Техническая экспертиза зданий, сооружений и их конструкций. Учебное пособие

М. Л. БОЙКОВА

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ЗДАНИЙ,

СООРУЖЕНИЙ И ИХ КОНСТРУКЦИЙ

Учебное пособие

Йошкар-Ола

Марийский государственный технический университет

2007

УДК 65.012.16 ББК 30.82

Б 77

Рецензенты:

доцент кафедры СКиО МарГТУ, кандидат технических наук

А. Н. Актуганов;

главный инженер ГУП «Марийскгражданпроект»

В. Н. Конышев

Печатается по решению редакционно-издательского совета МарГТУ

Бойкова, М. Л.

Б 77 Техническая экспертиза зданий, сооружений и их конструкций: учебное пособие / М. Л. Бойкова. - Йошкар-Ола: Марийский государственный технический университет, 2007. – 64 с.

ISBN

Изложены сведения, необходимые для выполнения курсового проекта, связанного с техническим освидетельствованием объектов; приведен справочный материал, позволяющий не только оценить фактический физический износ конструкций и здания в целом, но и дать заключение о дальнейшей эксплуатации объекта, о необходимости проведения ремонтно-восстановительных мероприятий.

Для студентов специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью».

ПРЕДИСЛОВИЕ

Учебное пособие предназначено для студентов специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» очной и заочной форм обучения

В нем приведены сведения, необходимым для выполнения курсового проекта по дисциплине «Техническая экспертиза зданий и сооружений».

Цель выполнения курсовой работы - обучение студентов основам проведения технической экспертизы объектов, их конструктивных элементов, определения фактического физического износа зданий.

Структура учебного пособия аналогична структуре курсового проекта. Исключение составляет раздел «Энергетическое обследование».

Курсовой проект выполняется на основе выдаваемых преподавателем технических паспортов объектов. По согласованию с преподавателем выполнение курсового проекта возможно и на примере действующего объекта.

Обязательным в курсовом проекте является составление дефектных ведомостей на основе заданных дефектных схем, расчет физического износа конструкций и здания в целом, а также предложения по ремонту.

3

ВВЕДЕНИЕ

Значительное место в деятельности управляющих недвижимостью занимают проблемы содержания и текущего ремонта, оценки технического состояния, экономии энерго- и теплосбережения, управления арендой комплекса объекта недвижимости, определения структуры затрат и экономический результат от управления жилищной недвижимостью.

Владение недвижимостью обеспечивает ее собственнику необходимое помещение, участок земли, здание или сооружение. Собственник принимает на себя ответственность, связанную с владением недвижимостью, но взамен получает доход, взимаемый с ее пользователей. Недвижимость требует ежедневного ухода и текущего ремонта. Производство, связанное с содержанием недвижимости, составляет около 6 % от валового продукта.

Владелец недвижимости постоянно участвует в формировании фонда помещений, который можно увеличить (новое строительство или приобретение) или уменьшить (продажа или снос). Программа капитального ремонта помещений должна обеспечивать непрерывное повышение их качества в соответствии с рыночным спросом. В процессе капитального ремонта могут быть улучшены энергосистема, оборудование кухонь и туалетных комнат, а также установлены новые электронные системы.

Оценка стоимости всегда преследовала конкретную цель, а именно: получение кредита, страхование, определение цен купли-продажи, восстановления и т.п. То есть одно и то же имущество в зависимости от цели оценки будет иметь разную стоимость.

Независимо от побудительного мотива работа оценщика невозможна без наличия сведений о фактическом состоянии объекта, в том числе его конструктивных элементов, узлов и инженерных систем, составляющих содержание материалов натурного обследования, выполняемого в соответствии с требованиями действующих на момент обследования нормативных и методических документов.

4

1. ПРОГРАММА ОБСЛЕДОВАНИЙ

Программа обследований определяется прежде всего их задачами. Так, например, программа периодических обследований, проводимых в процессе эксплуатации, будет в значительной мере отличаться от программы обследований, проводимых в связи с реконструкцией или дефектным состоянием конструкций.

Работы по проведению обследований включают:

-ознакомление с состоянием конструкций и составление программы обследований;

-визуальное обследование конструкций;

-определение прочности конструкций;

-определение армирования;

-оценку состояния конструкций на основе анализа полученных дан-

ных.

Программа проведения обследования составляется на основании ознакомления с проектно-технической документацией, включающей рабочие чертежи и пояснительную записку к ним, содержащую данные по проектным нагрузкам и воздействиям, расчетные схемы, статические расчеты, рекомендации по технологии изготовления, монтажу и эксплуатации; материалы завода-изготовителя конструкций; документы строительства; материалы по эксплуатации конструкций, сведения о выполнявшихся ремонтах и усилениях, данные об агрессивности среды. Если часть проектной документации отсутствует, то рекомендуется проведение обмерочных работ для составления подробной технической документации.

Ознакомление с проектно-технической документацией производится

сцелью учета конструктивных особенностей и особенностей работы конструкций, сопоставление и изучение всех этих материалов позволяет более точно составить программу обследования, а зачастую и предугадать причины и характер возможных дефектов. На этом этапе следует установить: проектную марку и класс бетона, диаметр, класс и количество рабочей и конструктивной арматуры, геометрические размеры конструкций и другие данные.

Данные об армировании используются для выбора неразрушающего метода определения положения, количества и диаметра арматуры, а также для оценки наличия зон, в которых была затруднены укладка и уплотнение бетона.

5

Данные о нагрузках, усилиях и расчетной схеме используются при выборе расположения участков для контроля прочности бетона, размещения и количества арматуры.

При ознакомлении с технической документацией по изготовлению и условиям изготовления конструкций необходимо установить порядок бетонирования и места приостановки при бетонировании для монолитных конструкций, условия изготовления сборных конструкций, последовательность монтажа, время года изготовления и возведения, состав бетонной смеси, данные о качестве заполнителей и цемента, условия твердения бетона, фактические значения передаточной, отпускной и проектной прочности бетона, случаи замены проектных диаметров и классов арматуры.

При ознакомлении с условиями эксплуатации устанавливается наличие факторов, влияющих на состояние конструкций, а также агрессивных по отношению к материалу конструкции компонентов среды, имевших место ремонтах и усилениях конструкции.

Выявляется наличие не учтенных при расчете конструкций нагрузок и возможность их перегрузок, и на основании этого устанавливается необходимость определения фактически действующих нагрузок.

2. ВИЗУАЛЬНОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ

Предварительное визуальное обследование проводится с целью ознакомления с сооружением в целом и получения первого впечатления о состоянии конструкций, выяснения необходимости выполнения временных креплений для предотвращения обрушения конструкций в аварийных ситуациях, а также для уточнения условий проведения обследований (доступ к конструкциям, необходимость установки подмостей, необходимость очистки поверхности элементов и т.п.). При визуальном обследовании используют простейшие инструменты и приборы – отвесы, бинокли, линейки, рулетки и т.п.

С целью упорядочения работ при выполнении общих обследований объект разбивается на зоны по основным признакам:

-по виду конструкций – фундаменты, перекрытия, стены и т.д.;

-по особенностям эксплуатации – над источниками тепла, вблизи источников увлажнения и т.д.

При отсутствии каких-либо необходимых материалов делается запрос в соответствующие организации, архивы. Составляются календарный план и подробная программа проведения работы.

6

В первую очередь осмотру подлежат конструкции, внушающие опасения. При затрудненном доступе к конструкциям предварительный осмотр можно проводить с помощью бинокля.

Программа детального обследования конструкций составляется с учетом данных предварительного обследования. Детальное обследование включает:

-осмотр конструкций и регистрацию выявленных дефектов;

-обмеры, геодезическую съемку, измерение ширины раскрытия трещин, прогибов;

-определение фактических характеристик конструкций путем проведения испытаний отобранных образцов или неразрушающими методами.

Детальному обследованию подлежат все конструкции, в которых при визуальном осмотре обнаружены серьезные дефекты. Если по результатам предварительного обследования сделана достаточная в соответствии с поставленными задачами оценка состояния конструкции, то детально обследование может не производиться.

По результатам обследований, как правило, визуальных, производится оценка технического состояния строительных конструкций, при этом всегда возникает необходимость установления надежности обследуемых конструкций по внешним признакам дефектов и повреждений, т.е. производится оценка сохраняемости во времени несущей способности, долговечности и вероятности отказа.

Под дефектом понимают любое отклонение от проекта или стандарта, превышающее нормированное допускаемое отклонение. Дефектами являются отклонения в качественных показателях бетона, толщины защитного слоя, геометрических размерах конструкций и узлов их сопряжений и т.д. Дефекты формируются при изготовлении и монтаже конструкций.

Впроцессе эксплуатации конструкций формируются повреждения

–отклонения от исходного состояния, превышающие установленные допустимые величины: появление трещин там, где они недопустимы, или чрезмерное раскрытие трещин, чрезмерные прогибы, уменьшение по тем или иным причинам прочности бетона или размеров поперечных сечений и т.д. Дефекты должны выявляться при изготовлении и монтаже конструкций. Строго говоря, в составе зданий не должно быть дефектных конструкций и при обследовании должны выявляться повреждения. Однако зачастую при эксплуатации зданий и сооружений в их конструкциях имеют место дефекты и повреждения.

7

Все дефекты и повреждения конструктивных элементов независимо от причины их образования в практике проведения обследований имеют условные обозначения, которые помогают инженерным работникам, работникам экспертных служб и служб эксплуатации достаточно четко и ясно представлять, о каком виде повреждения идет речь.

На рис. 1 представлены условные обозначения основных видов дефектов и повреждений. С их помощью студенты составляют дефектную схему, т.е. общий вид конструкции или здания в целом с нанесенными на их поверхностях дефектами и повреждениями.

Пример дефектной схемы представлен на рис. 2.

После составления дефектной схемы необходимо представить дефектную ведомость, которая в виде описания представляет те же дефекты и повреждения, но уже с указанием их количественной характеристики, а также возможных причин их появления и мероприятий по их ремонту.

Пример дефектной ведомости представлен в табл. 1.

Некоторые из причин, вызывающих появление дефектов и повреждений конструктивных элементов и инженерного оборудования, представлены в прил. 1…6.

Особое место в обследовании зданий занимают фундаменты. Это связано со значительными сложностями, являющимися следствием нахождения фундаментов. Для выполнения обследования фундаментов используют метод шурфования – вскрытие грунтовых слоев вблизи фундаментов здания. В этом случае можно определить не только состояние самих фундаментов, но и характеристики грунтов, изменившиеся за время эксплуатации здания.

8