Землепользование и городской кадастр (регулирование земельных отношений). Конспект лекций

-право собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципалитетов на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, ранее осуществляемом по иной процедуре;

-которые приобретены соответственно Российской Федерацией, ее субъектами или муниципалитетами по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

•К муниципальной собственности (а также собственности городов Москвы, Санкт-Петербурга) относятся земельные участки, от права собственности на которые собственники отказались.

•В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований (например, в «пригородной зоне»).

Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ о введении в

действие ЗК РФ предусмотрено, что в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:

•земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РоссийскойФедерации;

•земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

•земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук, а также

уорганизаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук;

•иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

21

В целях разграничения государственной собственности на землю ксобственностисубъектов РоссийскойФедерацииотносятся:

•земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

•земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

•иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

•земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

•земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

•иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Ксобственности субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга – относятся земельные участки, от которых отказались их собственники, а также если законами этих субъектов РФ не установлено, что такие земельные участки являются собственностью внутригородских муниципальных образований.

Виды существующих прав собственности на земельные участки приведены в табл. 1.

22

Т а б л и ц а 1

Виды прав на земельные участки (кроме права собственности)

Из анализа данных табл. 1 видно, что наиболее рыночным видом прав на земельные участки (кроме права собственности) является аренда. Это всегда срочная и возмездная форма пользования, регулируемая как гражданским, так и земельным законодательством и осуществляемая на основе договора аренды.

В частности, ЗК РФ содержит нормы по установлению основных условий аренды земельного участка (срока договора аренды, определению размера арендной платы), раскрывает гарантии арендатора в виде преимущественного права на заключение нового договора аренды (по истечении срока договора аренды) или преимущественного права покупки земельного участка (при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности). Одновременно вводятся некоторые ограничения на аренду (в частности, на ее срок применительно к резервированным земельным участкам) и устанавливается ответственность арендаторов.

Рыночный характер и перспектива использования права аренды определяются широкими возможностями распоряжения арендатором земельным участком (передача третьим лицам) при достаточности уровня и инструментов контроля со стороны арендодателя.

Перспективным, в частности, для условий регулирования городского землепользования представляется применение института сервитутов, прежде всего, частных сервитутов (прохода, проезда через смежный земельный участок и др.). Такой сервитут устанавливается на договорной (как правило, возмездной) основе или по решению суда на определенный срок или бессрочно. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Концепция введения публичных сервитутов, в частности, для использования земельных участков в целях ремонта инженерной и транспортной инфраструктуры, размещения межевых и геодезических знаков, проведения дренажных работ на земельном уча-

24

стке, временного пользования земельным участком для проведения изыскательских, исследовательских работ и др., сложна. Как показывает практика, она требует переосмысления в более четкой увязке с логикой установления частных сервитутов (известных еще со времен римского права) и с системой земельных участков общего пользования.

Сервитуты подлежат государственной регистрации, как и иные вещные права на землю.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

1.Каковы виды собственности на землю (земельные участки)?

2.Охарактеризуйте порядок разграничения государственной собственности на землю.

3.Охарактеризуйте виды прав на земельные участки (кроме права собственности).

25

Л е к ц и я 3

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕЗЕМЕЛЬНЫХУЧАСТКОВ

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации (удостоверяются документами) в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Цивилизованное развитие земельного рынка сочетается с правовой системой ограничения оборотоспособности земельных участков, устанавливаемой государством (ГК РФ, ЗК РФ, другие федеральные законы).

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из оборота согласно ЗК РФ изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими наиболее важными объектами:

•государственными природными заповедниками и национальными парками;

•зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены воинские формирования и органы;

•объектами ФСБ и федеральных органов государственной охраны, Федеральной службы исполнения наказаний;

•объектами атомной энергетики;

•градообразующими объектами закрытых административнотерриториальных образований (ЗАТО);

•воинскими и гражданскими захоронениями;

•объектами охраны государственной границы Российской Федерации.

26

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальнойсобственности следующие значимыеучастки:

•в пределах особо охраняемых природных территорий (ООПТ) кроме заповедников и национальных парков;

•из состава земель лесного фонда;

•в пределах которых расположены государственные или муниципальные водные объекты;

•занятые особо ценными объектами культурного наследия;

•предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, обороннойпромышленности, таможенныхнуждинеуказанныевыше;

•в границах ЗАТО, не указанные выше;

•предоставленные для нужд организаций, транспорта, связи, занятые объектами космической инфраструктуры;

•расположенные под гидротехническими сооружениями;

•предоставленные для производства ядовитых и наркотических средств;

•загрязненные и иные подвергшиеся деградации земли;

•расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

•в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственнобытового водоснабжения.

Кроме того, запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Способом приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является их предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность (как правило, за плату) или на других правах (см. табл. 1).

При этом отказ в предоставлении в собственность земельных участков допускается только в случае:

•изъятия земельных участков из оборота;

•установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

•резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

27

Общий порядок предоставления таких земельных участков определен в ЗК РФ. Их предоставление осуществляется на основании решения уполномоченных исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, указанных в статье 29 ЗК РФ.

Принципиальной новеллой ЗК РФ, носящей урбанистический характер, являлась норма о том, что с 1 января 2012 г. при отсутствии правил землепользования и застройки (ПЗЗ) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется (кроме земельных участков, на которые согласно ГрК РФ действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также земельных участков, предоставляемых в соответствии с государственными документами территориального планирования).

Предоставление земельных участков для строительства* осуществляется с проведением работ по их формированию:

•без предварительного согласования мест размещения объектов;

•с предварительным согласованием мест размещения объектов (табл. 2).

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта после повсеместной разработки правил землепользования и застройки (ПЗЗ) будет являться наиболее массовым способом, обязательным для объектов, на которые согласно ГрК РФ устанавливаются и распространяются градостроительные регламенты.

Существенно, что проведение земельных торгов требует полного формирования земельного участка (лота), которое в условиях отсутствия ПЗЗ требуют, в свою очередь, разработки документации о планировке территорий согласно ГрК РФ (определение границ земельного участка и его разрешенного использования).

*Предусмотренный в ЗК РФ порядок предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством, в настоящем конспекте лекций не рассматривается.

28

Т а б л и ц а 2

Предоставление земельных участков (ЗУ), находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства

Решение о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов является основанием государственной регистрации права пользования или заключения договоров купли-продажи (аренды) и государственной регистрации права собственности (аренды) покупателя на земельный участок.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суде.

Согласно нормам и смыслу ЗК РФ и ГрК РФ, предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с проектом планировки территории и ПЗЗ, а также при предоставлении земельного участка для нужд сельскохозпроизводства или из состава земель лесного фонда либо для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

29

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта определен в ЗК РФ и отражен в табл. 2. Ключевым этапом является выбор земельного участка, осуществляемый по заявлению заинтересованного лица органом местного самоуправления.

В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты*.

Выбор земельного участка обеспечивается на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Характерно, что необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

Органы местного самоуправления информируют соответствующих собственников и землепользователей о возможном выкупе земельных участков. При этом заинтересованные граждане, общественные и религиозные организации имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих их интересы.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом, к которому прилагаются утвержденные органом местного само-

*Эта норма ЗК РФ существенна, так как обосновывает легитимность проведения «предпроектных проработок», «градобоснований» и пр. в рамках градостроительного законодательства.

30