Организация и планирование землеустроительных и земельно-кадастровых работ. Учебное пособие

фическому плану можно решать различные задачи: измерять расстояния между точками местности, углы между заданными направлениями, площади участков земной поверхности, определять отметки точек, перепад высот и т.п. Точность решения указанных задач зависит от масштаба плана.

Топографические планы бывают различных масштабов: 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000, иногда 1:10000. Масштаб то-

пографического плана влияет на степень детализации элементов местности. Например, масштаб 1:500 показывает, что изображение линии местности уменьшено в 500 раз, т.е. одному сантиметру на плане соответствует 500 сантиметров, или 5 метров, на местности. Наиболее распространенными для задач инженерного проектирования и при производстве кадастровых работ являются топографические планы масштабов 1:1000 и 1:500. Планы масштабов 1:1000 и 1:500 являются основными планами учёта подземных коммуникаций и должны отображать точное плановое и высотное положение всех без исключения подземных коммуникаций с показом их основных технических характеристик. Топографические планы более крупного масштаба 1:100 или 1:200, отличающиеся большой детализацией, в основном используются при проектирования ландшафтного дизайна.

Топографический план может понадобиться в следующих случаях:

При проектировании зданий и инженерных сооружений.

При проектировании напорных трубопроводов и гидротехнических сооружений.

При проектировании промышленных объектов различного назначения.

При составлении технических проектов и рабочих чертежей застройки на незастроенной территории.

При проектировании элементов ландшафтного дизайна. Кадастровые карты и планы земельных участков также по-

лучают по результатам геодезических (топографических) съемок. На таких планах дополнительно указываются: границы земельных участков, владений, сельскохозяйственных и других земельных угодий, кадастровые номера и наименования земельных участков и другие кадастровые сведения. Также приводятся коорди-

51

наты поворотных точек границ земельного участка, расстояние между этими поворотными точками, площадь земельных участков, категория земель, разрешенное использование. Кадастровые планы и карты могут не содержать информацию о рельефе местности.

Кадастровые карты и планы могут понадобиться в следующих случаях:

При составлении схем раздела, объединения и перераспределения земельных участков

При подготовке схем расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

При определении порядка пользования земельным участ-

ком.

При подготовке технического плана на здание, сооруже-

ние.

При оформлении градостроительного плана земельного участка.

При расчете и установлении охранных зон коммуникаций.

При подготовке проекта межевания территории.

2 Обмерные работы - это комплекс работ, ориентированных на определение фактических геометрических размеров зданий, сооружений, внутренних помещений и строительных конструкций при помощи специальных измерительных приборов.

Знание точных геометрических параметров здания, строения или иного объекта недвижимости обусловлено необходимостью выполнять различные расчеты при проектировании ремонта или реконструкции объекта, и учета определенных конструктивных параметров объекта исследования. Состав, объем и характер обмерных работ устанавливаются на этапе составления технического задания и зависят от задач обследования, наличия проектной документации, проведенных ранее реконструкций здания с изменениями поэтажных планов или изменения отдельных конструкций объекта.

Способы обмерных работ определяются после визуального осмотра объекта с учетом особенностей его архитектурных, конструктивных, объемно-планировочных, инженерно - технических, технологических решений и доступности измеряемых эле-

52

ментов.

Результаты обмерных работ оформляются в виде обмерных чертежей или исполнительных схем, отражающие текущие геометрические параметры и конфигурации здания и внутренних помещений. В зависимости от технического задания могут быть подготовлены по отдельности либо в совокупности следующие чертежи: поэтажные планы с обозначением площади помещений, разрезы, чертежи фасадов с высотными отметками и другой важной информацией, необходимой заказчику. Составляются такие чертежи в бумажном и электронном виде, что упрощает и ускоряет процесс проектирования.

Обмерные работы могут быть необходимы в таких случаях

как:

Постановка здания или сооружения на кадастровый учет.

Определение площади помещений в здании при реконструкции здания.

Проведение капитального ремонта здания.

Составление технического плана здания, помещения, сооружения.

Установление соответствия фактических геометрических размеров здания или сооружения проектной документации.

Определение объемов фактически выполненных строи- тельно-монтажных работ.

3 Восстановление границ земельного участка на местности или вынос в натуру границ земельного участка - это геодезические работы по определению координат и закреплению межевыми знаками поворотных точек границ земельного участка на местности. Этот вид землеустроительных работ может понадобится в случае утраты межевых знаков, установленных при проведении кадастровых работ (межевании), может оказаться необходимым для правильной установки ограждения, споров с соседями по границе прохождения земельного участка, при продаже или покупке земельного участка.

Для производства выноса в натуру, земельный участок, в отношении которого производится работы, должен стоять на кадастровом учете. Вынос границ земельного участка производится на основании кадастровой выписки из государственного кадастра

53

недвижимости, содержащей каталог координат поворотных точек границ земельного участка.

Вынесенные в натуру точки закрепляются специальными межевыми знаками. Такими знаками могут быть также четкие и бесспорно опознаваемые надежные контурные точки (углы капитальных зданий и заборов, угловые точки угодий, пересечения дорог и т.п.). Точность выноса границ определяется категорией земельного участка.

4Кадастровые работы в отношении земельных участков могут предполагать: образование новых земельных участков из земель находящихся в муниципальной или государственной собственности, раздел земельного участка на несколько земельных участков, объединение или перераспределение земельных участков и уточнение границ и площади земельного участка. Для этого кадастровым инженером подготавливается межевой план земельного участка, необходимый для постановки земельного участка на кадастровый учет.

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

5Учет объектов капитального строительства. Основанием для постановки объектов капитального строительства на государственный учет является представленный в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области подготовленный кадастровым инженером технический план объекта недвижимости.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государ-

54

ственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Технический план может понадобится в случае, когда объект капитального строительства реконструирован, произведена перепланировка здания или части здания, возникла необходимость внесения изменения в кадастровый паспорт при обнаружении ошибок, допущенных ранее, на объект недвижимости не оформлено право собственности и он не учтён в государственном кадастре недвижимости.

Существует несколько видов технического плана: Технический план здания - такой технический план подго-

тавливается в отношении зданий (как коммерческие, так жилые и нежилые здания)

Технический план сооружения - подготавливается в отношении сооружений (промышленные объекты, коммуникации)

Технический план помещения - подготавливается в отношении помещений (жилые и нежилые, являющиеся частью зданий или строений, гаражи, квартиры в многоквартирных домах)

Технический план объекта незавершенного строительства - подготавливается в отношении объектов незавершённого строительства

При подготовке технического плана объект капитального строительства привязывается координатным описанием к земельному участку, на котором он расположен. Земельный участок, в свою очередь, должен пройти процедуру кадастрового учета и быть зарегистрированным. Данное правило распространяется только на технические планы здания и объекта незавершенного строительства. При оформлении технического плана помещения, кадастровый инженер определяет расположение объекта в пределах этажа, сооружения в целом или его частей внутри объекта.

Кадастровые инженеры, как правило, осуществляют полный комплекс работ по постановке объекта капитального строительства на кадастровый учет:

Подготовительные работы, сбор и изучение правоустанавливающих документов

Геодезическая съемка объекта капитального строительст-

55

ва с целью получения координат контура

Обмер объекта капитального строительства с подсчетом площадей

Подготовка технического плана

Сдача документов в ФГБУ "ФКП Росреестра" и сопровождение постановки объекта капитального строительства на кадастровый учет

Витоге заказчик получает на руки технический план в электронном виде и на электронном носителе, заверенный электронной цифровой подписью кадастрового инженера или кадастровый паспорт на объект капитального строительства, в том случае если сопровождение постановки на кадастровый учет производили кадастровые инженеры нашей компании.

6 Подготовка акта обследования объекта недвижимости. При необходимости снятия с кадастрового учета объекта недвижимости в связи с его утратой (снос, пожар и т.д.) кадастровый инженер подготавливают акт обследования объекта недвижимости. В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г.

№221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в котором оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено. акт обследования подготавливается кадастровым инженером на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом сведений государственного кадастра недвижимости, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости. Указанные документы включаются в состав приложения к акту. В состав акта обследования включаются следующие сведе-

56

ния: об объекте недвижимости, в отношении которого проводятся кадастровые работы, о заказчике кадастровых работ, о кадастровом инженере и дате подготовки акта, о документах, использованных при подготовке акта.

По итогам проведенных работ кадастровый инженер выдает заказчику работ:

акт обследования на бумажном носителе, сброшюрованный и скрепленный печатью кадастрового инженера;

акт обследования в электронном виде на электронном носителе, подписанный усиленной электронно - цифровой подписью кадастрового инженера.

7 Подготовка проекта межевания. Проект межевания земельного участка — документ, оформляемый кадастровым инженером в соответствии с установленными требованиями к его форме и содержанию, на основании которого в настоящее время осуществляется выдел участка в счет земельной доли (земельных долей). Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей. Проект межевания земельного участка утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо, решением собственника земельной доли или земельных долей. Указанный документ должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает. Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю. Проект межевания оформляется на бумажном носителе и в виде электронного документа. Проект межевания должен быть прошит и скреплен подписью и оттиском печати кадастрового инженера. Подпись и оттиск печати кадастрового инженера проставляются на титульном листе Проекта межевания, на Проектном плане и на обороте последнего листа Проекта межевания. В соответствии с утвержденным проектом

57

межевания, содержащим сведения о размере и местоположении границ земельного участка, выполняются кадастровые работы, в результате которых обеспечивается подготовка межевого плана.

8 Установление охранных зон. Зоны с особыми условиями использования территорий (охранные зоны) - это санитарнозащитные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, охранные зоны линейных сооружений (кабели связи, линии электропередач, объектов газового хозяйства).

Зоны с особыми условиями использования территорий образуются в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, условий охраны памятников природы, истории и культуры, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у правообладателей земельных участков, как правило, не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

В состав зон с особыми условиями использования территории входят:

Охранные зоны объектов электросетевого хозяйства.

Охранные зоны объектов системы газоснабжения.

Охранные зоны сетей связи и сооружений связи.

Охранные зоны магистральных трубопроводов.

Охранные зоны железных дорог.

Охранные зоны особо охраняемых природных террито-

рий.

Другие зоны.

Нормами Федерального закона «О землеустройстве» установлено, что зоны с особыми условиями использования территорий являются объектами землеустройства. Для определения ме-

58

стоположения границ объекта землеустройства, в том числе соответствующей зоны, необходимо выполнение работ по землеустройству (описание местоположения границ объектов землеустройства). В результате таких работ кадастровым инженером подготавливается карта (план) объекта землеустройства. Таким образом, сведения о зонах с особыми условиями использования территорий вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании карты (плана) объекта землеустройства, подготовленный кадастровым инженером в результате землеустроительных работ по описанию местоположения границ объектов землеустройства. В состав сведений карты (плана) входят: индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон, описание местоположения границ охранных зон, содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах этих зон и другие сведения.

Вкомплекс работ по установлению охранных зон входят:

Подготовительные работы по изучению правоустанавливающих документов

Геодезическая съемка с целью определения местоположения объекта землеустройства

Расчет и определение границ и площади охранных зон

Заказ сведений государственного кадастра недвижимости о земельных участках, находящихся в охранной зоне

Подготовка карты (плана) объекта землеустройства, в том числе в электронном виде в XML формате

Сопровождение внесения сведений об охранной зоне в государственных кадастр недвижимости

9 Заказ сведений из ГКН.

Ни один вид кадастровых работ не обходится без сведений из государственного кадастра недвижимости. Сведения, внесенные в ГКН, предоставляются в виде:

копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в ГКН;

кадастровой выписки об объекте недвижимости; 3. кадастрового паспорта объекта недвижимости;

кадастрового плана территории;

кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта не-

59

движимости.

Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются по запросам любых лиц. В том числе посредством почтового отправления, использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг, а также с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, использования иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ГКН. Запрос предоставляется в орган кадастрового учета по выбору заявителя: - в виде бумажного документа, представляемого заявителем при личном обращении; - в виде бумажного документа путем его отправки по почте; - в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сети Интернет и Едином портале; - в электронной форме посредством отправки XML-документа с использованием веб - сервисов. В случае представления запроса при личном обращении должен быть предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, если запрос представляется заявителем, или документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, если запрос представляется его представителем. При представлении запроса представителем заявителя, действующим на основании доверенности, к такому запросу прилагается надлежащим образом оформленная доверенность. Способ предоставления сведений также выбирается заявителем и указывается в запросе.

60