Земельное право. Ответы на экзаменационные вопросы

ных участков в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Если земельный участок был предоставлен собственнику без внесения платы с его стороны, то отчуждение в таком случае не производится. В данном случае действует механизм добровольной передачи земельного участка в государственную собственность, предусмотренный ст. 54 Кодекса о земле. Исключение составляют случаи, когда земельный участок предоставлялся без внесения платы взамен изъятого для государственных нужд.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности. Исключения составляют случаи продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться соответствующему исполнительному комитету либо гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, или в ином населенном пункте, находящемся на территории соответствующего сельсовета.

Запрещается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, отчуждение (купля-продажа, мена, дарение) предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) земельных участков до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения). Исключение составляют случаи отчуждения земельных участков:

1) местным исполнительным и распорядительным органам;

81

2) отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями.

Граждане, получившие земельные участки как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 8 лет со дня государственной регистрации возведенных на них жилых домов не вправе отчуждать такие участки и (или) дома, а также объекты недвижимости, образованные в результате их раздела, слияния или вычленения из них. В данный период возможно производить отчуждение земельного участка только местному исполкому. Отчуждение гражданами незавершенных законсервированных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не допускается за исключением отчуждения местным исполнительным комитетам.

Отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос.

В пригородных зонах г. Минска и областных центров запрещаются, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, отчуждение (купля-продажа, мена, дарение) предоставленных в частную собственность для коллективного садоводства земельных участков, в том числе земельных участков, образованных в результате их раздела, слияния, передача в аренду таких земельных участков, передача прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, предоставленных для указанной цели в аренду, в том числе земельных участков, образованных в результате их раздела, слияния, а также отчуждение капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных для коллективного садоводства, в том числе на земельных участках, образованных в результате их раздела, слияния, до истече- ния 5 лет со дня государственной регистрации возникновения прав на такие земельные участки. Исключение составляют случаи отчуждения земельных участков и (или) расположенных на них капитальных строений (зданий,

82

сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений местному исполкому.

Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заклю- чению сделки. К таким причинам, в частности, относится наличие запрета на продажу земельного участка (например, нотариус одновременно с удостоверением договора ипотеки земельного участка налагает запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором или же собственник имеет задолженность перед бюджетом по уплате земельного налога).

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавцом выступает собственник земельного участка либо лицо, им уполномоченное. Покупателем земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина может быть:

1)гражданин Республики Беларусь;

2)местный исполком.

В отличие от физических лиц юридические лица могут отчуждать земельные только областным, Минскому городскому, городским и районным исполкомам. Сделка по отчуждению не может быть совершена с сельским и поселковым исполкомом.

При совершении сделки купли-продажи земельного участка продавец или покупатель не может изменить его целевое назначение и режим использования земель (водоохранные и санитарно-защитные зоны, право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

Цену и условия оплаты стороны определяют по договоренности. Вместе с тем, ст. 31 Кодекса о земле предусматривает, что стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости на момент совершения сделок.

Что касается дарения земельных участков, находящихся в частной собственности, то здесь действуют общие правила о купле-продаже участка с учетом безвозмездности сделки.

83

30. Ипотека земельных участков и залог права аренды земельных участков

Âсоответствии со ст. 50 Кодекса о земле земельные уча-

стки, находящиеся в частной собственности могут быть предметом ипотеки, а право аренды – предметом залога

только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору. Владельцы, пользователи и арендаторы не могут сдавать участки в ипотеку. Часть делимого земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть предметом ипотеки, если эта часть в установленном порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.

Âтечение всего срока действия ипотеки земельный уча- сток остается собственностью залогодателя и используется им в соответствии с целевым назначением и условиями предоставления.

Âсоответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 2 июня 2009 г. 276 «Об отдельных вопросах ипотеки земельных участков и признании утратившими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь» (в ред. от 15.04.2013 186) в целях развития системы кредитования в Республике Беларусь установлено, что залогодержателями земельных участков, находящихся в частной собственности, права аренды земельных участков, являющихся предметом соответственно ипотеки, залога, могут быть:

1) банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности;

2) Международная финансовая корпорация, Евразийский банк развития, Европейский банк реконструкции и развития при заключении данными организациями договоров займа и (или) кредитных договоров с резидентами Республики Беларусь;

3) иные организации – в случаях, определенных законодательными актами Президента Республики Беларусь.

Âсоответствии со ст. 50 Кодекса о земле право аренды земельного участка может являться предметом залога, если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата.

84

Залогодателями земельных участков могут быть лица, у которых земельные участки находятся в частной собственности, а залогодателями права аренды земельных уча- стков – арендаторы земельных участков, за право заклю- чения договоров аренды которых взималась плата.

Правовое регулирование отношений по ипотеке земельных участков, кроме Кодекса о земле, осуществляется специальным законом – Законом Республики Беларусь «Об ипотеке» от 20 июня 2008 г. 345-З, Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», Указом Президента Республики Беларусь от 23.09.2011 г. 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков» и др.

Земельные участки, предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), находящиеся в частной собственности, или право аренды земельных участков, предоставленных для этих целей, могут являться предметом ипотеки или залога до завершения строительства указанных строений, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Капитальные строения (здания, сооружения) или незавершенные законсервированные капитальные строения, временные строения, возведенные на земельных участках, являющихся предметом ипотеки (право аренды которых является предметом залога), признаются находящимися в ипотеке или залоге. При этом изменения в договоры об ипотеке или залоге не вносятся.

При передаче в ипотеку земельного участка или в залог права аренды земельного участка (доли в праве собственности или аренды на земельный участок), на котором расположено капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, одновременно в ипотеку передается это капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение (доля в праве собственности на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение либо изолированное помещение в капитальном строении (здании, сооружении)).

85

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности, не допускается.

Предметом ипотеки или залога не может быть земельный участок или право аренды земельного участка с расположенными на нем капитальными строениями (зданиями, сооружениями), если на эти строения в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

На земельном участке, являющемся предметом ипотеки вместе с расположенными на нем капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервированными капитальными строениями, залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном порядке возводить капитальные строения (здания, сооружения) или временные строения.

Если на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, отсутствуют капитальные строения (здания, сооружения) и их строительство в соответствии с законодательством не является обязательным, залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном порядке возводить капитальные строения (здания, сооружения) или временные строения.

Капитальные строения (здания, сооружения) или незавершенные законсервированные капитальные строения, временные строения, возведенные в соответствии с вышеуказанными условиями на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, признаются находящимися в ипотеке. При этом изменения в договор об ипотеке не вносятся. Однако возведение капитальных строений (зданий, сооружений) на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

При обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, его продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) осуществляются с соблюдением установленных законодательными актами в области охраны и использования земель ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки, и целей его использования.

86

Обращение взыскания на земельный участок и находящиеся на нем капитальные строения (здания, сооружения) или незавершенные законсервированные капитальные строения, являющиеся предметом ипотеки, осуществляется одновременно путем продажи на публичных торгах (торгах) одному покупателю.

При обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, на котором находятся капитальные строения (здания, сооружения), принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, и его продаже с публичных торгов (торгов) к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении другого лица имел залогодатель.

Особенности организации и проведения таких публич- ных торгов определены в Постановлении Совета министров Республики Беларусь от 28 октября 2008 г. 1599 «Об особенностях проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки» (в ред. от 23.01.2014 г. 59).

31. Наследование земельных участков

Наследование земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется по общим принципам гражданского права, с учетом нижеследующих особенностей.

Наследники земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, обязаны обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права частной собственности на переданный по наследству земельный участок по истечении установленного гражданским законодательством срока для принятия наследства, но не позднее восемнадцати месяцев со времени открытия наследства. Этот срок может быть продлен судом по заявлению наследника, но не более чем на шесть месяцев, если у наследника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему обратиться за государственной регистрацией перехода права частной собственности на земельный участок (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина).

При принятии по наследству земельного участка, находившегося на праве частной собственности у наследода-

87

теля, либо доли в праве на этот участок лицами, которым не перешли по наследству расположенные на этом земельном участке жилой дом, зарегистрированная организацией по государственной регистрации квартира в блокированном жилом доме, дача либо садовый домик, данные лица вправе требовать от наследников капитальных строений выплаты компенсации, размер которой устанавливается по соглашению сторон. При недостижении соглашения денежная компенсация, равная кадастровой стоимости земельного участка либо доли в праве на этот земельный уча- сток на момент открытия наследства, выплачивается указанным лицам в соответствии с постановлением суда.

Наследование земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, может осуществляться по закону или по завещанию.

Наследники земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении граждан, обязаны по истечении установленного гражданским законодательством срока для принятия наследства, но не позднее восемнадцати месяцев со времени открытия наследства обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком либо в Минский городской, городской (города областного, районного подчинения), районный, сельский, поселковый исполнительный комитет в соответствии с его компетенцией за предоставлением земельного участка в частную собственность или аренду. Этот срок может быть продлен соответствующим местным исполнительным комитетом по заявлению наследника, но не более чем на шесть месяцев, если у наследника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему обратиться за государственной регистрацией перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком или за предоставлением земельного участка в частную собственность или аренду (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина).

Земельный участок, находившийся в пожизненном наследуемом владении, на котором расположены перешедшие по наследству жилой дом, зарегистрированная организацией по государственной регистрации квартира в блокированном жилом доме, дача либо садовый домик, наследуется лицами, к которым перешли по наследству эти

88

жилой дом, зарегистрированная организацией по государственной регистрации квартира в блокированном жилом доме, дача либо садовый домик.

32. Понятие и характеристика аренды земли

Кодекс о земле не дает определения аренды земель. В силу части третьей п. 1 ст. 1 и на основании ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь можно сделать вывод, что аренда земельного участка – это предоставление земельного участка во временное владение и пользование за определенную плату на основе договора. Исходя из вышеизложенного основу законодательного регулирования аренды земли составляет Гражданский кодекс Республики Беларусь и Кодекс о земле.

Как отмечалось выше, предоставление земельных участков в аренду осуществляется на основе договора. Одним из

существенных условий договора аренды земельного участка является предмет договора, т. е. стороны должны четко определить местоположение земельного участка (адрес земельного участка), его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, которые позволят точно идентифицировать земельный участок. При отсутствии этих данных

âдоговоре условие об объекте считается несогласованным и, следовательно, договор не считается заключенным. На условиях аренды в отличие, например, от права пожизненного наследуемого владения могут быть предоставлены земельные участки из земель любой категории, за исключе- нием случаев, предусмотренных законодательством.

Существование двух форм собственности на землю предопределяет наличие двух разновидностей аренды земли: аренды государственных земель и аренды земель, находящихся в частной собственности.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются:

1)государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией;

2)администрации свободных экономических зон –

âслучае предоставления земельных участков резидентам соответствующих свободных экономических зон в грани-

89

цах данных зон. При необходимости администрация СЭЗ может осуществлять перевод земельных участков из одних категорий в другие, в том числе с заключением договоров аренды этих земельных участков, если эти права делегированы соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами в соответствии с их компетенцией.

Владельцы и пользователи земельных участков не могут передавать земельные участки в аренду.

Арендатором земельных участков, находящихся в государственной собственности, может быть любой субъект – иностранное государство, международные организации, юридические и физические лица как Республики Беларусь, так и иностранных государств. Это делает данный институт гибким применительно к различным субъектам. Не ясна позиция законодателя в отношении аренды земель, находящихся в собственности юридических лиц.

Граждане, негосударственные юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии соблюдения их целевого назначения.

На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.

В случае нахождения на земельных участках, предоставленных в частную собственность, жилых домов, квартир в блокированных жилых домах, дач, садовых домиков, иных капитальных строений (зданий, сооружений) предоставление таких земельных участков в аренду допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначе- ния земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.

90