Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (3-е издание переработанное и дополненное)

3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Отметим также, что в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно ч. 3 ст. 91.6 ЖК РФ договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок один год в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным домом социального использования жилой дом в соответствии с комментируемым Законом.

По общему правилу при обращении взыскания на квартиру или жилой дом, прекращается право пользования, как самим залогодателем, так и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, за определенным исключением. Однако как видно из приведенной нормы, из этого общего правила есть исключения. При обращении взыскания на заложенное имущество третьи лица утрачивают право проживания в жилом помещении в случае отсутствия договора найма или договора аренды жилого помещения, заключенного с собственником помещения до заключения договора ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки.

Условия расторжения договора найма или договор аренды жилого помещения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ.

Глава XIV. Заключительные положения

Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона

1.Ввести в действие настоящий Федеральный закон со дня его официального опубликования.

2.Нормы Закона Российской Федерации "О залоге" со дня введения в действие настоящего Федерального закона подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.

Впредь до приведения в соответствие с настоящим Федеральным законом федеральных законов и иных правовых актов Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) эти федеральные законы и иные правовые акты Российской Федерации применяются в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону.

3.Правила настоящего Федерального закона применяются к отношениям, возникающим в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой) после его введения в действие.

По отношениям, возникшим до введения в действие настоящего Федерального закона, настоящий Федеральный закон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

4.Предложить Президенту Российской Федерации привести изданные им правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.

5.Поручить Правительству Российской Федерации:

привести изданные им правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом;

принять правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.

221

Комментарий к ст. 79

1.Комментируемая статья регулирует порядок введения в действие комментируемого

Закона.

Пункт 1 комментируемой статьи предписывает ввести в действие комментируемый Закон со дня его официального опубликования. Первоначальный текст Закона опубликован в «Российской газете» от 22 июля 1998 г. N 137, в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400.

Определение даты начала действия комментируемого Закона имеет практическое значение, т.к. в соответствии с п. 3 комментируемой статьи правила настоящего Закона применяются к отношениям, возникающим в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой) после его введения в действие.

По отношениям, возникшим до введения в действие комментируемого Закона, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

2.Положения п. 2 комментируемой статьи на дату вступления Закона в силу предписывали, что нормы Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I «О залоге» со дня введения в действие комментируемого Закона подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат комментируемому Закону.

Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» с 1 июля 2014 г. Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I «О залоге» признан утратившим силу.

3.Пунктом 4 комментируемой статьи Президенту Российской Федерации было предложено привести изданные им правовые акты в соответствие с комментируемым Законом.

4.Пунктом 5 комментируемой статьи Правительству Российской Федерации поручено:

привести изданные им правовые акты в соответствие с комментируемым Законом;

принять правовые акты, обеспечивающие реализацию комментируемого Закона.

_______________________________________________________________________________

*(1) Здесь и далее по тексту комментария следует учесть, что в соответствии с

Федеральным законом от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» с 1 сентября 2014 г. упраздняются (не создаются и не могут быть зарегистрированы) типы акционерных обществ — открытое и закрытое. Вместо этого вводится деление на публичные и непубличные акционерные общества.

*(2) См. Белов В.А. Национализация в российском гражданском праве: история и современность // Законодательство, N 2, 3, 1999.

*(3) См. Раев Д. Залог прав соарендатора участка при ипотеке помещения // Корпоративный юрист, N 1, 2009.

*(4) Севастьянова Ю.В. Обращение взыскания на единственное жилье должника в банковской практике // Юридическая работа в кредитной организации, N 1, 2013.

*(5) См. Кирилловых А.А. Новое в законодательстве о залоге. М.: Деловой двор, 2012.

222