Договоры подряда. Образцы, рекомендации, комментарии

2.2.9. Самовольное строительство

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ строительство объектов

недвижимости:

1)без специального на то разрешения,

2)на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном

законом,

3)с грубым нарушением градостроительных и строительных норм и правил

- является "самовольной постройкой".

Таким образом, при наличии любого из трех вышеперечисленных признаков строение,

сооружение или иная недвижимость будет признано возведенным самовольно, что влечет за собой ряд неблагоприятных последствий.

Согласно ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Вопросами сноса самовольных построек занимается местная администрация и суд.

Постройка в любом случае будет подлежать сносу, если она нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

ГК РФ указывает два случая, когда возможно принятие судом решения о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ):

-за лицом, осуществившем постройку, на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что этот участок будет в установленном порядке предоставлен ему под возведенную постройку;

-за лицом, в собственности (пожизненном наследуемом владении или пользовании)

которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Кодексом РФ об административных правонарушениях (статья 9.5) установлено, что строительство объектов недвижимости без разрешения влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда.

61

Штрафы налагаются должностными лицами органов государственного архитектурно-

строительного надзора.

2.2.10. Разрешение на выполнение строительно - монтажных работ

Кроме разрешения на строительство и лицензии на выполнение строительных работ, необходимо получить также разрешение на выполнение строительно - монтажных работ.

В соответствии с п.2 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение СМР (утвержденного Приказом Минстроя России от 03.06.1992г. № 131) разрешение на выполнение строительно-монтажных работ выдается заказчику на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве данного объекта. Разрешение выдается органами Госархстройнадзора России, а в городах и районах, где они отсутствуют - органами архитектуры и градостроительства.

Разрешения на выполнение строительно - монтажных работ подразделяются на два вида: разрешение на выполнение всех строительных работ и разрешение на выполнение отдельных видов таких работ (подготовительные работы, земляные работы по устройству котлованов, прокладка коммуникаций, устройство фундаментов и т.п.).

При передаче права на строительство объекта другому инвестору, изменении организационно - правовой формы организации - заказчика разрешение подлежит перерегистрации в инспекции Госархстройнадзора в трехнедельный срок.

2.2.11. Страхование

При заключении договора строительного подряда стороны вправе договориться о страховании различных рисков. Наиболее распространенными видами страхования являются:

1)страхование строительно-монтажных рисков в отношении строительных материалов, конструкций, оборудования, не завершенного строительством объекта;

2)страхование гарантий подрядчиков и субподрядчиков в отношении ущерба и дефектов, вызванных некачественным выполнением строительно-монтажных работ в период после приемки объекта заказчиком на оговоренный в договоре подряда период гарантийной эксплуатации;

3)страхование ответственности подрядчика и заказчика перед третьими лицами за нанесение ущерба при выполнении подрядных работ и в гарантийный период.

62

Такое страхование не является обязательным. Но стороны могут договориться о включении в договор положений о страховании. При этом обязанность по страхованию может быть возложена только на ту сторону, на которой лежит соответствующий риск (п.1 ст.742 ГК РФ).

Риск случайной гибели (повреждения) объекта строительства в соответствии с п.1 ст.741

ГК РФ до сдачи объекта несет подрядчик, а после - заказчик. Поэтому застраховать объект строительства может только подрядчик. При этом, как показывает судебная практика,

подрядчик вправе застраховать объект и тогда, когда часть строительных работ выполняет не он сам, а привлеченные им лица (субподрядчики).

За причинение вреда личности или имуществу граждан, а также имуществу юридических лиц отвечает лицо, причинившее вред (п.1 ст.1064 ГК РФ). Если вред причинен работником организации при исполнении своих трудовых (служебных) обязанностей, то этот вред должна возместить организация (п.1 ст.1068 ГК РФ).

Поскольку в процессе строительства вред могут причинить только работники подрядчика, то и страхование соответствующих рисков может быть возложено только на него.

Что же касается материалов, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве, то риск их случайной гибели (повреждения) несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому обязанность по их страхованию может быть возложена как на подрядчика, так и на заказчика.

Согласно ст.742 ГК РФ сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию,

должна представить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда. В обязательном порядке должны быть представлены данные о страховой компании, о размере страховой суммы, о

застрахованных рисках.

Страхование не освобождает сторону, застраховавшую соответствующие риски от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Страховое возмещение не выплачивается, если страховой случай наступил вследствие

(ст.ст.963, 964 ГК РФ):

1)умысла страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица;

2)грубой неосторожности страхователя или выгодоприобретателя (в случаях, прямо установленных законом);

63

3)воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий; гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок (если законом или договором не предусмотрено иное);

4)изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов (если договором не предусмотрено иное).

2.2.12. Подготовка земельного участка

В обязанности заказчика входит своевременное предоставление земельного участка, где будет производиться строительство объекта (п.1 ст.747 ГК РФ).

Если предметом договора являются строительные работы, не связанные непосредственно с земельным участком, то обязанность заказчика состоит в предоставлении подрядчику строительной площадки.

Включение соответствующих положений в договор строительного подряда не является обязательным. Если условия предоставления земельного участка (строительной площадки) в

договоре не оговорены, то предполагается, что он должен быть предоставлен таким образом,

чтобы обеспечить подрядчику возможность своевременного начала работ, нормального их ведения и завершения в срок.

Однако необходимо учитывать, что вопрос о своевременном предоставлении земельного участка (строительной площадки) и обеспечении условий для работы тесно связан со сроками строительных работ и качеством их выполнения. Поэтому если у подрядчика возникнут трудности, вызванные невыполнением или ненадлежащим выполнением заказчиком своих обязанностей, то наличие в договоре проработанных положений о том, что конкретно и в какие сроки должен был сделать заказчик, будет хорошим аргументом на случай судебного, а также досудебного разбирательства.

Подрядчик вправе не приступать к выполнению работ, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда препятствует исполнению договора (п.1 ст.719 ГК РФ). При этом подрядчик сохраняет право на оплату уже выполненных работ.

2.2.13. Дополнительные обязанности заказчика

На заказчика могут быть возложены обязательства по:

64

-передаче подрядчику в пользование необходимых для осуществления работ зданий и сооружений;

-обеспечению транспортировки грузов в адрес подрядчика;

-временной подводке сетей энергоснабжения, водо- и паропровода;

-оказанию других услуг.

Эти дополнительные обязанности заказчика могут быть установлены исключительно договором строительного подряда (п.2 ст.747 ГК РФ). Если в договоре не перечислены такие обязанности и не установлен порядок их исполнения, то и требовать их от заказчика подрядчик не имеет права.

Такие обязательства заказчика и порядок их выполнения должны быть детализированы в договоре и (или) приложениях к нему.

Например, если заказчик обязался обеспечить транспортировку грузов в адрес подрядчика, то необходимо, в частности, согласовать:

-наименование груза и его характеристики;

-общий объем доставок и с разбивкой по партиям;

-график доставок;

-порядок расчета;

-санкции за невыполнение обязательства.

2.2.14. Обеспечение строительства материалами и оборудованием

По общему правилу обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик (п.1 ст.745 ГК РФ).

Поэтому если договором не предусмотрено иное, то такая обязанность возлагается на подрядчика, который будет нести ответственность за ненадлежащее качество предоставленных материалов и оборудования, а также за претензии третьих лиц на такие материалы

(оборудование) (п.2 ст.705 ГК РФ).

В то же время договором строительного подряда может быть предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик. В таком случае заказчик вправе оплатить подрядчику строительные работы с учетом собственных затрат по приобретению оборудования.

Если заказчик осуществляет обеспечение строительства в части, то он отвечает только за обеспечение строительства материалами (оборудованием) в соответствии со своими

65

обязательствами по договору. Поэтому если возникнет потребность в дополнительном обеспечении, то такая обязанность возлагается на подрядчика (если в договоре не установлено иное).

Если же заказчик отвечает за обеспечение строительства в целом, то предоставлять дополнительные материалы (оборудование) придется ему. Такая ситуация менее выгодна для заказчика, ведь непосредственно строительные работы ведет подрядчик, а заказчик не вправе вмешиваться в его оперативно-хозяйственную деятельность (п.1 ст.748 ГК РФ). И порядок ведения работ подрядчик, как правило, определяет самостоятельно (п.3 ст.703 ГК РФ).

Следовательно, заказчик не всегда сможет определить, какие дополнительные расходы были необходимы, а какие - "навязаны" подрядчиком.

Согласно п.2 ст.745 ГК РФ сторона, в обязанность которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона.

Если заказчик отказывается заменить такие материалы, то подрядчик имеет право отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ. Поскольку такой отказ является вынужденным, то подрядчик вправе требовать от заказчика и возмещения убытков, вызванных разрывом договора (если таковые возникли).

В соответствии со ст.716 ГК РФ подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика об обнаружении непригодности или недоброкачественности предоставленных последним материалов или оборудования. До получения указаний заказчика работы должны быть приостановлены. Если подрядчик не выполнит эту обязанность, то в дальнейшем он будет не вправе ссылаться в спорах с заказчиком на вышеназванные обстоятельства.

2.2.15. Сроки ведения строительных работ

По договору строительного подряда подрядчик берет обязательство к определенному сроку завершить работы и сдать их заказчику (ст. 740 ГК РФ). Условие о сроке окончания работ является существенным для такого договора и отсутствие данного условия в силу ст.432 ГК РФ позволяет признать договор незаключенным.

66

До тех пор, пока стороны не придут к соглашению по срокам строительства, нельзя признать договор заключенным со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Если подрядчик приступит к работам, не придя к соглашению по данному вопросу, то он действует на свой страх и риск.

В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы.

По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Если точный срок определить затруднительно, то можно указать примерные сроки, а затем, в ходе строительства, их изменять в случаях и в порядке, предусмотренных договором.

Подрядчик несет ответственность за нарушение начального, конечного и промежуточных сроков выполнения работы. Вместе с тем стороны могут указать в договоре, что подрядчик не несет ответственность за нарушение сроков выполнения работы.

При нарушении конечного срока выполнения работы заказчик может отказаться от принятия исполнения работ и требовать возмещения убытков. При этом заказчику придется доказать, что исполнение договора подряда утратило для него интерес (п.2 ст.405 ГК РФ). В

противном случае работы придется принять и оплатить.

Если в договоре строительного подряда нет соглашения о неустойке, то заказчик сможет взыскать с подрядчика только убытки, которые у него возникли из-за несвоевременного окончания строительных работ. При этом заказчику придется документально подтвердить размер ущерба, возникшего из-за просрочки окончания работ подрядчиком, а также связь между понесенными убытками и задержкой окончания работ.

Поскольку такое подтверждение зачастую на практике вызывает трудности, заказчику целесообразнее включить в договор подряда положение о неустойке (штрафе или пенях за просрочку). В этом случае согласно п.1 ст.330 ГК РФ он не обязан доказывать факт причинения ему убытков.

В договоре нужно предусмотреть перечень форс-мажорных и иных обстоятельств, при которых не наступает ответственность сторон.

Отдельные виды работ принимаются заказчиком поэтапно. Так, например,

Ведомственные строительные нормы ВСН 19-89 "Правила приемки работ при строительстве и ремонте автомобильных дорог" требуют промежуточной приемки скрытых работ. Кроме того,

данные нормы запрещают до приемки результатов работ, которые будут в последующем скрыты, продолжать последующие работы.

67

Подписание промежуточного акта приемки скрытых работ акта заказчиком не означает, что он обязан оплатить принятые работы, если в договоре указан иной срок оплаты работ.

Подписание промежуточных актов приемки работ не означает также перехода риска гибели объекта к заказчику.

Установленный договором строительного подряда срок в соответствии со ст.190 ГК РФ определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

2.2.16. Обеспечение охраны окружающей среды

В соответствии со ст.751 ГК РФ при осуществлении строительства и связанных с ним работ подрядчик обязан соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды.

К таким правовым актам относятся: федеральный закон от 10.01.2002г. № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", Лесной кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, федеральный закон от 04.05.1999г. № 96-ФЗ "Об охране атмосферного воздуха" и др.

Так, например, нарушение требований закона № 7-ФЗ в области охраны окружающей среды влечет за собой приостановление размещения, проектирования, строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию, эксплуатации, консервации и ликвидации зданий, строений, сооружений и иных объектов (п.2 ст.34 Федерального закона от 10.01.2002г. № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды").

Строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов должны осуществляться по утвержденным проектам, имеющим положительные заключения государственной экологической экспертизы, с соблюдением требований в области охраны окружающей среды, а также санитарных и строительных требований, норм и правил.

Экологическая экспертиза - это установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.

68

Отношения в области экологической экспертизы регулируются федеральным законом от 23.11.1995г. № 174-ФЗ "Об экологической экспертизе". Объектами государственной экологической экспертизы являются технико-экономические обоснования и проекты строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения, консервации и ликвидации организаций и иных объектов хозяйственной деятельности независимо от их сметной стоимости, ведомственной принадлежности и форм собственности организаций.

Такая экспертиза осуществляется Федеральной службой по надзору в сфере экологии и природопользования Министерства природных ресурсов РФ.

Лица, виновные в нарушении законодательства РФ об экологической экспертизе или в нарушении, повлекшем за собой тяжкие экологические последствия, несут уголовную ответственность в соответствии со статьями главы 26 "Экологические преступления" Уголовного кодекса РФ.

За другие правонарушения предусмотрена административная ответственность (глава 8 КоАП РФ).

Так, например, за нарушение правил охраны окружающей среды при проектировании, размещении, строительстве, вводе в эксплуатацию и эксплуатации промышленных, сельскохозяйственных, научных и иных объектов лицами, ответственными за соблюдение этих правил, если это повлекло существенное изменение радиоактивного фона, причинение вреда здоровью человека, массовую гибель животных либо иные тяжкие последствия, может быть наложен штраф в размере до 120 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года. Кроме штрафа нарушитель может быть наказан исправительными работами на срок от 120 до 240 часов, либо исправительными работами на срок от одного года до двух лет, либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового (ст.246 УК РФ).

Несоблюдение экологических требований при планировании, технико-экономическом обосновании проектов, проектировании, размещении, строительстве, реконструкции, вводе в

эксплуатацию, эксплуатации предприятий, сооружений или иных объектов влечет наложение административного штрафа: на граждан - в размере от 300 до 500 руб.; на должностных лиц - от 500 до 1000 руб.; на юридических лиц - от 5000 до 10 000 руб. (ст.8.1 КоАП РФ).

Кроме того, граждане и юридические лица, права которых нарушены в результате неисполнения законодательства РФ об экологической экспертизе, могут требовать возмещения

69

им виновными лицами убытков в порядке, установленном ГК РФ. Граждане вправе требовать при этом и возмещения морального вреда (ст.151 ГК РФ).

2.2.17. Обеспечение безопасности строительных работ

При осуществлении строительства необходимо соблюдать требования законов и иных правовых актов о безопасности строительных работ (ст.751 ГК РФ). Эта обязанность возлагается на подрядчика.

Подрядчик не вправе использовать в ходе строительных работ материалы и оборудование, предоставленные заказчиком, или выполнять его указания, если это может привести к нарушению обязательных для сторон требований к охране окружающей среды и безопасности строительных работ.

В силу ст.1079 ГК РФ строительная и иная связанная с нею деятельность расценивается как создающая повышенную опасность для окружающих, поэтому нести ответственность должен владелец источника повышенной опасности.

Согласно п.1 ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а

также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. При этом юридическое лицо либо гражданин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных)

обязанностей.

Работниками признаются граждане, выполняющие работу на основании трудового договора, а также граждане, выполняющие работу по гражданско-правовому договору, если при этом они действовали или должны были действовать по заданию соответствующего юридического лица или гражданина и под его контролем за безопасным ведением работ (п.1

ст.1068 ГК РФ).

Пунктом 1 ст.1079 ГК РФ предусмотрено, что юридические лица и граждане,

деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих (использование транспортных средств, механизмов, электрической энергии высокого напряжения и т.п.;

осуществление строительной и иной связанной с нею деятельности и др.), обязаны возместить вред, причиненный источником повышенной опасности, если не докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего.

70