Землепользование и городской кадастр (регулирование земельных отношений). Конспект лекций

Для участия в аукционе заявители представляют также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.

ЗК РФ предусматривает, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет (с возможным продлением этого срока).

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

1.Как возникают и как ограничиваются права на земельные участки?

2.Каков порядок предоставления для строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности?

3.Каков порядок выбора земельного участка?

4.Охарактеризуйте нормирование земель.

5.Приведите нормы ЗК РФ о порядке пользования земельным участком в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

6.Охарактеризуйте нормы ЗК РФ о приобретении прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения.

7.Назовите особенности купли-продажи земельных участков.

41

Л е к ц и я 4

ПРАВАИОБЯЗАННОСТИСОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ. ПРЕКРАЩЕНИЕ ИОГРАНИЧЕНИЕПРАВ НА ЗЕМЛЮ. ВОЗМЕЩЕНИЕУБЫТКОВПРИИЗЪЯТИИЗЕМЕЛЬНЫХУЧАСТКОВ. ЗАЩИТАПРАВНАЗЕМЛЮИЗЕМЕЛЬНЫЕСПОРЫ

ЗК РФ предоставляет собственнику земельного участка достаточно широкий спектр прав:

•возводить здания, строения и сооружения в соответствии с порядком, установленным градостроительным законодательством (с градостроительным регламентом, с соблюдением иных условий и требований);

•проводить в соответствии с разрешенным использованием мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты с учетом установленных законодательством экологических, строительных, санитарно-гигиенических и иных специальных требований;

•использовать в установленном порядке для собственных нужд недра на глубину до 5 м для строительства подземных сооружений, добычи общераспространенных полезных ископаемых

иподземных вод, а также использовать пруды, обводненные карьеры;

•осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Собственник также имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную им сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

Примечательно, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют перечисленные права собственников в том же объеме за исключением обладателей сервитутов. Права последних определяются договором частного сервитута либо законом (или иным нормативным правовым актом), которыми установлен публичный сервитут.

Права собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, сочетаются со следующими обязанностями по использованию ими земельных участков:

42

•использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (принадлежностью к той или иной категории земель) и разрешенным использованием способами, которые не наносят вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

•своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

•соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитар- но-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

•своевременно производить платежи за землю;

•осуществлять мероприятия по охране земель и других природных ресурсов, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв;

•сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

•выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами.

Концептуальным положением ЗК РФ является то, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами (принцип свободы в ограниченных рамках).

Основаниями прекращения права собственности на земельный участок являются (табл. 3):

•отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам;

•отказ от права собственности на земельный участок*;

•принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

*Отказ от осуществления принадлежащих собственникам прав на земельные участки не влечет за собой автоматического прекращения их обязанностей (до момента государственной регистрации отказа).

43

Т а б л и ц а 3

Основания прекращения прав на земельный участок (ЗУ)

Право постоянного (бессрочного) пользования (ПБП) земельным участком и право пожизненного наследуемого владения (ПНВ) земельным участком также в добровольном порядке прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 ЗК РФ.

Принудительно эти права согласно ЗК РФ прекращаются по решению суда при:

•использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (принадлежностью к той или иной категории земель);

•неиспользовании земельного участка (предназначенного в том числе для строительства) в случаях, предусмотренных ГК РФ, в течение трех и более лет;

•использовании земельного участка, приводящем к значительному ухудшению экологической обстановки;

•неустранении совершенных умышленно земельных правонарушений (загрязнение земель, нарушение режима их использования, неуплата земельного налога и др.).

•изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

44

•реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ;

•в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Аренда земельного участка прекращается по аналогичным

основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Право БСП земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон также по аналогичным основаниям (см. табл. 3).

Право на служебный надел по общему правилу прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен.

Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (изменение условий договора, новое решение суда).

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия (прекращения) общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об его отмене.

Принудительное изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

•выполнением международных обязательств Российской Федерации;

•размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов*:

-объекты федеральных энергетических систем и объекты

энергетических систем регионального значения;

*Данный случай (основание) изъятия носит концептуальный характер, связанный с оптимизацией зон планируемого размещения «публичных» объектов (государственного или муниципального значения) в подготовленном и утвержденном документе территориального планирования. Речь должна идти именно об этом итоговом («оптимальном») варианте. Иного корректного правового критерия доказательства «отсутствия других вариантов возможного размещения этих объектов» не существует.

45

-объекты использования атомной энергии, обороны и безопасности, объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

-объекты транспорта, информатики и связи федерального регионального значения;

-объекты, обеспечивающие защиту государственной границы Российской Федерации;

-линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

-другие объекты инженерно-транспортной инфраструктуры федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

•иными обстоятельствами в установленных законодательством случаях.

Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 ЗК РФ.

Земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация).

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий

ипри иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции (более подробно порядок реквизиции регламентирован в ЗК РФ).

Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, но с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, предусмотренных ЗК РФ (еще один

46

пример совместного регулирования земельных отношений нормами различных отраслей законодательства).

В конце 2006 г. поправками в ЗК РФ восполнен пробел по регулированию условий и порядка отказа лица от права на земельный участок, что имеет практическое значение для перехода прав на земельный участок к эффективному правообладателю. Этот переход осуществляется по схеме: заявление об отказе – решение уполномоченного органа о прекращении права – государственная регистрация прекращения права – изменение кадастрового учета земель.

Принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного взыскания органом государственного земельного контроля виновному в нарушении земельного законодательства выносится предупреждение о правонарушениях с уведомлением органа, предоставившего земельный участок. Последний (при неустранении нарушений) направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок с последующей государственной регистрацией прекращения права.

Прекращение права на земельный участок не освобождает виновных от соответствующего возмещения причиненного вреда. В то же время, решение об изъятии земельного участка может быть обжаловано в суде.

ЗК РФ устанавливает, что рассмотренное принудительное отчуждение земельного участка может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Основным предметом при этом должно быть не оспаривание самого факта изъятия, а размер выкупной цены.

47

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника, порядок определения выкупной цены земельного участка, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Важным инструментом государственного регулирования является ограничение прав на землю по основаниям, установленным только федеральными законами.

Например, согласно ЗК РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

•особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных и иных зонах (по ГрК РФ – в зонах с особыми условиями использования территорий);

•установленные проектом условия (сроки) начала и завершения застройки земельного участка, предоставленного для строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги;

•иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ, федеральными законами.

Сами ограничения устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (аналогично регистрации вещных прав) и может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Права собственников и землепользователей на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервиро-

48

ванием земель для государственных или муниципальных нужд. Такие ограничения прав устанавливаются ЗК РФ и другими федеральными законами.

Возмещению в полном объеме подлежат убытки (в том числе упущенная выгода), причиненные:

•изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (возмещаются собственникам земельных участков);

•ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц; временным занятием земельных участков; ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (возмещаются указанным лицам);

•изменением целевого назначения земельного участка при переводе земельного участка из земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка (возмещаются правообладателям земельного участка).

Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон или ухудшение качества земель.

Размер убытков рассчитывается с учетом стоимости имущества на день принятия решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или о соответствующем ограничении прав. Порядок возмещения убытков установлен Правительством Российской Федерации в 2003 г.

Убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков является:

49

•соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

•акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;

•акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

•решение суда.

Основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, кроме того, является акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц.

Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Размер убытков рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Росреестром по согласованию с Минэкономразвития Российской Федерации.

При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые они несут в

50