Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Кадастр горного предприятия. Учебное пособие
.pdf
41
Государственной регистрации подлежат право собственности
и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в
соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского
кодекса Российской Федерации. Государственной регистрации под-
лежат также возникающие (на основании договора, либо акта орга-
на государственной власти, либо акта органа местного самоуправ-
ления) ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в
частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, на-
ем жилого помещения.
Вопросы для самопроверки
1. Что такое объект недвижимости? Виды объектов недвижи-
мости.
2. Перечислите виды прав на недвижимое имущество.
3. Какие виды прав связаны с земельными участками?
4. Что такое обременение объекта недвижимости?
5. Перечислите способы создания земельных участков.
6. Что означает термин «формирование объекта недвижимо-
сти» для кадастра?
7. Что представляет собой государственная регистрация прав
на недвижимое имущество?
8. В связи с чем осуществляется кадастровый учет объектов
недвижимости?
9. Перечислите способы создания объектов капитального
строительства.
10. Что такое самовольная постройка?
11. Перечислите категории земель.
ТЕМА 4. ПРАВА НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
4.1. Права на недвижимое имущество
Права на недвижимость можно подразделить на вещные и обя-
зательственные, которые возникают на основе вещных прав. Ос-
новные нормы в отношении права собственности и иных вещных
прав изложены в разделе II Гражданского кодекса [2].
42
Рассмотрим основные виды вещных прав на земельные участ-
ки и объекты капитального строительства, ссылки на соответству-
ющие статьи Гражданского кодекса приведены на рис. 9.
Рис. 9. Виды вещных прав по Гражданскому кодексу
1. Собственность является основным видом владения объек-
том, предоставляющим максимальные полномочия, т. е. это опреде-
ленный вид общественных отношений, при которых лицу предоставляется возможность господства над вещью и отстранения от нее
всех других лиц. Право собственности – это триада прав: владеть,
пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
Право собственности возникает в результате имущественных
сделок, в число которых входят: купля-продажа; дарение; мена.
Кроме этого, данное право может приобретаться путем наследова-
ния или посредством приватизации.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые
не противоречат законодательству, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. Так, собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им,
оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, обременять его
другими способами, распоряжаться им иным образом.
43
Владение, пользование и распоряжение землей и другими при-
родными ресурсами осуществляются их собственником свободно,
если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав
и законных интересов других лиц.
Право собственности на земельный участок распространяется
на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты (с учетом положений Водного кодекса), находящиеся на нем растения, которые
находятся в границах этого участка.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого
участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает
прав других лиц. Лица, имеющие в собственности земельный уча-
сток, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в
аренду и распоряжаться им иным образом, если они не исключены
из оборота или не ограничены в обороте.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разре-
шать строительство на своем участке другим лицам при условии
соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а
также требований о целевом назначении земельного участка, при
этом он приобретает право собственности на эти ОКС.
В РФ признаются формы собственности: частная; государ-
ственная; муниципальная; иные (рис. 10).
Рис. 10. Формы собственности
44
Государственной собственностью в РФ является: а) имуще-
ство, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и б) имущество, принадлежащее
на праве собственности субъектам РФ – республикам, краям, обла-
стям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ). Земля и другие
природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан,
юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряже-
ние.
Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. Имущество,
находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, поль-
зование и распоряжение.
В собственности граждан и юридических лиц (иначе частной
собственности) может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с зако-
ном не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Законодательство выделяет особенное понятие в отношении
некоторых возведенных зданий и сооружений – самовольная постройка. Самовольной постройкой является здание, сооружение
или другое строение, возведенные, созданные: 1) на земельном
участке, не предоставленном в установленном порядке, или 2) на
земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо 3) без получения
на это необходимых разрешений или с нарушением градострои-
тельных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает
на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой –
продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу лицом, осуществившим ее
либо за его счет, кроме случаев, перечисленных ниже.
Так, право собственности на самовольную постройку может
быть признано судом при одновременном соблюдении условий:
45
– земельный участок находится в собственности, пожизненном
наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
– лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие
строительство на земельном участке данного объекта;
– если на день обращения в суд постройка соответствует градостроительным регламентам;
– если сохранение постройки не нарушает права и интересы
других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Органы местного самоуправления городского округа или муниципального района вправе принять решение о сносе самовольной
постройки, если земельный участок расположен: в зоне с особыми
условиями использования территорий (за исключением зоны охра-
ны объектов культурного наследия народов РФ); или на территории
общего пользования; либо в полосе отвода инженерных сетей.
2. Право пожизненного наследуемого владения связано с
правом на земельные участки, сохранилось с советских времен, в
настоящее время на этом праве земельные участки не предоставляются. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого
владения (владелец земельного участка), вправе возводить на нем
здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество,
приобретая на него право собственности, если из условия пользования земельным участком не вытекает иное. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на зе-
мельный участок по наследству.
3. Право постоянного (бессрочного) пользования земель-
ным участком, находящимся в государственной или муниципаль-
ной собственности, предоставляется исключительно:
1) органам государственной власти и органам местного само-
управления;
2) государственным и муниципальным учреждениям (бюджет-
ным, казенным, автономным);
3) казенным предприятиям;
4) центрам исторического наследия президентов РФ, прекра-
тивших исполнение своих полномочий.
Предоставление земельного участка на праве постоянного
(бессрочного) пользования осуществляется на основании решения
уполномоченного органа.
46
4. Право ограниченного пользования чужим земельным
участком (сервитут). Более подробно о сервитуте будет написано
далее, в описании обременений объектов недвижимости (тема 4.2).
5. Право хозяйственного ведения применяется в отношении
государственных или муниципальных унитарных предприятий.
Собственник имущества решает вопросы создания предприятия,
определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации
и ликвидации, назначает руководителя предприятия, осуществляет
контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право на
получение части прибыли от использования имущества, находяще-
гося в хозяйственном ведении предприятия.
Но предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на
праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его
в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный
(складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или
иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия соб-
ственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию,
оно распоряжается самостоятельно.
6. Право оперативного управления
Оперативное управление по преимуществу закрепилось:
− за учреждениями на балансе государственного бюджета;
− казенными предприятиями;
− предпринимателями;
− некоммерческими товариществами и жилищными коопера-
тивами.
Эти учреждения, казенные предприятия владеют, пользуются
имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с
целями своей деятельности, назначением этого имущества и распо-
ряжаются этим имуществом с согласия собственника имущества.
Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество. Имуществом,
изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник
этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.
47
4.2. Ограничения (обременения) объекта недвижимости
Ограничения (обременения) – это наличие условий и запреще-
ний, которые ограничивают правообладателя в праве собственности
или иных вещных правах на конкретный объект недвижимого имущества в интересах третьих лиц. Основаниями возникновения огра-
ничений (обременений) являются:
− закон или иной нормативно-правовой акт;
− договор;
− решение суда.
Как правило, обременение – это мера обеспечения, которая га-
рантирует заинтересованному субъекту, что собственник недвижимости исполнит взятое имущественное обязательство. Все ограни-
чения прав собственника можно подразделить на три группы:
1) ограничения, связанные с обременением имущества: серви-
тут, ипотека, доверительное управление, аренда, субаренда, внесение в уставной капитал, концессионное соглашение, арест имуще-
ства. Наиболее часты такие виды обременения недвижимости:
− ипотека – квартира в залоге у банка, не может быть продана
без его ведома (№ 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке»);
− рента – переход права собственности на жилье обязывает
нового владельца выплачивать бывшему собственнику рентные
платежи (гл. 33 ГК РФ);
− арест – мера принуждения, исключающая возможность от-
чуждения имущества должника;
− аренда – обязывает собственника передать объект во вре-
менное пользование третьему лицу (гл. 34 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ);
− доверительное управление – передача прав на владения объ-
ектом недвижимости на некоторый отрезок времени (гл. 53 ГК РФ).
Поскольку все разновидности обременений тем или иным образом ограничивают права собственников недвижимости, они обя-
зательно регистрируется в ЕГРП;
2) ограничения, обусловленные градостроительными регламен-
тами, в том числе в связи с вхождением в территориальные зоны;
3) ограничения прав на землю, предусмотренные ст. 56 Зе-
мельного кодекса РФ (особый режим использования земли).
Особым видом ограничений прав является сервитут, который
бывает публичным и частным.
48
Частный сервитут устанавливается в соответствии с граж-
данским законодательством по соглашению или договору между
лицом, требующим установления сервитута, и собственником со-
седнего участка. Он устанавливается только в случае, если выполнить какие-либо операции без него не представляется возможным.
Если достичь компромисса между владельцами не удается, то проблема решается в суде и, как правило, решение выносится в пользу
лица, которые требует установки сервитута. Собственник участка,
обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах
которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование
участком.
Частные сервитуты могут устанавливаться в целях:
− обеспечения прохода или проезда через соседний земельный
участок;
− прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и
трубопроводов;
− обеспечения водоснабжения и мелиорации;
− других нужд собственника недвижимого имущества, которые
не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нор-
мативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом
субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это
необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных
участков. Установление публичного сервитута осуществляется с
учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться в целях:
− прохода или проезда через земельный участок;
− использования земельного участка в целях ремонта комму-
нальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а
также объектов транспортной инфраструктуры;
− размещения на земельном участке межевых и геодезических
знаков и подъездов к ним и др.
Сервитут подлежит обязательной государственной регистрации. Описание сервитутов является обязательным приложением к
правоустанавливающим документам. Границы действия сервитута
отображаются в кадастровом паспорте участка. Обременение зе-
49
мельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав
владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут может быть срочным, если в процессе его установле-
ния оговорен срок действия, и бессрочным – если он не оговорен.
Сервитут может быть отменен, например:
− по соглашению между собственником земельного участка и
обладателем сервитута;
− в связи с утратой оснований, по которым сервитут был уста-
новлен;
− если сервитут усложняет использование земельного участка
по назначению.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный
участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Но
он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом иным лицам.
Кроме земельных участков, сервитутом могут обременяться
здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное
пользование которым необходимо вне связи с пользованием зе-
мельным участком.
Вопросы для самопроверки
1. Перечислите виды прав на недвижимое имущество.
2. Что такое обременение объекта недвижимости?
3. Виды сервитутов.
ТЕМА 5. ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР
НЕДВИЖИМОСТИ
5.1. Основания государственного кадастрового учета и
государственной регистрации прав
При осуществлении ГКУ и ГРП задействован обширный круг
участников таких отношений: граждане РФ – собственники недви-
жимого имущества и обладатели иных прав на него; иностранные
граждане и лица без гражданства; российские и иностранные юридические лица; международные организации; Союзное государство;
иностранные государства; Российская Федерация; субъекты РФ;
муниципальные образования; органы государственной власти РФ и
50
ее субъектов; органы местного самоуправления; кадастровые инже-
неры; нотариусы; судебные приставы-исполнители; орган регистрации прав.
ГКУ и ГРП осуществляются на основании заявления и необхо-
димых документов. Основаниями для осуществления государствен-
ного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте
издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие
наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент
совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений,
совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в
месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество,
выданные уполномоченными органами государственной власти в
порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте
издания таких актов на момент их издания;
7) межевой план, технический план или акт обследования,
подготовленные в результате проведения кадастровых, утвержден-
ная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;
8) схема размещения земельного участка на публичной кадаст-
ровой карте при его предоставлении гражданину в безвозмездное
пользование в рамках «дальневосточного гектара»;
9) иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и
обременение объекта недвижимости;
10) наступление определенных обстоятельств.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]