Девелопмент в коммерческой недвижимости. Учебное пособие

•количество парковочных мест;

•арендные ставки;

•основные якорные арендаторы.

4. АНАЛИЗ СПРОСА СО СТОРОНЫ ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ АРЕНДАТО-

РОВ/ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ. Проведение опроса потенциальных арендаторов с целью выявления привлекательности проекта, а также для внесения их рекомендаций в концепцию проекта. Данный анализ позволяет определить размеры помещений для якорных, миниякорных арендаторов, помещений, арендуемых сетевыми магазинами различного профиля и должен содержать следующую информацию:

•профиль потенциальных якорных и мини-якорных арендаторов;

•потребности арендаторов в отношении размера помещений;

•требования арендаторов по расположению помещений внутри торгового центра;

•оценку общего количества помещений, которые могут быть арендованы в торговом центре на основании опроса представителей различных групп арендаторов.

5.SWOT-АНАЛИЗ. На основании проведённого анализа определяются сильные и слабые стороны и делаются выводы о рисках и перспективах его развития.

6.РАЗРАБОТКА НЕСКОЛЬКИХ ВАРИАНТОВ КОНЦЕПЦИИ ПРОЕКТА

ИВЫБОР НАИБОЛЕЕ ОПТИМАЛЬНОЙ КОНЦЕПЦИИ. На основании

проведённого анализа спроса и предложения разрабатывается и сравнивается несколько вариантов концепций и вырабатываются рекомендации по наиболее оптимальной концепции проекта:

•размер проекта (площадь, расположение, этажность, плотность застройки);

•расположение различных типов застройки на участке;

•рекомендуемая концепция проекта;

•предварительные оценки общих и арендуемых площадей проекта;

•предварительные оценки арендного дохода.

7. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ. Необходимо провести предварительный финансовый анализ, основанный на разработанной концепции видения территории, отведенной для осуществления проекта.

21

Проводится анализ наиболее эффективного использования с учётом изменения типа использования территории с целью сравнения различных сценариев развития участка.

После утверждения в общих чертах индикативных схем развития участка рассчитывается остаточная стоимость земли для различных сценариев застройки участка.

Проводится NPV-анализ для определения оптимальной схемы развития участка исходя из целей проекта. Результатом данного этапа является подведение итогов финансового анализа и оценка результатов.

8. ЗАДАНИЕ АРХИТЕКТОРАМ. Целью данного этапа является определение оптимальной концепции наполнения проекта совместно с командой архитекторов. Представляются рекомендации:

•по техническим характеристикам здания (высота потолков, входы и выходы, вертикальная циркуляция, шаг колонн и т.д.);

•по числу парковочных мест, количеству уровней парковки. Также вырабатываются рекомендации по дизайну и по наибо-

лее оптимальному внутреннему расположению помещений.

2.3. Формирование портфеля проектов

При формировании портфеля проектов девелоперская компания может преследовать две основные цели:

•расширение бизнеса;

•снижение рисков (оптимизация соотношения доходности и риска).

Базисом для формирования эффективного портфеля является отбор наиболее перспективных и инвестиционно привлекательных проектов в том или ином сегменте рынка. При этом необходимо учитывать рыночные условия, прежде всего стадию жизненного цикла, на которой находится данный сегмент.

Далее перед девелопером стоит выбор, какую из портфельных стратегий выбрать:

•стратегию специализации (по типам недвижимости, по географическому принципу);

•стратегию диверсификации (по типам недвижимости, по географическому принципу).

22

Основные преимущества и недостатки обозначенных стратегий представлены в табл. 4, 5.

Т а б л и ц а 4

Преимущества стратегий

В целом можно сделать вывод, что выбор в пользу стратегий специализации может позволить девелоперской компании повысить эффективность своей деятельности в выбранном сегменте. Однако в долгосрочной перспективе, с учетом усиления конкуренции, данные стратегии могут стать барьером на пути роста и расширения бизнеса в сфере девелопмента. Решением в данной

23

ситуации может стать изменение стратегии и выбор в пользу диверсификации. При этом следует учесть, что диверсификация может потребовать от девелопера дополнительных ресурсов для расширения своей деятельности.

2.4. Формирование портфеля недвижимости

Формируя портфель проектов, девелоперская компания ориентируется в общем случае на последующую продажу объектов коммерческой недвижимости, входящих в данный портфель. Успешность продажи объектов, а в ряде случаев и пула проектов, в значительной степени будет зависеть от того, насколько данный портфель по своему составу удовлетворяет потребности рынка.

Под потребностями рынка в данном случае следует понимать требования инвесторов, приобретающих готовые объекты недвижимости, к данным объектам.

Таким образом, ориентируясь на продажу своих объектов, девелоперская компания при формировании портфеля проектов должна учитывать критерии и подходы будущих владельцев недвижимости к формированию портфеля недвижимого имущества.

Под управлением портфелем недвижимости понимается совокупность процессов формирования и реализации управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов (объектов недвижимости).

Портфель недвижимости может быть сложным и включать недвижимость различного назначения с различными характеристиками. Диверсификация является основной составляющей формирования портфеля недвижимости. При диверсификации портфеля недвижимости необходимо определить соотношение риска/доходности для каждой из составляющих портфеля.

Иерархия управления портфелем недвижимости имеет три уровня:

•управление портфелем (стратегический уровень);

•управление активами (тактический уровень);

•управление объектами (оперативный уровень).

24

•определение наличия потребности в изменении портфеля, и если она есть, то какого рода такие изменения;

•разработка различных сценариев дальнейшего развития и определение оптимальной стратегии. Определение, какого рода инвестиции или дезинвестиции (продажа или слом) необходимы для оптимизации портфеля.

При оптимизации портфеля недвижимости основным критерием для принятия решения является экономическая ценность/полезность актива, оцениваемая на основе будущих денежных потоков от владения недвижимостью.

2.5. Методы принятия инвестиционных решений

Для обоснованного принятия решения в условиях риска разработано большое количество методов, среди которых применительно к принятию инвестиционных решений можно выделить следующие:

•метод ожидаемой полезности ("платежная матрица");

•метод "дерева решений";

•метод сценариев;

•метод имитационного моделирования (метод "МонтеКарло");

•анализ чувствительности проектов.

Суть метода ожидаемой полезности сводится к определению интегрального критерия ожидаемой полезности Ei для каждого i-го варианта проекта:

i=1

где Хij - результат (исход, например, NPV (чистый дисконтированный доход) инвестиционного проекта) для i-го инвестиционного проекта при условии наступления j-гo состояния внешней среды;

Рj - вероятность наступления j-гo состояния внешней среды.

26

Критерием выбора наилучшего инвестиционного проекта является максимизация Е.

Как правило, производимые во время реализации проекта затраты, требуют осуществления финансовых вложений не единовременно, а в течение определенного, достаточно длительного промежутка времени. Такое положение вещей дает менеджеру возможность проводить переоценку своих вложений и оперативно реагировать на изменение условий реализации проекта.

Риск по проектам, при реализации которых инвестирование средств происходит в течение длительного периода времени, может быть оценен с помощью метода «дерева решений».

Например, фирма собирается инвестировать средства в реконструкцию недвижимости. Инвестиции в данный проект производятся в три этапа:

•1 этап. В начальный момент времени необходимо потратить условно 500 у.е. на проведение маркетингового исследования рынка по определению функционального назначения недвижимости и разработке укрупненных вариантов инвестиционных проектов.

•2 этап. Если в результате исследования будет выяснено, что потенциал рынка достаточно высок, то компания инвестирует еще 1000 у.е. на разработку бизнес-плана.

•3 этап. Организация непосредственно процесса инвестирования.

Для анализа многостадийных решений чаще всего используется метод «дерева решений», при использовании которого предполагается, что очередное решение об инвестировании принимается компанией в конце каждого года. Каждое «разветвление» обозначает точку принятия решения либо очередной этап. Использование указанного метода особенно актуально при проведении текущих ремонтов административных зданий по поэтажному графику проведения строительно-монтажных работ.

Если по результатам маркетингового исследования компания приходит к оптимистическому заключению о потенциале рынка, то каждый последующий этап работ может удорожаться, в том числе за счет дополнительных поступлений от эксплуатации недвижимости.

27

При этом операционные потоки наличности в течение срока жизни проекта будут зависеть от того, насколько хорошо капитализированная недвижимость будет "принята" рынком.

Если ожидаемая чистая приведенная стоимость проекта получилась отрицательной, то компания должна отвергнуть этот инвестиционный проект. Однако на самом деле вывод не так однозначен. Необходимо также учесть возможность отказа компании от реализации данного проекта на определенном этапе или стадии, что может привести к существенному изменению одной из ветвей дерева решений.

Отметим, что финансирование инвестиционных проектов - это динамичный процесс. В каждой узловой точке дерева решений условия реализации проекта могут изменяться, что приводит к автоматическому изменению чистой приведенной стоимости.

Суть метода сценариев заключается в следующем:

•по каждому проекту строят три его возможных варианта развития: пессимистический, наиболее вероятный, оптимистический;

•по каждому из вариантов рассчитывается соответствующий

NPV, т.е. получают три величины: NPVp, NPVml, NPVo;

•для каждого проекта рассчитывается размах вариации NPV по формуле

R (NPV) = NPVo – NPVp;

•из двух сравниваемых проектов тот считается более рискованным, у которого размах вариации NPV больше.

Существуют модификации рассмотренного метода, предусматривающие применение других количественных вероятностных оценок. В этом случае:

•по каждому варианту рассчитывается пессимистическая, наиболее вероятная и оптимистическая оценки денежных поступлений и NPV;

•для каждого проекта значениям NPVp, NPVml, NPVo присваиваются вероятности их осуществления:

•для каждого проекта рассчитывается вероятное значение NPV, взвешенное по присвоенным вероятностям, и среднее квадратическое отклонение от него;

•проект с большим значением среднего квадратического отклонения считается более рискованным.

28

Имитационное моделирование по методу Монте-Карло по-

зволяет построить математическую модель для проекта с неопределенными значениями параметров и, зная вероятностные распределения параметров проекта, а также связь между изменениями параметров (корреляцию), получить распределение доходности проекта.

Блок-схема, представленная на рис. 7, отражает укрупненную схему работы с моделью.

Рис. 7. Блок-схема алгоритма имитационного моделирования по методу Монте-Карло

Применение метода имитации Монте-Карло предполагает использование специальных математических пакетов (например, RISK, Risk-Master). Фактически, метод имитационного моделирования Монте-Карло представляет собой "воссоединение" методов анализа чувствительности и анализа сценариев на базе теории вероятностей. Результатом такого комплексного анализа вы-

29

ступает распределение вероятностей возможных результатов проекта (например, вероятность получения NPV<0).

Метод, применяемый при принятии инвестиционных решений в условиях риска - оценки "чувствительности" инвестиционных проектов, используется в целях выявления (определения) реальных факторов риска путем отбора "наиболее существенных''. Понятие "чувствительности" к рискам проекта было привнесено (по близкому смыслу) из "теории планирования эксперимента" для изучения интенсивности реакции контролируемых параметров на изменения факторов экзогенного характера. В инвестиционном и экономико-математическом анализе этот подход используется для выявления "наиболее важных" (существенных) параметров регулирования модели, описывающей зависимость между входными и выходными параметрами.

В формализованной записи в общем виде определение "чувствительности" функций описывается значениями первой производной непрерывной функции

y' = f'(х) = dy/dх,

где х - исследуемая на "чувствительность" независимая переменная.

Последовательное использование в качестве аргументов всех характеристик, входящих в формулу показателя-индикатора рисков, и последующее определение производных позволяют проранжировать эти характеристики по степени убывания "чувствительности".

На основе критериев оценок "существенности влияния" появляется возможность отбора "наиболее чувствительных", существенно ухудшающих параметры индикаторов рисков проекта. Так, показатель NPV может быть определен, как баланс притоков – оттоков средств, в упрощенном виде

где аit - поступления, доходы в период t; bjt - расходы в период t;

n - число периодов проекта.

Каждый из а и b может быть определен линейной функцией от уровней соответствующих цен на готовую продукцию тit и ис-

30