Техническая экспертиза зданий, сооружений и их конструкций. Учебное пособие

При использовании показателей данной таблицы необходимо иметь в виду, что при отсутствии балконов удельный вес лестниц и прочих работ следует увеличивать на половину удельного веса балконов.

Таким образом, расчет физического износа неоднородной конструкции можно представить в следующем виде (табл. 10):

Таким образом, физический износ конструктивного элемента кровли равен 18 %.

Удельный вес участков с различной отделкой или видом пола определяют по количественному показателю. Для этого необходимо иметь под руками площади с отделочными покрытиями и площади полов из различных материалов.

Удельный вес участка рассчитывается по формуле

где li - удельный вес участка с отделкой данного вида , %; Руч - площадь участка в отделкой данного вида, м2; Ркон - площадь всей отделки, м2.

По аналогии с приведенным выше примером по расчету физического износа кровли можно составить таблицу (табл. 11).

Таким образом, физический износ покрытия пола составляет 12,5 %.

5.4. Определение износа инженерного оборудования

Физический износ внутренних систем инженерного оборудования здания в целом должен определяться по соответствующим таблицам ВСН 53 – 86 (р) на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы.

31

Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис. 5-9. Однако и здесь необходимо иметь в виду, что все системы инженерного оборудования состоят из большого количества элементов. Поэтому для оценки общего физического износа системы инженерного оборудования учитывают удельные веса этих элементов в данной системе (табл. 12).

Рис. 5. Физический износ системы внутреннего горячего водоснабжения:

1 - стояки из оцинкованных труб; 2 - полотенцесушители всех видов, магистрали из оцинкованных труб; запорная арматура латунная; смесители всех видов; 3 - стояки и магистрали из черных труб; запорная арматура чугунная

32

Рис. 6. Физический износ системы центрального отопления:

1 - радиаторы чугунные; 2 - стояки стальные, конвекторы; 3 - магистральные трубы стальные черные; 4 - калориферы всех видов; 5 - запорная арматура всех видов

Рис. 7. Физический износ системы внутреннего водопровода:

1 - трубопроводы оцинкованные; 2 - бачки сливные керамические и чугунные; 3 - трубопроводы стальные черные, трубопроводы ПХВ, краны и запорная арматура

латунная; 4 - краны и запорная арматура чугунные

33

Рис. 8. Физический износ системы внутренней канализации

1 - трубопроводы чугунные, ванны чугунные; 2 - мойки и раковины чугунные и из нержавеющей стали; 3 - трубопроводы стальные, ванны стальные, унитазы, мойки,

раковины, умывальники керамические, трубопроводы асбоцементные; 4 - мойки и раковины стальные эмалированные; 5 - трубопроводы ПХВ

Рис. 9. Физический износ системы внутреннего электрооборудования

1 - внутриквартирные сети скрытые; 2 - внутриквартирные сети открытые; 3 - ВРУ, магистрали; 4 - электроприборы

34

Таблица 12

Удельные веса элементов в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости)

В подразделе 5.3 мы уже рассматривали, как рассчитать физический износ неоднородных конструктивных элементов, т.е. состоящих из нескольких различных элементов. Инженерное оборудование - это те же неоднородные конструкции. Поэтому в данном случае форма таблицы для наглядного расчета не приводится.

За окончательную оценку физического износа всегда принимают большее из найденных значений.

При проведении технического освидетельствования инженерного оборудования необходимо иметь в виду, что достаточно большое количество отклонений в работе систем водоснабжения и отопления связано с изменением рабочего диаметра трубопроводов и отопительных приборов, а также с наличием коррозионного износа данных систем. Поэтому при обследовании необходимо уточнить эти показатели.

35

Коррозионное состояние трубопроводов и нагревательных приборов необходимо оценивать по глубине максимального коррозионного поражения стенки металла по сравнению с новой трубой или нагревательным прибором, а также по средней величине сужения сечения труб кор- розионно-накипными отложениями по сравнению с новой трубой.

Оценка максимальной глубины коррозионного поражения труб, как и нагревательных приборов, должна производиться в случаях, когда срок службы элемента близок к среднему сроку, предусмотренному "Положением о планово-предупредительном ремонте", а также при отсутствии или недостаточном количестве сведений о ремонтах элементов системы отопления в доме.

Относительная глубина коррозионного поражения металла труб hкор должна оцениваться отношением разности толщины стенки новой трубы того же диаметра и вида (легкая, обыкновенная, усиленная) и остаточной минимальной толщины металла стенки трубы после эксплуатации в системе отопления к толщине стенки новой трубы:

(13)

где hнов - толщина стенки новой трубы (ГОСТ 3262-75*);

hост - минимальная остаточная толщина стенки трубы после эксплуатации в системе отопления к тому или иному сроку.

Величину сужения живого сечения трубы dвн продуктами коррози- онно-накипных отложений следует оценивать по формуле

(14)

где dотл - средний внутренний диаметр трубы с отложениями;

Dн- внутренний диаметр новой трубы, взятый по ГОСТ 3262-75* в соответствии с ее наружным диаметром.

Физический износ газового и лифтового оборудования должен определяться в соответствии со специальными нормативными документами.

36

5.5. Определение физического износа здания

Для определения физического износа здания воспользуемся формулой (5). В данной формуле необходимо учитывать удельные веса конструктивных элементов в системе здания. Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования принимаем по таблицам соответствующих сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Для удобства подсчета все данные лучше сводить в таблицу:

На основании определенного физического износа здания можно определить примерную стоимость ремонтно-восстановительных работ. Для этого необходимо вспомнить, что означает восстановительная стоимость объекта недвижимости. Это именно та сумма, которую требуется потратить на восстановление объекта до его первоначального состояния. Таким образом, получаем, что примерная оценка стоимости ремонта объекта – это его восстановительная стоимость, которая определяется по формуле

37

где Ср – стоимость ремонтных работ, р.; Сб – балансовая или первоначальная стоимость объекта, р.;

Фи – фактический физический износ объекта на дату обследования, %.

Техническому эксперту необходимо иметь четкое представление о целях проведения экспертизы, так как именно цели и задачи ее проведения определяют объемы выполняемых расчетов и их итоговый результат.

В случае назначения объекта на реконструкцию, модернизацию или капитальный ремонт требуется определение и морального износа, величина которого также будет влиять на стоимость и объемы выполняемых работ.

Если на объекте планируется проведение текущего ремонта, то стоимость работ будет зависеть только от физического износа объекта.

38

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Техническая экспертиза, техническое обследование являются одним из первых этапов работы, связанной с управлением недвижимостью. Только на основании всестороннего и грамотно выполненногоо обследования можно говорить о проведении дальнейших мероприятий на объекте, будь то ремонт, реконструкция, модернизация или его снос. Только полный анализ полученных результатов позволит оценить объем необходимых работ и установить их перечень, а также покажет примерную стоимость затрат на их проведение. Более точные расчеты буду выполнены на основании составления смет. Применение общих принципов обследования позволит любому из специалистов, не принимавших участие в экспертизе, представить картину повреждений и дефектов.

Включенное в данное учебное пособие энергетическое обследование более полно раскрывает картину состояния объекта в энергозатратном плане. Совсем скоро ни одна из технических экспертиз не будет проходить без энергоаудита.

Применяя материал учебного пособия, можно легко и без особых усилий выполнить курсовой проект, а также закрепить полученные знания теоретического курса на практике.

39

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. ВСН 53-86 (р). Правила оценки физического износа жилых зданий. Госгражданстрой.

2. ВСН 57-88 (р). Положение по техническому обследованию жилых зданий. Госкомархитектура, 2001.

3.ГОСТ 20736-75* (СТ СЭВ 1672-79). Статистический приемочный контроль по количественному признаку. Планы контроля. - М.: Изд-во стандартов, 1995. - 118 с.

4.Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 268 с. (Среднее профессиональное образование).

5.Смирнов Н.В., Дунин-Барковский И.В. Курс теории вероятности и математической статистики для технических приложений (для втузов). - Изд. 3-е, стереотип. - М.: Наука, 1969. - 511 с.

6.Физдель И.А. Дефекты в конструкциях, сооружениях и методы их устранения. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Стройиздат, 1987. - 336 с.

7.Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: Учебник для вузов. / Под общ. ред. проф. П.Г.Грабового и проф. А.И.Солунского. – М.: Изд-во «АСВ»; Изд-во «Нижнекамск»; ИПЦ «Гу-

зель», 2006.

40