Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Комплексная оценка недвижимости. Учебное пособие-1

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

07.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 23 / 243 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 > Следующая >>>

Хотя вид определяемой в процессе оценки стоимости должен соответствовать цели оценки, понятно, что не совсем правильно для каждой цели оценки изобретать свой вид стоимости (например, для таможенных целей – «таможенная стоимость», и т.д.). Методология науки требует, чтобы видов стоимости было меньше, чем целей оценки. Тем не менее в настоящее время оценщики используют достаточно много различных видов стоимости. Основные из них будут рассмотрены ниже.

Для того чтобы разобраться в различных видах стоимости, рас смотрим причины проявления стоимости вообще. Иными словами: какова природа стоимости?

Первая причина возникновения стоимости – полезность объек та оценки. Оцениваемый объект будет обладать стоимостью, только если он приносит пользу. Под полезностью объекта оценки понимается его способность содействовать благосостоянию или удовлетворять какую-нибудь человеческую потребность. В таком случае стоимость выступает как мера полезности. Более подробно это будет разбираться в гл. 3, посвященной принципам оценки. Расчет стоимости как полезности обычно называется до ходным подходом к оценке.

Вторая причина возникновения стоимости – редкость (нехватка, недостаток) объекта оценки. Если оцениваемый объект общедоступен, т.е. за него не надо платить, то он не имеет стоимости. Для возникновения стоимости необходимо, чтобы потребность в объектах оценки подобной полезности превышала их наличие. В значительной мере эта точка зрения отражается рынком. Расчет стоимости с помощью прямого исследования рынка обычно называется сравнительным подходом к оценке.

Третья причина возникновения стоимости связана с созданием самого объекта оценки, что вызывает определенные общественно необходимые затраты труда. В этом случае стоимость выступает в качестве мерила этих затрат, которые нужны для создания объекта оценки или другого объекта с такой же полезностью и редкостью. Расчет стоимости с этой точки зрения обычно называется затратным подходом к оценке стоимости.

При этом следует отметить, что все эти причины действуют одновременно. Первый из современных экономистов, чьи работы связаны с оценкой стоимости, англичанин Маршалл в своей книге «Принципы экономической науки» писал: «Мы могли бы с равным основанием спорить о том, регулируется ли стоимость

полезностью или издержками производства, как и о том, разрезает ли кусок бумаги верхнее или нижнее лезвие ножниц».

Стоимость должна быть выражена в определенной денежной единице (например, в белорусских рублях, долларах США и т.д.). Поэтому на изменение стоимости могут оказывать влияние как изменение свойств объекта оценки (или отношение к нему людей), так и изменение ценности денежной единицы измерения стоимости объекта оценки.

Еще один важный аспект, характеризующий понятие стоимости, – дата ее определения. Любая стоимость жестко привязана к конкретной дате. Мы вновь обсудим это в связи с рассмотрением принципов оценки, а более подробно стоимость денег во времени будет изучаться в специальной главе данного учебного пособия.

Более подробно о влиянии на стоимость различных экономических факторов будет рассказано позже в главе, посвященной принципам оценки.

Следует различать понятия стоимости и цены. Под ценой обычно понимают денежную сумму, которая была уплачена или предполагается к уплате за оцениваемый объект. Конечно, цена, за которую продавец готов продать, свидетельствует о его представлениях о стоимости объекта оценки. То же можно сказать и о покупателе. Таким образом, цена конкретной сделки определенным образом связана со стоимостью объекта сделки. Но в конкретной сделке будут учтены соображения конкретных сторон этой сделки. В другой же сделке с другими сторонами результат может быть и иным. При одной и той же стоимости объекта он может быть продан в различных сделках по разной цене.

Отметим также связь и различие понятий стоимости и затрат. Как было указано ранее, стоимость связана с затратами на создание объекта оценки. Но подчеркнем, что речь идет не о конкретных затратах, произведенных для создания этого объекта, а о текущих (на дату оценки) общественно необходимых затратах на объект подобной полезности.

Для того чтобы перейти к определениям различных видов стоимости, используемых в оценке, в соответствии с экономической традицией разделим их на два класса: меновые стоимости и потребительные стоимости.

Меновая стоимость – это расчетная денежная сумма, на которую состоялся бы обмен объекта оценки на дату оценки. Этот

класс видов стоимости (меновые стоимости) тесно связан с рынком и условиями обмена на нем. Данные стоимости определяют расчетный денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на объект оценки. При этом предполагается, что переход объекта оценки из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-нибудь изменений цены сделки. Детализация условий обмена объекта оценки на денежную сумму будет определять конкретный вид меновой стоимости.

Потребительная стоимость – это расчетная денежная сумма, которую заплатил бы на дату оценки потребитель полезности, связанной с объектом оценки. Этот класс видов стоимости (потребительные стоимости) представляет собой стоимость, которую конкретный объект оценки имеет для конкретного пользователя и, вообще говоря, при конкретном использовании. Видно, что этот класс стоимостей связан с рынком в меньшей мере. Эти стоимости определяют расчетный денежный эквивалент, отражающий представление потребителя о ценности (полезности) объекта оценки, в том числе связанных с ним имущественных прав.

Рассмотрим меновые стоимости. До настоящего времени наиболее часто оценщики во всем мире использовали для своих расчетов рыночную стоимость (англ. market value). Существует много эквивалентных определений рыночной стоимости, но наиболее общепринято определение, приведенное в Международных стандартах оценки (МСО).

Рыночная стоимость объекта оценки – это расчетная денежная сумма, на которую состоялся бы обмен объекта оценки на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате хозяйственной сделки после надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуж дения.

Проанализируем данное определение. По сравнении с общим определением меновых стоимостей в определении рыночной стоимости записаны детальные характеристики участников сделки обмена и самой сделки: покупатель и продавец заинтересованы в сделке, хорошо о ней осведомлены и действуют расчетливо и без принуждения. Общепринятые комментарии говорят, что покупатель хочет купить, но его никто к этому не принуждает, и он вовсе не готов заплатить за объект покупки (оценки) любую цену. Он заплатит ровно столько, сколько ему выгодно. Скорее всего, он

заплатит среднерыночную цену, потому что в определении отме чено, что этот покупатель хорошо осведомлен. Точно так же заинтересованный в продаже продавец вовсе не горит желанием продать во что бы то ни стало, и он не будет продавать по бросовой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке на дату продажи. Обе стороны сделки расчетливы, т.е. понимают свою выгоду и стремятся ее получить. Добровольность продавца или покупателя предполагает, что ничто не понуждает их к совершению сделки, в противном случае определяемая стоимость не будет рыночной.

Далее в определении рыночной стоимости говорится о хозяйственной сделке. Подразумевается, что речь идет о типичной хозяйственной (коммерческой) сделке. Такая сделка, в частности, означает, что между сторонами, вовлеченными в сделку, нет кредитования, финансовые условия сделки стандартны для рынка. Если у сторон сделки есть особые отношения (дочерняя и материнская компании, домовладелец и квартиросъемщик), то, возможно, между ними есть специальная заинтересованность и сделка между ними несет нерыночный характер. Поэтому оценщик должен проверять, не включают ли собранные им данные сделок между родственниками, дочерней и материнской компаниями использование льготных кредитов и т.п. При расчете рыночной стоимости оценщик не учитывает цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как не типичная для данного рынка форма финансирования, продажа с получением объекта обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон данной сделки.

Рыночная сделка должна совершаться после надлежащего маркетинга. Это значит, что объект оценки должен быть выставлен продавцом так, чтобы обеспечить его реализацию по наивысшей из достижимых, по разумным соображениям, цене. Метод продажи подразумевается таким, который обеспечивает наивысшую цену на рынке, к которому у продавца имеется доступ. При этом та и другая стороны при совершении сделки понимают, о чем идет речь. Они предварительно исследовали рынок объекта оценки и, поскольку расчетливы, могут принимать разумные решения. Но для этого с момента появления объекта на рынке должно пройти достаточное время.

Остановимся на условии выставления объекта оценки на рынке в течение достаточного времени более подробно. Обычно это время называют периодом выставления. Этот период времени необходим, чтобы потенциальные участники сделки смогли составить мнение о стоимости объекта оценки. Для этого следует собрать достаточную информацию о самом объекте и его представленности на рынке. Исходя из этого, можно определять рыночную стоимость лишь для такого объекта, который уже находится на рынке в течение периода выставления. При этом период выставления, характерный для данного объекта оценки на данном рынке, должен пройти до даты оценки. Следовательно, прежде чем оценщик приступит к работе, объект уже должен находиться на рынке, причем достаточно долго, с тем, чтобы стоимость, которая определяется, была рыночной.

Продолжительность периода выставления может быть различ ной в зависимости от вида объекта оценки и текущих условий рынка. Иными словами, период выставления различается для разных объектов оценки и даже для одного и того же объекта оценки в случае различных дат оценки.

Как велик может быть период выставления в конкретном случае? Приведем простые примеры, относящиеся к популярным объектам недвижимости. В 2007 г. квартиру в Минске можно было продать по разумной цене в среднем за две недели. Иными словами, период выставления для типовых квартир был равным двум неделям. В 2017 г. такие же квартиры нужно было продавать 14–16 недель, т.е. период выставления для квартир изменился. Изменился период выставления и офисных помещений: в 2007 г. для достижения рыночной стоимости требовался один месяц, в 2017 г. для этого нужно было присутствие объекта на рынке в течение трех-четырех месяцев, а то и полугода.

Продолжим рассмотрение деталей определения рыночной стоимости. Характеристика рыночной сделки, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо, означает предположение, что и заинтересованный покупатель, и заинтересованный продавец в достаточной степени имеют представление о потребительских свойствах объекта оценки, его текущем и возможном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее в определении рыночной стоимости предполагается, что оба участника сделки расчетливо используют полученную в результате исследования объекта оценки

информацию, стремясь к достижению наиболее выгодной для себя цены сделки. При этом расчетливый участник будет учитывать и информацию о состоянии рынка, особенно в условиях меняющихся (падающих или поднимающихся) цен, т.е. в условиях так называемого меняющегося рынка. Например, расчетливым может оказаться желание продавца продать в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже текущего уровня.

Достаточно часто используется в определенном смысле альтернативное определение, согласно которому рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную стоимость, по которой продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. Обычно считается, что при этом соблюдаются следующие условия:

объект оценки выставлен на открытом и конкурентном рын-

•

ке, участники которого наделены свободой действий;

• объект оценки представлен продавцом в форме публичного

предложения на рынке;

объект выставлен на рынке достаточно долго, т.е. продавец и

•

покупатель имеют время для изучения рынка и выбора разумного варианта совершения сделки;

• продавец и покупатель сделки обладают достаточной осве-

домленностью об объекте оценки и его рынке (более подробно понятие рынка объекта оценки будет рассмотрено в главе, посвя щенной принципам оценки);

продавец и покупатель действуют компетентно, расчетливо,

•

добровольно и добросовестно в своих собственных интересах с целью максимизации своей выгоды;

на продавца не налагается дополнительных обязательств,

•

кроме обязательств передать объект оценки, а на покупателя не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму, при этом используются типичные средства платежа;

величина стоимости не является следствием специального

•

кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;

рыночная стоимость объекта оценки отражает его наилуч-

•

шее использование, которое более подробно будет рассматриваться ниже в связи с изучением принципов оценки.

Считается, что анализ наилучшего использования особенно важен при оценке стоимости объекта недвижимости.

Традиционное представление о том, что рыночная стоимость – это стоимость объекта оценки в его наилучшем использовании, претерпело значительное изменение при распростране нии этой концепции на развивающиеся рынки постсоциалистического пространства. А именно, в последние три десятилетия постепенно сформировалось такое понятие, как рыночная стои- мость в текущем использовании, суть которого заключается в том, что оценивается стоимость объекта в том состоянии и уровне использования, которые существуют на дату оценки. Разумеется, величина рыночной стоимости в текущем использовании ниже, чем величина рыночной стоимости в наилучшем использовании, если текущее использование не является наилучшим.

Суммируем кратко основные предположения, лежащие в основе определения рыночной стоимости. Во-первых, объект оценки, т.е. товар, торгующийся на рынке, считается однородным (таким, как биржевой товар, стоимость которого пропорциональна его количеству, такой как зерно, нефть и т.п.). Во-вторых, рынок считается открытым, т.е. нет никаких препятствий правового, финансового или иного характера для появления на нем новых участников (покупателей и продавцов) или ухода с него. В-третьих, участников рынка объекта оценки столь много, что никакой отдельный существенно не влияет на его стоимость. В-четвертых, все участники полностью осведомлены и расчетливы.

Очевидно, что ни на каком реальном рынке эти предположения не могут быть выполнены полностью. Также следует заметить, что никакой реальный рынок не является полностью конкурентным. Определяя рыночную стоимость, мы предполагаем уровень конкуренции, типичный для рынка объекта оценки.

В отличие от рыночной стоимости, специальная стоимость (англ. special value) определяется как расчетная денежная сумма, на которую состоялся бы обмен объекта оценки на дату оценки между осведомленными и заинтересованными конкретным продавцом и конкретным покупателем, для которого объект оценки имеет преимущества, не доступные другим покупателям на рынке.

Отмеченные преимущества могут носить самый разнообразный характер, быть связанными с особенностями налогообложения, местоположения и пр. В качестве примера можно привести следующее: у двух единственных соседей по этажу имеется по четырехкомнатной квартире. Один из них хочет свою квартиру

продать. Кому следует продать, чтобы было подороже? Конечно, соседу, который может заплатить за квартиру больше, чем ее рыночная стоимость, так как суммарная стоимость двух соседних квартир на рынке выше, чем сумма их стоимостей. И эта ситуация типична. При объединении двух небольших одинаковых участков земли новый участок, возможно, будет стоить не в 2 раза больше, а, может быть, в 3 раза. Это, в частности, и позволяет говорить о специальной стоимости. При этом покупатель, для которого объект оценки имеет преимущества, не доступные для дру гих покупателей на рынке, называется специальным покупа телем.

В настоящее время в оценке используется также справедливая стоимость (англ. equitable value) – расчетная денежная сумма, на которую состоялся бы обмен объекта оценки на дату оценки между конкретными осведомленными и заинтересованными сторонами, которая отражает интересы каждой из сторон. Видно, что справедливая стоимость предполагает определение цены сделки, которая оказалась бы приемлемой для двух конкретных сторон с учетом соответствующих преимуществ или негативных последствий (например, из-за особенностей налогообложения, местоположения и пр.), которые каждая из сторон получит от сделки. С учетом вышеотмеченного, справедливая стоимость может быть как выше, так и ниже рыночной. Понятие справедливой стоимости применяется в оценке для нужд судопроизводства.

Еще один из употребляемых оценщиками видов меновой стоимости – ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость (англ. liquidation value) – это расчетная денежная сумма, которая могла бы быть выручена, когда объект оценки распродается по частям. В ней следует учитывать расходы по предпродажной подготовке, а также затраты на реализацию. В МСО отмечено, что ликвидационную стоимость можно определять на основе двух различных предпосылок: упорядоченной ликвидации и вынужденной продажи. Упорядоченная ликвидация определяется как стоимость группы активов, которая может быть реализована в процессе ликвидационной распродажи с учетом разумных сроков на поиск покупателя (или покупателей), при этом продавец осуществляет продажу «в существующем состоянии» и «в месте расположения». Вынужденная продажа описывает обстоятельства, когда продавец понуждаем совершить продажу и, как следствие, у него нет времени на период выставления и покупатели не могут произвести

должную проверку. Если характер и причины понуждения продавца неизвестны, то цену, которую можно получить при вынужденной продаже, нельзя будет правильно определить. Как записано в МСО, «вынужденная продажа – это описание ситуации, при которой происходит обмен, а не четко обозначенный вид стоимости».

Это определение ликвидационной стоимости достаточно сильно отличается от традиционно используемого на постсоветском пространстве. Например, согласно стандартам оценки, принятым в Республике Беларусь, ликвидационная стоимость объекта оценки – это стоимость, определяемая при вынужденном отчуждении, когда срок продажи объекта оценки меньше среднего срока реализации объектов-аналогов по рыночной стоимости, т.е. периода выставления.

Утилизационная стоимость описывает стоимость объекта оценки, который достиг конца своего срока экономической службы в рамках того производственного назначения, для которого он был создан. Но этот объект оценки все еще может иметь стоимость для альтернативного использования или для утилизации с целью последующего использования его составляющих. Согласно белорусским стандартам оценки стоимости, утилиза- ционная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, равную суммарной стоимости частей (элементов, материалов, конструкций), на которые можно разделить объект оценки с учетом затрат на его разделение и утилизацию.

Для нужд обеспечения банковского залога используется ипотеч- ная стоимость (англ. mortgage lending value), которая определяется путем осмотрительного анализа будущей реализуемости объекта оценки с учетом долговременных устойчивых аспектов объекта оценки, общей и местной конъюнктуры, теку щего использования и возможных альтернативных вариантов его использования.

В последнее время в связи с прошедшим мировым финансовым кризисом предпринимаются попытки использовать виды стоимости, более адекватные современному состоянию рынков. Особенно это касается рынков недвижимости и предприятий, обладающих большими особенностями. Эти рынки не однородны по своей природе. Хотя некоторые участки земли в экономическом плане могут быть взаимозаменяемыми, тем не менее они различаются по местоположению. На рынках недвижимости и предприятий лишь малая группа покупателей и продавцов

присутствуют одновременно в рамках одного и того же ценового диапазона, географии и назначения объекта оценки. Цены на этих рынках относительно высоки, поэтому велико влияние возможности и условий кредитного финансирования. Законодательство сильно регламентирует процедуры купли-продажи, часто объекты оценки проходят процедуру государственной регистрации. На этих рынках спрос и предложение всегда имеют различное измерение во времени, равновесие достигается редко. Информация о цене предложения и сделках зачастую недоступна. Вход на рынок и выход из него сложны и требуют времени. Наконец, подобные объекты как инвестиционные могут быть труднореализуемы или неликвидны. В целом современные рынки недвижимости и предприятий несовершенны и неравновесны.

Кроме того, чем более уникален и капиталоемок объект оценки, тем более узок его рынок и тем чаще заказчика оценки интересуют не рыночные, а инвестиционные (потребительные) его свойства. Поэтому потребительные виды стоимости для подобных объектов оценки все более популярны.

Среди потребительных стоимостей выделяется инвестиционная стоимость (англ. investment value). Инвестиционная стои- мость представляет собой стоимость объекта оценки, рассматриваемого в качестве отдельной инвестиции или предназначающегося для использования в инвестиционных (хозяйственных) целях его собственника или будущего собственника. Она определяется для конкретного инвестора или группы инвесторов и учитывает индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях, отражает выгоды, получаемые от конкретного способа владения объектом оценки, и поэтому не связана с рынком. Инвестиционная стоимость – это приведенная стоимость расчетных будущих потоков денежных средств, ожидаемых от продолжающегося использования актива и от его выбытия в конце срока полезного использования. В этом определении неявно предполагается, что использование происходит в текущем состоянии актива, т.е. в текущем использовании. Зачастую именно различие между инвестиционной стоимостью объекта оценки и его рыночной стоимостью побуждает покупателей и продавцов выходить на рынок.

В последнее десятилетие в связи с мировым финансовым кризисом предпринимаются попытки предложить вид стоимости,

<<< < Предыдущая 1 23 / 243 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]