Курс по договорному праву

42 Договорарендызданийисооружений

Договор аренды здания или сооружения — дого-

вор, по которому арендодатель обязуется передать арендаторуза платуво временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Форма договора — письменная, в виде единого документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации

исчитается заключенным с этого момента.

Существенными условиями являются предмет и

размер арендной платы.

Субъектами договора выступают арендатор и арендодатель. Арендодателем нежилого помещения может выступатьего собственник. Но арендодателями могут бытьтакже и иные лица— как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества.

Права и обязанности арендодателя:

1)передать здание (сооружение) арендодателю по передаточному акту или иному документу, подписанному обеими сторонами;

2)осуществлять капитальный ремонт здания (сооружения), если иное не предусмотрено договором.

Права и обязанности арендатора:

1)если арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка — право аренды на земельный участок, на котором находится это здание (сооружение);

2)если земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодате-

лю на праве собственности, здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречитьзаконуилидоговору, заключенномус собственником земельного участка, — право пользования соответствующей частью земельного участка;

3)сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением)

инеобходимой для его использования по назначению, в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другомулицу;

4)принять по передаточному акту или иному документу, подписанному обеими сторонами здание (сооружение);

5)использовать здание (сооружение) в соответствии с его назначением способом, не приводящим к ухудшению состояния здания (сооружения);

6)осуществлятьтекущий ремонт, если иное не указано в договоре;

7)соблюдать правила пожарной безопасности, санитарные правила, иные требования, установленные законодательством;

8)своевременно производить оплату арендных платежей;

9)по окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение возвратить в том же порядке, как оно передавалось в аренду.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

43 Договорарендыпредприятия

Договор аренды предприятия— договор, по кото-

рому арендодатель обязуется предоставить арендаторуза платуво временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Форма договора — письменная. Составляется один документ, подписанныйсторонами. Договорподлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации. Существенноеусловие— предмет. Субъектыдоговора: арендатор и арендодатель.

Права и обязанности арендодателя:

1)подготовить предприятие к передаче его в аренду, что предполагает совершение ряда действий: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п.;

2)письменно уведомить кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о передаче предприятия в аренду;

3)если арендатор нарушает условия договора и такие нарушения носят существенный характер, может потребовать расторжения договора в судебном порядке.

Права и обязанности арендатора:

1)принять предприятие;

2)если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного пред-

приятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия;

3)если иное не предусмотрено договором, без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость;

4)в течение всего срока действия договора поддерживатьпредприятие в надлежащемтехническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт;

5)нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества;

6)получать возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия;

7)при прекращении договора аренды предприятиявернутьарендованныйимущественныйкомплекс арендодателю;

8)вслучаях, предусмотренныхдоговором, выкупить предприятие;

9)о прекращении договора аренды письменно уведомлять своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия;

10)расторгнутьдоговор.

44 Договорлизинга

Договорлизинга — гражданско-правовойдоговор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользованиедля предпринимательских целей.

Договор лизинга является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Форма договора— письменная. Существенным условием является предмет.

Субъектами договора лизинга выступают: лизингодатель (арендодатель) — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю;

лизингополучатель(арендатор) — физическое или юридические лицо, которое обязано принять предмет лизинга во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга; продавец (поставщик) — физическое или юридическоелицо, которое продаетлизингодателю производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга.

Права и обязанности лизингодателя:

1)приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца (поставщика) и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) во временное владение и пользование;

2)передать имущество в срок, установленный договором;

3)в бесспорном порядке взыскивать денежные суммы и изымать предмет лизинга в определенных случаях.

Права и обязанности лизингополучателя:

1)предъявлять непосредственно продавцу имуществатребования, вытекающие издоговора куплипродажи, заключенного между продавцом и арендодателем;

2)нестиобязанностиииметьправа, предусмотренные настоящим законодательством для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество;

3)выбратьпродавца, если иное не предусмотрено договором;

4)принять имущество, проверить качество и комплектностьв целяхвыявления его недостатков (втом числе скрытых) и иных несоответствий условиям договора купли-продажи;

5)пользоваться лизинговым имуществом в соответствиис условиямидоговорализинга, а еслитакие условия вдоговоре не определены— в соответствии

сназначением имущества;

6)в процессе использования имущества поддерживатьимущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества;

7)своевременно выплачивать лизингодателю арендную плату— лизинговые платежи;

8)по окончании срокализинга возвратитьимущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом износа или в состоянии, обусловленном договором;

9)выполнить иные обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

Лизингополучательне вправе расторгнутьдоговор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

45 Договорренты. Общиеположения

Рента— это относительно новый институт российского гражданского права.

Договор ренты — соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты является реальным, возмездным, односторонним.

Формадоговора — письменная, нотариальная. Договор, который предусматриваетотчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, кроме того, подлежит государственной регистрации.

Существенным условием является предмет.

Сторонами договора ренты выступают: плательщик ренты;

получатель ренты — как правило, граждане независимо от их возраста, трудоспособности, состояния здоровья, а постоянной ренты— также и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям ихдеятельности.

Права и обязанности плательщика ренты:

1) если имущество подоговоруренты отчуждается за деньги, периодически производить уплату ренты (или предоставить содержание), уплатить получателю определенную договором сумму.

Вэтом случае к отношениям сторон по передаче

иоплате применяются правила о договоре куплипродажи, а имущество передается по передаточ-

ному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Если же имущество передается бесплатно, то передаточный актне составляется и применяются правила о договоре дарения;

2)если иное не предусмотрено договором, отчуждать недвижимое имущество, переданное под выплату ренты.

В этом случае его обязательства переходят на нового собственника этого имущества, плательщик ренты и указанный новый собственник несут солидарную ответственностьпотребованиям получателя ренты;

3)если под выплату ренты было передано движимое имущество (или денежная сумма), в договоре ренты указать условия обеспечения исполнения своих обязательств перед получателем или свою обязанность по страхованию риска невыплаты ренты. Данное условие является обязательным для договора ренты;

4)выплачивать ренту. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ (в размере учетной ставки банковского процента по месту нахождения кредитора на день исполнения денежного обязательства), если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Права и обязанности получателя ренты:

1)право залога при передаче по договору ренты недвижимого имущества в обеспечение обязательства плательщика ренты;

2)расторгнуть договор в случае нарушения условий договора (невыплата в срок рентных платежей, утрата или ухудшение обеспечения в случае пожизненной ренты).

46 Видыдоговораренты

Существуютдва вида ренты.

1. Постоянная рента. Получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и некоммерческие организации, если это не противоречит закону

исоответствует целям ихдеятельности. Обязанность по выплате этой ренты не ограниче-

на каким-либо определенным сроком. Вследствие этого закон предусматривает возможность перехода прав получателя ренты к другим гражданам или некоммерческим организациям в результате сделки (уступки требования) либо наследования или правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором.

Выплата постоянной ренты производится в де-

нежной форме в размере, определенном договором. Однако договором может быть предусмотрена ее выплата также путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты.

Периодичность выплаты постоянной ренты опре-

деляется договором, при отсутствии в нем такого условия рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала.

Договор постоянной ренты может быть прекра-

щен в случае отказа плательщика от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, а также в случае требования такого выкупа со стороны получателя ренты.

2. Пожизненная рента. Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. Она устанавливается на период жизни гражданина, который передаетимущество под выплатуренты, либодругого указанного им гражданина.

В случае смерти получателя ренты обязательство по ее выплате прекращается. Право на получение пожизненной ренты не переходит по наследству и не может быть передано путем уступки права требования.

Размер выплат должен быть не менее 1 МРОТ в месяц и подлежит индексации с учетом уровня инфляциивпорядкеислучаях, предусмотренныхзако-

ном. Сроком выплаты пожизненной ренты является окончание каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.

Пожизненная рента может выплачиваться до конца жизни получателя ренты либо указанного им лица (ст. 596 ГК РФ). Договор пожизненной ренты признается недействительным, если к моменту его заключения получатель ренты умер.

Договор пожизненной ренты может быть расторгнут по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения условий договора. Получатель также вправе требовать выкупа ренты, либо, если имущество отчуждалось бесплатно, потребовать его возврата с зачетом стоимости в счет выкупной цены ренты.

Пожизненное содержание с иждивением — раз-

новидность пожизненной ренты, представляющая собой соглашение, в силу которого получатель ренты — гражданин — передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица или лиц.