Техническая экспертиза зданий, сооружений и их конструкций. Учебное пособие

показателях данного объекта или аналогичных объектов, физическом моделировании процессов или экспертных оценках;

-определяются прямые потери энергии за счет утечек энергоносителей, нарушения изоляции, неправильной эксплуатации оборудования, недогрузки и других выявленных нарушений;

-в конечном итоге выявляются наиболее неблагополучные объекты с точки зрения эффективности энергоиспользования.

Финансово-экономический анализ проводится параллельно с физическим и имеет целью придать экономическое обоснование выводам, полученным на основании физического анализа. На этом этапе вычисляется распределение затрат на энергоресурсы по всем объектам энергопотребления и видам энергоресурсов. Оцениваются прямые потери в денежном выражении.

Финансово-экономические критерии имеют решающее значение при анализе энергосберегающих рекомендаций и проектов.

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА

5.1. Общие принципы определения износа зданий

Износ – многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладывается различное содержание. Износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитек- турно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний – воздействием окружающий среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на

21

устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятий по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий.

Срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечественной практике при тех- нико-экономическом обосновании проекта определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания.

Фактический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Оставшийся срок экономической жизни определяется временем от момента обследования здания до завершения срока его экономичной жизни.

Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ – утрата (уменьше-

ние) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зави-

22

сит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ – утрата (уменьшение) восстано-

вительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в проекте. Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей служб эксплуатации. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и, соответственно, к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

Существуют различные способы определения физического износа конструкций и здания в целом. Один из них основан на определении примерного (ориентировочного) физического износа, признаки которого указаны в табл. 5.

Фактический физический износ конструкций определяется по формуле

где Фк - физический износ конструкции, %;

Фi - физический износ участка конструкции, определенный по соответствующей таблице ВСН 53 - 86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»;

Pi - размеры поврежденного участка, м2 или м; Pk - размер всей конструкции, м2 или м;

n - число поврежденных участков.

Величина физического износа слоистых конструкций, а также ин- женерно-технических систем оценивается по соответствующим графикам ВСН 53 – 86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

23

Если целью оценки является определение восстановительной, инвентаризационной стоимости здания, то общая величина его износа определяется суммированием физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

Физический износ здания в целом определяется по формуле

где Фи - физический износ здания; Фк - физический износ конструктивного элемента, %;

li - удельный вес стоимости конструктивного элемента от восстановительной стоимости здания, определенный по сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости для зданий соответствующего назначения, %.

На практике до недавнего времени в большинстве случаев износ назначался по нормам амортизационных отчислений, т.е. умножением показателя на срок службы здания:

где Тсл – срок службы здания или конструкции, лет; Нао – нормы амортизационных отчислений, определяемые по сбор-

нику «Единые нормы амортизационных отчислений…».

Нормы амортизационных отчислений для выполнения курсового проекта представлены в табл. 6.

25

В случае проведения технического обследования здания для решения вопросов реконструкции и модернизации следует определять моральный износ. Для этого необходимы сведения о доме:

наличие элементов благоустройства;

качество планировки;

состав жильцов в квартире.

Данные показатели можно определить по данным паспортных столов жилищно-эксплуатационных участков.

Моральный износ здания определяется различными методами. Расчетный метод основан на определении величин 2-х форм мо-

рального износа:

где Ср - стоимость ремонтно-реконструкционных мероприятий, направленных на устранение морального износа 2-й формы.

Общий моральный износ определяется суммой двух значений:

Метод приблизительной оценки основан на использовании показателей отсутствия элементов благоустройства, однако он не учитывает изменения в нормировании теплозащиты зданий (данный показатель имеет стоимостное выражение и определяется затратами на проведение утепления):

где mi – моральный износ, соответствующий величине отсутствия элемента благоустройства.

Процентные показатели отсутствия элементов благоустройства в системе здания приводятся в виде удельных весов этих элементов в соответствующих сборниках УПВС.

Общий износ здания определяется по формуле

26

где Ои - общий износ здания.

5.2. Определение износа однородных конструктивных элементов

Износ однородных конструктивных элементов определяется по формуле 4 с учетом соответствующей таблицы ВСН 53 - 86 (р). Однако необходимо иметь в виду, что конструкции большей частью подвергаются эксплуатационным факторам не в равной мере, что приводит к различной степени их износа. Поэтому на практике чаще всего приходится определять износ по участкам конструкций.

Рассмотрим данное положение на конкретном примере.

При осмотре установлено: 1) фундаменты под тремя секциями имеют признаки, соответствующие 30% износа; 2) фундаменты под четвертой торцевой секцией имеют признаки, соответствующие 50% износа.

Для удобства подсчета можно заполнить рабочую таблицу (табл. 7).

Округляя величину износа до 5%, получаем физический износ фундамента, равный 35%.

Тот же самый расчет можно выполнить сразу в формуле

Фi = (350 * 30 + 150 * 50) / 500 = 36% .

В данном расчете: 350 –площадь фундаментов под секциями № 1, 2, 3; 150 – площадь фундаментов под секцией № 4; 500 – общая площадь фундаментов под всем зданием.

27

Как видно из приведенного примера, полученные значения абсолютно одинаковы, поэтому право выбора способа расчета остается за экспертом.

5.3. Определение износа неоднородных конструктивных элементов

Конструкции здания имеют большое разнообразие. Многие из них состоят из нескольких слоев. Это слоистые конструкции.

Особенностью таких конструкций является наличие в их строении материалов с различными сроками эксплуатации.

Cлоистые конструкции стен и покрытия оцениваются по системам двойной оценки физического износа: по техническому состоянию и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа всегда принимают большее значение.

Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует определять по формуле (4)

где Фс - физический износ слоистой конструкции, %;

Фi - физический износ материала слоя, определяемый по рис. 3 и 4 в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;

Кi - коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (см. табл. 8);

n - число слоев.

Кроме слоистых конструкций в системе здания находятся достаточно большое количество других неоднородных конструктивных элементов (полов, элементов отделки), разнообразные виды проемов, элементов крыш и т.д. Практически все конструкции здания оказываются неоднородными с точки зрения оценки физического износа здания в целом. Для определения фактических значений износа таких элементов необходимо использовать удельные веса каждого из этих элементов в системе здания (табл. 9).

Таблица 8

Удельные веса слоев в многослойных панелях стен и совмещенных крыш (по стоимости) для II территориального района

28

Примечание. Для других территориальных районов соотношение принимается по заводской калькуляции на стеновые и кровельные панели.

Таблица 9

Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных элементов

29

Рис. 3. Физический износ слоистых конструкций (срок службы 60-125 лет)

Рис. 4. Физический износ слоистых конструкций (срок службы 10-50 лет)

30