положительном ответе от блоков, которые между собою связаны.

Первоначально блокчейн развивался для рынков криптовалют, позднее технология стала использоваться для проведения различных операций. Блокчейн-интегратор представляет собой платформу для проведения соответствующих транзакций.

1  Ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

12

1.1.Понятие гос. регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ним

В2017 г. Росреестр стал участником пилотного проекта по внедрению блокчейн технологий. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) совместно с Внешэкономбанком (ВЭБ) и АИЖК зарегистрировали первый в России договор участия в долевом строительстве с применением технологии блокчейн. Договор долевого участия с применением блокчейна был заключен в рамках взаимодействия Росреестра и публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Первый договор был подписан в Ленинградской области, которая стала пилотным регионом программы регистрации договора долевого участия по блокчейну. Согласно действующему законодательству застройщики по всем новым объектам строительства от-чи- сляют в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства взносы в размере 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. Для регистрации такого договора Росреестр должен получить от Фонда информацию о внесении застройщиком таких взносов. С применением технологии блокчейн Росреестр получает актуальную информацию в течение 15 минут, в то время, как при обычной регистрации Росреестр получал информацию не менее, чем сутки. Кроме того, как уже упоминалось выше – технология блокчейн защищена от несанкционированного воздействия и изменения, что делает ее актуальной и абсолютно достоверной1.

Блокчейн технология позволяет ускорить сроки регистрации, оптимизировать расходы на систему Росреестра за счет проведения операций с недвижимостью и их регистрации посредством быстрого обмена защищенными достоверными данными в электронном виде и специальной системы индентификации и контроля.

Применение блокчейна направлено на повышение доступности сведений реестра недвижимости, гарантий защиты прав собственности, а также уровня доверия граждан к сфере оборота объектов недвижимости.

Технология блокчейн в регистрации обеспечивает фиксацию всех этапов процесса, что позволяет контролировать соблюдение регламентов процедур и сроков исполнения, а также исключает риск несанкционированной корректировки данных, что позволит, в том числе, защитить субъектов прав от мошеннических действий с недвижимостью.

1  Режим доступа: rosreestr.gov.ru/site/press/news/rosreestr-predstavil-na-vsemirnom- sammite-blokcheyna-i-kriptovalyut-pilotnyy-proekt-po-registratsii.

13

Общие положения о государственной регистрации недвижимости

Блокчейн технология позволяет исключить посредников в операциях с недвижимостью, автоматизировать все этапы сделки, минуя нотариусов, собирание справок, и прочих бумажных документов, а также снизить коррумпированность, случайные ошибки, время взаимодействия между всеми участниками процесса, что в итоге делает государственную регистрацию более удобной.

Блокчейн технология активно внедряется в систему государственной регистрации.

1.2. Государственная пошлина

Государственная пошлина — сбор, взимаемый с лиц, обращающихся в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий.

Перечень плательщиков государственной пошлины, а равно юридически значимых действий, за которые взимается государственная пошлина, установлен Налоговым кодексом РФ1.

Плательщик государственной пошлины – физическое или юридическое лицо (организация), обращающееся в уполномоченный для совершения юридически значимого действия орган или выступающее ответчиком, в том числе, административным, в суде2.

Государственная пошлина при осуществлении регистрационных действий взимается:

1)за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, сделок с предприятием как имущественным комплексом, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также ограничений прав

иобременении предприятия как имущественного комплекса — 0,1% стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 60 000 руб.;

2)за государственную регистрацию прав, ограничений прав и

обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недви-

1  Ст. 333.16 НК РФ.

2  Ст. 333.17 5 НК РФ.

14

1.2. Государственная пошлина

жимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 1, 3, 4-7, 9-13, 14 и 16: для физических лиц — 2 000 руб.; для организаций — 22 000 руб.;

3)за государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременений данного имущества или сделок с данным имуществом — 22 000 руб.;

4)за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме — 200 руб.;

5)за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества

—350 рублей;

6)за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, сделок с такими земельными участками, если данные сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, — 350 руб.;

7)за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

—100 рублей;

8)за внесение изменений в записи ЕГРН о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 10: для физических лиц — 350 руб.; для организаций — 1 000 руб.;

9)за государственную регистрацию, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 7 и 14, ипотеки, включая внесение в ЕГРН записи об ипотеке как обременении объекта недвижимости: для физических лиц — 1 000 рублей; для организаций — 4 000 рублей;

10)за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке: для физических лиц — 200 рублей; для организаций — 600 рублей.

15

Общие положения о государственной регистрации недвижимости

В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные подпунктом 9 и настоящим подпунктом, взимается в размерах, установленных для физических лиц;

11) за государственную регистрацию:

•смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРН записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, — 1 600 руб.;

•смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРН записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, — 350 руб.;

12) за государственную регистрацию: договора участия в долевом строительстве: для физических лиц — 350 руб.; для организаций — 6 000 руб.; соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в ЕГРН, — 350 руб.;

13) за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц — 1 500 руб.; в интересах организаций — 6 000 руб.;

14) за выдачу свидетельства о праве собственности, за государственную регистрацию ограничений (обременений) прав на: морское судно

—10 000 руб.; судно внутреннего плавания — 3 500 руб.; судно смешанного (река — море) плавания — 5 000 руб.; спортивное парусное судно, прогулочное судно, маломерное судно — 800 руб.;

15) за государственную регистрацию:гражданских воздушных судов, за исключе-нием легких гражданских воздушных судов, в Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации

—5 000 руб.; легких гражданских воздушных судов в Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации — 2 500 руб.;сверхлегких гражданских воздушных судов — 1 300 руб.;

16) за выдачу свидетельства о праве собственности, за государственную регистрацию ограничений (обременений) прав в Едином государственном реестре прав на воздушные суда и сделок с ними на: гражданское воздушное судно — 5 000 руб.; легкое гражданское воздушное судно — 2 500 руб.; сверхлегкое гражданское воздушное судно — 1 200 руб.;

16

1.2. Государственная пошлина

17) за государственную регистрацию в Государственном реестре аэродромов и вертодромов гражданской авиации Российской Федерации: аэродрома гражданской авиации класса А, Б, В — 130 000 руб.; аэродрома гражданской авиации класса Г, Д, Е, вертодрома гражданской авиации — 65 000 руб.

Государственная пошлина при обращении в орган регистрации недвижимости не уплачивается:

•за государственную регистрацию права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

•за государственную регистрацию ограничений прав и обременений земельных участков, используемых для северного оленеводства;

•за государственную регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности;

•за внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия нормативного правового акта, влекущего необходимость внесения соответствующих изменений по не зависящим от правообладателей, владельцев или пользователей объектов недвижимости причинам;

•за внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записи

оневозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, записи о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, сведений об адресе электронной почты и (или) о почтовом адресе, по которым осуществляется связь с лицом, чье право на объект недвижимости зарегистрировано, с лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничение права и обременение объекта недвижимости, за внесение в случаях, установленных Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, сведений (изменений в сведения) в Единый государственный реестр недвижимости по заявлению заинтересованного лица, если указанные све-

17

Общие положения о государственной регистрации недвижимости

дения не были внесены в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия;

•за государственную регистрацию арестов, прекращения арестов недвижимого имущества;

•за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона, а также за погашение регистрационной записи об ипотеке;

•за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости;

•за государственную регистрацию возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” права на объект недвижимости при государственной регистрации перехода данного права. За государственную регистрацию возникшего до дня вступления в силу указанного Федерального закона права на объект недвижимости при государственной регистрации его ограничения или обременения объекта недвижимости, на который возникло данное право, или совершенной после дня вступления в силу указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимости государственная пошлина уплачивается в размере, равном половине установленной настоящей главой государственной пошлины за государственную регистрацию права на объекты недвижимости;

•за государственную регистрацию прекращения прав в связи с ликвидацией объекта недвижимого имущества, отказом от права собственности на объект недвижимого имущества, переходом права к новому правообладателю, преобразованием (реконструкцией) объекта недвижимого имущества;

•за государственную регистрацию прекращения ограничений прав или обременений объектов недвижимости.

От уплаты государственной пошлины при обращении в регистрирующий орган освобождаются:

1) федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления;

2) Центральный банк Российской Федерации в связи с выполнением им функций,возложенныхнанегозаконодательствомРоссийскойФедерации; 3) физические лица — ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, бывшие узники фашистских кон-

18

1.2. Государственная пошлина

цлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных немецкими фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, бывшие военнопленные во время Великой Отечественной войны;

4)физические лица, признаваемые малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации — за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением государственной регистрации ограничений прав

иобременений объектов недвижимости;

5)физические лица — за государственную регистрацию права собственности на жилые помещения или доли в них, предоставленные им взамен освобожденных жилых помещений или долей в них в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве;

Основанием для предоставления льготы является соответственно удостоверение установленного образца, например, об инвалидности, или иные документы, подтверждающие наличие оснований для освобождения от уплаты государственной пошлины.

Излишне уплаченная государственная пошлина, а равно государственная пошлина, уплаченная плательщиком за юридически значимые действия, от совершения которого плательщик отказался до обращения в регистрирующий орган, может быть возвращена плательщику по его заявлению. Также государственная пошлина за государственный кадастровый учет и(или) государственную регистрацию подлежит возврату по заявлению плательщика в случае возврата регистрирующим органом представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации заявления и документов, без рассмотрения.

При этом не подлежит возврату государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, в случае отказа в государственной регистрации.

При прекращении государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, сделки с ним на основании соответствующих заявлений сторон договора, возврату подлежит половина уплаченной государственной пошлины.

Для возврата государственной пошлины или ее излишне уплаченной части плательщик должен обратиться в регистрирующий орган с заявлением в течение трех лет с момента оплаты. К заявлению о возврате государственной пошлины или ее части, в случае излишней уплаты, прилагается оригинал платежного документа, за исключением случая, если информация об уплате государственной пошлины содержится в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных

19

Общие положения о государственной регистрации недвижимости

платежах. Возврат излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины осуществляется органом Федерального казначейства. Возврат излишне уплаченной государственной пошлины производится в течение одного месяца со дня подачи заявления.

Помимо возврата плательщик вправе обратиться с заявлением о зачете излишне уплаченной государственной пошлины или ее части в счет суммы государственной пошлины, подлежащей уплате за совершение аналогичного действия. Заявление о зачете подается в порядке, аналогичном для возврата государственной пошлины1.

1.3. Единый государственный реестр недвижимости

Создание и наполнение информационного ресурса – Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) является приоритетной задачей в развитии системы государственной регистрации и кадастрового учета недвижимости в России.

Порядок ведения ЕГРН, в том числе объем вносимых в реестры ЕГРН сведений,устанавливаетсяорганомнормативно-правовогорегулирования2.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, хранятся постоянно, в том числе, в случае внесения в них изменений3.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:

1)реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);

2)реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);

3)реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, грани-

1  Ст. 333.40 НК РФ.

2  Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (Зарегистрировано в Минюсте России 25.03.2016 N 41548).

3  Ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

20