Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (3-е издание переработанное и дополненное)

4. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке. При этом для признания договора заключенным недостаточно простого указания на сущность обязательства. Обязательно необходимо указание:

1)суммы данного обязательства;

2)основания возникновения обязательства. Судебная практика исходит из того, что указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору (см. постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2012

г. N 12АП-8283/12).

Кроме того, интересен еще один пример из судебной практики. Судом было установлено, что в кредитный договор два раза вносились изменения, относящиеся к существенным условиям договора (лимита кредитования и процентной ставки за пользование). Однако в нарушение норм гражданского законодательства и положений договора ипотеки, в договор ипотеки такие изменения внесены не были. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Как следует из кредитного договора, заемщиком является ООО, залогодателем — физическое лицо, т.е. существенные условия основного обязательства нельзя считать согласованными для договора ипотеки лишь путем отсылки к кредитному договору. В основном обязательстве были изменены существенные условия, тогда как залоговое обязательство таких изменений не претерпело. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что одними из существенных условий договора ипотеки являются существо, размер и срок исполнения кредитного договора, которые определяются на дату заключения договора ипотеки. Также суд указал, что последующее изменение срока исполнения кредитного договора, суммы кредита, процентной ставки не влечет признания договора ипотеки незаключенным (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 18 сентября 2012 г. по делу N 33-9033);3) срока исполнения обязательства. Рассмотрим пример из судебной практики. Так, по мнению истца, оспариваемый договор является незаключенным, так как не содержит существенных условий обеспечиваемого залогом обязательства — кредитного договора. В частности, не содержит условий, касающихся сроков траншей, порядка и сроков уплаты процентов. Кредитный договор, как указывает истец, был «рамочным», а конкретные условия, которые являются существенными для кредитного договора, в нем не оговаривались, так как устанавливались «извещениями банка». Суд первой инстанции правомерно указал, что в спорном договоре ипотеки указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Таким образом, в договоре содержатся все существенные условия. Пунктами 1.3 договора ипотеки установлено, что выдача и погашение траншей будет осуществляться в сроки, указанные в извещениях в соответствии с разделом 3 кредитного договора. Данное положение касается обязательства по уплате кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и иных обязательств. Размер, сроки и порядок уплаты процентов за пользование кредитом указаны в п. 1.2, 1.3 договора ипотеки. При вынесении решения по делу суд учел позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлении от 15 февраля 2011 г. N 6737/10. Согласно этой позиции если в договоре ипотеки не указаны конкретные размеры траншей, то это не влечет за собой незаключенности договора об ипотеке (см. постановление ФАС Поволжского округа от 26 марта 2012 г. N Ф06-1203/12 по делу N А57-5556/2011).

42

По общему правилу, определенному ст. 190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить;

4)в тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения;

5)если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем,

вдоговоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. В п. 5 комментируемой статьи содержится правило о том, что если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Так, например, ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Так, арбитражный апелляционный суд удовлетворил встречные исковые требования ООО

(Залогодателя) и признал договор об ипотеке незаключенным, приняв во внимание, следующее. В договоре об ипотеке, заключенном между ОАО коммерческий банк (Залогодержателем) и ООО

(Залогодателем) в обеспечение Соглашения о кредитовании в российских рублях, не согласованы сроки выдачи и возврата кредита, размер ставки за пользование кредитом. Поскольку обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, то в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры (см. постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2014 г. N 11АП-19120/13 по делу N А557154/2012).

6. В соответствии с п. 6 комментируемой статьи, если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Отметим, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Документ, названный «закладная», в котором, тем не менее, отсутствуют какие-либо данные, указанные в подп. 1-14 п. 1 ст. 14 комментируемого Закона об ипотеке, не является закладной.

Статья 9.1. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой

1. В кредитном договоре, договоре займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, должна быть определена полная стоимость кредита (займа), обеспеченного

43

ипотекой, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О потребительском кредите (займе)".

2. К кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются требования Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" в части:

1)размещения информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа;

2)запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика;

3)размещения информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа)

вместах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита (займа), в том числе в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет");

4)предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа.

Комментарий к ст. 9.1

1. Комментируемая статья устанавливает отдельные требования к кредитному договору и договору займа, которые заключены с физическим лицом. При этом данные требования распространяются только на договоры, которые заключаются с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой. Предметом таких договоров является, как правило, получение денежной суммы на приобретение жилого дома для проживания в нем заемщика и его семьи, садового домика, земельного участка для целей огородничества, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства и пр. Иными словами объект недвижимости, заложенный по такому договору, служит для личных, исключительно потребительских целей заемщика.

Главное требование к указанному виду договора — должна быть определена полная стоимость кредита (займа), обеспеченного ипотекой, в соответствии с требованиями, установленными ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Согласно ст. 6 данного закона полная стоимость потребительского кредита (займа) рассчитывается в процентах годовых по формуле, рассчитанной в зависимости от количества денежных потоков, их сумм и дат поступления. При определении полной стоимости потребительского кредита (займа) все платежи, предшествующие дате перечисления денежных средств заемщику, включаются в состав платежей, осуществляемых заемщиком на дату начального денежного потока (платежа).

Полная стоимость потребительского кредита (займа) размещается в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы договора потребительского кредита (займа) перед таблицей, содержащей индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа), и наносится прописными буквами черного цвета на белом фоне четким, хорошо читаемым шрифтом максимального размера из используемых на этой странице размеров шрифта. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее чем пять процентов площади первой страницы договора потребительского кредита (займа).

В расчет полной стоимости потребительского кредита (займа) включаются с учетом особенностей, установленных комментируемой статьей, следующие платежи заемщика:

44

1)по погашению основной суммы долга по договору потребительского кредита (займа);

2)по уплате процентов по договору потребительского кредита (займа);

3)платежи заемщика в пользу кредитора, если обязанность заемщика по таким платежам следует из условий договора потребительского кредита (займа) и (или) если выдача потребительского кредита (займа) поставлена в зависимость от совершения таких платежей;

4)плата за выпуск и обслуживание электронного средства платежа при заключении и исполнении договора потребительского кредита (займа);

5)платежи в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по уплате таких платежей следует из условий договора потребительского кредита (займа), в котором определены такие третьи лица, и (или) если выдача потребительского кредита (займа) поставлена в зависимость от заключения договора с третьим лицом. Если условиями договора потребительского кредита (займа) определено третье лицо, для расчета полной стоимости потребительского кредита (займа) используются применяемые этим лицом тарифы. Тарифы, используемые для расчета полной стоимости потребительского кредита (займа), могут не учитывать индивидуальные особенности заемщика. Если кредитор не учитывает такие особенности, заемщик должен быть проинформирован об этом. В случае, если при расчете полной стоимости потребительского кредита (займа) платежи в пользу третьих лиц не могут быть однозначно определены на весь срок кредитования, в расчет полной стоимости потребительского кредита (займа) включаются платежи

впользу третьих лиц за весь срок кредитования исходя из тарифов, определенных на день расчета полной стоимости потребительского кредита (займа). В случае, если договором потребительского кредита (займа) определены несколько третьих лиц, расчет полной стоимости потребительского кредита (займа) может производиться с использованием тарифов, применяемых любым из них, и с указанием информации о лице, тарифы которого были использованы при расчете полной стоимости потребительского кредита (займа), а также информации о том, что при обращении заемщика к иному лицу полная стоимость потребительского кредита (займа) может отличаться от расчетной;

6)сумма страховой премии по договору страхования в случае, если выгодоприобретателем по такому договору не является заемщик или лицо, признаваемое его близким родственником;

7)сумма страховой премии по договору добровольного страхования в случае, если в зависимости от заключения заемщиком договора добровольного страхования кредитором предлагаются разные условия договора потребительского кредита (займа), в том числе в части срока возврата потребительского кредита (займа) и (или) полной стоимости кредита (займа) в части процентной ставки и иных платежей.

В расчет полной стоимости потребительского кредита (займа) не включаются:

1)платежи заемщика, обязанность осуществления которых заемщиком следует не из условий договора потребительского кредита (займа), а из требований федерального закона;

2)платежи, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком условий договора потребительского кредита (займа);

3)платежи заемщика по обслуживанию кредита, которые предусмотрены договором потребительского кредита (займа) и величина и (или) сроки уплаты которых зависят от решения заемщика и (или) варианта его поведения;

4)платежи заемщика в пользу страховых организаций при страховании предмета залога по договору залога, обеспечивающему требования к заемщику по договору потребительского кредита (займа);

5)платежи заемщика за услуги, оказание которых не обусловливает возможность

получения потребительского кредита (займа) и не влияет на величину полной стоимости

45

потребительского кредита (займа) в части процентной ставки и иных платежей, при условии, что заемщику предоставляется дополнительная выгода по сравнению с оказанием таких услуг на условиях публичной оферты и заемщик имеет право отказаться от услуги в течение четырнадцати календарных дней с возвратом части оплаты пропорционально стоимости части услуги, оказанной до уведомления об отказе.

На момент заключения договора потребительского кредита (займа) полная стоимость потребительского кредита (займа) не может превышать рассчитанное Банком России среднерыночное значение полной стоимости потребительского кредита (займа) соответствующей категории потребительского кредита (займа), применяемое в соответствующем календарном квартале, более чем на одну треть. В случае существенного изменения рыночных условий, влияющих на полную стоимость потребительского кредита (займа), нормативным актом Банка России может быть установлен период, в течение которого указанное в настоящей части ограничение не подлежит применению.

2. К кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются требования ФЗ «О потребительском кредите (займе)» в части:

1)размещения информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа (см. ст. 6 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»);

2)запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика. Речь идет о том, что кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, о вознаграждении за ведение ссудного счета, о запрете возможности досрочного погашения кредита, об обязательном страховании жизни и здоровья заемщика и пр. Применительно к рассматриваемым положениям обратим внимание на сведения, содержащиеся в информационном письме Банка России от 29 августа 2003 г. N 4. Там, в частности, указано, что ссудные счета не являются банковскими счетами по смыслу ГК РФ и Положения Банка России от 31 августа 1998 г. N 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)». Они используются для отражения в балансе банка образования денежных средств (кредитов) в соответствии с заключенными кредитными договорами. Согласно п. 2 ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-1 «О банках и банковской деятельности» размещение привлеченных банком денежных средств в виде кредитов осуществляется банковскими организациями от своего имени и за свой счет. Для предоставления кредита банк обязан открыть ссудный счет. Следовательно, счет по учету ссудной задолженности (ссудный счет) открывается для целей отражения задолженности заемщика банка по выданным ссудам (кредитам), является способом бухгалтерского учета денежных средств и не предназначен для расчетных операций. При этом открытие балансового счета для учета ссудной задолженности является обязанностью кредитной организации. В качестве примера судебной практики по данному вопросу укажем на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20

августа 2014 г. N 06АП-3906/2014 по делу N А04-2818/2014;

3)размещения информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа) в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита (займа), в том числе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет») (см. об этом подробнее ч. 4 ст. 5 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»);

46

4) предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа. При заключении договора кредита (займа) кредитор обязан предоставить заемщику информацию о суммах и датах платежей заемщика по договору кредита (займа) или порядке их определения с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту (займу), и сумм, направляемых на погашение процентов, а также общей суммы выплат заемщика в течение срока действия договора, определенной исходя из его условий, действующих на дату заключения договора. Данное требование не распространяется на случай предоставления кредита (займа) с лимитом кредитования.

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

1.Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

2.Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

3.При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

4.Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.

5.Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

6.В случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителем представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, нотариально засвидетельствованная копия такого договора.

Если при наступлении указанных в настоящем пункте обстоятельств сторонами, одной стороной договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариально

47

удостоверенные копии таких договоров не представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.

Комментарий к ст. 10

Вкомментируемой статье содержатся правила о государственной регистрации договора об

ипотеке.

Однако здесь следует учесть, что согласно п. 5 ст. 3 ФЗ от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в комментируемом Законе и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу ФЗ от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ, то есть, с 1 июля 2014 г.

Вписьме от 17 января 2014 г. N 14-исх/00426-ГЕ/14 Росреестр также отмечает, что правила

огосударственной регистрации договора об ипотеке не подлежат применению к договорам об ипотеке, заключаемым после 1 июля 2014 года. По вопросу уплаты государственной пошлины за регистрацию ипотеки Росреестром направлен запрос в Минфин России от 17 января 2014 г. N 14- исх/00425-ГЕ/14. Ответ на данный запрос содержится в письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики от 3 февраля 2014 г. N 03-05-04-03/4114.

Согласно ст. 339.1 ГК РФ (в редакции ФЗ от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ) залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации только в следующих случаях:

1)если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ);

2)если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (ст. 358.15 ГК РФ).

При этом записи о залоге ценных бумаг совершаются в соответствии с правилами ГК РФ и других законов о ценных бумагах. Сведения о залоге прав по договору банковского счета учитываются в соответствии с правилами ст. 358.11 ГК РФ.

Залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, помимо указанного в п. 1-3 ст. 339.1 ГК РФ имущества, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством

онотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества). Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате.

В случае изменения или прекращения залога, в отношении которого зарегистрировано уведомление о залоге, залогодержатель обязан направить в порядке, установленном законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге в течение трех рабочих дней с момента, когда он узнал или должен был узнать об изменении или о прекращении залога. В случаях, предусмотренных законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге направляет иное указанное в законе лицо.

Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев,

48

если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем.

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

1.Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Абзац третий утратил силу.

2.Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

3.Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

Комментарий к ст. 11

Согласно п. 5 ст. 3 ФЗ от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в комментируемом Законе и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу ФЗ от 21 декабря

2013 г. N 367-ФЗ, то есть, с 1 июля 2014 г.

Таким образом, с 1 июля 2014 г. договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежат государственной регистрации. Однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке.

Как следует из п. 2 комментируемой статьи, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В соответствии с п. 1 ст. 19 комментируемого Закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. комментарий к ст. 20 Закона; ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Из п. 3 комментируемой статьи следует, что права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об

49

ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. При этом права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Комментарий к ст. 12

1.В комментируемой статье предусмотрена обязанность залогодателя предупредить залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки. В соответствии с положениями данной статьи, при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Как видим, приведенный в комментируемой статье перечень прав третьих лиц, о которых должен быть предупрежден залогодержатель, является примерным и неисчерпывающим.

На практике письменная форма может быть выражена во включении соответствующего пункта в текст договора об ипотеке, вручении под расписку или заказной почтой с уведомлением

иописью вложения соответствующего уведомления, заключении дополнительного соглашения к договору об ипотеке, в котором говорится о правах третьих лиц.

2.При возникновении каких-либо обременении или прав третьих лиц на предмет ипотеки в период между датой составления договора и датой его государственной регистрации (а этот период может быть значительным) залогодателю, также следует не только письменно информировать залогодержателя о возникших обстоятельствах. Представляется также целесообразным, если залогодатель получит письменное подтверждение от залогодержателя о получении последним такого уведомления.

Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Глава III. Закладная

Статья 13. Основные положения о закладной

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

50