Землепользование и городской кадастр (регулирование земельных отношений). Конспект лекций

связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, которые землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также затраты на проведение работ по восстановлению качества земель.

Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

С целью защиты прав на землю признание права на земельный участок осуществляется по решению суда, которое является основанием для государственной регистрации права на землю или сделки с ней.

ЗК РФ предусматривает, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в двух основных случаях:

51

•признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок;

•самовольного занятия земельного участка.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц (или создающие угрозу их нарушения), могут быть пресечены путем:

•приостановления исполнения или признания судом недействительными не соответствующих законодательству актов публичной власти;

•приостановления капитального строительства, разработки месторождений полезных ископаемых, эксплуатации объектов, проведения геологоразведочных, геодезических, мелиоративных и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

•восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Убытки, причиненные в результате издания не соответствующего законодательству правового акта, нарушающего права на землю, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством. Они, так же как и все убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков и землепользователей, подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду.

По решению суда, виновник в нарушении прав на землю может быть принужден к исполнению обязанности в натуре (восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий и сооружений или сносу незаконно возведенных объектов, восстановлению межевых знаков и др.).

В качестве гарантий прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд закон также предусматривает, что рассмотренное изъятие земельных участков осуществляется после:

•предоставления равноценных земельных участков по желанию лиц, у которых изымаются (выкупаются) земельные участки;

52

•возмещения стоимости зданий и сооружений, находящихся на земельных участках*;

•возмещения в соответствии со ст. 62 ЗК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Собственники и землепользователи не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия (выкупа) земельных участков должны быть уведомлены об этом органом власти или местного самоуправления, принявшим решение об изъятии. Изъятие до истечения года допускается только с согласия собственников (землепользователей).

Если все-таки после уведомления о предстоящем изъятии понесены расходы на осуществление застройки земельных участков, на другие мероприятия по их улучшению, то такие расходы возмещению не подлежат.

Принципиальным положением ЗК РФ (в отличие, например, от предыдущей редакции Кодекса) является то, что рассмотрение земельных споров осуществляется в судебном порядке.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

1.Каковы права и обязанности собственников земельных участков и землепользователей?

2.Назовите порядок прекращения и ограничения прав на

землю.

3.Охарактеризуйте порядок возмещения убытков при изъятии земельных участков.

4.Как осуществляется защита прав на землю и рассматриваются земельные споры?

*Собственнику земельного участка должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

53

Лекция 5

ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ ИОЦЕНКА ЗЕМЛИ

Использование земли в Российской Федерации является платным (платность является важнейшим принципом современного регулирования землепользованием).

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие единого налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, прежде всего – Налоговым кодексом РФ (НК РФ), который отнес земельный налог к местным налогам.

Это означает, что земельный налог (далее - налог) устанавливается и прекращает действовать в соответствии с НК РФ, нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Установление налога включает в себя определение налоговых ставок в пределах, установленных НК РФ, порядка и сроков уплаты налога (могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения).

Очевидно, что налогоплательщиками налога признаются собственники земельных участков и другие землепользователи, имеющие права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на земельные участки.

Объектом налогообложения являются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (за отдельным исключением: например, изъятые и ограниченные в обороте земельные участки и некоторые др.).

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Она определяется в отношении каждого земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

54

Налоговые ставки не могут превышать:

•0,3 процента в отношении земельных участков:

-отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

-занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

-приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

•1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

С учетом технологии кадастровой оценки устанавливаются дифференцированные налоговые ставки в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Если государственная собственность на землю не разграничена, то такой порядок устанавливается органами государственной власти субъектов Российской

Федерации.

Так, Правительство РФ Постановлением от 16.07.2009 № 582 утвердило основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, – «Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения

55

арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила).

Министерству экономического развития Российской Федерации по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики, в течение одного года поручено утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся соответствующих федеральных земельных участков.

Арендная плата при аренде указанных земельных участков определяется исходя из следующих основных принципов:

• принципа экономической обоснованности, в соответст-

ной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы

водностороннем порядке по требованию арендодателя;

•принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

•принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

•принципа учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

56

Размер арендной платы при аренде данных земельных участков в расчете на год (арендная плата) определяется уполномоченным органом одним из следующих способов:

•на основании кадастровой стоимости земельных участков;

•по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

•в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Мини-

стерством экономического развития Российской Федерации;

• на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере от 0,01 до 2 процентов в зависимости от разрешенного использования земельного участка, особенностей его образования, наличия налоговых льгот и т.д.

В случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов.

Правила перечисляют типы земельных участков под объектами федеральной инфраструктуры, арендная плата для которых рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России.

Арендная плата за земельный участок в других случаях рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. При этом арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

57

В случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

Федеральным законом установлена особая норма установления размера арендной платы для юридических лиц за использование земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования которыми согласно ЗК РФ переоформлено на право аренды.

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

•двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

•трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

•полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Размер арендной платы является существенным условием любого договора аренды земельного участка.

В ЗК РФ включены нормы экономической мотивации своевременного освоения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и переданного в аренду для жилищного строительства*. Если жилой дом по истечении трех лет не введен в эксплуатацию, арендная плата за земельный участок возрастает и устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок.

Отметим, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Важным инструментом земельного регулирования и управления является оценка земли.

*За исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

58

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности*.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. По ее итогам органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости, в определенном смысле являясь производной от нее.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, которая осуществляется независимым оценщиком по договору с ним с учетом стандартов оценки, утвержденных с учетом законодательства о саморегулируемых организациях.

Действующие методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков разработаны и утверждены Минимуществом России в 2002 г.

Методическую основу оценки составляет совокупность ряда рассмотренных ниже принципов применительно к рыночной стоимости земельных участков:

•Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности или «пригодности»).

•Рыночная стоимость очевидным образом зависит от спроса

ипредложения на рынке, а также от характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

*По опыту отдельных западных стран перспективным представляется использование результатов массовой (кадастровой) оценки для использования при разработке и принятии градостроительных планировочных решений.

59

•Рыночная стоимость не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

•Рыночная стоимость зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее - земельной ренты) (принцип ожидания).

•Рыночная стоимость изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

•Рыночная стоимость зависит от изменения целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок (принцип правовых границ).

•Рыночная стоимость зависит от местоположения земельного участка и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

•Рыночная стоимость определяется исходя из наиболее эффективного использования земельного участка, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и

врезультате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Наиболее эффективное использование земельного участка является ключевым понятием рыночной оценки объектов недвижимости, определяется с учетом возможного обоснованного разделения земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка принимаются во внимание:

•целевое назначение и разрешенное использование;

60