Землепользование и городской кадастр (регулирование земельных отношений). Конспект лекций

С учетом этого может проводиться группировка земельных участков.

Для этого в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков к соответствующей группе (при необходимом обосновании).

В случае если группировка земельных участков в рамках ка- кого-либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Земельные участки каждой группы не должны пересекаться, должны быть однородными с точки зрения значений и (или) диапазонов значений факторов стоимости и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе).

Для каждой сформированной группы земельных участков осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости:

•цены сделок, спроса и предложения (купля – продажа, аренда, ипотека);

•информации о рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной в отчетах об оценке;

•коэффициентов и индексов, используемых для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

•иных показателей, используемых для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

•официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящимися в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

•СМИ, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

•отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастро-

71

вой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Вслучае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации, и (или) уточнение состава факторов стоимости.

Вцелях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Для каждой группы земельных участков в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.

Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках.

Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчета, под контрольной выборкой – рыночная информация, на основе которой прове-

72

ряется качество построенных моделей расчета, не включающая информацию обучающей выборки.

Количество земельных участков в составе земель населенных пунктов в контрольной выборке и значения факторов их стоимости должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Анализ качества статистической модели проводится с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида.

Модель считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению в обучающей и контрольной выборках.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, необходимо осуществить сбор дополнительной рыночной информации, и (или) провести дополнительную оценку рыночной стоимости земельных участков, и (или) провести перегруппировку земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков, указанных выше в пп. 11-12, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости (в соответствии с законодательством об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость земельных участков, указанных в п.13, определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков на площадь земельных участков (метод аналогий).

73

Кадастровая стоимость земельных участков, указанных в п.14, устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков, указанных в п.15, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района, на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п.16, не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования (за исключением участков жилой застройки) осуществляется для каждого из видов разрешенного использования. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

Совершенно очевидно, что данное методическое положение требует концептуальной доработки с учетом идеологии градостроительного зонирования (ГрК РФ).

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

1.В каких формах и как осуществляется плата за использование земли?

2.Как и для чего устанавливается рыночная стоимость земельного участка?

3.Каким образом и для каких целей устанавливается кадастровая стоимость земельных участков?

74

Л е к ц и я 6

ОХРАНАИМОНИТОРИНГЗЕМЕЛЬ, ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, ГОСУДАРСТВЕННЫЙКАДАСТРОВЫЙУЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХУЧАСТКОВИРЕЗЕРВИРОВАНИЕЗЕМЕЛЬ ДЛЯГОСУДАРСТВЕННЫХИМУНИЦИПАЛЬНЫХНУЖД

В аспекте охраны земля рассматривается как природный ресурс и природный объект. Это более отвечает экологическим целям и требованиям землепользования, которое должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством лесного и сельхозпроизводства, основой осуществления хозяйственной деятельности.

Охрана земель имеет двуединую цель:

•предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности;

•обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся этим воздействиям.

Характер данной цели определяет структуру (содержание) охраны земель как совокупность групп мероприятий, которые собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков (далее – собственники

иземлепользователи) обязаны проводить в направлении:

•сохранения почв и их плодородия;

•защиты земель от опасных геологических процессов, промышленного и бытового загрязнения и захламления и других воздействий, приводящих к деградации земель и ликвидации соответствующих последствий;

•защиты сельхозугодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорняками, а также защиты сельхозпродукции от вредителей;

•сохранения достигнутого уровня мелиорации;

•рекультивации нарушенных земель, восстановления плодородия почв, своевременного вовлечения земель в оборот;

•сохранения плодородия почв и их использования при проведении работ, связанных с нарушением земель.

75

Согласно ЗК РФ в целях охраны земель разрабатываются федеральные, региональные и местные программы охраны земель. Оценка состояния земель (например, в рамках рассматриваемого ниже мониторинга) и эффективности предусмотренных программами мероприятий проводится с учетом экологической экспертизы, установленных законодательством санитарно-гигиенических и иных норм и требований (например, нормативы предельно допустимых концентраций вредных веществ). Согласно законодательству о техническом регулировании такие требования должны, прежде всего, содержаться в соответствующих технических регламентах, регулирующих необходимые уровни безопасности производства и проживания. При их нарушении внедрение новых технологий, осуществление программ мелиорации земель и повышения плодородия почв, капитальное строительство запрещаются. Для проведения проверки соответствия почвы экологическим нормативам проводятся почвенные, геоботанические, агрохимические и иные обследования.

При проведении связанных с нарушением почвенного слоя строительных работ и работ по добыче полезных ископаемых плодородный слой почвы снимается и используется для улучшения малопродуктивных земель (в том числе для целей озеленения).

Консервация земель с изъятием их из оборота допускается в целях предотвращения деградации земель и их восстановления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

ЗК РФ предусматривает возможность осуществления экономического стимулирования охраны и использования земель в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах (в практике применяется редко).

Земли, которые подверглись масштабному радиоактивному и химическому загрязнению, подлежат ограничению в использовании, исключению их из категории земель сельскохозяйственного назначения и могут переводиться в земли запаса для их консервации. На таких землях запрещаются производство и реализация сельскохпродукции. Порядок использования таких земель, проведения на них мелиоративных и иных работ определяется Правительством Российской Федерации. Виновные в загрязнении земель лица полностью возмещают соответствующие убытки и потери.

76

Государственный мониторинг земель (далее – мониторинг) является частью государственного мониторинга окружающей среды и представляет собой систему непрерывных наблюдений за состоянием земель* для решения задач:

•своевременного выявления изменений состояния земель, оценки этих изменений, прогноза и выработки рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов;

•информационного обеспечения государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства;

•обеспечения граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории мониторинг может быть федеральным, региональным или локальным и должен осуществляться в рамках специальных программам соответствующего уровня.

Порядок осуществления мониторинга установлен Правительством Российской Федерации. Он включает в себя:

•сбор информации о состоянии земель в Российской Федерации, ее обработку и хранение;

•непрерывное наблюдение за использованием земель, исходя из их целевого назначения и разрешенного использования (правовой аспект сочетается с осуществлением госземконтроля);

•анализ и оценку качественного состояния земель с учетом воздействия природных и антропогенных факторов.

Мониторинг осуществляется Росреестром во взаимодействии

сдругими федеральными органами исполнительной власти** (фактически при их участии), органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Регулирование соответствующей деятельности производится путем принятия Росреестром необходимых методических и нормативно-технических документов по согласованию с

*В узком смысле любой мониторинг нацелен на наблюдения за негативными изменениями состояния систем.

**Например, такими как Минприроды России, Росгидромет и др.

77

федеральными органами исполнительной власти (в частности – с Минрегионом России).

Получение информации при осуществлении мониторинга (исходя из единой системы показателей) может производиться с использованием:

•дистанционного зондирования (космические и аэрофотосъемки и наблюдения);

•сети постоянно действующих полигонов, эталонных стационарных и иных участков, межевых знаков и т.п.;

•наземных съемок, наблюдений и обследований (сплошных

ивыборочных);

•соответствующих фондов данных.

Съемки, наблюдения и обследования, осуществляемые в ходе проведения мониторинга, в зависимости от срока и периодичности проведения делятся на:

•базовые (проводятся для получения данных о состоянии земель на момент начала ведения мониторинга);

•периодические (проводятся для получения данных о состоянии земель за определенный период – раз в три года и более);

•оперативные (проводятся для получения данных о состоянии земель на текущий момент).

Сбор и обработка данных, полученных в ходе проведения мониторинга, а также подготовка прогнозов и рекомендаций, касающихся особо опасных явлений и процессов, связанных с изменением состояния земель, осуществляются территориальными органами и организациями Росреестра и других участников мониторинга.

Мониторинг осуществляется с использованием автоматизированной информационной системы, функционирующей во взаимодействии с АИС органов государственной власти и органов мест-

ного самоуправления (в частности – с ИСОГД – информационной системой обеспечения градостроительной деятельности).

Данные мониторинга о состоянии и использовании земель систематизируются и передаются на хранение в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства (см. ниже) и используются для информационного обеспечения деятельности органов государственной власти, органов местного

78

самоуправления, юридических лиц и граждан (структура, объем, порядок и сроки их представления определяются Росреестром).

Кроме того, эти данные составляют основу национального доклада о состоянии и использовании земель, ежегодно представляемого Росреестром по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти в Правительство Российской Федерации.

Землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны*, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации (внутрихозяйственное землеустройство).

Землеустройство является функциональным элементом государственного управления земельными ресурсами в части планирования использования земель и специальным инструментом земельного регулирования и устройства (в части иных своих компонентов).

Поэтому землеустройство теснейшим образом связано с другими функциями и инструментами управления землями (документы, подготовленные в результате проведения землеустройства, используются при осуществлении государственного учета, контроля и мониторинга земель, и наоборот).

Основы организации и порядка проведения землеустройства установлены ЗК РФ.

Землеустройство проводится по инициативе: уполномоченных исполнительных органов государственной власти или орга-

*Функция планирования и организации рационального использования земель («территориальное землеустройство») все более переходит в состав территориального планирования (регулируется законодательством о градостроительной деятельности) и ограничена, по сути, в настоящее время работами по внутрихозяйственному землеустройству.

79

нов местного самоуправления, собственников или землепользователей, а также по решению суда.

В случаях, предусмотренных федеральными законами, землеустройство проводится в обязательном порядке.

Юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено федеральными законами. Сведения о землеустройстве, как правило, носят открытый характер.

Порядок проведения землеустройства устанавливается земельным законодательством, прежде всего Федеральным законом о землеустройстве, принятым в 2001 г.

Объектами землеустройства являются территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий, а также части указанных территорий и зон;

В обязательном порядке землеустройство проводится при изменении границ объектов землеустройства и проведении мероприятий по охране земель.

Основаниями проведения землеустройства являются предметные решения органов государственной власти соответствующего уровня, органов местного самоуправления и договоры о проведении землеустройства, а также судебные решения.

Государственное регулирование проведения землеустройства осуществляется на федеральном уровне (принятие нормативных правовых актов, организация и осуществление контроля за проведением землеустройства, управление государственным фондом землеустроительных данных, координация деятельности федеральных и иных органов исполнительной власти, проведение землеустройства на землях, находящихся в федеральной собственности и др.).

Государственная экспертиза землеустроительной документации осуществляется в целях обеспечения соответствия этой документации исходным данным, техническим условиям и требованиям в порядке, установленном (устанавливаемом) Правительством Российской Федерации (Росреестром).

80