Землепользование и городской кадастр (регулирование земельных отношений). Конспект лекций

•преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

•перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

•ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

•текущее использование земельного участка.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем информации определяется оценщиком. При этом может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты оценки оформляются в виде отчета, все материалы которого должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Отчет включает:

•описание параметров и характеристик земельного участка и его улучшений;

•характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

•установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Оценщик использует затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке и вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки.

На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения, распределения. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения продаж применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого (при отсутствии информации допускается использование цен предложения и спроса).

Метод предполагает:

•определение элементов сравнения с объектами – аналогами;

61

•анализ характера и степени отличий каждого из них от оцениваемого земельного участка с соответствующей дифференцированной корректировкой цен продаж;

•расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

•местоположение и окружение;

•целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

•физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

•транспортная доступность;

•инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками относятся:

•условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

•условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

•обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

•изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки (при этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками).

Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении, и их величины, как правило, определя-

62

ются с применением методов математической статистики следующими способами:

•прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

•прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

•корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

•определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

•экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (или единицы их измерения), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение, значения корректировок.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков при наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок (при отсутствии такой информации допускается использование цен предложения - спроса), а также при соответствии улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает аналогичную рассмотренной выше последовательность действий и завершается расчетом рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включаю-

63

щего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка при этом может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора – величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Близким по смыслу является метод распределения, предполагающий больший уровень дифференциации по элементам оценки и расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

64

•определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

•расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

•деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

•увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок*.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Метод остатка (вычитания) также применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при условии возможности застройки земельного участка улучшениями, приносящими доход.

В общем случае метод предполагает:

•расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

*При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

65

•расчет дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

•расчет дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

•расчет величины земельной ренты как разности дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени

идохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

•расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

В аналогичных условиях может применяться метод предполагаемого использования, который предполагает расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка (их приведения к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель (ГКОЗ) Правительство Российской Федерации в 2006 г. утвердило порядок (правила) проведения государственной кадастровой оценки земель различного целевого назначения.

Организация проведения ГКОЗ осуществляется Росреестром

иего территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке в соответствии с требованиями законодательства о размещении заказов для государственных и муниципальных нужд.

ГКОЗ основывается на классификации земель по целевому назначению и видуфункциональногоиспользования ипроводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.

Для земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений такая оценка осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной

66

информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Кадастровая оценка иных категорий земель осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения

иподдержания ценности их природного потенциала.

Впроцессе ГКОЗ проводится оценочное зонирование территории. При этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

Взависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также с границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Характерна тесная информационная связь ГКОЗ и государственного кадастра недвижимости (ГКН). С одной стороны, ГКОЗ проводится с учетом данных ГКН, а также сведений лесного, водного и других кадастров и информационных систем, с другой,

–результаты ГКОЗ обязательно вносятся в состав ГКН. И при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Росреестра.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

67

В 2007 г. Минэкономразвития РФ разработало и утвердило Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, которые позволяют определить кадастровую стоимость разрешенных к использованию земельных участков в составе земель населенных пунктов. Видов разрешенного использования земельных участков 16:

1.Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2.Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3.Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4.Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5.Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6.Земельные участки, предназначенные для размещения гос-

тиниц.

7.Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8.Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9.Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, матери- ально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10.Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11.Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных и автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12.Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

68

13.Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных

иподземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14.Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15.Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16.Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется в два этапа:

• Формирование Перечня земельных участков в составе зе-

мель населенных пунктов.

• Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Указанный Перечень формируется территориальным управлением Росреестра по состоянию на 1 января года проведения работ и содержит сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории с обязательным отражением учетных кадастровых характеристик по земельным участкам.

69

Расчет кадастровой стоимости земельных участков основной группы (пп.1 – 10) осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

•определение состава факторов стоимости земельных участков и сбор сведений об их значениях;

•группировка земельных участков;

•сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

•построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости);

•расчет кадастровой стоимости земельных участков.

Состав факторов стоимости обосновывается и определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости.

В него должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов. Например, в Москве к ним отнесены известные экономические, социальные и демографические факторы, факторы государственного (правового) регулирования, физические характеристики и параметры влияния окружающей среды, а также некоторые факторы субъективного характера (например, особый интерес покупателя к объекту).

Сбор сведений о значениях факторов осуществляется из следующих основных источников:

•ГКН;

•государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

•фондов данных и базы данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

Сбор таких сведений может осуществляться для совокупности (группы) земельных участков, схожих по значению стоимости, на основании анализа информации о земельном рынке, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель.

70