Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Кадастр горного предприятия. Учебное пособие
.pdf
71
В техническом плане указываются:
1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте,
объекте незавершенного строительства, едином недвижимом ком-
плексе, необходимые для его ГКУ – при подготовке документов для
представления в орган регистрации прав заявления о его учете;
2) сведения об их частях;
3) новые сведения об объекте недвижимости, необходимые для
внесения в ЕГРН.
Технический план состоит из графической и текстовой частей.
В графической части технического плана здания, сооружения,
объекта незавершенного строительства или единого недвижимого
комплекса воспроизводятся сведения кадастрового плана соответ-
ствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем
земельном участке, а также указывается их местоположение на зе-
мельном участке.
Графическая часть технического плана помещения, машиноместа представляет собой план этажа здания, сооружения с указа-
нием на этом плане этих объектов.
Местоположение здания, сооружения или объекта незавер-
шенного строительства на земельном участке устанавливается ко-
ординатами характерных точек контура на земельном участке. Дополнительно может быть пространственное описание конструктивных элементов объекта, в том числе с учетом высоты или глубины.
Местоположение помещения устанавливается путем графиче-
ского отображения границы геометрической фигуры, образованной
внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на
плане этажа или части этажа.
Местоположение машино-места устанавливается посред-
ством графического отображения на плане этажа здания, сооружения геометрической фигуры, соответствующей границам машиноместа.
В текстовой части технического плана указываются необхо-
димые для внесения в ЕГРН сведения, включая сведения об исполь-
зованной геодезической основе, в том числе о пунктах государ-
ственных геодезических сетей или опорных межевых сетей.
Сведения о здании, сооружении, едином недвижимом комплексе, за исключением координат, площади, площади застройки,
указываются в техническом плане на основании представленной за-
72
казчиком проектной документации таких объектов недвижимости.
При отсутствии на момент выполнения кадастровых работ возможности визуального осмотра подземных конструктивных элементов
объекта для осуществления измерений, необходимых для определе-
ния его местоположения допускается использовать исполнительную
документацию.
Сведения об объекте незавершенного строительства, кроме
сведений о его местоположении на земельном участке, указываются
в техническом плане на основании представленных заказчиком раз-
решения на строительство объекта и проектной документации.
Сведения о помещении или машино-месте, кроме площади,
указываются в техническом плане на основании представленных
заказчиком разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной
документации, проекта перепланировки и акта приемочной комис-
сии, подтверждающего завершение перепланировки.
Если законодательством РФ в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка или выдача разрешений и проектной доку-
ментации, соответствующие сведения указываются в техническом
плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Декларация прилагается к тех-
ническому плану и является его неотъемлемой частью.
Технический план объекта индивидуального жилищного стро-
ительства (ИЖС) или садового дома подготавливается на основании: декларации и уведомления застройщика о планируемом строительстве / реконструкции объекта ИЖС или садового дома; уведомления органа государственной власти или местного самоуправления
о соответствии параметров объекта предельным параметрам разре-
шенного строительства, реконструкции ОКС и допустимости раз-
мещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке.
Указанные декларация и уведомления прилагаются к техническому
плану объекта ИЖС или садового дома и являются его неотъемлемой частью.
Технический план подготавливается в форме электронного до-
кумента и заверяется усиленной квалифицированной электронной
подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
Технический план, если это предусмотрено договором подряда,
также подготавливается в форме документа на бумажном носителе,
73
заверенного подписью и печатью подготовившего такой план ка-
дастрового инженера.
Форма технического плана; требования к его подготовке; состав содержащихся в нем сведений; форма декларации; требования
к ее подготовке; состав содержащихся в ней сведений; требования к
точности и методам определения координат характерных точек
контура здания, сооружения или объекта незавершенного строи-
тельства на земельном участке; требования к подготовке плана эта-
жа, а также требования к определению площади устанавливаются
приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 [24].
Технический план здания, сооружения может содержать информацию, необходимую для ГКУ всех помещений и машино-мест
в здании, сооружении. Если в соответствии с проектной документацией в здании, сооружении расположены помещения вспомогательного использования, информация о них включается в технический
план помещения. При этом технический план здания, сооружения
обязательно содержит планы всех этажей здания, сооружения.
Технический план многоквартирного дома в обязательном порядке содержит также полученную по результатам кадастровых работ информацию, необходимую для осуществления ГКУ помеще-
ний (в том числе составляющих общее имущество в таком много-
квартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме.
Технический план единого недвижимого комплекса содержит
также информацию обо всех входящих в состав такого комплекса
зданиях или сооружениях.
7.5. Акт обследования
Акт обследования представляет собой документ, в котором ка-
дастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания,
сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объ-
екте недвижимости, а также иных документов подтверждает прекращение его существования в связи с гибелью или уничтожением
такого объекта недвижимости. Акт обследования подготавливается
в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Акт об-
74
следования также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, если это предусмотрено договором подряда.
Форма и состав сведений акта обследования, а также требования к его подготовке устанавливаются Приказом Минэкономразви-
тия России от 20.11.2015 № 861 [25].
Вопросы для самопроверки
1. Что является кадастровой деятельностью?
2. Кто такой кадастровый инженер?
3. Перечислите прав и обязанности кадастрового инженера.
4. Что является результатом кадастровых работ?
5. Перечислите разделы межевого плана.
6. Что такое акт согласования границ земельного участка?
7. Какие требования предъявляются к составлению техниче-
ского плана?
8. Что такое акт обследования объекта недвижимости?
ТЕМА 8. КАДАСТРОВЫЕ СЪЕМКИ
Кадастровая съемка земельного участка (межевание) за-
ключается в проведении геодезических изысканий для определения
координат, конфигурации границ и составлении межевого плана.
Комплекс работ можно подразделить на несколько этапов:
1. Подготовительный: разрабатывается техническое задание,
подготавливается схема выполнения работ, проводится сбор и ана-
лиз планово-картографических сведений. На этом этапе изучается
любая информация о данной местности, включая правовую доку-
ментацию, карты участков, текстовые сведения.
2. Полевой или производственный: оформляется список смежных землепользователей и проводится обследование. Выполняется
геодезическая съемка, в процессе которой определяются координаты участка и объектов, расположенных на нем, согласование границ
и при необходимости вынос межевых знаков в натуру, заключаю-
щийся в установлении их непосредственно на участке.
3. Камеральный: обработка результатов и подписание нужной
документации (плана в масштабе 1:1000–1:2000, акта согласования
и переноса в натуру, вычислительные ведомости, пояснительная за-
писка).
75
№
п/п
Категория земель и разрешенное использование
земельных участков
СКП местоположе-
ния характерных
точек, м,
не более
1
Земельные участки, отнесенные к землям населенных пунктов
0,10
2
Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения и предоставленные для ведения личного подсобного, огородничества, садоводства, индивидуального га-
ражного или индивидуального жилищного строительства
0,20
3
Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, указан-
ных в пункте 2
2,50
4
Земельные участки, отнесенные к землям промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, землям обеспечения космической деятельности,
землям обороны, безопасности и землям иного специального
назначения
0,50
5
Земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых
территорий и объектов
2,50
6
Земельные участки, отнесенные к землям лесного фонда, зем-
лям водного фонда и землям запаса
5,00
7
Земельные участки, не указанные в пунктах 1–6
2,50
Итогом работы по межеванию является составление межевого
плана и текстового описания, которые сдаются в ЕГРН в электрон-
ном виде для регистрации земельного участка, уточнения границ.
Координаты характерных точек границ объекта недвижимости
определяются следующими методами:
1) геодезический метод (триангуляция, полигонометрия, три-
латерация, прямые, обратные или комбинированные засечки и иные
геодезические методы);
2) метод спутниковых геодезических измерений;
3) фотограмметрический метод;
4) картометрический метод;
5) аналитический метод.
Для оценки точности определения координат характерных то-
чек границ земельных участков рассчитывается средняя квадрати-
ческая погрешность (СКП), которая не должна превышать указанных в табл. 3 значений.
Значения точности определения координат
характерных точек границ земельных участков [22]
Таблица 3
76
2
1
2
mmM
ot
СКП местоположения характерных точек принимается равной
величине СКП характерной точки, имеющей максимальное значе-
ние и определяется по формуле
,
где Mt – СКП местоположения характерной точки относительно
ближайшего пункта государственной геодезической сети или опор-
ной межевой сети; mо – СКП местоположения точки съемочного
обоснования относительно ближайшего пункта государственной
геодезической сети или опорной межевой сети; m1 – СКП местопо-
ложения характерной точки относительно точки съемочного обос-
нования, с которой производилось ее определение.
Технический учет объектов недвижимости выполняется в
отношении здания, сооружения, жилого или нежилого помещения –
это описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества,
в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого
имущества. Технический учет осуществляется путем проведения
технической инвентаризации, включающей в себя определение ме-
стоположение, правовых и физических границ объекта, технических
и качественных характеристик. Объектами градостроительной деятельности, подлежащими технической инвентаризации, являются
объекты:
– завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
– самовольно возведенные и завершенные строительством;
– незавершенные строительства, в том числе объекты, разре-
шение на строительство которых не выдавалось;
– бесхозные.
По характеру и объему работ техническая инвентаризация
подразделяется на основную (первичную) и текущую.
Основной (первичной) называется инвентаризация, осуществляемая для получения учетно-технических данных об объекте. Такая инвентаризация осуществляется путем обследования, съемки и
технического описания объекта. Полный комплекс инвентаризаци-
онно-технических работ при первичной технической инвентаризации включает в себя следующие этапы:
1. Подготовительные работы.
77
2. Съемочно-замерочные работы по определению местоположения инвентарного объекта и объемно-планировочных решений
основного строения.
3. Техническое обследование основного строения, служебных
строений и сооружений.
4. Мероприятия по выявлению лиц, ответственных за техническое состояние инвентарного объекта и соблюдение технических
норм его эксплуатации.
5. Вычерчивание инвентарного плана, поэтажных планов основного строения и другой графической документации, фиксирую-
щей объемно-планировочное расположение его конструктивных
элементов.
6. Расчет фактического физического износа инвентарного объ-
екта и его однородных конструктивных частей.
7. Расчет восстановительной и действительной стоимости ин-
вентарного объекта и его однородных конструктивных частей.
8. Составление технического паспорта инвентарного объекта с
оформлением необходимых приложений.
9. Формирование инвентарного дела.
10. Организация обслуживания органов управления и владель-
цев по представлению полученной информации.
Текущей инвентаризацией является регистрация текущих из-
менений в составе, состоянии и стоимости строений, учтенных при
основной инвентаризации, и производится после капитального ре-
монта, перепланировки, возведении или сносе строений, а также по
другим причинам, вызывающим изменения в учетно-технических
характеристиках. Инвентаризационно-технические работы при проведении текущей инвентаризации включают:
1. Подготовительные работы.
2. Обследование объекта недвижимости.
3. Сравнение сведений об объекте.
4. Определение количественных, качественных характеристик.
5. Внесение соответствующих дополнений и изменений в тех-
ническую документацию.
6. Определение инвентаризационной стоимости объекта.
7. Составление выходной документации на объект.
8. Проверка и приемка выполненных работ.
78
Техническая инвентаризация объектов осуществляется по заявлениям заинтересованных лиц. По результатам технической инвентаризации на каждый ОКС оформляется технический паспорт,
форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития РФ.
Кадастровые съемки зданий, строений, сооружений, определение их местоположения на земельном участке выполняют такими же известными методами, как и при межевании.
Площадь здания, сооружения, помещения определяется как
площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и
суммирования площадей таких фигур. Значение площади здания,
сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, в метрах с округле-
нием до 0,01 метра.
Требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требования к
определению площади здания, сооружения и помещения приведены
в приказе Минэкономразвития России № 90 от 1 марта 2016 г.
Вопросы для самопроверки
1. Что такое техническая инвентаризация?
2. Что такое межевание?
3. Какими методами определяют координаты характерных то-
чек границ объекта недвижимости?
4. Каким образом выполняется оценка точности определения
координат характерных точек?
5. Как определить площадь нежилого здания?
6. Как определить площадь жилого здания?
ТЕМА 9. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
Экономическая характеристика объекта недвижимости выражается в большей мере в виде стоимости. В соответствии с феде-
ральными стандартами оценки, с законом № 135-ФЗ «Об оценочной
79
деятельности в РФ», при осуществлении оценочной деятельности
различают следующие виды стоимости объекта: инвестиционную;
ликвидационную; рыночную; кадастровую.
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой
товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влия-
ют какие-либо существенные обстоятельства.
Кадастровая стоимость – установленная в процессе государ-
ственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при ее не-
возможности, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости не
может превышать величины его рыночной стоимости, определен-
ной на ту же дату.
Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определяет государственную ка-
дастровую оценку как совокупность процедур, направленных на
определение кадастровой стоимости. Она определяется для целей
налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использова-
ния объекта недвижимости.
Государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится на основе принципов: единства методологии определения кадастровой
стоимости; непрерывности актуализации сведений, необходимых
для определения кадастровой стоимости; независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе
их осуществления; экономической обоснованности и проверяемости
результатов определения кадастровой стоимости.
ГКО проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, который выбирает для этих целей
исполнителя работ. ГКО включает в себя следующие процедуры:
1) принятие решения о проведении ГКО;
2) определение кадастровой стоимости и составление отчета на
бумажном носителе и в форме электронного документа;
3) утверждение результатов определения кадастровой стоимо-
сти, его официальное опубликование.
80
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть
оспорены юридическими лицами, физическими лицами, органами
государственной власти и местного самоуправления в специальной
комиссии субъекта РФ или в суде. Для обращения в суд предвари-
тельное обращение в комиссию не является обязательным.
Орган регистрации прав не позднее 1 января следующего года
вносит сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Он же ведет фонд данных ГКО, в него включаются иные сведения о кадастровой стоимости, о порядке и об ос-
нованиях ее определения. Ведением фонда данных ГКО Росреестр
обеспечивает проведение мониторинга рынка недвижимости.
При определении кадастровой стоимости используются мето-
ды массовой оценки, при которых объекты недвижимости, имеющие
схожие характеристики, формируются в группы, для них строится
единая модель определения кадастровой стоимости. При невозмож-
ности применения методов массовой оценки определение кадастро-
вой стоимости осуществляется индивидуально.
Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов
недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам ана-
лиза рынка недвижимости.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых
для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его
износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются за-
траты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с
использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с
использованием материалов и технологий на дату оценки.
Сравнительный (рыночный) подход – совокупность методов
оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеет-
ся информация о ценах сделок с ними. Объектом – аналогом объек-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]