Инновации в науке XXI века. Организация, планирование и управление. Коллективная монография

n – количество выделенных компонентов здания;

Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

8.2. Практическое применение методов оценки

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: субподряд; разбивка по профилю работ; выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-

генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитывает суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различные компонент здания, после чего эти оценки суммируют.

Оценка незавершенного строительства позволяет определить и зафиксировать справедливую рыночную стоимость объекта на определенную дату, отражающую реальную строительную и рыночную ситуацию.

Оценка незавершенного строительства востребована в следующих случаях:

1.Постановка объекта оценки незавершенного строительства на баланс организации и отображение его в бухгалтерском учете.

2.Определение рыночной стоимости объекта при передаче в

залог, взносе в уставной капитал предприятия.

3.Принятие решения о дальнейшей эксплуатации объекта незавершенного строительства. В большей степени данное решение будет зависеть от уровня его завершения и возможности преобразования функционального назначения.

4.При реорганизации (создании холдинга, выделении подразделений и банкротстве).

5.Покупка или продажа объекта незавершенного строитель-

ства с возможными дополнительными затратами, связанными с оформлением документации, подключением различных коммуникаций, проведением технической экспертизы.

6. Для принятия решения о наиболее эффективном распоряжении земельным участком строящегося объекта.

61

На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов:

1.Завершение строительства согласно первоначальному проекту.

2.Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.

3.Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта

или использование земельного участка по иному назначению.

Для успешной оценки объекта незавершенного строительством необходимо правильно классифицировать объект. Исходя из особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду признаков:

–масштабности: отдельно стоящий объект, комплекс объектов;

–функциональному назначению: жилые здания, социальные, коммерческие, промышленные, линейные;

–форме собственности: государственная, муниципальная, частная, иностранная, совместная;

–степени готовности: низкая (менее 50%), средняя (50–70%),

высокая (более 70%)[5];

–степени потребности в инвестициях: низкая (менее 30%),

средняя (30–70%), высокая (более 70%);

– качественному состоянию: объекты, строящиеся с соблюдением нормативных сроков, продолжительность превышает нормативные сроки, временно приостановлены (до 1 года, от 1 до 3 лет, более 3 лет), законсервированы (до 1 года, от 1 до 3 лет, более 3 лет), прекращено строительство (до 1 года, от 1 до 3 лет, более 3 лет) [6, 8,52].

Оценка незавершенного строительства является процедурой по анализу полезности, доходности, функциональности, затратной и рыночной стоимости объекта незавершенного строительства

[25,48,61,73,109].

Если срок исходно-разрешительной документации закончился

или запланировано изменение структуры объекта с преобразованием инженерно-технического обеспечения, то необходимо учесть затраты, связанные с оформлением нового комплекта исходно-

разрешительной документации.

Оценку незавершенного строительства проводят с целью определения стоимости недостроенных зданий или сооружений, так как наиболее значимым показателем для инвестора является доходность объекта. Оценку незавершенного строительства осуществляют посредством доходного и затратного подходов.

62

Если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту, то оценку целесообразно осуществлять с помощью затратного подхода.

В случае, когда наилучшим использованием объекта незавершенного строительства признано полное перепрофилирование или снос, предпочтение отдают доходному подходу, поскольку с его помощью лучше можно определить текущее состояние объекта и перспективы его использования.

Для оценки незавершенного строительства необходимо точно установить технические параметры объекта:

1.Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов, общая площадь и строительный объем.

2.Степень завершенности строительством каждой конструктивной системы (фундамент, стены, каркас, полы, проемы, крыша,

кровля, внутренняя отделка, оборудование, коммуникации).

3. Износ каждой конструктивной системы и возможность ее использования при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа.

Главная особенность объектов незавершенных строительством: сумма затрат при затратном подходе на строительство опре-

деляется в соответствии со степенью готовности возведенных и смонтированных элементов. При этом также учитывается потеря стоимости в результате износа.

Процент готовности объекта определят по стоимости и физической степени готовности, с помощью проведения технической экспертизы [2].

Следовательно, затратный подход применим при оценке рыночной стоимости любых объектов незавершенного строительства. Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи и уровень арендных ставок, поэтому анализ затрат на их воспроизводство или замещение остается единственной альтернативой оценки.

63

9. ОПТИМИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ СОКРАЩЕНИИ РЕСУРСОЕМКОСТИ И ЗАТРАТ ТРУДА

В строительстве всегда есть резервы для экономии и оптимизации стоимости строительного производства. Резервы экономии заложены в правильном проектировании, в проработке документации, в изысканиях.

На стадии строительства есть ряд способов повышения эффективности и снижения затрат.

9.1. Сущность оценки ресурсоемкости и затрат

Арендная плата за земельный участок, определяемая его продажной стоимостью и действующими в данный момент процентными ставками; проценты на капитал, вложенный в процессе строительства (задаток, частичные расчеты н т. д.), определяемые по среднемесячному проценту [40 – 44]. Как правило, он соответствует

величине процента на половину вложенного капитала в пересчете на один месяц; пропорциональные затраты на строительной площадке в пересчете на средний месяц. При этом следует учитывать только элементы затрат, зависящие от времени и возникающие в процессе как руководства и управления строительством, так и непосредственно на строительной площадке (аренда оборудования, механизмов, лесов, стоимость энергоснабжения, расходы иа страхование и т. д.); аренда оборудования и помещений по существующему производству в связи с удлинением срока эксплуатации; аренда или транспортные расходы по внешним складам, необходимость в которых отпадает позже установленных сроков; те элементы затрат, которые на новом предприятии были бы исключены или снижены благодаря более рациональной технологии производства [2,3,37].

Если решение о переносе срока окончания строительства выносится только за несколько недель до ранее установленного срока, то могут возникнуть дополнительные факторы удорожания строительства: омертвление капитала, вложенного в запасы сырья для будущего производства; затраты, связанные с оплатой простоя персонала не сданного в эксплуатацию предприятия; пени за задержку освобождения старых производственных помещений (например, при необходимости дальнейшей их сдачи в аренду); штрафы, пени, расходы по выплате неустоек за недопоставку проданной авансом, но не выпущенной продукции; потеря покупателей на рынках сбыта и

64

другие виды экономического ущерба. Опыт показывает, что увеличение затрат в результате удлинения сроков строительства или упущенной возможности их сокращения может достигать довольно значительных размеров [4–8,46,75].

Проведя анализ строительства нескольких объектов, установили, что эта величина составляет в среднем за месяц 1–2% общего объема капиталовложений. При переносе срока в последний момент перед его истечением она может достигать 3% в месяц.

Сравнительно большие ежемесячные затраты, связанные с переносом сроков, вынуждают заказчика и руководство строительством еще в период подготовки и организации строительно-

монтажных работ, а также и в ходе их выполнения изыскивать возможности сокращения сроков. Задачей оптимизации сроков являются выявление и реализация таких возможностей.

9.2. Структура капиталовложений и методика оптимизации работ

Затраты, определяющие общий объем капиталовложений, в разной степени зависят от продолжительности строительства.

Большая часть затрат в известной мере не зависит от продолжительности строительных работ это – расходы по основным поставкам и стоимость аккордных и сдельных работ (например, земляных и бетонных работ, кирпичной кладки, прокладки трубопроводов). В таких случаях ежедневное выполнение работ можно активизировать, увеличивая число занятых рабочих и тем самым приблизить сроки их окончания [9, 10, 140, 147].

Конечно, ускорение работ допустимо лишь в пределах, не нарушающих нормального хода процесса строительства, т. е. используемая рабочая сила и технические средства не должны создавать взаимных помех.

Затраты другой группы зависят от времени и возрастают пропорционально удлинению срока строительства.

К этим затратам относятся арендная плата за оборудование для стройплощадки (механизмы, леса, бараки и т. д.), частично – затраты на управление строительством и страхование, а также ряд других затрат по производству работ.

Кроме того, существуют затраты смешанного типа, включающие в себя постоянную и зависящую от времени составляющие.

65

Общие капитальные затраты по строящемуся объекту также носят смешанный характер. Существует оптимальный срок строительства, соответствующий минимальному объему капиталовложений.

Опыт показывает, что при обычной организации строительных работ на их выполнение нередко отводится значительно больше времени, чем это действительно необходимо. Поэтому в большинстве случаев можно сократить сроки строительства, оптимизировать их без дополнительных затрат. В таких случаях беспрепятственный ход строительства может быть обеспечен путем более тщательного планирования и четкого корректирования установленных сроков. При этом не рекомендуется принимать слишком жесткие оптимальные сроки и чрезмерно ограничивать резервы времени, необходимые для покрытия возможных неточностей в планировании.

9.3. Условия, обеспечивающие беспрепятственный ход строительства

Требования производства и экономические соображения, вызывающие необходимость сокращения сроков строительства, не должны препятствовать технически грамотному и непрерывному ходу работ. Излишняя поспешность в этом вопросе может отразиться также и на выполнении упомянутых выше производственно - эко-

номических требований.

Для беспрепятственного ведения работ следует соблюдать два важных условия:

– нельзя допускать простоев в работе и перерывов между последовательными процессами, что может не только привести к дополнительным затратам, но и вызвать «цепную реакцию» дальнейшего сдвижения сроков окончания работ;

– недопустимо возникновение «пиковых» периодов, связанных с нехваткой времени, поскольку проектирование в такие периоды может привести к ошибкам и непродуманным решениям, а производство строительных работ – к введению сверхурочных работ и снижению качества строительства. Последующее устранение недостатков потребует дополнительных затрат времени и средств.

Для обеспечения быстрого и беспрепятственного хода строительства необходимы полный охват и правильная техническая и временная оценка отдельных процессов, а также реальный учет квалификации работников и производительности технических средств. Использование накопленного опыта и установление жесткой дисци-

66

плины в соблюдении сроков, предвидение источников возможных ошибок также являются факторами, играющими важную роль для правильного определения минимального времени с целью безусловного выполнения заданного объема строительных работ.

9.4. Возможности сокращения сроков строительства

Из области планирования строительства промышленных объектов можно назвать пять принципиальных возможностей сокращения сроков строительства:

–тщательное предпроектное планирование в рамках предварительного исследования исходных данных;

–увеличение людских ресурсов и усиление материально-

технической базы строительства;

–совмещение последовательно выполняемых работ во времени;

–устранение взаимозависимости между работами путем вне-

сения технических или технологических изменений в проект;

– проведение организационных мероприятий.

Во всех этих случаях речь идет о принципиальных методах, обеспечивающих быстрое выполнение следующих одна за другой работ с учетом достаточного резерва времени для беспрепятственного хода работ на каждом отдельном этапе.

Мероприятия по сокращению сроков строительства, основанные на перенапряжении рабочей силы и вспомогательных средств такие, как чрезмерное повышение производительности труда, посто-

янное применение сверхурочных работ, работ в выходные дни и ночное время, могут нарушить правильность технологии отдельных рабочих процессов. Поэтому их следует применять с крайней осторожностью и только в короткие периоды возникновения трудностей в соблюдении установленных сроков [128–134].

Предпроектное планирование

Одним из важнейших отправных пунктов системного подхода к проектированию промышленных предприятий является выполнение обширной предпроектной исследовательской работы, в результате которой разрабатывается оптимальная технико-экономическая

концепция будущего предприятия.

Даже если при этом ограничиваются важнейшими положениями и выполняют только общетехнические и укрупненные экономические расчеты, проведенное предпроектное исследование создает

67

достаточную основу для разработки детального проекта предприятия. Благодаря этому работы по всем разделам проекта можно вести одновременно и ускоренными темпами, что предотвратит нередко возникающую необходимость последующей многократной корректировки рабочих чертежей.

Увеличение людских и материально-технических ресурсов

Простейшим средством сокращения сроков строительства является увеличение суточных объемов работ путем привлечения дополнительных людских и материально-технических ресурсов.

В принципе увеличение выполняемых объемов работ может быть достигнуто двумя способами:

–простым увеличением людских и материально-технических

ресурсов;

–повышением производительности труда за счет улучшения организации (технологии) работ или путем использования более

производительных технических средств (механизация, автоматизация и т. д.).

Оба эти способа в целом эффективны и достаточно экономичны только при большом объеме работ и соблюдении следующих условий:

–наличие достаточных площадей, обеспечивающих необходимый фронт работ для всех привлеченных технических и людских ресурсов;

–гарантия того, что дополнительные расходы на подготовительные или вспомогательные работы, связанные с применением

высокопроизводительной техники, будут окуплены повышением производительности труда и, соответственно, сокращением сроков строительства.

Для определения оптимального соотношения этих мероприятий необходимо уже в начальной стадии проектирования оценить и сопоставить различные возможности с целью своевременного привлечения необходимых людских и материально-технических ресурсов.

Совмещение работ во времени

Повсеместно применяемым и эффективным методом оптимизации и сокращения сроков строительства является совмещенное во времени выполнение работ, проведение которых ранее планировалось последовательно.

68

Многие работы, в основном длительные и состоящие из некольких этапов или проводимые на большой площади, можно раз-

бить на отдельные процессы, часть из которых можно выполнять одновременно. Так, например:

– подготовительные операции одного процесса зачастую можно частично совмещать с заключительной фазой предшествующего процесса (совмещение начала и конца операций);

–многие процессы, которые выполняются на сравнительно большой площади или они рассредоточены в пространстве, можно разделить на параллельно проводимые рабочие операции (расчленение процессов);

–длительные по времени и большие по объему цепочки работ можно разделить на отдельные участки (захватки) и организовать работу на них поточным способом – ступенчато или совмещение

Здесь в основном речь идет о вмешательстве в структуру работ путем расчленения ее на ряд более мелких операций. При этом необходимо учитывать два положения:

– расчленение работ на отдельные операции и параллельное их выполнение требуют более тщательной подготовки и организации, а также четкой координации и точного соблюдения установленных сроков;

– при частично совмещенном проведении отдельных операций во времени увеличивается потребность в рабочей силе и технических средствах, так как определенные виды работ выполняются не последовательно, а одновременно.

Таким образом, для сокращения сроков путем совмещенного проведения работ необходимо предварительно проверить фактическую возможность привлечения дополнительных ресурсов.

Устранение взаимозависимости между работами

Устранение взаимозависимостей может быть достигнуто в результате технической перестройки или изменения технологии производства. В этой области сокращения сроков возможно большое количество вариантов, причем следует рассматривать не только соотношение времени и стоимости, но и вопросы технических преимуществ и недостатков каждого варианта.

Некоторые типичные примеры:

– принятие в проекте машин и приспособлений, имеющихся на рынке;

69

–использование в будущем производстве тех материалов, которые можно поставлять в наиболее сжатые сроки;

–выбор строительных материалов, не зависящих от атмо-

сферных условий (например, для строительства в зимний период);

–принятие универсальных технических решений, исключающее необходимость последующих переделок проекта, связанных с большими затратами времени. К числу таких решений относятся повышенные допустимые нагрузки на пол, увеличенная грузоподъемность кранов, наличие резерва в габаритах помещений, более высокие диапазоны давлений и температур, запас мощности у отопительных, вентиляционных и осветительных установок, резерв производственной мощности и т. д.

Эти мероприятия могут действовать в двух различных направлениях:

–непосредственно направленные на сокращение сроков строительства;

–вспомогательные, обеспечивающие выполнение установленных сроков и беспрепятственное ведение работ (например, действенный контроль за вероятными источниками помех).

Важнейшим принципом организации работ является более раннее создание всех условий для бесперебойного выполнения отдельных работ. Это относится как к области проектирования, так и производства работ и пуска предприятия.

Основные этапы работ и осуществление важнейших:

–организационные мероприятия можно сформулировать следующим образом: разработка и утверждение задания и технико-

экономического обоснования до начала рабочего проектирования;

–одновременное начало рабочего проектирования по всем разделам проекта на базе разработанных предпроектных решении; поэтапное проектирование и разработка рабочих чертежей под общим руководством с достаточной информацией и координацией работ;

–проведение проектных работ в объединенном проектном бюро, по возможности вблизи от строительной площадки;

–точное разграничение обязанностей и ответственности, определение компетенции руководителей проектных работ;

70