Договоры подряда. Образцы, рекомендации, комментарии

2.2.3. Заключение договора

Договор строительного подряда обычно заключается в простой письменной форме путем подписания единого документа. Договор считается заключенным также и в том случае, если стороны не подписывали единый документ, а обменивались документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (п.2 ст.434 ГК РФ).

На практике нередко перед заключением договора стороны составляют протокол о намерениях. Подписав протокол о намерениях, стороны могут планировать свою деятельность, формировать программу работ, заказывать и получать проектно-сметную документацию, разрабатывать организационно-технологические проекты, заключать договоры на поставку материалов, изделий и оборудования.

Если протокол о намерениях заключается в форме предварительного договора, он имеет для сторон уже обязательную силу и если одна из сторон будет уклоняться от заключения договора строительного подряда, то другая сторона сможет обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора, а также потребовать взыскания от уклоняющейся стороны причиненных ей убытков (п.4 ст.445 ГК РФ).

Заключая договор строительного подряда, стороны, как правило, подписывают различные приложения, которыми являются графики передачи проектной и технической документации, передачи оборудования, материалов, расчеты возможного увеличения или уменьшения стоимости строительства и другие материалы. Перечень и содержание приложений стороны должны установить при заключении договора.

Подрядные торги Нередко договор строительного подряда заключается не по соглашению сторон, а путем

проведения подрядных торгов (ст.447 ГК РФ).

Подрядные торги проводятся в обязательном порядке, если заказчиком выступает государственный орган, а объектом строительства является объект для государственных нужд. Такое строительство осуществляется за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, федеральных внебюджетных фондов и внебюджетных фондов субъектов РФ.

Основными нормативными актами, регулирующими порядок проведения торгов, являются Закон РФ от 25.02.1999г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и федеральный закон от

51

06.05.1999г. № 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд".

Право на участие в подрядных торгах предоставлено всем российским и зарубежным предприятиям и организациям независимо от формы собственности, имеющим лицензию на право осуществления строительной деятельности.

Информация о проведении подрядных торгов заранее публикуется в "Строительной газете" и газете "Развитие" и в специальных к ним приложениях.

2.2.4. Изменение договора

Изменение договора строительного подряда возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Одностороннее изменение условий договора возможно только в том случае, если стороны при заключении договора оговорили условия, при которых договор может быть изменен в одностороннем порядке.

Соглашение об изменении договора должно быть совершено в той же форме, что и договор, с участием тех же сторон, с участием которых был заключен договор (ст.452 ГК РФ).

Изменения в договор (в техническую документацию) по требованию заказчика могут вноситься, если в ходе исполнения договора появляется необходимость в проведении дополнительных работ, стоимость которых превышает 10% указанной в смете общей стоимости работ и не меняется характер предусмотренных в договоре работ (ст.744 ГК РФ). Внесение изменений должно быть оформлено дополнительным соглашением к договору и подписано обеими сторонами договора.

Кроме того, договор строительного подряда может быть изменен по решению суда по требованию одной из сторон в том случае, если другая сторона допускает существенные нарушения договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

2.2.5. Расторжение договора

Расторжение договора строительного подряда возможно по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.

При этом требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после соблюдения порядка досудебного урегулирования споров. А именно после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения

52

ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (п.2 ст.452

ГК РФ).

Существенным нарушением договора является нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ). К примеру, подрядчиком не был соблюден окончательный срок сдачи дома в эксплуатацию.

Одностороннее расторжение договора возможно как по инициативе заказчика, так и по инициативе подрядчика в случаях, предусмотренных законом. При этом в случае одностороннего расторжения договора одной из сторон на эту сторону возлагается обязанность возместить убытки, которые понесет другая сторона из-за прекращения договорных отношений.

Подрядчик имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке:

-если предоставленные заказчиком материалы или оборудование невозможно использовать в работах без ухудшения качества работ (п.3 ст.745 ГК РФ);

-если заказчик нарушает свои обязанности по договору, в частности не предоставляет материалы, оборудование, техническую документацию (ст.719 ГК РФ);

-если существенно возросла стоимость материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, а заказчик отказывается оплатить по более высокой цене (п.6 ст.709 ГК РФ). В этом случае расторжение договора происходит в соответствии со ст.451 ГК РФ.

Заказчик имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке:

- если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным

(п.2 ст.715 ГК РФ);

- если строительные работы на незавершенном строительстве выполнены с нарушением технологии, что подтверждается документально (актом, составленным представителями технадзора, а также журналом авторского надзора) либо работы выполнены с нарушениями СНиПов, что не отрицается подрядчиком (п.2 ст.450 ГК РФ).

Кроме того, заказчик имеет право в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора (ст.717 ГК РФ).

53

Договор в таком случае теряет силу с даты, указанной в уведомлении, направленном заказчиком подрядчику. В такой ситуации заказчик обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Стороны могут оговорить в договоре, что односторонний отказ заказчика от исполнения подрядчиком договора не допускается, либо предусмотреть условия, при которых договор будет расторгаться, в том числе путем одностороннего отказа. В договоре может быть предусмотрен порядок расторжения договора, порядок взаиморасчетов и возмещения произведенных затрат и убытков.

2.2.6. Техническая документация и смета

Специфика договора строительного подряда состоит в том, что помимо непосредственного выполнения работ по строительству сторонам необходимо разработать проект строительства, подготовить земельный участок, получить необходимые разрешения и согласования и т.п.

При строительстве любого объекта должен быть разработан и утвержден заказчиком в установленном порядке комплект документов (проектов, расчетов, чертежей, графиков, схем и т.п.), определяющих объем, содержание строительных работ и другие, предъявляемые к ним требования (техническая документация). Содержание и количество таких документов определяются в зависимости от сложности строительства и требований соответствующих нормативных актов.

Техническая документация и смета - это основные документы, которыми подрядчик должен руководствоваться при осуществлении процесса строительства. Техническая документация призвана раскрыть сам предмет договора строительного подряда. Поэтому в большинстве случаев отсутствие технической документации рассматривается как несогласованность существенного условия договора. Однако такой договор следует признавать незаключенным только в том случае, если предмет договора нельзя установить иным образом -

такую позицию высказал Президиум ВАС РФ в п.5 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда, направленного Информационным письмом от 24.01.2000г. №

51.

В договоре необходимо определить:

54

1)состав технической документации (т.е. наименования документов) и требования к их содержанию применительно к виду планируемого объекта строительства;

2)распределение между сторонами обязанностей по разработке и предоставлению соответствующей документации;

3)сроки предоставления документации.

С мая 1998 г. действует Градостроительный кодекс РФ, устанавливающий основные правила строительства объектов недвижимости. Статьей 61 названного Кодекса предусмотрено, что разработка, финансирование, утверждение и определение порядка использования проектной документации при осуществлении строительства осуществляются по инициативе заказчика и за его счет.

Обычно подготовка технической документации включает в себя следующие этапы:

1)предпроектный этап, на котором согласовывается место размещения объекта строительства, производятся необходимые инженерные изыскания, заключается договор на проектирование и оформляется задание на проектирование;

2)подготовка технико-экономического обоснования (ТЭО) строительства;

3)проектирование.

Как правило, для проектирования строительства и производства инженерных изысканий привлекаются сторонние организации, имеющие соответствующую лицензию.

Цена договора На основании технической документации разрабатывается финансовый документ - смета

строительства, определяющая цену различных видов работ и строительных материалов и в конечном итоге формирующая цену договора.

Смета представляет собой перечень работ, с указанием их стоимости и единиц измерения объемов работ. Унифицированной формы сметы нет.

Цена выполняемых работ может состоять из двух частей: сметной - в виде известных расценок и переменной - выраженной текущим коэффициентом пересчета базисных цен. Такой способ определения цены позволяет производить расчет без каких-либо дополнительных согласований сторон при подрядном строительстве.

В Методических указаниях по определению стоимости строительной продукции на территории РФ - МДС 81-1.99 (утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 26.04.1999г. № 31) указано (п. 2.1.5), что для определения сметной стоимости строительства проектируемых зданий, сооружений составляется сметная документация, состоящая из локальных смет,

55

локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др. В Методических указаниях приведены также формы этих документов.

Необходимо иметь в виду, что эти указания обязательны только для тех организаций, на капитальное строительство которых выделены средства из федерального бюджета, средств бюджетов субъектов РФ, целевых внебюджетных фондов, других средств, получаемых в качестве государственной поддержки.

Для строек, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств организаций и физических лиц, этот документ носит рекомендательный характер.

Локальные сметные расчеты составляются в случае, если объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании рабочей документации или если объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.

Объектные сметы объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет и являются сметными документами, на основе которых формируются договорные цены на объекты.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений

(или их очередей) составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Проектно-сметная документация утверждается руководителем организации,

осуществляющей строительство.

Если после начала строительства подрядчик обнаружит необходимые для выполнения обязательства работы, которые не учтены в технической документации и, следовательно, не вошли в смету, он обязан незамедлительно сообщить об этом заказчику (п.3 ст.743 ГК РФ).

По общему правилу, если в течение 10 дней заказчик не отреагировал на такое сообщение, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы. Стороны вправе установить иной срок, в течение которого подрядчик может продолжать выполнять не предусмотренные документацией работы.

Если в результате приостановки работ у подрядчика возникнет простой, то заказчик обязан компенсировать ему убытки. При этом если заказчик сможет доказать, что дополнительных работ проводить не требуется, то от возмещения убытков он освобождается.

56

Если подрядчик своевременно не сообщит заказчику о выполняемых им дополнительных работах, то ему придется не только самостоятельно нести все расходы по незапланированным работам, но и возместить заказчику понесенные им в связи с этим убытки, если таковые будут.

Вместе с тем если подрядчик сможет доказать, что действовал в интересах заказчика, то последнему придется оплатить и дополнительные работы - например, если приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства (п.4 ст.743 ГК РФ).

Если заказчик, получивший сообщение о необходимости проведения дополнительных работ, выражает свое согласие на их проведение и готов их оплатить, то подрядчик от их выполнения отказаться уже не вправе - это будет рассматриваться как невыполнение им своих обязательств по договору.

В соответствии с п.5 ст.743 ГК РФ считаются правомерными только две причины отказа подрядчика:

-если дополнительные работы не входят в сферу его профессиональной деятельности;

-если дополнительные работы не могут быть выполнены подрядчиком по независящим от него причинам.

Техническая документация является частью договора строительного подряда, поэтому ограничивается возможность ее изменения заказчиком в одностороннем порядке. Для внесения изменений в техническую документацию необходимо, чтобы одновременно выполнялись два условия:

1)не должен меняться характер работ, предусмотренный договором;

2)стоимость дополнительных работ, вызванных изменениями технической документации, не должна превышать 10% сметной стоимости работ.

Внесение в техническую документацию изменений, вызывающих большее увеличение сметной стоимости, осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы

(п.2 ст.744 ГК РФ).

Если подрядчик при исполнении своих обязанностей самостоятельно обнаружит дефекты в технической документации, он вправе требовать от заказчика возмещения разумных расходов по их обнаружению и устранению (п.4 ст.744 ГК РФ). Формулировка "разумных расходов"

позволяет заказчику оспаривать действия подрядчика, доказывая, что расходов могло быть и меньше. Если стороны не придут к соглашению, спор может быть разрешен в судебном порядке.

57

2.2.7. Лицензирование производства строительных работ

В соответствии с п.1 ст.17 Федерального закона от 08.08.2001г. № 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" лицензированию подлежат строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности согласно государственным стандартам, а также проектирование и инженерные изыскания.

Необходимо иметь ввиду, что лицензия нужна как для осуществления функций заказчика-застройщика, так и для непосредственного выполнения строительно-монтажных работ, поскольку Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений (утвержденным постановлением Правительства РФ от 21.03.2002г. № 174) к числу лицензируемой деятельности отнесено не только непосредственное выполнение работ по строительству и ремонту зданий и сооружений, но и выполнение функций заказчика -

застройщика. Несмотря на спорность этой нормы (в законе о лицензировании такой вид деятельности вообще не предусмотрен), при судебном рассмотрении иска о признании незаконным вышеуказанного Положения, Верховный Суд РФ решением от 02.10.2003г. № ГКПИ 03-1073 отказал в признании недействующим данного Положения в части включения в состав лицензируемого вида деятельности выполнение функций заказчика-застройщика. Вышестоящая судебная инстанция в определении от 25.12.2003г. № КАС 03-603 оставила данное решение без изменения.

Более подробную информацию о лицензируемых видах деятельности содержит Классификатор видов деятельности, подлежащих лицензированию в соответствии с компетенцией Госстроя России. В нем указаны, в частности, подготовительные работы (расчистка территорий и подготовка их к застройке, разборка и демонтаж зданий и сооружений), земляные работы (уплотнение грунтов и устройство грунтовых подушек, земляные работы в особых условиях (на болотах, на слабых грунтах, на засоленных грунтах, на подвижных песках, на оползневых склонах)), кровельные работы, благоустройство территории (устройство проездов, пешеходных дорожек и площадок, устройство открытых спортивных сооружений, озеленение территорий), осуществление функций генерального подрядчика и др.

Ранее лицензии на строительную деятельность выдавал Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой России). В 2004 году после издания Указа Президента РФ от 09.03.2004 г. № 314 и изменения структуры федеральных органов исполнительной власти, постановлением Правительства РФ от 08.04.2004г. № 196 функции по лицензированию строительной деятельности переданы Федеральному агентству по

58

строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, которое находится в ведении Министерства промышленности и энергетики РФ.

Как правило, организации и предприниматели, заключающие договор подряда, не получают лицензии непосредственно перед выполнением работ по строительству конкретного объекта. Такие лицензии у них уже есть, поскольку без лицензий они не вправе вести строительную деятельность. Заказчику же необходимо удостовериться в том, что лицензия не просрочена и не приостановлена. Ведь сделка, заключенная юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие определенной деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, если доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о незаконности сделки (ст.173 ГК РФ). В случаях, когда законом установлено требование о лицензировании определенного вида деятельности, суды обычно исходят из того, что другая сторона должна знать о таком требовании.

2.2.8. Разрешение на строительство

Согласно действующему законодательству строительство и реконструкция в Российской Федерации осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости совершить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения или сооружения.

В соответствии со статьей 23 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство объектов недвижимости выдается органами местного самоуправления на основании документации, подготовленной органами архитектуры и градостроительства. В ряде субъектов РФ местными органами власти утверждены положения, регулирующие порядок выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости.

Как правило, такие разрешения выдаются в месячный срок со дня письменного обращения и при наличии следующих документов:

-заявления заинтересованного физического или юридического лица,

-документов, удостоверяющих право лица на земельный участок,

-предполагаемых сроков начала строительства,

-утвержденной проектной документации.

Эти разрешения могут быть двух видов:

- разрешение на выполнение всех строительно-монтажных работ по объекту;

59

- разрешение на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ -

подготовительные работы, земляные работы по устройству котлованов, прокладка коммуникаций, устройство фундаментов.

Срок действия разрешения устанавливается исходя из периода времени, необходимого для строительства объекта или выполнения отдельных видов работ. При необходимости разрешение может быть продлено.

При передаче права на строительство объекта другому лицу, изменении организационно-

правовой формы предприятия-заказчика или передаче подряда на строительство другой строительной организации разрешение подлежит перерегистрации в трехнедельный срок.

Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления.

Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях:

-несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного

участка;

-несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.

Решение органа местного самоуправления о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано в суд.

Такое разрешение выдается на срок не более чем три года. Вместе с тем оно может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство также устанавливаются органами местного самоуправления.

Необходимо знать, что разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ (ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).

Контроль за осуществлением работ по строительству и реконструкции объектов недвижимости возлагается на соответствующие органы архитектуры и градостроительства и органы государственного архитектурно - строительного надзора Российской Федерации.

60