Девелопмент в коммерческой недвижимости. Учебное пособие

•отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление органами исполнительной власти прав уполномоченных лиц по совершению сделок с объектами государственной

имуниципальной собственности, контроль за деятельностью саморегулируемых организаций (при их наличии);

•установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

•контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

•введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и при проведении воспроизводственных мероприятий с недвижимостью;

•выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд (при необходимости).

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры по обеспечению развития цивилизованного рынка недвижимости в стране и установлению «общих правил» для всех участников .

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

•системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них, преференции, особые режимы осуществления предпринимательской деятельности);

•регулированияучетной ставки (политики Центральногобанка);

•предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

•реализации государственных целевых программ;

•осуществления инвестиций в реализацию стратегических и социально значимых проектов в сфере недвижимости.

61

5.4. Разработка схемы оформления согласований и разрешений на реализацию инвестиционно строительного проекта

В составе жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта одной из главных, вернее, решающих, является так называемая концептуальная фаза.

На этой фазе происходит превращение идеи авторов проекта в разработку его концепции, конкретизация проекта, т.е. определение и уточнение его целей, задач и ожидаемых результатов, оценка основных требований и ограничений, критериев и уровня риска, окружения проекта, возможные альтернативы, подготовка вариантов реализации проекта, их апробация и экспертиза.

К зарождающемуся инвестиционно-строительному проекту, кроме его авторов и приглашенных ими аналитиков и экспертов, привлекается внимание множества специалистов и инстанций внешнего мира – государственных и муниципальных организаций, всевозможных инспекций, от мнения и решения которых зависят и судьба, и условия реализации проекта, т.е. основные определяющие положения – стоимость и время реализации проекта.

Лишь после этого авторы (инвесторы) проекта – здесь и далее идет речь о коммерческом проекте – могут приступить к решению задач второй фазы жизненного цикла проекта – разработке основных компонентов проекта, подготовке проектно-сметной документации, формированию команды проекта и определению круга участников его реализации, структурному планированию, подготовке проекта организации строительства, бюджета проекта и т.д.

Таким образом, проект переходит от концептуального (планировочного) уровня к застроечному, и в этом процессе требуется документальное оформление достаточно многих положений и показателей проекта, которое, собственно, служит переходным мостиком между этими уровнями и носит общее название градостроительной документации. Такое документальное оформление может быть представлено в виде общей матрицы документов, на основе которой вырисовывается конкретная программа разработки этой документации.

62

Конкретный состав и порядок подготовки градостроительной или исходно-разрешительной документации (ИРД) до недавнего времени субъекты Федерации и даже отдельные муниципальные образования определяли самостоятельно, не отходя, впрочем, далеко от схемы, приведенной на рис. 16. Между тем, разнообразие региональных схем вносило достаточно много проблем в работу инвесторов, осуществлявших инвестиционно-строительную деятельность в разных регионах страны. Упорядочить эти процессы можно было лишь на основе решения Федерального центра, что в конце концов и произошло.

Генеральный план города

Проект планировки территории

Проект межевания территории

ГПЗУ

Рис. 16. Принципиальная схема планировки городской территории согласно ГК РФ

22 декабря 2004 г. был принят Градостроительный Кодекс (ГК) Российской Федерации – основной документ федерального уровня, призванный регулировать всю градостроительную деятельность в РФ. На уровне субъектов Федерации ГК дополняется законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. В отдельной главе оговорены особенности градостроительной деятельности в городах федерального значения – Москве и Санкт-Петербурге. Рассмотрим некоторые

63

изменения в законодательной базе Москвы, касающиеся градостроительства, которые произошли во второй половине 2008 г. и являлись весьма принципиальными, в первую очередь, с точки зрения частных инвесторов.

Для того, чтобы приступить к проектированию объекта, необходимо иметь градостроительный план земельного участка. Здесь необходимо отметить два принципиальных момента:

•Разработка градостроительных планов земельных участков осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и с формой градостроительного плана земельного участка, установленной правительством Российской Федерации.

•Градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию…» (пп. 1 и 2 ст. 43 ГК г. Москвы).

•Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) является минимальной единицей деления, «элементарной частицей» в составе Генерального плана города (см. рис. 16) и содержит в своем составе:

•чертеж земельного участка на топографической основе, на котором указываются минимальные отступы от границ участка в целях определения мест допустимого размещения объектов капитального строительства, расположение существующих зданий, места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

•градостроительные регламенты земельного участка;

•виды разрешенного использования земельного участка, включая вспомогательные и условные;

•максимальные и (или) минимальные показатели площади участка под объектом строительства;

•предельные этажность, высотность и процент застройки;

•информация о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;

•другие информационные и кадастровые сведения.

Далее при наличии ГПЗУ проектирование и строительство объекта производится в соответствии с ГК РФ.

64

ЗАДАНИЯ для самостоятельной работы

1.На примере конкретных девелоперских компаний рассмотреть практические методы создания благоприятного имиджа девелопера и его проектов.

2.Разработать модели экспертной оценки для конкурс-

ного отбора:

•оценочных компаний;

•брокеров (по сдаче помещений в аренду);

•генпроектировщика;

•генподрядчика.

3.Предложить организационный механизм проведения конкурса (этапы, сроки).

4.На примере конкретных проектов, имеющих высокую значимость в масштабах региона/города (например, проект «Москва-Сити»), проанализировать проблемы, возникающие на пути девелоперов при реализации данных проектов, прежде всего с точки зрения проведения согласовательных мероприятий.

5.Разработать и предложить перечень мероприятий по эффективной презентации проекта коммерческой недвижимости общественности и городским властям (выбирается самостоятельно) с целью обозначения его социальной значимости.

65

6.ФИНАНСЫ

6.1.Определение источников финансирования

Существуют различные способы финансирования девелоперских проектов. Можно выделить три основных направления привлечения финансирования девелоперских проектов:

•Собственные средства.

•Заемные средства (например, банковское финансирование).

•Продажа доли в проекте (бизнесе).

Рассматривая каждый из источников финансирования, можно выделить следующие их особенности:

•Собственные средства: включают первоначальный капитал и накопленную чистую прибыль. Это - наиболее дорогой, но при этом самый надежный источник финансирования с той точки зрения, что, реализуя проект на собственные средства, девелопер минимизирует риски потери контроля над ним. Однако в этом случае он полностью берет на себя финансовые и маркетинговые риски. Как правило, объем собственных средств ограничен, как ограничена и целесообразность их использования, поэтому в большинстве случаев девелоперы дополнительно используют иные источники финансирования.

•Заемные средства: включают займы, банковские кредиты, задолженность по выпущенным векселям и облигациям и др. Важные особенности заемных средств – их платность и срочность, кроме того, в ряде случаев (например при банковском финансировании) требуется залоговое обеспечение. Как правило, привлечение заемных средств на ранних стадиях реализации проекта (до получения разрешения на строительство) затруднено, а если и возможно, то на короткий срок и по ставке, значительно превышающей ставку по ипотечному кредитованию. В российской практике девелопмента коммерческой недвижимости оптимальным считается соотношение заемных и собственных средств на уровне 70/30.

•Продажа доли в проекте (бизнесе): данный источник фи-

нансирования может быть использован на любых стадиях реализации проекта, однако следует учитывать, что на ранних стадиях

66

прибыль девелопера от продажи доли в проекте будет минимальна, поскольку большая часть рисков частично перекладывается на нового инвестора. При этом возникают риски возникновения конфликтов между собственниками проекта и риски потери контроля над реализацией проекта.

При использовании третьего варианта необходимо предварительно провести оценку проекта. Фактически, если проект рассматривается на ранней стадии реализации, речь идет об оценке земельного участка с разработанной концепцией (оценка прав застройщика).

Всовременных условиях для оценки эффективности проектов

всфере девелопмента, как правило, используют показатели, основанные на анализе денежных потоков проекта (с учетом или без учета дисконтирования).

Стоимость участка земли для девелопмента определяется как разность между стоимостью завершенного проекта девелопмента

ииздержками проекта девелопмента.

После определения стоимости проекта необходимо определиться со схемой продажи доли в проекте. Возможны два основных варианта:

1.Соинвестор оплачивает денежные средства за приобретенную долю текущему собственнику, который распоряжается ими так, как считает нужным. Дальнейшее финансирование проекта в этом случае обычно осуществляется сторонами пропорционально их долям в проекте.

Пр и м е р. Проект оценен в 20 млн долл. Потенциальный инвестор готов выкупить 50% проекта у текущего собственника. Исходя из текущей стоимости проекта, соинвестор должен будет заплатить текущему собственнику 10 млн долл. (50% от стоимости проекта).

2.Соинвестор не выплачивает денежные средства текущему собственнику, а направляет их на реализацию проекта.

Пр и м е р. Проект оценен в 20 млн долл. Потенциальный инвестор хочет иметь 50%-ную долю проекта, при этом его требование, чтобы денежные средства были в полном объеме направлены на реализацию проекта. В этом случае ему нужно будет профинансировать реализацию проекта на 20 млн долл. (таким образом вклад каждого из участников проекта составит по 20 млн долл.).

67

6.2.Организация взаимодействия

синвесторами и финансовыми институтами

При осуществлении взаимодействия девелопера с инвесторами и финансовыми институтами девелопером преследуется основная задача – привлечение нового источника финансирования проекта.

Помимо качественных характеристик проекта, во многом эффективность взаимодействия и в конечном итоге исход переговорного процесса по привлечению финансирования будет зависеть и от того, насколько удачно проект был презентован будущим кредиторам и соинвесторам.

Состав пакета информационных и презентационных материалов по проекту будет зависеть от того, на каком этапе привлекается финансирование и в какой форме (кредит, продажа доли), однако

вобщем случае он должен включать следующие составляющие:

•Инвестиционный меморандум: основной документ, содер-

жащий детальное описание проекта, финансовый план, анализ рисков, а также предложение о продаже доли в проекте.

•Инвестиционный флайер: сокращенная версия инвестиционного меморандума, которая готовится, как правило, на ранних стадиях реализации проекта.

•Презентация: составляется на основании данных инвестиционного меморандума или флайера.

•Тизер: краткий рекламный материал о проекте на 1-2 страницы.

•Разработанная концепция проекта (см. гл. 2).

•Письма о намерениях или предварительные договора аренды

сякорными и прочими арендаторами (при наличии).

•Отчет об оценке текущей рыночной стоимости проекта,

составленный независимым оценщиком.

Дополнительно в банк и потенциальным соинвесторам предоставляются копии необходимых правоустанавливающих и иных документов, необходимых для проведения комплексной экспертизы проекта. Перед передачей документов заключается соглашение о конфиденциальности, а с соинвестором – дополнительно соглашение о намерениях.

68

ЗАДАНИЯ для самостоятельной работы

1. Общие затраты на реализацию проекта возведения офисного центра составляют около 50 млн долл. Текущие затраты инвестора на реализацию проекта составили 20 млн долл. После возведения объект будет генерировать

чистый операционный доход на уровне 5,5 млн долл. в год. Планируется, что после ввода объекта в эксплуатацию его можно будет продать с учетом ставки капитализации 10%. НДС к возмещению из бюджета составит на момент окончания строительства 6 млн долл. Проект финансируется за счет собственных средств.

Соинвестор готов выкупить долю в данном проекте, при этом он рассчитываетнаприбыльвразмере30% навложенныесредства.

При расчете текущей рыночной стоимости проекта для целей девелопмента инвестор и соинвестор договорились не учитывать дисконтирование. Соинвестор планирует выкупить долю в проекте за 20 млн долл., при этом вся сумма пойдет на реализацию проекта. Оставшийся объем потребности в финансировании проекта должен профинансировать инвестор.

Необходимо рассчитать долю в проекте, которую может выкупить соинвестор за имеющиеся у него 20 млн долл.

2. Общие затраты на реализацию проекта возведения торговоразвлекательного центра составляют около 100 млн долл. Текущие затраты инвестора на реализацию проекта составили 35 млн долл. После возведения объект будет генерировать чистый операционный доход на уровне 7 млн долл. в год. Планируется, что после ввода объекта в эксплуатацию его можно будет продать с учетом ставки капитализации 9%. НДС к возмещению из бюджета составит на момент окончания строительства 10 млн долл. Комиссионные брокеру при продаже проекта составят порядка 1% от стоимости продажи.

Величина привлеченного кредита составит 65 млн долл. Проценты по кредиту по ставке 15% годовых выплачиваются ежеквартально, основная сумма кредита – при продаже проекта.

Соинвестор готов выкупить долю в данном проекте, при этом он рассчитываетнаприбыльвразмере20% навложенныесредства.

При расчете текущей рыночной стоимости проекта для целей девелопмента инвестор и соинвестор договорились учесть дисконтирование. При этом известно, что затраты на реализацию проекта распределятся

69

равномерно в течение трех лет, ставка дисконтирования для доходов принята на уровне 20%, для расходов – 5%.

Соинвестор планирует выкупить долю в проекте за 30 млн долл., при этом вся сумма перейдет инвестору.

Необходимо рассчитать долю в проекте, которую может выкупить соинвестор за имеющиеся у него 30 млн долл.

3. Рассмотреть целесообразность использования различных источников финансирования с позиции собственника проекта. Результаты занести в табл. 12.

Т а б л и ц а 12

Преимущества и недостатки источников финансирования

4. Рассмотреть целесообразность участия в финансировании проекта со стороны потенциального соинвестора и банка. Определить условия финансирования на различных этапах реализации. Данные занести в табл. 13, 14.