Договоры подряда. Образцы, рекомендации, комментарии

собственной производственной базы за счет прибыли, остающейся в их распоряжении, путем финансирования капитальных вложений.

С 1 января 2001 г. согласно пп.3 п.1 ст.146 НК РФ выполнение СМР для собственного потребления (хозяйственный способ) признается объектом обложения НДС.

Налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов организации на их выполнение (п.2 ст.159 НК РФ). Дата возникновения обязанности по уплате НДС по строительству хозяйственным способом определяется как день принятия на учет завершенного капитальным строительством объекта

(п.10 ст.167 НК РФ). Объект строительства принимается на учет по дате, указанной в форме ОС- 1.

Суммы НДС, уплаченные поставщикам по приобретенным товарам (работам, услугам),

использованным для выполнения строительных работ, подлежат вычету у налогоплательщика также после принятия на учет завершенного капитальным строительством объекта и после получения документов о государственной регистрации объекта недвижимости (п.п.5, 6 ст.172

НК РФ).

С 01.01.2004г. обложение НДС производится по ставке 18%. Сумма начисленного налога отражается в налоговой декларации по НДС.

Окончание строительства По окончании строительства организация определяет инвентарную стоимость объекта в

размере фактических затрат по его возведению.

К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты основных средств, приемка которых оформлена в установленном порядке.

Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N

КС-14) является документом по приемке и вводу законченного строительством объекта и зачисления его в состав основных средств (включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение). Данный акт приемки является также основанием для окончательной оплаты всех выполненных работ по договору подряда.

Акт составляется и подписывается представителями исполнителя работ, руководителем организации, а также членами приемочной комиссии. В состав приемочной комиссии должны входить представители органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора,

органов экологического надзора, органов государственного пожарного надзора, органов

91

государственного архитектурно-строительного надзора, генерального проектировщика, представители других заинтересованных организаций.

Законченные строительством здания и сооружения, установленное оборудование, законченные работы по реконструкции объектов, увеличивающие их первоначальную стоимость, приемка в эксплуатацию которых оформлена в установленном порядке, зачисляются в состав основных средств на основании акта приемки - передачи основных средств (типовая форма № ОС-1).

К акту приемки законченного строительством объекта должна быть приложена следующая документация:

-перечень организаций, участвующих в производстве строительно-монтажных работ, с указанием видов выполненных ими работ, фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за их выполнение, и данных о наличии соответствующих лицензий;

-комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам, сделанными лицами, ответственными за строительство;

-сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и изделий, применяемых при производстве строительно-монтажных работ;

-акты об освидетельствовании скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций и узлов (опор и пролетных строений мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций и т.п.);

-акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования;

-акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств, а также об испытаниях сварных соединений;

-акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;

-акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;

92

-акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрывопожаробезопасность и молниезащиту;

-журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора.

Кроме того, при приемке объекта в наличии у заказчика должна быть следующая

документация:

-разрешение на производство строительно-монтажных работ;

-утвержденный проект;

-документы об отводе земельных участков;

-документы на специальное водопользование;

-документы о геологии и гидрологии строительной площадки, о результатах испытаний грунта и анализах грунтовых вод, данные о результатах микросейсморайонирования и экологических изысканиях;

-паспорта на установленное оборудование;

-заключения органов государственного надзора о соответствии завершенного строительством объекта законодательству, действующим стандартам, нормам и правилам.

Кодексом РФ об административных правонарушениях (статья 9.5) установлено, что нарушение правил приемки и ввода объектов недвижимости в эксплуатацию, в том числе использование производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.

Незавершенное строительство В соответствии с п.3.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций

до окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению, учтенные на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", составляют незавершенное строительство.

Незавершенным строительством являются все объекты, находящиеся в процессе строительства. Наличие незавершенного строительства обусловлено продолжительным характером строительных работ.

93

В соответствии с п.21 Методических рекомендаций о порядке формирования показателей бухгалтерской отчетности организации (утвержденных Приказом Минфина России от 28.06.2000г. № 60н) в бухгалтерском балансе по статье "Незавершенное строительство" (строка 130) показываются не оформленные актами приемки - передачи основных средств и иными документами затраты на СМР. По указанной статье отражаются также стоимость объектов капитального строительства, находящихся во временной эксплуатации до их ввода в

постоянную эксплуатацию, а также стоимость объектов недвижимости, на которые отсутствуют документы, подтверждающие их государственную регистрацию.

Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом. В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Однако государственной регистрации подлежат не только законченные строительством объекты недвижимости. Федеральным законом от 21.07.1997г. №

122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено (ст. 25), что в случае необходимости совершения сделок (например купли -

продажи) с объектом незавершенного строительства право на данный объект недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации.

Пунктом 8 ст.258 главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ предусмотрено, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

2.2.28. Особенности договоров с физическими лицами при строительстве жилых

домов

В рыночной экономике получило широкое распространение строительство жилья с привлечением денежных средств частных лиц - будущих владельцев недвижимости. В таких случаях между организацией и гражданином, как правило, заключается договор долевого участия в строительстве (договор долевого инвестирования). По своей сути такой договор аналогичен договору строительного подряда, когда заказчиком выступает физическое лицо, а подрядчиком является организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность. Поэтому отношения сторон по договору долевого участия в строительстве регулируются

94

общими нормами ГК РФ, а также положениями о подряде (§ 1 гл.37), правилами о бытовом подряде (§ 2 гл.37) и нормами о строительном подряде (§ 3 гл.37). Кроме того, к таким отношениям применяются нормы Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей"

Одно из самых распространенных нарушений при строительстве жилья - это нарушение сроков выполнения работ. Подрядчик несет ответственность перед будущим владельцем жилья в тех случаях, когда нарушены начальные или промежуточные сроки выполнения работ, а также когда становится очевидным, что дом не удастся построить в срок. На это указано в п.1 ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Во всех этих случаях заказчикдольщик по своему выбору может:

-назначить новый срок выполнения работы;

-поручить выполнение работы другой организации за разумную цену;

-потребовать уменьшить цену за выполнение работы;

-расторгнуть договор с организацией.

Если назначен новый срок выполнения строительных работ, стороны должны подписать приложение к ранее заключенному договору либо иное соглашение, установив в них новые сроки.

Если гражданин заключил договор долевого участия в строительстве жилья с другой организацией, то все расходы по такому договору ему должна возместить организация, нарушившая срок строительства дома по договору долевого участия в строительстве (п.1 ст.28 Закона о защите прав потребителей). Такое требование гражданин может предъявить при строительстве только частного дома (дачи) поскольку поручить выполнение работ по строительству отдельно взятой квартиры в многоквартирном доме другой организации просто невозможно. Цена жилья по новому договору должна быть сопоставима с ценой жилья по ранее заключенному договору.

Если предъявлено требование об уменьшении цены за работу, то в расчет принимается цена, установленная на момент предъявления такого требования. А если оно добровольно не удовлетворено - на момент вынесения судебного решения.

При расторжении договора гражданин (дольщик) сначала должен уведомить организацию о своем решении. После чего стороны должны подписать соглашение о расторжении договора. При этом организация не может потребовать с гражданина возместить ей затраты, произведенные по строительству жилья, кроме случая, когда гражданин принял

95

работу (п.4 ст.28 Закона о защите прав потребителей). Если же организация отказывается расторгнуть договор или просто не отвечает на предложение гражданина в срок, указанный в самом предложении, то в этом случае можно обратиться с иском в суд.

Возмещение убытков и выплата неустойки Одновременно с любым из четырех перечисленных выше требований гражданин может

потребовать возместить ему убытки, возникшие из-за того, что были нарушены сроки выполнения работ.

Например, из-за того, что организация нарушила сроки сдачи жилого дома в эксплуатацию, дольщику пришлось арендовать жилое помещение. Стоимость аренды,

подтвержденная документально, впоследствии может быть взыскана со строительной организации.

Кроме того, п.5 ст.28 Закона о защите прав потребителей предусматривает, что за нарушение сроков выполнения работы с исполнителя (строительной организации) взыскивается неустойка (пени). Ее размер составляет 3% от цены работы за каждый день просрочки, вплоть до окончания выполнения работы или до того момента, когда потребитель предъявит организации свои требования.

В договоре стороны могут установить и более высокий процент неустойки. Но в любом случае общая сумма неустойки не может превышать цену отдельного вида выполнения работы или общую цену квартиры, если цена выполнения отдельного вида работы в договоре не определена.

Недостатки в строительных работах Нередко жилые дома сдаются приемочным комиссиям с различными недоделками.

Получив квартиру в таком доме, гражданин может предъявить претензию строительной организации, если окажется, что квартира не соответствует условиям договора, обязательным требованиям, установленным нормативными актами.

На основании пункта 1 ст.29 Закона РФ "О защите прав потребителей", в этих случаях гражданин (дольщик) может по своему выбору потребовать с организации:

-безвозмездно устранить недостатки выполненной работы;

-уменьшить цену выполненной работы;

-безвозмездно предоставить ему другую квартиру;

-возместить расходы по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами.

96

Иногда недостатки обнаруживаются в работе уже после того, как она принята (дольщик получил квартиру в собственность). В этом случае гражданин может предъявить претензию организации в течение пяти лет после получения квартиры.

Строительная организация освобождается от ответственности, если докажет, что недостатки возникли уже после передачи квартиры дольщику по его вине, по вине третьих лиц или из-за обстоятельств непреодолимой силы.

Если же недостатки новой квартиры существенны, то дольщик может предъявить претензию организации в течение установленного срока службы, а если такой срок не установлен - в течение 10 лет с момента получения квартиры. Такой порядок предусмотрен в п.6

ст.29 Закона РФ "О защите прав потребителей". В претензии дольщик может потребовать от организации безвозмездно устранить обнаруженные недостатки. Причем это требование должно быть исполнено в течение 20 дней с момента его предъявления. В противном случае, а также в случае, если недостаток является неустранимым, гражданин может потребовать:

-уменьшить цену на квартиру;

-возместить ему расходы по устранению недостатков своими силами или третьими

лицами;

-расторгнуть договор и возместить убытки.

Безвозмездное устранение недостатков Предъявляя требование о безвозмездном устранении недостатков в работе, дольщик

вправе назначить организации разумный срок, в течение которого это требование должно быть удовлетворено. Разумным можно считать срок, минимально необходимый для выполнения работы без ущерба для ее качества.

Недостаточно направить организации претензию, в которой будет установлен новый срок. Нужно получить письменное согласие организации на устранение недостатков в срок,

указанный дольщиком. Такое согласие может быть выражено путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, путем обмена письмами или иным способом,

позволяющим установить, что исполнитель принял на себя обязательство устранить недостатки в установленный срок.

Если же организация отказывается подписать документ, в котором будет установлен срок устранения недостатков, то такой отказ должен быть мотивирован. Если причина отказа -

несогласие со сроком, предложенным дольщиком, то организация должна представить доказательства, подтверждающие, что такой срок не является разумным.

97

Если же таких доказательств не представлено либо они неубедительны, то отказ организации будет рассматриваться как нежелание удовлетворить требование дольщика. За это,

а также за нарушение согласованных сроков устранения недостатков организация уплачивает неустойку в размере 3 % от стоимости работы, а если стоимость работы отдельно не оговорена,

то от общей стоимости договора. При этом сумма взысканной неустойки не может превышать всей стоимости работ (ст.30 и п.5 ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителей").

Кроме того, если организация нарушит сроки устранения недостатков, дольщик может потребовать: уменьшить цену работы; выполнить работу самостоятельно или поручить ее другим лицам за разумную цену за счет организации; расторгнуть договор и возместить связанные с этим убытки. Причем требование уменьшить цену работы должно быть удовлетворено в течение 10 дней с момента предъявления претензии дольщиком. Такой срок установлен в п.1 ст.31 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Расторжение договора Нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ и превышение сметной

стоимости строительства могут служить основанием для расторжения договора.

Так, в арбитражный суд обратился жилищно - строительный кооператив с иском к строительной организации о расторжении договора на строительство жилого дома вследствие существенного нарушения ответчиком его условий, выразившегося в превышении сметной стоимости жилого дома и несоблюдении срока исполнения обязательств.

Ответчик возразил против удовлетворения исковых требований, мотивируя свои доводы возникшими у него трудностями с поставкой строительных материалов и удорожанием строительства вследствие инфляции.

Согласно п.1 ст.743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работы. Если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%, подрядчик вправе требовать ее пересмотра (п.3 ст.744 ГК РФ).

Что касается сроков продления строительных работ, то они могут быть изменены только по соглашению сторон. Между тем подрядчик в установленном порядке условия о повышении стоимости строительных работ и продлении срока их завершения с заказчиком не согласовал.

При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно признал допущенные подрядчиком нарушения существенными и, руководствуясь ст.450 ГК РФ, принял решение о расторжении договора.

98

Требование о возмещении расходов по устранению недостатков и убытков при расторжении договора должно быть удовлетворено в течение 10 дней с момента предъявления претензии. В противном случае организация должна будет уплатить неустойку – 3 % от стоимости работы за каждый день просрочки (п.3 ст.31 и п.5 ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителей").

99

___________________________________________, именуемое в дальнейшем "Заказчик", в лице директора _____________________________________, действующего на основании

Устава, с одной стороны, и _________________________, именуемое в дальнейшем

"Подрядчик", в лице директора _________________________, действующего на основании устава, лицензия № _____________________________________ от ________________ 200__года с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1.Подрядчик обязуется по заданию Заказчика выполнить за свой риск собственными силами и средствами работы по устройству нулевого цикла и прокладке внутриплощадочных сетей водопровода и канализации по адресу: г. Саратов, ________________________________.

1.2.Подрядчик обязан выполнить все обусловленные договором работы и сдать их в законченном виде в полном соответствии с условиями договора, проектно-сметной документацией и согласованным графиком производства работ, являющимися неотъемлемой частью договора.

1.3.Заказчик обязан принять от Подрядчика по акту объем выполненных работ и оплатить их в предусмотренные договором сроки.

1.4.Сроки выполнения Подрядчиком всего объема работ:

Начало работ - "___" ___________________ 200___г. Завершение работ - "___" ___________________ 200___г.

Промежуточные сроки выполнения отдельных этапов работ согласовываются Сторонами

иуказываются в графике производства работ.

1.5.Приемка каждого отдельного этапа работ осуществляется комиссией в составе полномочных представителей Сторон и представителя проектной организации, осуществляющей контроль производимых работ, путем подписания акта сдачи-приемки работ.

Организация сдачи-приемки работ возлагается на Подрядчика.

2. Стоимость работ и порядок расчетов

100