Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (3-е издание переработанное и дополненное)

Комментарий к ст. 62.1

1. Комментируемая статья регламентирует ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Данной нормой установлено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Вкачестве условий, которые допускают залог таких участков, Закон называет два обстоятельства. Во-первых, такие земельные участки должны быть предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Во-вторых, они должны передаваться в ипотеку в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. При этом нужна совокупность названных условий.

Вмуниципальной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством. Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от

права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду.

Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

181

В редакции п. 4 комментируемой статьи, действующей с 1 марта 2015 г., предусмотрено, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и которые подлежат реализации на аукционе по решению суда, вынесенному с согласия залогодателя и залогодержателя, реализуется в порядке, предусмотренном ст. 39.11-39.13 ЗК РФ.

Согласно указанным статьям решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Заявление об утверждении схемы расположения земельного участка, заявление о проведении аукциона подаются или направляются в уполномоченный орган заявителем по его выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационнотелекоммуникационной сети «Интернет». Порядок и способы подачи указанных заявлений, если они подаются в форме электронных документов с использованием информационнотелекоммуникационной сети «Интернет», и требования к их формату утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:

границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если такой земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;

в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженернотехнического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;

в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона;

земельный участок не отнесен к определенной категории земель;

земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;

на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением

183

случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;

на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком;

земельный участок изъят из оборота, за исключением случаев, в которых в соответствии с федеральным законом изъятые из оборота земельные участки могут быть предметом договора аренды;

в иных случаях, установленных п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.

Организатором аукциона вправе выступить уполномоченный орган или

специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.

Начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

По результатам аукциона по продаже земельного участка определяется цена такого земельного участка.

Аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме, за исключением случаев, если земельный участок предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности либо предназначен для сельскохозяйственного производства.

О судебной практике по вопросам применения норм комментируемой статьи, см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 июня 2014 г. N Ф04-7512/13 по делу N А462460/2013; постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 июня 2014 г. N Ф01-1470/14 по делу N А31-6588/2013; постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2014 г. N 12АП-4164/14; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 марта 2014 г. N Ф04-1966/13 по делу N А45-18720/2011; постановление ФАС Уральского округа от 14 марта 2014 г. N Ф09-534/14 по делу N А07-13034/2013; постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2014 г. N 08АП-7297/13; постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2013 г. N 12АП-11040/13; постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2013 г. N 07АП-10946/12; постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г. N 02АП-7744/13 и др.

184

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1.Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

2.Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Комментарий к ст. 63

1. В комментируемой статье определены земельные участки, не подлежащие ипотеке. По общему правилу, ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с комментируемым Законом не допускается.

Однако здесь имеется исключение. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Ипотека таких участков осуществляется с особенностями, установленными ст. 62.1 комментируемого Закона. Согласно ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами.

В федеральной собственности находятся земельные участки, обозначенные в ст. 17 ЗК РФ. Собственность на землю субъектов РФ регламентирована нормами ст. 18 ЗК РФ, а муниципальная собственность на землю — ст. 19 ЗК РФ.

Рассмотрим примеры из судебной практики.

Пример 1. Исходя из положений п. 1 ст. 63 и п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке, суды пришли к верному выводу, что земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, могут быть предметом ипотеки в том случае, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В данном случае суды, установив, что спорный земельный участок предоставлен залогодателю для строительства автокомплекса, что исключает возможность передачи его в залог, правомерно признали договор ипотеки от 19.09.2008 ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям п. 1 ст. 62.1, ст. 63 Закона об ипотеке (см. постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 ноября 2012 г. N Ф09-10081/12 по делу N А5020298/2011).

Пример 2. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, указав, что договор ипотеки от 24.10.2008 N 240-3 является недействительной сделкой, как не соответствующий положениям ст. 5, п. 1 ст. 62.1, п. 1 ст. 63

185

Закона об ипотеке. Поскольку недействительная сделка не влечет правовых последствий, залог в отношении испрашиваемого имущества не возник, оснований для удовлетворения требования об обращения на него взыскания не имеется.

Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене ввиду следующего. Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленным законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Всоответствии с п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Вп. 5 ст. 5 Закона об ипотеке установлено, что право аренды может являться предметом залога. Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI Закона об ипотеке. В частности, согласно п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При этом в п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 данного закона.

Пунктом 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке установлено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения

вцелях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Таким образом, закон по-разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков, при этом ограничения, связанные с залогом земельных участков, на залог права аренды земельных участков, исходя из изложенных норм права, не распространяются.

Делая вывод о том, что договор ипотеки от 24.10.2008 N 240-3 является ничтожной сделкой

всилу ст. 168 ГК РФ как не соответствующий положениям ст. 63 Закона об ипотеке, суды исходили из того, в данном случае земельный участок предоставлялся в целях, не предполагающих его использование для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, что исключает возможность возникновения ипотеки. Между тем суды не учли, что в настоящем деле предметом договора ипотеки от 24.10.2008 N 240-3 является

186

По другому делу судом было удовлетворено требование о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке и обязании провести данную регистрацию, поскольку оспариваемый отказ не соответствует требованиям действующего законодательства. Отказ Управления Росреестра был мотивирован неправомерным включением в договор ипотеки пункта о том, что в отношении права аренды земельного участка право залога распространяется на находящиеся на этом участке здания залогодателя, если эти здания сами являются предметом залога по договору ипотеки (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 сентября 2013 г. по делу N А43-2541/2013).

В целом, комментируемая статья устанавливает, что право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI комментируемого Закона.

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

1.Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

2.К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.

3.Земельный участок, приобретенный с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации этот земельный участок считается находящимся в залоге (ипотеке) у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице предоставившего целевой жилищный заем на приобретение земельного участка федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительноипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге земельного участка одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Комментарий к ст. 64.1

1. Комментируемая статья посвящена ипотеке земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

188

Всоответствии с п. 1 в случае приобретения земельного участка или прав аренды с использованием кредитных средств этот участок или право аренды на него считаются находящимися в залоге. Данное положение распространяется на ситуацию, когда с использованием заемных средств возводится здание или сооружение, — земельный участок, на котором осуществляется строительство, или право аренды на него также считается находящимся в залоге. Кроме того, данный порядок применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

К возникающему на основании п. 1 комментируемой статьи залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества

Вслучае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила ГК РФ о форме договора залога.

Следует отметить, что при применении указанной нормы необходимо учитывать возможность возникновения залога на основании последующей ипотеки. Так, суд отказал в удовлетворении требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки в силу закона и обязании осуществить регистрацию, поскольку право заявителя до момента обращения с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона ранее зарегистрировано не было, оно является последующим по отношению к зарегистрированному праву банка. Отказ Росреестра был мотивирован регистрацией ипотеки в отношении участков в пользу банка, а договорами залога недвижимости, заключенными банком и третьим лицом, установлено, что последующая ипотека участков не допускается (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 июня 2014 г. по делу N А56-47977/2013).

2. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

Отметим, также, что жилье, приобретенное или построенное хотя бы частично с использованием кредитных средств, также считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на него.

При этом по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

3. Комментируемый Закон предусматривает право на включение в реестр участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, ранее являвшихся ее участниками и исключенных из нее в связи с увольнением с военной службы, по состоянию здоровья, в связи с организационно-штатными мероприятиями, или по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством Российской Федерации о воинской обязанности и военной службе, у которых при этом не возникло право на использование накоплений для жилищного обеспечения. Также комментируемый Закон предоставляется право использовать накопленные средства, учтенные на именном накопительном счете и средства, дополняющие указанные накопления не только для улучшения жилищных условий, но и на другие цели. Эта возможность предоставляется как самому участнику накопительно-ипотечной системы после возникновения у него права на использование этих средств, так и членам семьи участника, исключенного из списков личного состава воинской части в связи с гибелью (смертью).

Кроме того, участник накопительно-ипотечной системы может использовать целевой жилищный займ, не только для приобретения жилого помещения, но и для приобретения

189