61

62

Задействованы РСО и в отношениях по обеспечению безопасности эксплуата­ции инженерных сетей (внутридомовые инженерные системы холодного и го­рячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электро­снабжения87), по которым осуществляется поставка коммунального ресурса с учетом разграничения эксплуатационной ответственности и определения точки поставки коммунального ресурса.

В отношении МКД проводится также капитальный ремонт, администри-

рование которого осуществляется региональным оператором (фонд капиталь- ного ремонта). Правовое положение регионального оператора по капиталь­ному ремонту МКД определяется главой 17 ЖК РФ. Правовое регулирование деятельности региональных операторов, направленное на обеспечение прове­дения капитального ремонта общего имущества в МКД, установлено ЖК РФ. Функции регионального оператора определены в ст. 180 ЖК РФ.

ления не являются участниками гражданских правоотношений. Тем не менее, косвенно они относятся к организации и сопровождению договорных отноше­ний в сфере ЖКХ, поскольку собственники помещений могут обращаться с жалобами и иными обращениями по поводу надлежащего исполнения управ­ляющими организациями своих договорных обязанностей и иных обязанно­стей, предусмотренных нормативно-правовыми актами РФ.

63

постулатом является утверждение об инертности и индифферентности соб­ственников к своим обязанностям в отношении заботы об «общем» имуществе в МКД. Представляется, что такое положение связано не сколько с безразли­чием собственников, сколько, главным образом, с юридическими, организаци­онными и бюрократическими сложностями в претворении общих решений – решений собственников помещений в МКД (Глава 6 ЖК РФ).

Категоричность формулировок Стратегии развития жилищно-комму-

Институт управления МКД устанавливается ЖК РФ, а институт права собственности на помещения в МКД и на общее имущество является смежным и определяется как ЖК РФ, так и ГК РФ. Следствием двойственности право­вого регулирования является сложная система договорных и иных отношений,

64

возникающих по поводу реализации собственниками помещений в МКД бре­мени содержания общего имущества и их взаимодействия с субъектами, осу­ществляющими управлением МКД. Договорные отношения реализуются с учетом выбранного собственниками способа управления МКД. Рассмотрим организацию договорных отношений на примере привлечения к управлению МКД управляющей организации.

– предмет договора;

– содержание и ремонт общего имущества МКД;

– права и обязанности сторон;

– цена и порядок расчетов;

– ответственность сторон;

– порядок осуществления контроля за выполнением управляющей орга­низацией своих обязанностей по договору;

65

перечень технической документации МКД; перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД).

Договор управления МКД является гражданско-правовым договором, по-

этому на него в полной мере распространяются: общие положения об обяза­тельствах и договорах; положения о договоре подряда; положения о договоре возмездного оказания услуг. Соответственно, договор управления МКД явля­ется непоименованным и смешанным. В юридической мысли есть мнение о том, что договор управления МКД является по своей правовой природе схо­жим с договором доверительного управления. Представляется, что такой вы­вод является юридически некорректным, поскольку имеются существенные отличия, обусловленные как сферой применения данных договоров, так и со­держанием прав и обязанностей сторон90.

66

67

68

Возникают проблемы и с определением обязанности в отношении текущего ремонта, который должен: финансироваться в рамках ежемесячного тарифа по самостоятельному усмотрению управляющей организации; финансироваться в рамках ежемесячного тарифа на основании решения общего собрания собствен­ников помещений в МКД (общего собрания членов ТСЖ); финансироваться по­средством осуществления дополнительных сборов с собственников помещений в МКД. Так, текущий ремонт отмостки может представлять собой как «латоч­ный» ремонт, так и «полноценный ремонт» по всему периметру МКД. Очевидно, что здесь объем денежных средств будет существенно отличаться.

Управляющие организации включают в условия договора управления МКД положение о своем праве на ежегодную индексацию цены договора. Со­ответственно, возникает вопрос о правомерности одностороннего изменения цены по договору. Из совокупного толкования ч. 7 и ч. 8 ст. 156 ЖК РФ (а также п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; п.п. 16-18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22; ч. 1 ст. 156 Жилищ­ного кодекса РФ; ч. 7 ст. 156, ч. 1, 2, 3 и 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. 450 – 453 ГК РФ; ч. 7 ст. 156, ч. 1, 2, 3 ст. 162 ЖК РФ) следует, что утверждение и изменение цены за жилищные услуги относится к исключи­тельной компетенции общего собрания собственников помещений МКД или общего собрания членов ТСЖ. Судебная практика, основываясь на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и толковании условий договора (ст. 431 ГК РФ), приходит к выводу о том, что включив в договор управления МКД усло­вие об индексации, стороны согласились с тем, что последующая индексация будет означать изменение платы по договору по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке (Постановление кассационной инстанции Арбитраж­ного суда Центрального округа по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу от «16» сентября 2019 года по делу № А64-3222/2018). Противоположная практика имеет место, когда суды определяют приоритет норм жилищного

69

лищных прав собственников (в аспекте произвольного и одностороннего (хотя и предусмотренного договором) повышения оплаты – поскольку отсутствует зависимость между повышением цены по договору управления и размером цены по подрядным договорам на момент заключения договора управления и на момент применения индексации).

70