Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комплексная оценка недвижимости. Учебное пособие-1
.pdf
дартизации в разработке технических кодексов, государственных
стандартов;
• добровольного применения государственных стандартов.
Интересна также ст. 11, посвященная техническим комитетам
по стандартизации, которые могут создаваться в качестве рабочих
органов для разработки государственных стандартов. В ней отмечено, что «состав технических комитетов по стандартизации формируется на принципах представительства и добровольности участия заинтересованных субъектов технического нормирования и
стандартизации».
Другие нормативные акты белорусского законодательства
имеют меньшее отношение к общим вопросам оценочной деятельности. Постановления Совета Министров Республики Беларусь об оценочной деятельности и нормативные акты Госкомимущества издаются в соответствии с Указом № 615 и не привносят принципиальных изменений. Иные нормативные акты министерств, ведомств и административно-территориальных
единиц Республики Беларусь становятся нужными оценщику при
выполнении заказа, имеющего отношение к соответствующей
отрасли или региону.
2.3. СТАНДАРТИЗАЦИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Стандартизация в сфере услуг, каковыми является и оценочная
деятельность, – это установление «технических требований в целях их всеобщего и многократного применения в отношении постоянно повторяющихся задач», направленных на достижение
оптимальной степени упорядочения этой деятельности. Целью
такого упорядочения профессиональной деятельности является
обеспечение минимально приемлемого уровня ее качества.
По широте географического охвата различают стандарты международные, региональные (межгосударственные) и национальные. Международные стандарты в какой-либо области деятельности охватывают весь земной шар, точнее, территорию присоединившихся к ним стран всего мира. Региональные стандарты
охватывают лишь несколько стран, обычно соседних, связанных
общими экономическими интересами. Национальные стандарты
действует в отдельной стране.
51
Вообще говоря, в какой-либо стране, в частности в Республике Беларусь, одновременно действуют все три вышеотмеченных
вида стандартизации. Согласно белорусскому законодательству
действует приоритет международных стандартов. Объявлено
о необходимости гармонизации национальных стандартов с международными. Эти положения вполне естественны, поскольку
наша страна, как и многие другие, охвачена процессами глобали
зации, которые в том числе выражаются в притоке иностранного
капитала для инвестирования в белорусскую экономику.
Считается, что международные стандарты предусматривают
наиболее общую регламентацию стандартизируемой деятельности. Региональные стандарты добавляют общую специфику региональных отношений, а национальные стандарты должны, не
противореча международным и региональным, учитывать особенности страны. Опишем последовательно стандарты в области
оценочной деятельности.
Как ясно из предыдущего материала, оценочная деятельность
сложна, и ее невозможно регламентировать одним стандартом –
их требуется несколько. При этом все они должны быть связаны
между собой единой методологией. Иными словами, для стандартизации оценочной деятельности нужен сборник стандартов,
который обычно и называют стандартами оценки.
Рассматривая стандарты оценки в мире некоторое время тому
назад, можно обнаружить, что на такую роль до 1981 г. претендовали два стандарта. В параграфе 1.2, посвященном истории оценочной деятельности, было упомянуто о старейшей в мире общественной организации РИКС со штаб-квартирой в Великобритании. С той поры деятельность РИКС естественным образом приобрела международный характер, в ее составе появились
наиболее уважаемые оценщики различных континентов и стран.
Эта организация была первой, установившей стандарты оценки,
и постоянно их совершенствует. Стандарты оценки РИКС известны под названием «Красная книга» (англ. Red Book).
Альтернативой Красной книге РИКС выступали Единые стандарты профессиональной практики оценки (англ. Uniform
Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP). Они поддерживаются американско-канадским Фондом оценки и главным
образом распространены на американских континентах: в Кана-
-
52
де, США, Мексике, Венесуэле, Бразилии и других странах, где
оценка развивалась под влиянием американского капитала. Эти
стандарты традиционно обновляются ежегодно.
С целью преодоления разобщенности представители этих организаций в 1981 г. основали Международный комитет по стандартам оценки активов, который в 1994 г. изменил название на
Международный комитет по стандартам оценки, а с 2009 г. – на
Совет по международным стандартам оценки (СМСО) (англ.
International Valuation Standards Council, IVSC). В СМСО входят
национальные общественные объединения оценщиков различных стран, в том числе Белорусское общество оценщиков. Целью
этой организации (СМСО и ее предшественников) было создание Международных стандартов оценки (МСО) (англ. International
Valuation Standards, IVS). Они выдержали уже 13 изданий, каждое
из которых существенно дополнялось и перерабатывалось в соответствии с изменениями рыночных реалий.
Опыт профессионального общения в рамках Совета по международным стандартам оценки продемонстрировал, что в мире
существует принципиальное согласие в отношении фундамен
тальных понятий, лежащих в основе оценки как научной дисциплины. Особенности местного законодательства и экономической обстановки могут время от времени налагать специфические (иногда ограничительного характера) требования в прикладных аспектах, но основы методов и процедур оценки для разных
стран мира, по сути, ничем не отличаются друг от друга. Эти
фундаментальные понятия лежат в основе МСО.
С начала этого века Международные стандарты оценки гармонизированы с Международными стандартами финансовой отчет-
ности (МСФО). Предшественник СМСО – Международный комитет по стандартам оценки – договорился с Международным
комитетом по стандартам финансовой отчетности об употреблении одних и тех же терминов, и, как следствие, сейчас МСО гармонизированы с МСФО. Это чрезвычайно важно, чтобы стандарты, по которым работают оценщики, воспринимались бухгалтерами и аудиторами в международном масштабе.
Процесс признания МСО как основного документа в мире,
определяющего стоимость, не прекращался. Деятельность СМСО
в этом отношении была признана Организацией объединенных
наций (ООН), Организацией экономического сотрудничества и
-
53
развития (ОЭСР), Всемирным банком, Международным валютным фондом (МВФ), Всемирной торговой организацией (ВТО),
Банком международных расчетов и Международной организацией комиссий по ценным бумагам. Последнее означает, что к ценным бумагам, оцененным в соответствии с МСО, не будет вопросов по оценке при их выставлении на ведущих биржах мира.
Описанное говорит о важности использования МСО в работе
оценщиков в любой стране. Как было отмечено, о приоритетности использования международных стандартов говорит и Закон
Республики Беларусь «О техническом нормировании и стандартизации». Особенное значение имеет использование МСО для
привлечения в страну иностранных инвестиций. Законность использования МСО оценщиками Беларуси обеспечивает членство
в СМСО Белорусского общества оценщиков.
Международные стандарты оценки написаны на английском
языке, и чрезвычайно важно обеспечить их применение на тех
языках, которые используются в оценочной деятельности в различных странах. Право на русcкий перевод в настоящее время
СМСО дал консорциуму в составе своих членов из стран, где оценочная деятельность осуществляется в основном на русском языке: Беларуси, Казахстана и России.
Рассмотрим коротко содержание Международных стандартов
оценки (в редакции издания 2022 г.).
Структура МСО состоит из следующих разделов:
• Введение;
• Глоссарий;
• Принципы МСО;
• Общие стандарты;
• Стандарты по оценке активов;
• Перечень основных терминов.
Введение содержит общие сведения, относящиеся к СМСО и
МСО. В нем отмечается, что Международные стандарты оценки
«являются основной частью финансовой системы», сложившейся в мире, «наряду с высоким уровнем профессионализма в их
использовании». МСО – «это стандарты для целей выполнения
заданий по оценке с использованием общепризнанных концепций и принципов, которые обеспечивают прозрачность и согласованность в оценочной практике» в отдельной стране, регионе
и во всей мировой экономике.
54
Каждый из стандартов оценки, включенных в МСО, предна-
значен для решения одной или нескольких следующих задач:
•
определить или усовершенствовать признанные во всем
мире общие положения или определения;
•
определить и распространить общие положения выполне-
ния заданий на оценку и составления отчетов об оценке;
•
определить конкретные соображения, которые следует учитывать, и методы, которые широко используются, для оценки
«различных видов активов или обязательств».
Глоссарий представляет собой краткий толковый словарь определений основных понятий, использующихся в МСО. Отметим
некоторые из них ниже.
Слово «может» (англ. may) означает действия, которые оценщик может рассмотреть в пределах своей ответственности. Вопросы, изложенные в таком ракурсе, требуют внимания и понимания со стороны оценщика. Каким образом оценщик будет
учитывать эти вопросы при проведении оценки, будет зависеть
от его профессионального суждения.
Слово «должен» (англ. must) означает безусловную обязанность. Оценщик должен выполнять ее во всех случаях, когда существуют обстоятельства, при которых применяется рассматриваемое требование.
Слово «оценщик» (англ. Valuer) означает физическое лицо,
обла дающее квалификацией, способностью и опытом, необходимыми для выполнения объективной, беспристрастной, этичной
и компетентной оценки.
Английский термин «Valuation Reviewer» (рус. «рецензент»)
озна чает профессионального оценщика, рецензирующего отчет
другого оценщика. При осуществлении рецензирования такой
специалист может выполнять определенные процедуры оценки
или выражать мнение о стоимости. В русскоязычной практике
буквальный перевод термина «Valuation Reviewer» – «рецензент» – часто (хотя и не точно) заменяется словом «эксперт».
Раздел «Принципы МСО» является вводной частью в МСО и
включает общие положения для оценщиков, действующих согласно МСО, которые касаются объективности обоснования суждений, компетентности оценщика и отступлений от МСО.
Эти положения представляют собой выжимки из другого документа – Кодекса этических принципов для профессиональных
55
оценщиков СМСО. Основное содержание этого документа вошло в стандарт Кодекс этики Евразийских стандартов оценки
стоимости.
Объективность обоснования суждений обусловлена тем, что
процесс оценки стоимости требует от оценщика беспристрастных
суждений по поводу надежности исходных данных и допущений.
Также суждение в процессе оценки «должно быть беспристрастным во избежание проведения неточного анализа, а также формирования необъективных заключений и выводов».
Компетентность оценщика заключается в том, что оценки
должны выполняться лицом, которое имеет соответствующие
технические навыки, опыт, а также знание объекта оценки, рынка объекта оценки и цели оценки. Если оценщик не имеет технических навыков, опыта и знаний для выполнения всех аспектов
оценки, он может обратиться к специалисту за помощью по некоторым аспектам, если это будет отражено в задании на оценку
и отчете об оценке. Оценщик должен иметь технические навыки,
опыт и знания для понимания и использования результатов работы привлеченного специалиста.
Отступления от МСО – это вынужденная ситуация, при которой необходимо соблюдать конкретные законодательные, нормативные или другие требования, отвечающие целям и юрисдикции оценки, отличающиеся от некоторых требований МСО.
Раздел «Общие стандарты» описывает стандарты, которые
применяются для всех объектов и целей оценки. В них содержатся требования к выполнению задания на оценку, включая формулировку условий задания, виды стоимости, подходы и методы
оценки, а также требования к составлению отчета.
В данном разделе приведены пять стандартов: МСО 101 «Задание на оценку», МСО 102 «Проводимые исследования и соответствие стандартам», МСО 103 «Составление отчета», МСО 104
«Виды стоимости» и МСО 105 «Подходы и методы оценки».
Стандарт МСО 101 «Задание на оценку» регламентирует содер-
жание согласованного заказчиком и оценщиком документа,
определяющего объект оценки, цель оценки и обязанности сторон, принимающих участие в оценке. Стандарт охватывает широкий спектр заданий, в том числе:
•
на оценку, выполняемую для своих работодателей (внутрен-
няя оценка);
56
• на оценку для третьей стороны (независимая оценка);
•
на рецензирование (экспертизу) отчета об оценке (случаи,
когда от оценщика может и не требоваться выражать свое собственное мнение о стоимости).
Формальное название документа (договор, условия оказания
услуг или др.) не считается принципиальным и не фиксируется
МСО 101, но документ должен быть выполнен в письменном
виде. Указывается, что в отличие от принятой на постсоветском
пространстве практики задание может быть подготовлено как в
начале, так и в процессе оценки, но до составления итогового
документа (отчета). Отмечено, что оценщик должен убедиться,
что предполагаемый получатель (получатели) оценки понимает
(понимают), какая информация будет им предоставлена и каковы
будут ограничения на ее использование.
Задание должно содержать нижеследующие сведения:
•
идентификация и статус оценщика (наличие или отсутствие
его какого-либо отношения или причастности к объекту оценки
или заказчику). Если для выполнения задания оценщику нужна
существенная помощь третьих лиц, в задании согласовывается
характер этой помощи и степень доверия к ней;
•
идентификация заказчика (заказчиков, если таковые име
ются), позволяющая гарантировать, что представленная в отчете
информация соответствует его (их) потребностям;
•
сведения о других предполагаемых потребителях (если таковые имеются), чтобы гарантировать, что содержание и формат отчета об оценке будет отвечать потребностям таких потребителей;
• идентификация объекта (объектов) оценки. При этом сле-
дует четко предусмотреть возможность оговорки между самим
объектом оценки и экономическим интересом или юридическим
правом на его использование;
•
идентификация валюты, используемой при оценке. Необходимо определить валюту, которая будет использована при
проведении оценки и в окончательном отчете об оценке. Это
требование особенно важно при выполнении оценки активов,
находящихся в разных странах, или при рассмотрении потоков
платежей, номинированных в различных валютах;
•
цель оценки, которая будет определять используемый вид
(виды) стоимости. Подчеркивается, что результат оценки не может
-
57
быть использован вне контекста или в иных целях, не описанных
в задании на оценку;
•
используемый вид (виды) стоимости, согласно МСО 104,
должен (должны) соответствовать цели оценки. При этом следует привести источник определения любого используемого вида
стои мости или обосновать выбранный для определения вид стоимости. Это требование может не применяться к процедуре проверки отчета об оценке;
•
дата оценки, определяемая как дата, к которой относится
мнение оценщика о стоимости и которая может отличаться от
даты проведения (завершения) анализа или даты составления
итогового документа об оценке;
•
характер и объем работы оценщика и любые связанные с
этим ограничения исследований по степени осмотра объекта
оценки, проведения запросов и анализа. Если из-за ограничений
недоступной оказалась значимая информация, то помимо фиксации ограничений следует отразить необходимые для их преодоления допущения или специальные допущения;
•
характер и источники информации, на которые опирается
оценщик, должны быть определены так же, как и объемы любой
проверки информации, выполняемой в ходе проведения оценки;
•
важные допущения и специальные допущения должны быть
определены. При этом допущением называется обстоятельство,
которое разумно принять как фактическое без проведения конкретных проверок, а специальным допущением называется допущение, предусматривающее обстоятельства, отличающиеся от
реальных на дату оценки. Предполагается, что следует использовать только такие допущения и специальные допущения, которые разумны и соответствуют цели оценки;
•
тип подготавливаемого отчета, в соответствии с которым будут представлены результаты оценки, должен быть описан;
•
ограничения на использование, распространение и публикацию отчета должны быть указаны, когда необходимо или целесообразно ограничить использование результата оценки или круг
потенциальных потребителей использования результата;
•
подтверждение того, что оценка будет проводиться в соответствии с МСО и что оценщик проверит уместность использования всех существенных исходных данных. Оценщик обязан дать
объяснение любым отступлениям от стандартов.
58
Стандарт МСО 102 «Проводимые исследования и соответствие
стандартам» говорит о том, что все задания на оценки, включая
рецензирование отчетов, должны выполняться в соответствии со
всеми нормами, изложенными в МСО, соответствующими цели
оценки, виду стоимости и другим условиям задания на оценку.
Для подготовки надлежащим образом обоснованной оценки стоимости необходимо собрать данные в необходимом (!) объеме,
для чего используются осмотр объекта оценки, составление запросов, проведение расчетов и анализ. Размер необходимого объема данных определяется профессиональным суждением оценщика о достаточности количества информации в рамках заданной цели оценки.
В отличие от белорусского законодательства объем «исследований, проводимых оценщиком, можно ограничить в согласованном порядке. Любые подобные ограничения должны быть
указаны в задании на оценку».
«Если задание на оценку предполагает использование информации от другого лица помимо оценщика, то следует проанализировать, является ли такая информация достоверной» и можно
ли полагаться на эту информацию так, чтобы не оказать негативного воздействия на объективность оценочного заключения.
«В тех случаях, когда достоверность или надежность предоставляемой информации не может быть подтверждена, следует рассмотреть вопрос о том, будет ли использоваться такая информация, и то, как она будет использоваться».
Для решения вопроса о достоверности и надежности информации оценщик должен учитывать следующее:
• цель оценки;
• значимость информации для заключения о стоимости;
• компетентность источника по рассматриваемому вопросу;
•
независимость источника информации от рассматриваемого
актива или от заказчика оценки.
Отмечена необходимость сохранения всех рабочих материалов, на основании которых получено заключение о стоимости в
течение разумного срока, учитывающего нормативные или юридические требования. В этих материалах должны быть основные
исходные данные, все расчеты, результаты исследований и анализов, имеющие отношение к конечному выводу о стоимости, а
59
также копии любых черновых или окончательных отчетов об
оценке, предоставляемых заказчику.
Стандарт МСО 103 «Составление отчета» представляют собой
требования к содержанию итогового документа об оценке. Отчет
об оценке должен давать предполагаемым потребителям однозначное и ясное понимание произведенной оценки стоимости.
Этот стандарт используется при составлении всех отчетов об
оценке или отчетов о рецензировании, которые могут различаться по своей структуре – от подробных описательных отчетов до
сокращенных сводных отчетов.
Отчет об оценке актива или активов должен содержать, как
минимум, следующие сведения:
• объем выполненной работы (задание на оценку);
• предполагаемое использование;
• выбранный подход или подходы к оценке;
• примененные методы оценки;
• используемые основные исходные данные;
• принятые допущения;
•
заключение о стоимости и основания полученных выводов;
• дату составления отчета (которая может отличаться от даты
оценки).
Отчет о рецензировании должен содержать, как минимум, следующие сведения:
• объем проведенного анализа;
•
рецензируемый отчет об оценке и исходные данные, а также
допущения, на которых была основана эта оценка;
•
заключения рецензента по анализу работы, включая обосно-
вания;
• дату составления отчета.
Стандарт МСО 104 «Виды стоимости» представляет собой последовательное описание видов стоимости и предпосылок их использования. Отмечается, что для соблюдения МСО необходимо,
чтобы оценщик выбрал соответствующий вид стоимости и следовал требованиям, связанным с этим видом стоимости, независимо от того, включен ли этот вид стоимости в МСО или нет.
Наряду с указанием вида стоимости часто бывает необходимо
указать допущение или несколько допущений, которые следует
принять, чтобы уточнить состояние объекта оценки или обстоятельства гипотетической сделки обмена объекта оценки, соответ-
60
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]