Девелопмент в коммерческой недвижимости. Учебное пособие

УДК 69.009

Солунский А.И., Орлов А.К., Куракова О.А. Девелопмент в коммерческой недвижимости: Учебн. пос. / Моск.

гос. строит. ун-т. – М.: МГСУ, 2010. – 72 с.

Изложены вопросы организации и практической деятельности девелоперских компаний, осуществляющих наиболее современную и прогрессивную концепцию проектного управления, основные принципы формирования и оценки рисков инвестиционного портфеля, стратегии и тактики управления таким портфелем. Вопросы деятельности девелоперских компаний рассмотрены в аспекте реализации проектов в сегменте коммерческой недвижимости.

Предназначено для студентов строительных специальностей, аспирантов, преподавателей, практикующих специалистов на рынке недвижимости и в сфере девелопмента.

Табл. 14, ил. 16, библ. сп. 13.

Р е ц е н з е н т ы

кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью» Санкт-Петербург. гос. арх.-строит. ун-та

(зав. каф. д-р техн. наук, проф. С.А. Болотин), кафедра «Экономика, организация и инвестиции» Пензенского гос. ун-та архитектуры и строительства (зав. каф. д-р экон. наук Б.Б. Хрусталев)

© А.И. Солунский, А.К. Орлов, О.А. Куракова, 2010

© МГСУ, 2010

2

Предисловие

Настоящее пособие разработано для студентов строительных специальностей и нацелено на овладение ими практическими навыками системного применения освоенных теоретических дисциплин в области управления проектами, организации строительного производства, экономики и управления недвижимости.

При подготовке пособия использованы материалы исследований и практического использования девелопмента при комплексной реконструкции застройки Москвы и Санкт-Петербурга, крупных городов Казахстана, реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости в различных городах России.

Выбор в качестве объекта рассмотрения в настоящем пособии коммерческой недвижимости неслучаен. Реализация проектов в сегменте коммерческой недвижимости связана с повышенными финансовыми и коммерческими рисками, они сложны с точки зрения практической реализации и взаимодействия девелоперской компании со своими контрагентами. Это именно та сфера, в которой инструменты девелопмента как эффективной концепции проектного управления востребованы в полной мере.

Учебное пособие охватывает комплекс актуальных вопросов, связанных с девелопментом в коммерческой недвижимости, таких как:

•сущность и содержание концепции девелопмента;

•разработка и воплощение идей девелоперской деятельности;

•управление людскими ресурсами;

•организация и технологии в девелопменте;

•эффективные коммуникации;

•управление финансами.

Каждому из вышеобозначенных вопросов посвящена отдельная глава. В конце каждой главы содержатся задания для самостоятельной работы, которые позволят студентам на практике закрепить полученные знания.

3

1.СУЩНОСТЬ И СОДЕРЖАНИЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА

1.1.Цели, задачи и стадии девелопмента

Впереводе с английского языка слово "девелопмент" означает развитие, применительно к недвижимости – развитие проектов, связанных с недвижимостью. Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта – объекта недвижимости.

Девелопмент следует рассматривать как современную концепцию проектного управления, системный подход к развитию и реализации проектов в сфере недвижимости, ориентированный на удовлетворение потребностей пользователей недвижимости

ина максимизацию ее стоимости.

Процесс девелопмента включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это бизнес, где требуются сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный денежный поток. При этом, следует учесть, что девелоперская компания является основным участником инвестиционного процесса, контролирующим и координирующим деятельность своих контрагентов.

Основной целью девелоперской компании является увеличение стоимости актива (недвижимости) и таким образом максимизация прибыли от девелоперской деятельности. Для достижения поставленной цели необходимо решить комплекс задач на различных стадиях девелопмента:

• Предпроектная стадия:

-Анализ рынка недвижимости.

-Подбор объекта недвижимости.

-Формирование стратегии проекта.

-Инвестиционный анализ.

-Оформление исходно-разрешительной документации.

-Привлечение кредитных и инвестиционных средств.

4

• Стадия проектирования:

- Разработка финансовой схемы, организация финансирования.

- Формирование архитектурно-инженерной группы.

- Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

- Руководство проектированием.

- Проведение тендера на строительные работы.

• Стадия строительства:

- Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ).

- Контроль качества строительства и сметных расходов.

• Стадия реализации:

-Маркетинг, реализация площадей.

-Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Основным результатом девелопмента является конкурентоспособный объект недвижимости, в максимальной степени удовлетворяющий потребности рынка и обеспечивающий высокие показатели эффективности инвестиций.

1.2. Виды девелопмента

Различают два основных вида девелопмента - fee-девелопмент и speculative-девелопмент. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не ставит целью получение прибыли.

Впервой схеме (fee-девелопмент) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, "заполнил" его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

Втакой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площа-

5

дей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на нем. Гонорар за руководство проектом в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

Вторая разновидность (speculative-девелопмент) гораздо более сложна, нежели fee-девелопмент. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта.

По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

1.3. Эффективность концепции девелопмента

Для того, чтобы проанализировать эффективность концепции девелопмента, необходимо рассмотреть факторы, обеспечивающие ее актуальность в современных российских условиях.

Необходимо отметить, что развитие девелопмента – это своего рода ответ бизнеса на современные требования и особенности рыночной среды.

Таких особенностей и факторов множество, в настоящем учебном пособии рассмотрены наиболее существенные (рис. 1):

• Конкуренция: на российском рынке в последние годы наблюдался значительный всплеск интереса к инвестициям в недвижимость. Расширяли свои портфели существующие девелоперские компании, появлялись новые участники рынка. Конкуренция усиливалась за счет растущего дефицита базового актива для девелоперской деятельности – земли. Все более актуальным становился вопрос эффективного использования имеющихся земельных участков.

6

Конкуренция

Региональная экспансия

Привлечение инвестиций, заемного Проектное управление

финансирования

Кризис

Девелопмент

Комплексный, системный подход к реализации проектов

Рис. 1. Актуальность девелопмента

•Региональная экспансия: наиболее крупные инвестиционностроительные и девелоперские компании начинали свою деятельность в основном в Москве или Санк-Петербурге (ПИК, Миракс, Система-Галс). В последние годы, с учетом необходимости расширения бизнеса и растущей конкуренции, данные компании начали активную экспансию в регионах. Столь активное региональное развитие требует особых подходов к управлению терри- ториально-отдаленными проектами, к формированию эффективного инвестиционного портфеля.

•Привлечение инвестиций: в основном, реализация девелоперских проектов требует значительных инвестиций, объем которых исчисляется десятками и сотнями миллионов долларов. Очевидно, что проекты финансируются не только и не столько за счет собственных средств. Важным источником финансирования является привлечение инвестора (инвесторов) на разных стадиях реализации проекта. В качестве инвесторов могут выступать различного рода финансовые институты, банки, наблюдается интерес в некоторых сегментах коммерческой недвижимости со стороны иностранных инвесторов (фондов). Безусловно, данные участники инвестиционного процесса, и в первую очередь иностранные, предъявляют очень жесткие требования как к самим объектам инвестирования, так и к компаниям (девелоперам), ко-

7

торые эти проекты реализуют. Инвесторы хотят видеть перед собой профессиональную компанию, которой можно доверить деньги, которая сможет эффективно ими распорядиться и полностью возьмет на себя ответственность за конечные результаты реализации проекта. То же самое касается и привлечения заемного финансирования, для получения которого девелоперы должны не только предоставить залоговое обеспечение, но и доказать свою «профессиональную состоятельность».

•Кризис: рассматривая факторы, обеспечивающие актуальность девелопмента в современных российских условиях, нельзя не упомянуть те кризисные явления, с которыми столкнулись участники рынка недвижимости за последние два года (2008-2009 гг.)

икоторые обозначили проблемы российских девелоперов. К этим проблемам можно отнести значительную долговую нагрузку как следствие рискованных финансовых схем реализации проекта, ориентированность в большей мере на расширение портфелей, а не на эффективность отдельно взятых проектов, маркетинговые ошибки при разработке концепций, неготовность компаний к трансформациям в условиях кризиса.

Все вышеназванные факторы обеспечивают актуальность развития девелопмента как формы проектного управления, комплексного и системного подхода к реализации проектов в сфере недвижимости.

Эффективность девелопмента, в свою очередь, обусловлена следующими факторами (рис. 2):

•Ответственность: девелопер, являясь главным участником инвестиционного процесса, полностью берет на себя ответственность за результаты его реализации.

•Контроль: девелопер проводит отбор и организует деятельность всех остальных участников инвестиционного процесса, контролирует их деятельность в рамках реализации проекта.

•Учет потребностей рынка: деятельность девелопера по реализации проекта начинается с идеи и выбора земельного участка для воплощения данной идеи в жизнь и ориентирована на максимальный учет потребностей рынка. В этом состоит главное отличие девелопера от компании, управляющей проектом (девелопер не просто управляет проектом, но и во многих случаях сам его инициирует).

8

Ответственность Контроль Учет потребностей рынка Финансирование

Эффективность

Результат

Максимизация стоимости объекта

Рис. 2. Эффективность девелопмента

•Финансирование: часто девелопер самостоятельно разрабатывает и реализует схему финансирования проекта, тем самым, с одной стороны, увеличивая свои риски, а с другой, – потенциально увеличивая свою прибыль от реализации проекта.

Все эти факторы обеспечивают эффективность деятельности девелоперской компании и достижение главного результата –

увеличения стоимости объекта инвестирования. Это, в свою очередь, происходит за счет:

•оптимальной концепции застройки земельного участка;

•сокращения сроков реализации проекта;

•снижения затратной части;

•выбора оптимальной схемы финансирования;

•использования современных и эффективных методов управления проектом.

Следует отметить важную специфическую особенность деятельности девелоперской компании. Как было сказано ранее, девелопер начинает свою деятельность с идеи проекта и нацелен на максимизацию его стоимости. В общем случае предполагается, что деятельность девелопера заканчивается на начальном этапе стадии эксплуатации, после "заполнения" объекта арендаторами,

9

передачи его собственнику или управляющей компании. Однако это не всегда так.

Во-первых, отправной точкой девелоперского проекта может быть не только незастроенный земельный участок, но и существующий объект, который можно реконструировать, модернизировать, снести или провести иные воспроизводственные мероприятия, увеличивающие его стоимость. Таким образом, девелопер может активно участвовать в «жизни» объектов и на стадии эксплуатации.

Во-вторых, возможен вариант выхода девелопера из проекта и до активного начала воспроизводственных мероприятий.

На рис. 3 показана укрупненная принципиальная схема создания стоимости объекта недвижимости на различных стадиях жизненного цикла. Как видно из графика, существуют определенные реперные точки, этапы, реализация которых приводит к увеличению стоимости актива. В ряде случаев девелоперу бывает выгоднее продать проект на ранней стадии реализации, поскольку он уже заработал определенную прибыль до начала строительства, нежели брать на себя все риски, связанные с возведением объекта. В этом случае девелопер готовит актив (земельный уча-

10