Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (раздел X «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирн

Автор:

Хлистун Юлия Викторовна — кандидат юридических наук, начальник отдела правовой экспертизы Контрольно-счетной палаты городского округа город Воронеж; имеет обширную судебную практику, солидный опыт преподавания. Автор (соавтор) многочисленных публикаций в области гражданского, предпринимательского, природоресурсного и пр. законодательства, в т.ч. комментариев к Арбитражному процессуальному кодексу РФ, Лесному кодексу РФ, Водному кодексу РФ, ФЗ «Об аккредитации в национальной системе аккредитации», ФЗ «Об обращении с радиоактивными отходами и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ФЗ «О карантине растений», ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ «О пожарной безопасности», ФЗ «О концессионных соглашения», ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений», ФЗ «О санитарноэпидемиологическом благополучии населения», ФЗ «О некоммерческих организациях», ФЗ «Об обеспечении единства измерений» и мн. др.

4

Сокращения

АПК РФ — Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации

КоАП РФ — Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях НК РФ — Налоговый кодекс Российской Федерации МКД — многоквартирный дом РСО — ресурсоснабжающая организация

УК РФ — Уголовный кодекс Российской Федерации

5

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ

(с изменениями и дополнениями от: 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г., 24 апреля, 13 мая, 23 июля 2008 г., 3 июня, 27 сентября, 23 ноября, 17 декабря 2009 г., 4 мая, 27 июля,

30 ноября 2010 г., 4 июня, 18 июля, 30 ноября, 3, 6, 7 декабря 2011 г., 29 февраля, 1 апреля, 5, 25, 29 июня, 28 июля, 25 декабря 2012 г., 5 апреля, 2 июля, 28 декабря 2013 г., 4, 28 июня, 21 июля, 1, 29, 31 декабря 2014 г., 29 июня, 13 июля, 3, 28 ноября, 29 декабря 2015 г., 31 января, 2 июня, 3, 6 июля, 28 декабря 2016 г., 1, 29 июля, 20, 29, 31 декабря 2017 г., 3 апреля, 4 июня 2018 г.)

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Раздел X. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

Глава 19. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

Статья 192. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

1.Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее

-лицензионная комиссия).

2.Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

3.Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля.

4.Лицензия предоставляется сроком на пять лет и действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она выдана. Срок действия лицензии продлевается по истечении пяти лет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.

5.К отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, применяются положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" с учетом особенностей, установленных настоящим Кодексом.

6.Положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" о приостановлении, возобновлении действия лицензии, а также об установлении оснований для аннулирования лицензии не применяются при осуществлении лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.

7.Контроль за соблюдением органами государственного жилищного надзора требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется

6

федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В случае нарушения требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами должностные лица уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти выдают руководителю органа государственного жилищного надзора обязательные для исполнения предписания об устранении допущенных нарушений.

Комментарий к ст. 192

1. В соответствии с положениями ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ под управляющей организацией понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению МКД.

Требования к основаниям осуществления профессиональной деятельности по управлению МКД предусмотрены положениями комментируемой статьи.

Вч. 2 комментируемой статьи дано определение деятельности по управлению МКД как выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД на основании договора управления МКД.

Всоответствии с ч. 1 комментируемой статьи деятельность по управлению МКД осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД. Таким образом, лицензированию подлежит именно организационная деятельность управляющей компании, которая несет ответственность за комфортные и безопасные условия проживания в доме (см. определение Верховного Суда РФ от 09.12.2016 г. N 310-КГ16-18545 по делу N А48-7822/2015).

По договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае — собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Вч. 1 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.

При управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

На основании п. 10 Правил содержания общего имущества в МКД и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с

7

перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или

юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества в МКД и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя, в частности, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подп. «а»-«д» п. 2 данных Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого МКД объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Состав общего имущества в МКД определен п. 1-9 Правил содержания общего имущества в МКД и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491.

В соответствии со ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. N 290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД.

Правилами и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170, предусмотрено, что организация, обслуживающая жилищный фонд, должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и их инженерных систем, осуществлять контроль за техническим состоянием жилищного фонда, поддерживать в исправном и работоспособном состоянии их конструктивные элементы, заданные параметры и режимы работы.

Заключая с собственниками договор управления данным МКД, организация становится управляющей компанией указанного жилого дома и в силу действующего законодательства и условий договора обязано предпринимать все необходимые меры по систематическому, надлежащему и полному обследованию жилого дома, планированию работ по ремонту, своевременному проведению планово-предупредительных профилактических работ и подготовке

8

предложений по надлежащему ремонту. Вступая в правоотношения по управлению жилищным фондом, управляющая компания должна знать о существовании установленных обязанностей, а также должно обеспечить их выполнение, то есть предпринять ту степень заботливости и осмотрительности, которая необходима для строгого соблюдения действующих норм и правил, что характеризует соблюдение лицензионных требований (см. постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.12.2017 г. N Ф01-5759/2017 по делу N А39-7862/2016).

Согласно положениям ч. 1 комментируемой статьи лицензия выдается органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. В силу положений ч. 1 и 2 ст. 201 ЖК РФ субъектом РФ создается постоянно действующая лицензионная комиссия для обеспечения деятельности органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению МКД в субъекте РФ. Решением о создании лицензионной комиссии определяются состав лицензионной комиссии и порядок ее работы, назначается председатель лицензионной комиссии.

Отметим, что в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 г. N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» — юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, обязаны были получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года.

После 1 мая 2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается. Таким образом, организация, не имеющая к 01.05.2015 лицензии, утратила право управлять МКД. Об организации деятельности лицензионной комиссии подробнее см. ст. 201 ЖК РФ.

В силу ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 г. N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» в случае, если управляющей компании было отказано в выдаче лицензии, орган местного самоуправления обязан уведомить собственников помещений об этом и созвать общее собрание для выбора способа управления. Если собрание не состоялось, решение не принято или не реализовано, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс, победитель которого приступит к управлению МКД.

2. Частью 3 комментируемой статьи раскрывается понятие лицензирования деятельности по управлению МКД, которое включает в себя 2 процедуры:

деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению МКД;

осуществление лицензионного контроля.

Порядок принятия решения о предоставлении лицензии или об отказе в предоставлении лицензии регламентирован нормами ст. 194 ЖК ЖФ, аннулирования лицензии и прекращения ее действия — ст. 199 ЖК РФ.

Порядок организации и осуществления лицензионного контроля предусмотрен ст. 196 ЖК

РФ.

3. Положениями ч. 4 комментируемой статьи установлен срок действия лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД, который составляет 5 лет. Данные ограничения по сроку действия лицензии были введены с 11.01.2018 с принятием Федерального закона от 31.12.2017 г. N 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

9

В соответствии с п. 7 ст. 5 Федерального закона от 31.12.2017 г. N 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» срок действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, предусмотренный ч. 4 ст. 192 ЖК РФ (в редакции данного федерального закона), применяется к ранее выданным лицензиям на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД и исчисляется со дня вступления в силу данного федерального закона. Таким образом, срок действия лицензии, предусмотренный, применяется к ранее выданным лицензиям и исчисляется с 11.01.2018.

Вместе с тем, возможно продление срока действия лицензии по истечении 5 лет в порядке, установленном Правительством РФ.

Важно учитывать, что лицензия на осуществление деятельности по управлению МКД не может быть передана третьим лицам.

Лицензия действует только на территории субъекта РФ, органом государственного жилищного надзора которого она выдана.

4. Положениями ч. 5 комментируемой статьи предусмотрено применение норм Федерального закона от 04.05.2011 г. N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»

котношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению МКД, субсидиарно, с учетом особенностей, установленных ЖК РФ. То есть нормы ЖК РФ в отношении лицензирования деятельности по управлению МКД имеет приоритет перед нормами Федерального закона от 04.05.2011 г. N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 04.05.2011 г. N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» лицензия представляет собой специальное разрешение на право осуществления юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем конкретного вида деятельности (выполнения работ, оказания услуг, составляющих лицензируемый вид деятельности), которое подтверждается документом, выданным лицензирующим органом на бумажном носителе или в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, в случае, если в заявлении о предоставлении лицензии указывалось на необходимость выдачи такого документа в форме электронного документа.

Более того, согласно ч. 6 комментируемой статьи не могут применяться нормы Федерального закона от 04.05.2011 г. N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»

кследующим правоотношениям при осуществлении лицензирования деятельности по управлению МКД:

приостановление действия лицензии;

возобновление действия лицензии;

установление оснований для аннулирования лицензии.

Специальные нормы, регламентирующие отношения по аннулированию лицензии и прекращению ее действия предусмотрены ст. 199 ЖК РФ.

5. На основании норм ч. 7 комментируемой статьи определяются правила контроля за соблюдением требований к лицензированию деятельности по управлению МКД, установленных ЖК РФ и Федерального закона от 04.05.2011 г. N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», органами государственного жилищного надзора.

Данный вид контроля осуществляется Минстроем России. Положение об осуществлении контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований Жилищного

10