Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:100 вопросов о кредите. Теряем или приобретаем
.pdf
Когда все предыдущие пункты выполнены, можно идти оформлять кредит. Для
этого в банке нужно оформить договор, внести первый взнос и т.д. Когда кредит
предоставлен, нужно приобрести квартиру и произвести государственную регистрацию
прав собственности на нее. После завершения расчетов с продавцом квартиры, заемщик
становится полноправным собственником квартиры.
Какие документы нужны для заемщиков?
Для того, чтобы получить ипотечный кредит необходимо предоставить в банк
пакет документов, включающий:
1) анкета на получение ипотечного кредита;
2) перечень документов, необходимых для рассмотрения анкеты на получение
ипотечного кредита;
3) справка о заработной плате и иных доходах (простая и расширенная форма);
4) кредитный договор;
5) договор купли-продажи жилого помещения.
Примерный перечень документов, необходимых для рассмотрения Анкетызаявления на жилищный ипотечный кредит
№ Тип Перечень документов Примечание
1. Документы Заемщика
1 О паспорт копия всех страниц*
2 О свидетельство государственного пенсионного
страхования
3 О документы об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.) копии
4 Н военный билет копия всех
2. Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика
копия*
заполненных
страниц*
5 Н паспорт супруга/супруги копия всех страниц*
6 Н свидетельство о браке, брачный контракт,
свидетельство о расторжении брака
7 Н свидетельство о рождении детей; паспорт для
несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста
(все страницы)
111
копия*
копия всех страниц*
8 Н свидетельство о смерти, детей, супругов копии*
3. Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заемщика
9 О
H
10 О справка с места основной (дополнительной) работы о
4. Документы по сделке купли-продажи и ипотеки Жилого помещения
11 О паспорта продавцов Жилого помещения Копии*
12 О правоустанавливающие документы на квартиру
13 О Справка БТИ (форма № 11А) (извлечение из
трудовая книжка Заемщика
трудовой контракт с места дополнительной работы
размере дохода, за последние 6 месяцев
(договор приватизации, договор купли-продажи,
свидетельство о государственной регистрации права,
справка ЖСК и т.д.)
технического паспорта БТИ на квартиру)
заверенные
работодателем копии
всех страниц (с датой
заверения)
Оригиналы
Копии*
Копии*
14 О Справка об отсутствии задолженности по квартплате и
коммунальным платежам по квартире, передаваемой в
залог (либо копии квитанций об оплате)
15 О Оригинал отчета об оценке Жилого помещения,
произведенный независимым оценщиком и копии
сертификата (лицензии) оценщика
16 О Справка о регистрации (выписка из домовой книги) —
срок действия 30 дней
17 О Разрешения органов опеки и попечительства на сделку
купли-продажи (при наличии несовершеннолетних
детей в семье продавца или иных недееспособных
(ограниченно дееспособных) лиц, зарегистрированных
по адресу передаваемой в залог квартиры)
18 О Справка из налогового органа об уплате налога на
Копии*
Оригинал в двух
экземплярах
Копии*
Копии*
Копия*
112
имущество в случае, если квартира была получена
продавцом в собственность на основании договора
дарения или свидетельства о праве на наследство.
О — документы, обязательные к представлению;
Н — документы, которые предоставляются при наличии;
* — документы, которые должны быть представлены в Банк в следующем виде:
копия и оригинал (для сверки и заверения копии сотрудником Банка), либо нотариально
заверенные копии.
Документы, предоставляемые после государственной регистрации права
собственности:
• нотариальная удостоверенная копия свидетельства о праве собственности на
квартиру;
• нотариально удостоверенное обязательство всех совершеннолетних членов
семьи на выселение из квартиры в случае неисполнение обязательств по кредитному
договору;
• разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку квартиры;
• договор страхования квартиры — от рисков утраты и повреждения, риска
утраты права собственности;
• копия выписки БТИ и копия плана квартиры;
• договор на техническое обслуживание квартиры;
• договоры на коммунальные услуги соответствующими организациями.
Каков порядок получения кредита?
Для получения ипотечного кредита заемщику необходимо пройти следующие
этапы.
1 этап. Предварительный расчет суммы кредита и оценка его возможностей.
Для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения
предварительного анализа возможности получения кредита заемщику необходимо
обратиться в банк. На основании предоставленных им сведений сотрудники банка
производят предварительный расчет максимально возможной суммы кредита. Это не
предполагает последующего обязательного одобрения кредита, поскольку окончательное
решение принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности
представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая
проводится на последующих этапах.
2 этап. Процедура оценки платежеспособности заемщика и возможной суммы
кредита.
При положительных результатах предварительного анализа, заемщик собирает
полный комплект всех необходимых документов и представляет его в банк. На основании
113
предоставленных документов производится оценка его платежеспособности, то есть
способности погашать полученный кредит и проценты, и окончательно определяется, на
какую максимальную сумму кредита заемщик может рассчитывать. Для более детального
анализа отдельных статей доходов и расходов банк имеет право запросить у заемщика
дополнительные документы.
Источниками получения регулярных доходов, учитываемыми при расчете
максимальной суммы кредита являются:
1) заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную
работу и премии;
2) доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;
3) пенсионные выплаты и стипендии;
4) чистый доход в форме арендной платы;
5) доход в виде дивидендов по акциям;
6) доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;
7) алименты и пособия на детей.
После расчета суммы кредита и проверки предоставленной заемщиком
информации, заемщик выбирает подходящую квартиру с учетом максимально
оговоренной суммой кредита. Лицензированный оценщик осуществляет независимую
оценку выбранного заемщиком жилья. Сумма оценки соотносится с размером
выдаваемого кредита (займа). По жилью, намеченному к приобретению, заемщик
собирает полный пакет документов, необходимый для регистрации сделки купли-продажи
в государственных органах. Помощь в данном вопросе могут оказать квалифицированные
специалисты риэлторских компаний. При наличии в семье несовершеннолетних детей,
которые будут являться собственниками приобретаемого жилья или проживать там,
необходимо до оформления сделки получить разрешение органов опеки и попечительства
на ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные средства жилого помещения,
3 этап. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.
Порядок оформления ипотечной кредитной сделки первичным кредитором:
• заключение кредитного договора между первичным кредитором и
заемщиком в простой письменной форме;
• заключение между продавцом квартиры и заемщиком договора купли-
продажи квартиры в простой письменной форме;
• одновременно между заемщиком и кредитором происходит заключение
договора об ипотеке покупаемой квартиры (смешанного договора купли-продажи и
ипотеки), его нотариально удостоверение, составление закладной и совершение
114
нотариальных действий в отношении закладной. В присутствии нотариуса договор об
ипотеке (смешанный договор купли-продажи и ипотеки) подписывается сторонами
сделки, нотариально удостоверяется, покупатели квартиры составляют закладную в
пользу кредитора, при этом нотариус сшивает, нумерует листы закладной и заверяет своей
подписью и печатью. В тех случаях, когда договор купли-продажи квартиры составлен
так, что ипотека из него возникает в силу закона, заключение отдельного договора об
ипотеке не требуется. Договор купли-продажи в этом случае составляется в присутствии
нотариуса и нотариально удостоверяется;
• регистрация в государственных органах договора купли-продажи, договора
об ипотеке жилья (смешанного договора купли-продажи и ипотеки), права собственности
заемщика (покупателя), ипотеки и выдача закладной первичному кредитору;
• передача продавцу из собственных средств заемщика не менее 30%
стоимости квартиры;
• оформление акта приема-сдачи жилого помещения между заемщиком и
предыдущим собственником;
• предоставление ипотечного жилищного кредита заемщику и перечисление
оставшейся части стоимости квартиры продавцу квартиры;
• страхование заемщиком жизни и имущества. При этом: срок действия
договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, страховая сумма по
каждому договору — не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на десять
процентов, оплата страховых премий осуществляется ежегодно.
Какие бывают сопутствующие затраты при оформлении кредита?
Представим максимальные суммы расходов для ипотечных кредитов на вторичном
рынке жилья. Это:
1) услуги нотариуса по удостоверению сделки составят 1,5% от стоимости
квартиры указанной в договоре;
2) регистрация договора в регистрационной палате — до 1000 руб.;
3) оценка квартиры сертифицированным оценщиком — 100-120$;
4) обязательное в этом случае страхование сделки — сумма до 1,5% от суммы —
кредита, увеличенного на 10%;
5) за выдачу кредита — до 1% от суммы кредита;
6) ведение ссудного счета — до 1% от суммы кредита, берется банком раз в год;
115
рублей;
это:
150$;
7) рассмотрение заявки, заключение кредитного договора — от 1000 руб. до 3000
8) аренда банковской ячейки — до 20-70$;
Если же заемщик оформляет ипотечную сделку с жильем в новостройке, то
1) проверка соответствия технического состояния объекта требованиям банка —
2) оценка объекта — 100$;
3) строительный аудит — 300$;
4) страховка — до 1,5 % от суммы кредита, увеличенного на 10%;
5) проведение ипотечной сделки — 200$;
6) перечисление денег застройщику — по расценкам банка;
7) открытие и обслуживание счета в банке — 1-2%;
8) рассмотрение заявки и заключение кредитного договора по тарифам банка —
примерно 100 $.
Часть затрат, таких как страхование, оценка, иногда — нотариальное
удостоверение, являются обязательными, а некоторых затрат можно избежать.
Что нужно помнить заемщику?
Заемщик должен реально оценить свои возможности и принять правильное
решение с учетом следующих факторов:
Во-первых, достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса
за квартиру (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры), а также для покрытия
расходов, связанных с совершением сделки по ипотеке квартиры.
Во-вторых, сможет ли заемщик ежемесячно направлять не менее 35% от своего
дохода на погашение кредита и уплату процентов, чтобы остающихся у него средств
хватило на поддержание необходимого уровня жизни его семьи.
В-третьих, оцените — насколько вероятно получение дохода в сумме не менее, чем
заемщик получает сейчас в течение всего срока кредитования. Это означает, что нужно
оценить стабильность получения доходов и стабильность занятости.
В случае если заемщик не сможет выполнять обязательства по закладной, ее
владелец может:
1) потребовать досрочного возврата кредита и уплаты начисленных процентов;
116
2) обратить взыскание на заложенную квартиру в соответствии с действующим
законодательством, например, продажа данной квартиры иному лицу и выселение из нее
заемщика и всех проживающих в квартире;
3) в случае недостаточности средств, вырученных от реализации квартиры, для
погашения обязательств — обратить взыскание на иное имущество заемщика.
Какие льготы по налогообложению при покупке жилых помещений, в том
числе за счет кредитных средств может получить заемщик?
Купив квартиру в кредит сегодня заемщик может воспользоваться значительными
льготами по налогу на доходы физических лиц.
C 1 января 2001 года действует новый порядок расчета и применения льготы по
налогу на доходы физических лиц. В соответствии с новым Налоговым Кодексом,
налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы,
фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории
Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на
погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в
банках Российской Федерации.
Так в статье 220. Имущественные налоговые вычеты Налогового кодекса РФ
указано:
«При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210
настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих
имущественных налоговых вычетов в сумме, израсходованной налогоплательщиком на
новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого
дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме,
направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным
налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им
на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого
дома или квартиры.
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим
подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на
погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в
банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство
либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
117
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику
на основании письменного заявления налогоплательщика и документов,
подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или
квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке,
подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к
приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета
покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у
физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие
документы).
При этом, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может
быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие
налоговые периоды до полного его использования.
Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного
заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы
по окончании налогового периода.»
Возможно ли заключение ипотечного договора не выходя из дома, например,
по Интернету?
Разобраться в большом объеме ипотечных программ достаточно сложно. Только в
Москве с ипотекой работает более 50 банков. Как же выбрать наиболее подходящий
вариант?
Проще всего воспользоваться услугами Интернета. Там всегда можно найти
специализированные центры, консультирующие по вопросам ипотечного кредитования.
Такие центры работают практически со всеми банковскими программами, и когда клиент
обращается в центр со своей жилищной проблемой — как приобрести квартиру в кредит?
— специалисты помогают выбрать наилучший инструмент для ее решения.
В Интернете также есть возможность выдачи Вам ипотечного кредита в on-line
режиме.
Проверка соответствия документов о заемщике и заявленной в on-line анкете
информации — не более 2-х дней. Для этого Вам нужно:
1) заполнить on-line анкету;
2) получив решение об условиях предоставления ипотечного кредита, следует
собрать полный комплект документов и предоставить их в одно из отделений банка;
118
3) банки рассматривают документы, подтверждающие заявленные сведения
обычно в течение двух-трех дней и, в случае соответствия документов заявленным
сведениям, предоставляют ипотечный кредит. В процессе сбора документов следует
руководствоваться инструкцией по предоставлению документов в каждый конкретный
банк.
Что произойдет, если у банка возникнут проблемы?
Если сделка только в стадии заключения — она, скорее всего, сорвется. А вот если
кредит получен, квартира куплена, то заемщик узнает о том, что его обслуживает другой
банк, когда ему придет уведомление, что платежи теперь нужно делать по другому адресу.
Если банк обанкротится, то его в собственность могут приобрести новые владельцы. При
этом все условия платежей (сроки, проценты и т.д.) не могут измениться в одностороннем
порядке ни при каких обстоятельствах, если иное не предусмотрено в договоре.
Что будет, если заемщик не сможет вернуть кредит?
Если в ходе погашения кредита заемщик по объективным причинам не сможет
вносить платежи в полном объеме, банк постарается помочь ему и выработать взаимно
приемлемое решение. Таким решением может стать, например, отсрочка платежей в счет
погашение основного долга, уменьшение размера штрафных санкций, увеличение срока
кредита. Однако, если эти временные меры не дадут положительного результата, и
заемщик не сможет осуществлять вновь скорректированные ежемесячные платежи по
ипотечному кредиту, ему придется продать квартиру, и из вырученных от продажи
средств погасить задолженность перед банком. На оставшиеся от реализации деньги
заемщик сможет купить себе другое жилье.
Еще какие нюансы следует учесть по ипотечному кредитованию?
Как выбирать банк?
Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться только на минимальную
процентную ставку. Во-первых, она может оказаться выше, чем заемщик думает. Часто
бывает, что минимальная процентная ставка не включает расходы заемщика на ведение
ссудного счета. В некоторых других банках часть этих расходов заложена в процентную
ставку по кредиту, достигающую более высокого уровня. Во-вторых, минимальную
119
процентную ставку можно устанавливать не всем заемщикам. Банк учитывает
индивидуальные особенности каждого заемщика. В-третьих, в каждом банке есть своя
формула подсчета суммы кредита, который можно выдать конкретному человеку. То есть,
с одной и той же зарплатой в одном банке можно получить одну сумму, а в другом —
другую, существенно отличающуюся от первой. Ипотечные калькуляторы, которые
можно найти на сайтах банков, дают очень усредненную информацию. На самом деле
условия кредитования каждого конкретного заемщика сильно зависят от множества
различных факторов. В каждом отдельном случае банк и ипотечную программу следует
выбирать индивидуально, учитывая множество факторов.
Требуйте от банка-кредитора письменного подтверждения согласия на
предоставление кредита.
После получения от банка устного сообщения о том, что вы устраиваете банк как
заемщик, надо потребовать от него подтверждения в письменной форме, с описанием всех
условий предстоящей кредитной сделки.
Не оформляйте покупку квартиры без профессиональной технической
экспертизы и юридической проверки.
Любое утверждение продавца о нормальном техническом состоянии квартиры или
другого жилого помещения должно быть документально подтверждено. Покупая жилье на
вторичном рынке, есть большая вероятность столкнуться с различными существенными
недоделками и порчей в помещении, поэтому необходимо точно выяснить, когда в
квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт. Для проверки
технического состояния квартиры необходимо нанять независимого технического
эксперта, который по результатам осмотра помещения составит письменное заключение,
где будут указаны все достоинства и недостатки технического состояния данной квартиры
на момент ее проверки.
Также особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты квартиры.
Очень часто ее называют «проверка чистоты титула». Данный термин подразумевает под
собой выявление всех лиц, которые имеют права на данную квартиру или потенциально
могут их иметь, проверку на ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих
сделках по отчуждению.
Не подписывайте никакие документы без предварительного ознакомления с
ними.
Никогда не подписывайте документы, тщательно не прочитав их. Попросите у
своего банка копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если возникли какието вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]