Инновации в науке XXI века. Организация, планирование и управление. Коллективная монография

не устанавливает желаемую норму прибыли и не определяет оптимальную политику в таких областях, как номенклатура продукции, разработка новых видов изделий и перспективное развитие компании.

Недостатком контроля прибылей и убытков, особенно если он распространяется на большое количество подразделений компании, также является то, что подразделения могут развернуть такую яростную конкуренцию, которая отрицательно скажется на возможности координации деятельности всего предприятия. С другой стороны, во многих компаниях отдельные подразделения проявляют недостаточную заинтересованность в прибылях всей компании, у их сотрудников развивается сознание монополистов, уверенных в сбыте своей продукции. Производственное подразделение, которое знает, что его продукция должна быть «куплена» сборочным цехом, равно как и производственный цех или обслуживающее подразделение, которые могут навязать свою продукцию отделу сбыта, либо отдел главного технолога, который держит монополию как на производство, так и на сбыт, действительно являются опасными монополиями. Контроль прибылей и убытков может разрушить эти островки монополии. Итак, несмотря на определенные недостатки контроля прибылей и убытков, особенно если он сопровождается соблюдением внутрифирменной политики цен, которая вынуждает подразделения конкурировать с внешними ценами, а не исходить из издержек, он может стать для высшего руководства компании действенным инструментом всестороннего контроля.

Одним из наиболее успешно практикуемых методов контроля является метод оценки как абсолютных, так и относительных результатов деятельности компании или ее подразделений по соотношению прибылей и капиталовложений.

Мерилом служит норма прибыли, которую компания, или ее отделение могут получить на инвестированный капитал. Следовательно, этот инструмент оценки рассматривает прибыль не как абсолют, а как доход на капитал, вложенный в данное дело. Соответственно цель коммерческого предприятия заключается не в том,

чтобы оптимизировать прибыли как таковые, а оптимизировать доход с капитала, выделенного для хозяйственных целей. Этот метод исходит из принципа, что почти на любом предприятии капитал является основным фактором и определяет всю его хозяйственную деятельность.

51

7. СИСТЕМА ОПТИМАЛЬНОГО ПЕРСПЕКТИВНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ

Принципы планирования в строительстве требуют рассмотрения строительного производства как очень сложной, открытой, развивающейся системы, условия развития которой определяются не только ее внутренними законами, но и законами всей экономической формации (принцип суперсистемы), ее конкретным внутренним и внешним содержанием. Система строительных планов разной срочности должна ориентировать всю эту динамическую систему на достижение максимальных результатов (принцип оптимальности), при полном и всестороннем учете разнообразных внешних факторов, влияющих на формирование плана [85]. Сам же процесс составления

планов различной срочности и принятия соответствующих решений должен основываться на тщательной разработке системы целей (принцип целевого планирования), многовариантности (изучения множества различных вариантов плана), скользящей системе планирования (сочетании планов разной срочности – от системы перспективных программ до годового плана) и соответствующих систем моделей, отражающих последовательные стадии составления и улучшения плана и базирующихся и современной технической базе.

7.1. Система перспективного планирования

Из определения открытой целенаправленной развивающейся системы вытекают следующие выводы в отношении принципов планирования:

1. Четкое формулирование долгосрочной социально-экономи-

ческой программы, учитывающей длительные тенденции развития многоструктурной внешней среды и внутренней структуры конкретной социально-экономической системы, служит непременным усло-

вием разработки экономических планов разной срочности.

2. План строительного производства должен представлять со-

бой комбинацию центральной программы (плана) и планов автономных решений (например, технологических карт). Координация этих планов при сохранении ведущей роли центрального плана обеспечивается механизмом формирования целей, функций, управления как разновидности функций.

3. Составление центрального народно-хозяйственного плана

всегда представляет собой ту или иную разновидность системы де-

52

композиционного планирования, при этом предполагается соответственно использование многоступенчатого интерактивного процесса координации.

4. Расчет многовариантного декомпозиционного оптимального долго- и среднесрочного плана (с подчинением последнего пер-

вому) с учетом кругового взаимодействия исторической системы целей, структуры, стратегий и функций, т. е. многозначного развития системы, является высшей формой планирования, отражающей всестороннее использование возможностей системы.

5. Все системы централизованного планирования непременно основаны на комбинации алгоритмической и эвристической обработки информации, т. е. на более или менее сложной системе «человек – машина».

Основные особенности этой системы следующие:

а) система долго- и среднесрочных целевых плановых моде-

лей достаточно хорошо отображает развитие реальной инвестиционной системы строительного комлекса, представляя собой целевое декомпозиционное планирование;

б) система плановых моделей включает в себя многоступенча-

тую структуру прогнозов, связанных друг с другом, с реальной со- циально-экономической системой и другими системами одно- или

двунаправленными вертикальными и горизонтальными связями, соответствующими типу и сроку действия прогноза и плана [4–7,74,82].

Круг вопросов, охватываемый прогнозами, чрезвычайно широк. Прогнозируются самые разнообразные стороны производственного цикла: ресурсообеспечение, оборот капитала, движение рабочих, колебание цен на товары, страховая политика и др.

Круг подлежащих прогнозу явлений можно разделить на три большие группы: а) ресурсы (в первую очередь экономические или производственные), которыми фирма будет располагать в определенный момент времени в будущем; б) проблемы, с которыми предстоит столкнуться в данной производственно-экономической ситуа-

ции; в) методы, с помощью которых данные проблемы будут решать при наличных экономических ресурсах.

Экономические ресурсы или производственные возможности обычно характеризуются доходом, ресурсами (в т.ч., привлекаемыми),

производственными мощностями как компании, так и возможных субподрядчиков . Большинство проблем, решение которых экономи-

ческая система призвана обеспечить своими ресурсами, возникают в

53

этой общей инвестиционно-производственной системе. Примерами

могут служить проблемы развития, взаимодействия фирмы в экологическом разрезе природоохранных мер или решение социально-

экономических проблем в рамках капитального строительства

[3,7,9,120,121,125].

Возникновение программы связано со структурными сдвигами в экономике, что для экономической модели означает коренное изменение лежащих в ее основе допущений. Каждая такая ситуация характеризуется количественными и качественными показателями, обычно обособленными друг от друга, принятием решений по такой проблеме.

Вся совокупность модельных связей соответствует как общей иерархии инвестиционно-производственной системы и суперсистем,

так и соподчинению их по временным постоянным показателям планового периода и управления [5,6,10,65].

Поэтому высшие «этажи» системы плановых моделей включают в себя разработку долгосрочного (на срок не менее 5 лет) генерального плана. Он складывается из инвестиционного и связанного с ним экономического и технологического прогнозов. Именно на этой фазе четко формулируются и отчасти оцениваются количественно различные варианты долгосрочной программы развития фирмы,

учитывающей все основные длительные факторы прогрессирующего развития данной системы и других экономических и технологических систем. При этом решающее значение имеют качественные гипотезы в отношении главных процессов, а количественные оценки выполняют подчиненную роль, что, к сожалению, почти не учитывается при разработке перспективного планирования строительной компании и контроле качества ее основной деятельности.

Центральным элементом этой системы является определение целей развития фирмы (генеральных цели), а ресурсы и варианты их использования и расширения рассматривают как возможные средства и способы достижения этих целей.

В генеральных планах компании, которые нужно разрабатывать на долгосрочный период, должны быть четко сформулированы конкретные стратегические цели развития компании, этапы и средства достижения этих целей, предусмотрены плановые процедуры пересмотра целей в случае изменения инвестиционного и экономического положения компании. Генеральные планы должны стать комплексом внутренне согласованных и взаимоувязанных долго-

54

срочных программ достижения отдельных стратегических целей, в соответствии с которыми должны быть определены основные направления использования производственных ресурсов. Инвести- ционно-производственные (технологические) прогнозы на длитель-

ную перспективу помогут лучше предвидеть последствия решений, принимаемых сегодня.

Анализируя различные варианты прогнозов, можно наметить

стратегии развития компании, в частности сдвиги в отраслевой структуре, распределение капитальных вложений по важнейшим направлениям.

Долгосрочная концепция развития фирмы должна определять направление экономического сотрудничества с разными компаниями: — смежниками, субподрядчиками, конкурентами, необходимые

для этого ресурсы, эффективность их использования.

При таком подходе создается возможность коренного улучшения всей системы перспективных планов, включающих в себя основные показатели и направления развития компании.

При целевом планировании в генеральном плане необходимо предусматривать такое производство продукции и распределение ресурсов, которое бы наиболее эффективным образом обеспечивало достижение генеральных целей развития компании.

Переход от целей к ресурсам является очень сложным. Прямое выражение целей в задании плана затруднительно. В генеральном плане в отличие от перечня (системы) целей выражают и формируют структуру ресурсов – ее территориально-технологическое (для крупных концернов) или структурно-технологическое деление (для не-

больших фирм).

Поэтому между целями и ресурсами необходимо переходное связующее звено в виде системы генеральных программ. Каждая такая программа – это комплекс мероприятий по реализации одной или нескольких генеральных целей и подцелей. Согласование и упорядочение генеральных программ в рамках ограниченных ресурсов народного хозяйства позволяет получить начальный набор заданий в отношении необходимых ресурсов. Эти задания уже формулируются в «языке» производственного плана и служат исходным пунктом при его составлении.

Применительно к составлению единого плана развития компании определение целей, разработка, согласование и выбор генеральных программ (а через посредство – генеральных целей) – весь

55

этот комплекс работ составляет начальную целевую стадию планирования.

Рассмотрим более подробно этапы целевой стадии планирования. Первый – определение и упорядочение целей развития фирмы (генеральных целей) в виде так называемого дерева целей. Дерево

целей – это граф, выражающий соподчинение и внутренние взаимосвязи целей.

7.2. Методика применения «дерева целей»

Составление реального и полного дерева является сложнейшей и ответственнейшей задачей, которую могут выполнить лишь непосредственно лица и органы, ответственные за определение цели с привлечением экспертов высшей квалификации, располагающих всеми необходимыми материалами.

От полноты и качества «дерева целей» в значительной степени зависит успех всей последующей работы – оценки программ, и их возможных последствий и т. д.

При составлении «дерева целей» важно проанализировать и учесть два аспекта: состязательность и взаимосвязь целей. Они проявляются на всех ярусах дерева. Состязательность целей выражается в том, что иногда приходится поступаться степенью реализации одной цели ради большей степени достижения другой. Взаимосвязь (взаимная поддержка) целей заключается в том, что нередко достижение одной способствует реализации другой. На более низких ярусах дерева очень часто наблюдается взаимопереплетение целей (например, рост народонаселения, здравоохранения и социального обеспечения). Анализ и учет этих моментов дают важный материал для принятия решений и оценки их следствий. Для этого применимы, в частности, методы ранжировании целей по степени важности, определение коэффициентов взаимного влияния, «поддержки» программ и т. п.

«Дерево целей» и комплекс ресурсов как бы срастаются своими кронами через переходное звено, образуя таким образом вертикаль «цели – ресурсы». При совмещении «дерева целей» с комплексом ресурсов происходит постепенный переход от языка целей к языку ресурсов – соответствующая смена понятий, фигурирующих в документах планового и директивного характера.

Каждая генеральная программа должна быть составлена комплексно. Она включает в себя:

56

–комплекс подпрограмм и проектов в соответствии со своим основным содержанием;

–варианты реализации по срокам и объемам, с расчетом по-

требности в ресурсах по каждому варианту;

–прогнозные оценки эффективности и результатов по каждому варианту, связанные с деревом целей;

–«обеспечивающие» подпрограммы, увязывающие данную генеральную программу с другими .

Таким образом, планирование структурно-ресурсной, производственной и иных составляющих инвестиционно-строительного

комплекса предполагает разработку генерального плана развития компании на срок не менее 5 лет, создание «древа целей» и генеральных программ развития каждого направления. Причем важно, чтобы эти программы были взаимопересекающимися и взаимодополняемыми.

57

8. МЕТОДЫ РАСЧЕТА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ДЛЯ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПРИ ЗАТРАТНОМ ПОДХОДЕ

При оценке методами затратного подхода сначала определяют, во сколько обойдется строительство аналогичного нового объекта, из полученной стоимости вычитают величину накопленного износа.

При оценке объектов недвижимости методами затратного подхода устанавливают стоимость воспроизводства оцениваемого объекта, или стоимость замещения. Стоимость воспроизводства – это воссоздание идентичного объекта недвижимости. Стоимость замещения – это строительство аналогичного по полезности объекта. Эти две базы расчетов надо четко различать, так как это очень важно при определении функционального и внешнего износа. Общая формула затратного подхода имеет следующий вид: Рыночная стоимость = Стоимость прав на земельный участок + Стоимость строительства нового объекта + Прибыль девелопера - Накопленный износ.

8.1. Методы определения стоимости физического износа

Для определения стоимости строительства зданий оценщики обычно используют один из четырех методов: удельных затрат на единицу площади или объема; поэлементного расчета; сравнительной единицы; сводного сметного расчета. Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основании данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатывают нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв. м площади или на 1 куб. м объема здания). Норматив удельных затрат умножают на общую площадь или на общий объем, в результате получают стоимость оцениваемого здания или сооружения. Суть поэлементного расчета заключается в том, что здания разбивают на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, кровля и т.д. Оценщик собирает данные затрат по каждому элементу. Затем, суммируя поэлементные затраты, рассчитывают общую стоимость здания. Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения. Метод сводного сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каж-

58

дому виду работ: на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и т.д.

Накопленный (суммарный) износ определяют как разницу между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью на дату оценки или как сумму всех видов износа на данную дату. Для оценки накопленного износа применим метод разбивки. Он позволяет определить отдельно величину каждой составляющей накопленного износа, к которым относятся: физический износ; функциональное устаревание; внешнее устаревание (износ внешнего воздействия). Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый – это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Другими словами, физический износ – это обесценение объекта недвижимости, связанное с его обветшанием. Функциональный износ (обесценение) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и

строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимымʹ . К устранимому функциональному износу можно отнести необходимость устройства счетчиков для расхода воды, газа; модернизации сантехнического оборудования, покрытия пола и т.д. Критерием того, считать ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату определения стоимости объекта оценки без обновленных элементов.

59

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как размер потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Таким образом, затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то фор-

мула расчета будет иметь следующий вид:

Со=См2SоКпКнКмКвКпзКндс,

где Со – стоимость оцениваемого объекта; См2 – стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

Sо – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравне-

ния); Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие

данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

Кн – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв – коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР

между базовой датой и датой на момент оценки; Кпз, Кндс – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика и

НДС.

Как отмечалось ранее, метод разбивки по компонентам пред-

полагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты.. Стоимость каждого компонента получают, исходя из суммы

прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

· · ,

где Сзд – стоимость строительства здания в целом; Vj – объем j-го компонента;

Сj – стоимость единицы объема;

60