Землепользование и городской кадастр (регулирование земельных отношений). Конспект лекций

Порядок контроля за проведением землеустройства определяется Правительством Российской Федерации.

Технические условия и требования проведения землеустройства разрабатываются на основании соответствующих нормативных правовых актов и являются обязательными для исполнения при проведении землеустройства и осуществлении государственной экспертизы землеустроительной документации.

Изучение состояния земель проводится в целях получения информации об их количественном и качественном состоянии и включает в себя следующие виды работ:

•почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания и оценка качества земель (информация о состоянии земель, прежде всего, агрохимическом и экологическом);

•инвентаризация земель (выявление неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель)*.

Основой для проведения землеустройства являются материалы геодезических и картографических работ.

Планирование и организация рационального использования земель и их охраны в рамках территориального землеустройства проводятся в основном на землях сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов эта задача осуществляется в рамках градостроительной деятельности (документы территориального планирования и, в меньшей степени, – документация о планировке территорий).

Порядок установления на местности границ объектов землеустройства, порядок описания местоположения границ объектов землеустройства определяются соответственно Правительством Российской Федерации и уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

К видам землеустроительной документации относятся:

*Прежняя концепция инвентаризации земель предполагала проведение комплекса работ для получения практически всех характеристик кадастрового учета земельных участков и была радикально изменена в 2001 г. с введением правового регулирования создания госземкадастра по заявительному принципу.

81

•генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации*, схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схема землеустройства муниципальных образований, схемы использования и охраны земель;

•карты (планы) объектов землеустройства;

•проекты внутрихозяйственного землеустройства;

•проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий;

•материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель;

•тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Состав, содержание и правила оформления каждого вида землеустроительной документации регламентируются соответствующими техническими условиями и требованиями проведения землеустройства.

Карта (план) объекта землеустройства является документом, отображающим в графической и текстовой формах местоположение, размер, границы объекта землеустройства и иные его характеристики.

Карта (план) объекта землеустройства составляется с использованием сведений государственного кадастра недвижимости, картографического материала, материалов дистанционного зондирования, а также по данным измерений, полученных на местности.

Форма карты (плана) объекта землеустройства и требования

кее составлению устанавливаются Правительством Российской Федерации.

*После принятия ГрК РФ ее разработка представляется проблематичной.

82

Тематические карты и атласы состояния и использования земель составляются для отображения в них характеристик состояния и использования земель, данных зонирования и природносельскохозяйственного районирования земель, определения мероприятий по организации рационального использования земель и их охраны.

Землеустроительное дело включает в себя землеустроительную документацию в отношении каждого объекта землеустройства и другие касающиеся такого объекта материалы.

Землеустроительное дело формируется и хранится в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Порядок согласования и утверждения землеустроительной документации устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, формируется на основе сбора, обработки, учета, хранения и распространения документированной информации о проведении землеустройства.

Порядок создания и ведения такого фонда данных, а также порядок их использования определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Землеустроительная документация, включенная в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, является федеральной собственностью и не подлежит приватизации.

Лица, осуществляющие проведение землеустройства, обязаны бесплатно передать экземпляр подготовленной ими землеустроительной документации в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Споры, возникающие при проведении землеустройства, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Государственный кадастровый учет земельных участков

осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом

83

«О государственном кадастре недвижимости» (221-ФЗ от 24.07.2007), отвечающим идеологии формирования и управления единым объектом недвижимости*. В соответствии с этим законом осуществляется кадастровый учет основных объектов недвижимости: земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Современный ГКН как важнейший федеральный государственный информационный ресурс является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной и иных административных границ, о границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий и иных сведений.

Основу ГКН составляет кадастровый учет, представляющий собой действия уполномоченного органа по внесению в ГКН таких сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества как индивидуальноопределенной вещи (уникальные характеристики) или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также некоторых иных предусмотренных законом сведений о недвижимости.

Деятельностью по выполнению кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для кадастрового учета сведения, управомочены заниматься специальные лица (кадастровые инженеры).

ГКН является одним из важнейших инструментом федерального управления, предметом особой заботы государства. Например, правовое регулирование кадастровых отношений осуществляется исключительно нормами законодательства уровня Российской Федерации.

Ведение ГКН осуществляются специально уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (Росреестр), жест-

*Ранее кадастровый учет земельных участков регулировался Федеральным законом о государственном земельном кадастре и осуществлялся автономно от государственного учета иных объектов недвижимости (например, зданий и сооружений).

84

кой вертикалью его территориальных органов и подведомственными Росреестру государственными учреждениями (кадастровыми палатами) в порядке, устанавливаемом Минэкономразвития РФ.

Ведение ГКН базируется на основе принципов единства технологии, общедоступности и непрерывности актуализации кадастровых сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями других государственных информационных ресурсов.

Ведение ГКН осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях, причем первые имеют приоритет в части достоверности сведений.

Вто же время, ГКН на электронных носителях (наряду с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях) является составляющей единой федеральной информационной системы, которая должна быть создана к 2012 г.

Сведения вносятся в ГКН органом кадастрового учета на основании поступивших документов, если иное не установлено федеральным законом. При этом каждый объект недвижимости получает свой (уникальный) кадастровый номер.

Вцелях присвоения таких номеров в порядке, установленном Правительством РФ, осуществляется специальное кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (единицы кадастрового деления).

Геодезической основой кадастра являются государственная геодезическая сеть и опорные межевые сети. Картографической основой кадастра являются соответствующие карты и планы.

Для ведения кадастра используются в основном местные системы координат с определенными для них параметрами перехода

кединой государственной системе координат.

ВГКН вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках земельных участков:

• кадастровый номер;

• описание местоположения границ;

• площадь.

Вкачестве дополнительных сведений вносятся также:

• разрешенное использование и категория земель;

85

•сведения о вещных правах, об ограничениях (обременениях) этих прав;

•сведения о кадастровой стоимости;

•иные сведения (ранее присвоенный учетный номер, сведения о частях земельного участка и пр.).

ГКН состоит из следующих разделов:

•реестр объектов недвижимости (содержит описания внесенных в кадастр сведений);

•кадастровые дела (систематизированный комплект заявленных документов);

•кадастровые карты (публичные, тематические). Общедоступные кадастровые сведения предоставляются ор-

ганом кадастрового учета по запросам любых лиц в виде:

•копии документа, на основании которого сведения внесены

вкадастр;

•кадастровой выписки об объекте недвижимости (по конкретному объему запрошенных сведений);

•кадастрового паспорта объекта недвижимости (сведения, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

•кадастрового плана территории (обычно тематический план кадастрового квартала со схемой расположения земельного участка)*;

•кадастровой справки (обобщенный свод кадастровых сведений по запросу).

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения предоставляются в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня получения соответствующего запроса при условии уплаты государственной пошлины.

Важно обеспечить эффективное информационное взаимодействие с другими информационными системами. Для этого законом предусмотрено обязательное и безвозмездное направление документов об учете в государственные органы, определенные Правительством Российской Федерации (регистрационные, нало-

*Ранее аналогичная информация содержалась в проектах границ земельных участков.

86

говые и др.), а также в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления (сведения в виде кадастровых карт соответствующих территорий по специальным соглашениям об информационном взаимодействии, заключаемом с органом кадастрового учета).

Совершенно логично, что в силу закона указанные органыполучатели кадастровой информации ГКН обязаны направлять в орган кадастрового учета соответствующие сведения государственных реестров (водного, лесного и пр.), информацию об устанавливании или изменении государственной и административных границ, данные информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) в порядке, установленном Правительством РФ.

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет), прекращением его существования (снятие с учета) либо с изменением учетных сведений об объекте недвижимости. Порядок кадастрового учета достаточно подробно регулируется Законом.

Основанием осуществления кадастрового учета (кроме рассмотренного выше случая информационного взаимодействия) являются заявления уполномоченных лиц (или их доверенных представителей) с приложением необходимых для кадастрового учета документов (межевой план, копии правоустанавливающих документов и др.).

Кадастровый учет осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней по месту нахождения объекта недвижимости.

Кадастровый учет осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения. По его итогам заявителю или его представителю выдаются кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке его на учет) или иные запрошенные кадастровые сведения.

В ряде случаев (отсутствие необходимых данных, пересечение смежных границ и др.) осуществление кадастрового учета приостанавливается. При неустранении этих обстоятельств орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет. Применительно к учету земельного участка такое решение также принимается, например, в случае, если:

87

•размер образуемого или измененного земельного участка не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков;

•доступ к таким земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута, не обеспечен;

•земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель.

Закон также регламентирует основы кадастровой деятельности, которую вправе осуществлять кадастровые инженеры, соответствующие специальным требованиям (квалификационный аттестат и пр.)

В результате кадастровых работ в рамках реализации договора подряда заказчику передается межевой план (для приложения его к заявлению о постановке на учет одного или нескольких земельных участков или их частей)*.

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана или кадастровой выписки и

вкотором воспроизведены уже внесенные в ГКН сведения об образуемых земельных участках либо новые сведения об участках, необходимые для внесения в кадастр.

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в ГКН сведения акта согласования местоположения границ.

*Ранее нормы межевания были предусмотрены в федеральном законе о землеустройстве.

88

Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных (поворотных и иных) точек.

Площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства,

градостроительного законодательства и иным установленным в со-

ответствии с законодательством Российской Федерации требова-

ниям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера.

Форма межевого плана и требования к его подготовке устанавливаются Минэкономразвития РФ.

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками, и проводится по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без этого (в ряде случаев в силу закона согласование местоположения границ проводится без их установления на местности независимо от требований заинтересованных лиц).

Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом по процедуре, определенной законом (извещение лиц, публикация информации, получение согласований и возражений* и пр.). Результат согласования оформляется в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

Споры разрешаются в судебном порядке.

*Возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.

89

До 1 января 2010 г. устанавливался переходный период применения Федерального закона о ГКН (порядок применения положений данного закона в это время устанавливался Правительством Российской Федерации).

В заключительных положениях самого закона предусмотрен ряд мер по обеспечению реализации его положений, в частности обязанности органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представлять в орган кадастрового учета сведения о зарегистрированных ранее объектах недвижимости с условными номерами*.

Резервирование земель для государственных или муниципаль-

ных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.

Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, а также в иных пределах, необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий.

Земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем семь лет. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов на срок до двадцати лет.

Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определен Правительством Российской Федерации.

*Закон признает такой учет юридически действительным.

90