Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комплексная оценка недвижимости. Учебное пособие-1
.pdf
•
качество активов в залоге, обеспечиваемое долей активов,
на которые держатель оцениваемого финансового инструмента
может наложить взыскание в случае дефолта эмитента (чем выше
стоимость и качество активов, на которые возможно наложить
взыскание в случае дефолта, тем ниже кредитный риск оцениваемого инструмента);
соглашение о взаимозачете, предполагающее, что контр-
•
агенты держат производные финансовые инструменты друг
друга, что уменьшает кредитный риск за счет взаимозачета или
компенсационного соглашения, ограничивающего обязательства
величиной чистой стоимости сделок, т.е. если одна из сторон будет неплатежеспособной, то другая имеет право зачесть суммы,
причитающиеся неплатежеспособной стороне, против сумм, которые та в свою очередь должна выплатить ей по другим финансовым инструментам;
защита от дефолта, которая может принимать форму га-
•
рантии третьей стороны, договора страхования, кредитного дефолтного свопа или предоставления в залог большего количества
активов, чем это необходимо для обеспечения выплат по оцениваемому финансовому инструменту.
Последний раздел МСО – «Перечень основных терминов»
с указанием страниц нахождения указанного термина.
Понимая, что МСО не в состоянии в надлежащей мере отразить региональную специфику оценки, со времени появления
оценочной деятельности на территории страны, с момента организации Белорусского общества оценщиков 05.02.1996 г., БОО
стало предпринимать усилия, чтобы появились региональные
стандарты оценки. Уже в марте 1996 г. делегация БОО была приглашена на встречу Европейской группы оценщиков основных
средств, проходившую в Болгарии, а в сентябре того же года в
Лиссабоне (Португалия) БОО выступила соучредителем Евро
пейской группы ассоциаций оценщиков, ЕГАО (англ. The
European Group of Valuers' Associations, TEGoVA), возникшей в
результате слияния Европейской группы оценщиков основных
средств и ассоциации «Евровал».
Главной целью ЕГАО было объявлено создание европейских
стандартов оценки. Но эти стандарты готовились руководством
-
71
группы келейно, без допуска к подготовке и обсуждению текста
будущих стандартов делегаций постсоциалистических стран, которым было предложено ограничиться написанием глав об особенностях оценки в этих странах.
Первая редакция стандартов вышла под авторством руководителя ЕГАО и названием «Европейские стандарты оценки имущества». В 1998 г. на встрече ЕГАО в Вене белорусская делегация
предложила назвать стандарты «Европейские стандарты оценки»,
мотивируя широким спектром объектов оценки (не только имуществом), описываемых ими, и привлекла внимание к необходимости гармонизации европейских стандартов с МСО. Предложение об изменении названия было принято, а вот запись о гармонизации с МСО не была включена в текст. Как выяснилось впоследствии, это не входило в планы тогдашнего руководства ЕГАО,
которое прямо противопоставило Европейские стандарты оценки
и МСО. В свете этого БОО, поставленное перед моральным выбором, практически вышло из ЕГАО, прекратив платить ежегодные членские взносы.
Для решения обострившейся таким образом проблемы региональных стандартов оценки, а также для других целей после многолетней подготовительной работы в 2002 г. была создана международная ассоциация «Совет объединений оценщиков СНГ»
(СОО СНГ), в 2011 г. переименованная в «Совет объединений
оценщиков Евразии» (СОО Евразии). Более подробно об этой
международной ассоциации будет рассказано в разделе 2.4, посвященном саморегулированию.
По предложениям правительств заинтересованных стран из
членов СОО СНГ был создан Межгосударственный технический
комитет по стандартизации (МТК 520) «Оценочная деятельность». Его целью явилась разработка региональных стандартов
оценки стоимости на основе верховенства МСО. Эти региональные стандарты оценки должны учитывать особенности рынков
на территории стран Евразии, т.е. те самые особенности меняющихся рынков, которые не отражены в МСО. Важно, что региональные стандарты должны быть созданы на русском языке как
официальном языке СОО Евразии.
Первая редакция Евразийских стандартов оценки стоимости
(ЕСОС) была представлена в 2014 г. в рамках Международного
72
конгресса оценщиков Евразии в Беловежской пуще. Евразийские
стандарты оценки стоимости (ЕСОС) являются региональными
стандартами оценки и предназначены для использования на территории стран, чьи национальные организации оценщиков входят в СОО Евразии. ЕСОС не являются самодостаточным документом. Они гармонизированы с МСО, дополняют и уточняют
их для применения на территории действия. ЕСОС основываются на законодательстве создаваемого Евразийского экономического союза. В настоящее время ЕСОС включают три стандарта:
• ЕСОС 1 «Кодекс этики»;
• ЕСОС 2 «Виды стоимости»;
• ЕСОС 3 «Итоговый документ об оценке».
В дальнейшее предполагается включение в состав ЕСОС описа-
ния применений оценки для различных целей и объектов оценки.
Текст ЕСОС 1 «Кодекс этики» дан в прил. 2 данного пособия.
Для целей учебного пособия особенно важным является стандарт
ЕСОС 1, составляющий этический кодекс, неотъемлемый от профессии оценщика. В значительной степени Кодекс этики ЕСОС
базируется на Кодексе этических принципов для профессиональных оценщиков, выпущенном МСО. Рассмотрим более подробно
основные составляющие стандарта: оценщик, этика, компетентность и раскрытие данных.
Оценщик – это человек с хорошей репутацией, который:
• имеет университетский диплом, диплом о профессиональ-
ной переподготовке или иное признанное профессиональное
свидетельство;
• является членом признанного национального объединения
оценщиков;
•
имеет подходящий опыт и компетенцию в оценивании активов, сопоставимых с объектом оценки, либо использует помощь
одного или нескольких опытных и компетентных лиц, предварительно сообщив об этом заказчику;
•
соблюдает все юридические, договорные и этические требования, связанные с оценкой, включая Кодекс этики ЕСОС 1.
Итак, оценщик – это физическое лицо, т.е. человек. Он должен иметь хорошую репутацию. Он обучался в учреждении высшего образования, и это обучение было специализировано по
оценке. Допускается обучение по оценке в иных центрах, но в
73
любом случае они должны быть признанными. Кем должны быть
признаны эти центры обучения, кто может решить, чему и как
надо учить оценщиков? Конечно, только специалисты в данной
области, т.е. в области оценки, иными словами, сами оценщики.
Во многих странах оценочные объединения проводят аккредитацию учебных заведений или курсов, претендующих на обучение
оценщиков. В нашей стране такая аккредитация пока не проводится.
Каждый оценщик, согласно ЕСОС (как и МСО), является членом признанного национального объединения оценщиков. В Беларуси единственное подобное объединение – это республиканское общественное объединение «Белорусское общество оценщиков» (БОО). Оно признано по закону, т.е. зарегистрировано в
Министерстве юстиции Республики Беларусь.
Оценщик должен иметь походящий опыт и компетенцию в
оценивании. Что имеется в виду? Это значит, что оценщик, когда
берется что-то оценивать, должен знать, как это делать, и у него
должен быть опыт по оцениванию этого актива. Например, считается, что если оценщик хочет оценить автомобиль, то в соответствии с Кодексом этики он должен уже иметь некоторый опыт
в оценивании автомобилей. Если такой опыт у него есть, то он
имеет морально-этическое право делать эту оценку. Если же он
раньше автомобили не оценивал, то он не имеет права их оценивать. Оценщик имеет право делать только то, на что он имеет
опыт и компетенцию. Но как же получить первый опыт? Первую
оценку какого-либо вида объектов оценки оценщик получает,
выполнив работу под руководством опытного коллеги или со
вместно с ним. В случае первоначального вхождения в профессию подобная практика предполагает обязательную стажировку
после прохождения обучения. Подписав свой первый итоговый
документ об оценке вместе со старшим опытным товарищем, руководившим стажировкой, молодой оценщик получает моральное право на самостоятельную работу в дальнейшем.
Далее в ЕСОС 1 следуют определения этики, компетентности
и раскрытия данных. Они достаточно подробно описаны в тексте
стандарта, приведенном в прил. 2.
Профессиональная этика – это нравственные нормы, которые регулируют отношение человека к своим профессиональным
-
74
обязанностям и, как следствие, взаимоотношения людей в трудовой деятельности. Этика оценщика включает следующие нормы: честность, конфиденциальность, беспристрастность, отсут-
ствие конфликта интересов.
Компетентность – это обладание оценщиком знаниями, на-
выками и опытом для эффективного выполнения оценки на приемлемом уровне профессиональных требований. До принятия
задания оценщик должен рассмотреть предстоящую оценку и
быть уверенным, что он обладает компетентностью, необходимой
для выполнения оценки, либо имеет возможность привлечь другого оценщика с необходимой компетентностью. В случае международного характера оценки компетентность распространяется
и на рынок объекта оценки, и на язык.
Раскрытие данных описывает, как оценщиком должны раскрываться данные для заказчика: посредством содержательного
итогового документа, который, не вводя в заблуждение, отражает
все, что может считаться влияющим на его объективность.
Стандарт ЕСОС 2 «Виды стоимости» в сжатом виде повторяет
содержание параграфа 1.5.
Стандарт ЕСОС 3 «Итоговый документ об оценке» в значитель-
ной мере основывается на стандартах МСО 101 и МСО 103 (см.
выше), конкретизируя их к региональным условиям. В частности,
стандарт ЕСОС 3, описывая основание оценки, которое является
заданием (приказом) для оценщика, включает обязательное указание денежной единицы (валюты) оценки, в которой определяется стоимость объекта оценки.
Согласно стандарту ЕСОС 3 итоговая величина стоимости может быть дана оценщиком в виде цифры или диапазона цифр.
Также отмечено, что если результат оценки дается в виде одной
цифры, то желательно, чтобы эта цифра оценки сопровождалась
указанием на степень ее точности (уровень погрешности оценки).
Для понимания национальных стандартов оценки надо вспомнить, как устроена стандартизация в Республике Беларусь. Государственную политику в области стандартизации в нашей стране
проводит Государственный комитет по стандартизации (Госстандарт). Согласно Закону о техническом нормировании и стандартизации в 2002 г. приказом по Госстандарту был создан Национальный технический комитет по стандартизации (НТК 9)
75
«Оценка стоимости». Он объединял заинтересованные юридические лица, на БОО было возложено секретарство в этой структуре. НТК должен являться рабочим органом по разработке государственных стандартов в области оценки стоимости. Им был
разработан проект системы стандартов оценки стоимости, который был включен в план государственной стандартизации.
Но появление Указа № 615 потребовало ускоренной разработки государственных стандартов в этой области. С подключением
различных министерств и ведомств были одновременно разработаны проекты различных стандартов по видам объектов оценки,
которые, тем не менее, удалось свести в единую систему стандартов. Она получила название СТБ 52 «Оценка стоимости объектов
гражданских прав». При этом, хотя по Закону о техническом нормировании и стандартизации стандартизация в стране основана
на принципе «добровольного применения государственных стандартов», согласно Приложению к Указу № 615, который в законодательной иерархии стоит выше закона, «оценка стоимости
объектов оценки <…> осуществляется в соответствии с техническими и иными нормативными правовыми актами об оценке стоимости объектов гражданских прав, которые являются обязательными для применения». Считается, что это относится и к стандартам СТБ 52, которые, таким образом, становятся обязательными для применения в случаях, когда оценка стоимости
производится в соответствии с Указом № 615.
В настоящее время система стандартов СТБ 52 состоит из девяти стандартов:
•
СТБ 52.0.01-2017 «Оценка стоимости объектов гражданских
прав. Общие положения»;
•
СТБ 52.0.02-2017 «Оценка стоимости объектов гражданских
прав. Термины и определения»;
•
СТБ 52.1.01-2017 «Оценка стоимости объектов гражданских
прав. Оценка стоимости предприятий (бизнеса)»;
•
СТБ 52.2.01-2017 «Оценка стоимости объектов гражданских
прав. Оценка земельных участков»;
•
СТБ 52.3.01-2017 «Оценка стоимости объектов гражданских
прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества»;
76
•
СТБ 52.4.01-2016 «Оценка стоимости объектов гражданских
прав. Оценка стоимости машин, оборудования, инвентаря, материалов» (с изменением № 1 – Постановление Госстандарта Республики Беларусь от 13.01.2017 г. № 4);
•
СТБ 52.5.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских
прав. Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности»;
•
СТБ 52.6.01-2017 «Оценка стоимости объектов гражданских
прав. Оценка стоимости транспортных средств»;
•
СТБ 52.6.02-2015 «Оценка стоимости объектов гражданских
прав. Требования к составлению и ведению справочника-базы
среднерыночных цен по типам дорожных транспортных средств»
(с изменением № 1 – Постановление Госстандарта Республики
Беларусь от 13.01.2017 г. № 4).
Номенклатура названия каждого из стандартов этой системы
стандартов едина. После номера системы стандартов (52) через
точку пишется порядковый номер стандарта, еще через точку
должен указываться порядковый номер редакции стандарта, а
завершает номенклатуру год редакции описываемого стандарта.
Стандарты СТБ 52 созданы на основе Указа № 615, воспроизводят его и практически не содержат никаких особенностей по
сравнению с данным Указом. Как следствие, в силу отмеченного
выше несовершенства ряда формулировок Указа № 615 стандарты СТБ 52 также нуждаются в переработке.
Рассмотрим это положение немного подробнее. Главным недостатком системы стандартов СТБ 52 является отсутствие гармонизации с МСО. Поэтому оценщик, приступая к оценке, должен определиться, будет действовать он в соответствии с международными или же с национальными стандартами. Это представляет определенные трудности, особенно в случае иностранных
клиентов – потенциальных инвесторов. Ведь оценщики работают
не для себя, а для клиентов. И, конечно же, важно, чтобы стандарты оценки были восприняты заказчиками. Ясно, что если
оценщик, придерживаясь стандарта, будет делать то, что клиенту
непонятно, то такой оценщик попросту не получит заказа.
Отличий от МСО достаточно много, но, по-видимому, наиболее существенное – это рассматриваемые объекты оценки. Например, СТБ 52 не регламентирует оценку недвижимости, а рассматривает оценку зданий и земли по отдельности.
77
Другим часто отмечаемым принципиальным недостатком стандартов является их излишняя регламентируемость, мешающая
оценщику, особенно в более или менее усложненных ситуациях.
По этой причине стандарты оценки СТБ перерабатывались и
будут перерабатываться в дальнейшем. Это представляется разумным, потому что, во-первых, политика государства заключается
в присоединении к международным стандартам и, во-вторых,
стандарты должны формализовать отношения оценщика с клиентом в нужном направлении. Но необходимая коренная переработка стандартов потребует значительного времени.
Выходом из сложившейся сложной ситуации явилась отмена
обязательности применения стандартов оценки с целью последующей переработки стандартов СТБ 52. Отмена обязательности
применения СТБ 52 была сделана путем внесения соответствующей нормы в декрет Президента Республики Беларусь от
23.11.2017 г. № 7 «О развитии предпринимательства».
2.4. САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Как было отмечено ранее, для многих общественно значимых
профессий, требующих высокой квалификации, наряду с законодательным регулированием и стандартизацией применяется
саморегулирование. Суть его в том, что профессионалы в лице
саморегулируемой профессиональной организации накладывают
на себя более жесткие ограничения, чем предусмотрено законодательством и стандартами. Делается это, чтобы повысить качество профессиональных услуг, общественный престиж профессии
и, как следствие, обеспечить участникам процесса саморегулирования повышенную конкурентоспособность на рынке. Саморегулирование – это наиболее старая форма регулирования профессиональной деятельности, ведущая свое начало со времен
средневековья.
Среди всех профессиональных сообществ нас в первую очередь будут интересовать особенности профессиональных сообществ, объединяющих экспертов, таких как, например, сообщество оценщиков. С развитием рынка на основе мирового опыта
выкристаллизовалось следующее определение этого понятия:
«Эксперт – это независимый специалист, отвечающий на какие-
78
либо вопросы по специальности (т.е. производящий экспертизу)
за плату и соблюдающий этические нормы своей профессии».
В этом определении выделяются следующие составляющие:
1) эксперт – это человек, физическое лицо;
2) эксперт должен быть специалистом в какой-либо из обла-
стей, т.е. обладать специальными знаниями;
3) эксперт отвечает на специальные вопросы, т.е. на вопросы,
связанные с известными ему специальными знаниями (проводит
экспертизы);
4) эксперт представляет собой независимого от заказчика исполнителя экспертизы;
5) эксперт делает свою работу за плату в следствие третьей и
четвертой составляющих;
6) отмеченное пятым обстоятельство делает необходимым то,
что эксперту следует работать в рамках этических норм, сложившихся в сообществе для данной профессии.
Из определения понятия эксперта видно, что безопасность
оценочной деятельности как для потребителей оценки, так и для
оценщиков обеспечивается ее независимостью, качеством и профессиональной этикой. В первую очередь это касается этических
норм и правил оценочной деятельности. Этические нормы и правила оценочной деятельности обычно формулируются в виде Кодекса профессиональной этики. При этом подобный Кодекс может выступать как часть стандартов оценки (как, например, в
ЕСОС). На уровне отдельной страны этические нормы и правила
поддерживают национальные общественные объединения оценщиков. Подобные цеховые объединения начали складываться
еще в средние века и в настоящее время приняли вид национальных саморегулируемых общественных организаций.
Рассмотрим более подробно проблему создания и поддержания этических норм профессии (в том числе профессии оценщика). Механизм известен – это профессиональное сообщество,
общественные организации профессионалов. С XIX в. подобные
саморегулируемые общества оценщиков создавались по всему
миру, в конце прошлого столетия появились и на постсоветском
пространстве.
Главный механизм обеспечения безопасности оценочной деятельности для всех ее участников, в том числе механизм защиты
79
потребителей оценки от ошибочных или необоснованных оценок
и оценщиков, широко известен в условиях стандартной рыночной экономики, использующей оценку как один из элементов
обслуживания рынка. Он справедлив для любых видов оценки.
Суть его в том, что оценка должна быть не зависимой от заказчиков, а исполнители оценки должны быть объединены в профессиональное общественное объединение, которое должно быть
саморегулируемым, т.е. поддерживать стандарты и этические
нормы профессии. Разумеется, никто не запрещает клиенту обращаться и к другим оценщикам, не входящим в национальную
саморегулируемую организацию, но такие заказчики должны
ясно сознавать, что проблема качества работы оценщика становится их собственной проблемой. В то же время отметим, что во
многих других странах, в частности в России и Казахстане, с которыми у Беларуси складываются наиболее тесные экономиче
ские взаимоотношения, членство оценщика в национальной саморегулируемой общественной организации является обязательным для занятия этой профессиональной деятельностью.
Основные цели данных организаций хорошо известны:
• поддержка активности специалистов по оценке cтоимости;
• сотрудничество с государством для установления и поддер-
жания института независимой оценки;
•
представление профессиональных интересов общества и
его членов перед государственными, международными и иными
структурами;
•
консультационная, методическая, информационная и юридическая поддержка членов общества и других участников рынка
оценки;
•
разработка юридической и нормативной документации, регулирующей оценочную деятельность;
•
разработка и утверждение стандартов и правил оценочной
деятельности, правил профессиональной этики;
• организация обучения оценщиков;
• контроль деятельности членов общества в сфере професси-
ональных этических норм и правил.
Помимо вышеперечисленного технические функции саморе-
гулируемой организации оценщиков включают:
•
разработку и утверждение правил и условий приема в члены
саморегулируемой организации оценщиков, возможные требо-
-
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]