Особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества и прав. Учебное пособие-1

2.2. Жилое помещение

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий требованиям, установленным Федеральным законом об участии в долевом строительстве.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только1:

1)на основании договора участия в долевом строительстве;

2)жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Действие Федерального закона о долевом участии распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации о статусе столицы Российской Федерации .

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный

1  Ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

61

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную до-говором цену и принять объект долевого строительства при наличии раз-решения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данное положение не распространяется на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии Федеральным законом о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Существенные условия договора долевого участия: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта, цена договора, а также сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, условия, касающиеся объектов социальной инфраструктуры (если после ввода такого объекта в эксплуатацию на такой объект возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность) – назначение, цели затрат застройщика, сведения о договоре о комплексном освоении территории и другие, установленные законом.

Вслучае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее

всоответствии с Градостроительным кодексом РФ1 договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении

жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жи-

лью участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение

1  Ст. 46.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.07.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.08.2020).

62

2.2. Жилое помещение

стандартного жилья, также указываются: сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья; сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья; цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных законом, начальную цену предмета такого аукциона.

В случае, если сторонами не определены все существенные условия договора, такой договор является незаключенным.

В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве в регистрирующий орган предоставляются заявления сторон договора – застройщика и участника долевого строительства1.

При регистрации первого договора долевого участия наряду с документами, предусмотренными ФЗ о регистрации недвижимости, в регистрирующий орган обязательно предоставляются: 1) план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых

1  Ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

63

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест; 2) проектная декларация.

Для государственной регистрации первого договора долевого строительства также требуется представление разрешения на строительство; заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона об участии в долевом строительстве; списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья.

Однако, если указанные документы не представлены заявителем, то это не является препятствием для государственной регистрации. В этом случае орган регистрации прав запрашивает указанные документы соответственно в органе, выдавшем разрешение на строительство, в контролирующем органе, в уполномоченном органе местного самоуправления, которые утвердили указанные списки, и при этом вышеуказанные органы обязаны их предоставить по соответствующему запросу (в срок не более чем два рабочих дня с даты его получения).

Кроме того, предоставление разрешения на строительство и заклю-че- ние уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона об участии в долевом строительстве не требуется для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного Московским фондом содействия реновации жилищного фонда, созданным в соответствии с Законом о статусе столицы Российской Федерации, с участниками долевого строительства.

При осуществлении государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, органом регистрации прав, за исключением договора участия в долевом строительстве, заключенного Московским фондом содействия реновации жилищного фонда, осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом о публично-правовой компании по защите прав граждан1 — участ-

1  Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан -участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застрой-

64

2.2. Жилое помещение

ников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве путем направления запроса в порядке межведомственного взаимодействия.

При этом обязанность застройщика по уплате обязательных от-числений (взносов) в компенсационный фонд возникает, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства».

Вышеуказанные документы помещаются в регистрационное дело и не предоставляются при регистрации последующих договоров участия

вдолевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Втечение 5 рабочих дней со дня осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, орган регистрации прав направляет уведомление об этом в контролирующий орган по адресу электронной почты контролирующего органа1.

Втечение одного рабочего дня со дня осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве или отказа

вего государственной регистрации орган регистрации прав направляет с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия сведения об этом публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». В состав направляемых сведений включаются сведения о кадастровом номере земельного участка, на котором осуществляется строительство, сведения о застройщике в объеме, предусмотренном порядком ведения ЕГРН, о номере регистрации, реквизитах договора участия в долевом строительстве (если осуществлена государственная регистрация такого договора), а также описание объекта долевого строительства с указанием его площади согласно договору участия в долевом строительстве2.

щиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

1  Ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2  Ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

65

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

Помимо этого, при государственной регистрации договора участия

вдолевом строительстве, за исключением договора участия в долевом строительстве, заключенного Московским фондом содействия реновации жилищного фонда, в ЕГРН также вносятся дополнительные сведения:1) о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу для условного депонирования денежных средств в счет уплаты цены такого договора; 2) о поручителе (сопоручителях), заключившем договор поручительства по обязательствам застройщика1.

Если по запросу регистрирующего органа поступило уведомление контролирующего органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, то такие сведения подлежат включению в ЕГРН в отношении зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с уведомлением в течение пяти рабочих дней со дня внесения таких сведений

вЕГРН, участников долевого строительства, являющихся стороной данных договоров. Уведомление направляется либо на адрес электронной почты, либо в письменной форме посредством почтового отправления.

Вслучае расторжения или прекращения договора участия в долевом строительства заявление о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости может быть представлено одной из сторон договора. К заявлению подлежат приложению документы, подтверждающие расторжение или прекращение договора.

Вслучае прекращения договора об участии в долевом строительстве вследствие одностороннего отказа от его исполнения стороной договора, к заявлению о прекращении договора прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора, которая должна быть сделана в письменной форме и направлена заказным письмом, в подтверждение чего предоставляется почтовая квитанция (чек-ордер) или иной документы, подтверждающий направление уведомления2.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ3, односторонний

отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесе-

1  Ст.48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2  Ст.48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

3  Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.04.2016 N 5-КГ16-51. Режим доступа: www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req =doc&base=ARB&n=462675#05743813895281424.

66

2.2. Жилое помещение

ния оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК РФ о добросовестности и разумности. Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается п. 4 ст. 450 ГК РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Таким образом, само по себе право на односторонний отказ от исполнения договора и его реализация не во всех случаях является основанием для его прекращения, даже при наличии нарушений со стороны гражданина-участника долевого строительства.

Однако, следует учитывать, что Гражданский кодекс, предусматривая запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лица, действий в обход закона с противоправной целью, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав, в качестве последствия совершения недобросовестных и неразумных действий указывает на возможный отказ в защите нарушенных прав полностью или частично и принятие иных мер, предусмотренных законом, применяемых судом, арбитражным судом или третейским судом, но не иными органами. Поэтому регистратор не вправе оценивать произведенные и представленный на регистрацию прекращения договора об участии в долевом строительстве отказ как недобросовестный и неразумный, но должен проверить наличие или отсутствие формальных оснований для такого отказа, не ограничиваясь лишь проверкой соблюдения процедуры такого отказа. Дополнительной гарантией недопущения нарушения

прав участников долевого строительства является необходимость уведомления

другой стороны о поступивших на государственную регистрацию документов, которая может в установленные сроки оспорить односторонний отказ, являющийся сделкой, в суде.

В другом случае, когда договор прекращен не в порядке одностороннего отказа, а расторгнут на основании судебного акта – к заявлению прилагается копия вступившего в законную силу решения суда о

67

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

Орган регистрации прав:

•при представлении заявления одной из сторон такого договора о внесении сведении о его прекращении или расторжении обязан в течение одного рабочего дня с момента получения заявления с приложением необходимых документов обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты или в письменной форме посредством почтового отправления;

•в течение 5-ти рабочих дней со дня внесения ЕГРН сведений о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусматривающего обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на специальный счет эскроу в банке, обязан направить уведомление о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации договора в банк, в котором в соответствии с таким договором должен быть открыт счет эскроу1.

Участник долевого строительства вправе уступить права по договору об участии в долевом строительстве, но при соблюдении одного из условий: либо после уплаты им цены договора, либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Такая уступка прав с одновременной передачей долга квалифицируется Гражданский кодексом как передача договора. Соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежит государственной регистрации.

Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными Федеральным законом о регистрации недвижимости для государственной регистрации такого права, также необходимы2:

1)разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства. Указанное разрешение орган регистрации прав получает в порядке межведомственного взаимодействия от уполномо-

1  Ст.48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2  Ст.48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

68

2.2. Жилое помещение

ченного органа государственной власти. Однако, застройщик вправе представить его по собственной инициативе. Допустимо также представление нотариально удостоверенной копии этого разрешения;

2)договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю);

3)передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

После осуществления государственной регистрации прав участника долевого строительства подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве возвращается правообладателю, а представленные документы помещаются в реестровое дело.

2.2.3. Иные права на жилое помещение (найм)

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ и другими федеральными законами.

Жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется по договору социального найма, а также договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются малоимущим гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления.

69

Глава 2. Особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимого имущества

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Например, к таким категориям граждан относятся инвалиды и семьи, имеющие детей-ин- валидов на основании Федерального закона о социальной защите инвалидов, ветераны на основании Федерального закона о ветеранах и некоторые другие категории1.

Кроме того, таким гражданам также могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями.

Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Договор социального найма влечет возникновение обременения в виде вещного права нанимателя жилого помещения и членов его семьи, но не подлежит государственной регистрации.

Жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам, которые приняты на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда

1  Ст.17 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ (ред. от 24.04.2020) «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2020).

70