Девелопмент в коммерческой недвижимости. Учебное пособие

сток с улучшениями) для его последующей продажи, а далее может остаться уже в качестве управляющего данным проектом.

1.4. Содержание девелопмента

Сущность девелоперской деятельности может быть рассмотрена через призму следующих содержательных блоков:

•Идея: данный элемент позволяет ответить на вопрос: «Какие проекты реализовывать?» В рамках данного блока рассматриваются вопросы разработки концепции, оценки эффективности инвестиций и последующей реализации проекта с учетом миссии и стратегии девелоперской компании.

•Людские ресурсы: блок содержит ответ на вопрос: «Кто будет реализовывать проекты?» Рассматриваются моменты отбора, продвижения и мотивации персонала компании.

•Организация и технологии: содержит ответ на вопрос: «Как эффективно выстроить бизнес?» В данном блоке рассматрива-

ются: организационная структура, использование эффективных методов управления, современных информационных технологий, автоматизации бизнес-процессов.

•Коммуникации с внешней средой: блок содержит ответ на вопрос: «С кем и как взаимодействовать?» Рассматриваются во-

просы эффективности взаимодействия с контрагентами, государственными органами, общественностью, создание благоприятного имиджа компании.

•Финансы: блок содержит ответ на вопрос: «За счет каких источников финансировать деятельность?» В блоке рассматри-

ваются вопросы финансирования как деятельности девелоперской компании в целом и оценки ее финансового состояния, так и разработки схем финансирования отдельных проектов.

1.5. Оценка результатов деятельности

Эффективное функционирование девелоперской компании предполагает достижение поставленных целей в установленные сроки с учетом соблюдения требований к качеству итогового продукта (объекта недвижимости).

11

Механизм оценки результатов деятельности девелоперской организации должен быть прописан в договоре между собственником проекта и девелопером (вариант fee-девелопмента). Важной частью договора должны быть ключевые показатели эффективности, от значения которых будет зависеть итоговое вознаграждение девелопера.

В качестве ключевых показателей эффективности могут быть использованы следующие индикаторы:

•Сроки реализации проекта (как завершение проекта в целом, так и выполнение промежуточных этапов, таких как: согласование проекта, получение разрешения на строительство, привлечение банковского финансирования и т.д.).

•Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию и «заполнения» его арендаторами. Данный показатель может быть определен с помощью привлеченной оценочной организации, согласованной собственником и девелопером.

•Итоговая стоимость реализации проекта.

•Средневзвешенная арендная ставка по объекту коммерческой недвижимости.

•Коэффициент полезных площадей.

•Общая площадь объекта.

•Уровень «заполняемости» объекта арендаторами.

Вдоговоре необходимо определить, каким образом отклонение фактического значения того или иного ключевого показателя эффективности от планируемого уровня повлияет на итоговое вознаграждение девелопера. Должна быть разработана и согласована шкала изменения уровня вознаграждения в зависимости от того или иного значения показателя эффективности. Следует предусматривать возможность как снижения, так и увеличения вознаграждения с целью дополнительной мотивации девелоперской компании. При этом снижение и повышение целесообразно рассчитывать в процентах от величины экономического эффекта для собственника объекта, связанного с улучшением или ухудшением значения ключевого показателя эффективности.

Вцелях мотивации своих контрагентов девелоперской компании также следует разработать и согласовать с ними ключевые показатели эффективности, от фактического значения которых будет зависеть их вознаграждение.

12

ЗАДАНИЯ для самостоятельной работы

1. Предпринимателю Сергею, занимающемуся бизнесом в сфере розничной торговли в г. Рязань, представилась возможность приобрести участок под застройку площадью 5 га на достаточно выгодных условиях. Сергей решает воспользоваться этой возможностью, при этом он

идет на сделку не со спекулятивной целью последующей перепродажи земельного участка, а для создания и развития нового направления бизнеса – девелопмента, хотя у него опыта в сфере недвижимости пока нет, как и нет сотрудников с опытом в данной сфере. Стоимость приобретения земельного участка составляет 2 млн долл., из которых у Сергея есть только 500 тыс. долл. На оставшуюся сумму он получил от владельцев земельного участка рассрочку, при этом на сумму в 1,5 млн долл. начисляются проценты по ставке около 15% годовых. Кроме того, Сергей имеет порядка 500 тыс. долл. для старта своего нового бизнеса (аренда офиса, заработная плата, начальные затраты на проработку проекта).

Земельный участок предназначен для строительства торгового центра общей площадью до 25 000 кв.м. При этом Сергей решает не останавливаться на достигнутом и сформировать в будущем портфель девелоперских проектов.

Что необходимо сделать Сергею для организации эффективной девелоперской компании и успешной реализации проекта?

Для ответа на этот вопрос необходимо определить:

•Миссию будущей компании, стратегические, тактические и оперативные задачи (заполнить табл. 1.)

•Оптимальную концепцию застройки земельного участка (описать алгоритм разработки концепции).

•Перечень необходимых ресурсов для создания девелоперского бизнеса и реализации конкретного проекта (заполнить табл. 2).

По итогам обсуждения ситуации необходимо выявить факторы, определяющие успех девелоперского бизнеса.

13

Т а б л и ц а 1

Миссия, стратегические, тактические и оперативные задачи

Параметры Описание

Миссия

Стратегия

Тактические задачи

Оперативные задачи

2. Провести обзор российского рынка девелопмента и ответить на вопросы:

•КакойвиддевелопментаполучилнаибольшеераспространениевРФ?

•Каким образом создавались современные российские девелоперские компании, за счет чего достигли успеха на текущем этапе своего развития?

•С какими проблемами пришлось столкнуться российским девелоперам на пути становления своего бизнеса?

3.Сформулировать перечень ключевых показателей эффективности для контрагентов девелоперской компании и определить их влияние на итоговое вознаграждение девелопера. Данные занести в табл. 3.

2.ИДЕИ ДЕВЕЛОПМЕНТА

2.1.Определение формы инвестирования

иинвестиционной стратегии

Согласно ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги и иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. По объектам вложения инвестиции принято делить на портфельные и реальные.

Портфельные (финансовые) инвестиции – это вложения в акции, облигации, другие ценные бумаги, активы других предприятий. При осуществлении портфельных инвестиций инвестор увеличивает свой финансовый капитал, получая дивиденды – доход на ценные бумаги.

Реальные инвестиции – это вложение в создание новых, реконструкцию и техническое вооружение действующих предприятий. При этом вложения, направленные на воспроизводство объектов недвижимости, могут быть отнесены к реальным инвестициям.

Экономическая сущность инвестиций состоит в следующем:

•Вложение капитала в объекты предпринимательской деятельности с целью прироста первоначальной деятельности в форме прибыли.

•Инвестиции выражают финансовые отношения, возникающие между участниками инвестиционной деятельности в процессе реализации различных проектов.

В рамках реализации девелоперских проектов инвестиции могут осуществляться как в денежной (финансирование приобретения земельного участка, финансирование затрат на строительство), так и в иной другой (например, вовлечение в инвестиционный процесс объектов незавершённого строительства) форме.

15

В общем виде инвестиционная стратегия воспроизводства недвижимости может быть представлена как фиксированная комбинация основных элементов системы инвестирования, соответствующая заданным целевым параметрам развития.

К основным элементам системы инвестирования недвижи-

мости относятся:

•субъекты инвестирования - юридические и физические лица, вкладывающие ресурсы в создание, эксплуатацию, модернизацию, капитальный и текущий ремонты, обмен, продажу или ликвидацию недвижимости;

•объекты инвестирования - недвижимость всех форм и разновидностей;

•виды инвестирования - характеристика целевой составляющей вложения ресурсов, представляющая собой принципиально два направления инвестиций: в процесс производства (строительство, эксплуатацию, ремонт и ликвидацию объектов недвижимости) - так называемые капиталообразующие инвестиции; в ценности фондового (ценные бумаги) и денежного (валюта, депозиты, межбанковские и коммерческие кредиты и др.) рынков - финансовые инвестиции;

•источники инвестирования - подразделение ресурсов в зависимости от их происхождения: формируемые из собственных средств хозяйствующего субъекта (основного субъекта инвестирования или пула инвесторов), привлеченные ресурсы в различных формах (бюджетное финансирование, долевое участие, совместная деятельность, кооперация, участие в акционировании и др.), заемные ресурсы (кредитование различных видов и форм, временная финансовая помощь и др.);

•формы инвестирования, включающие все разнообразие ма- териально-вещественных и нематериальных видов вложений (от денежных форм, ценных бумаг до различных видов прав, обслуживающих процессы воспроизводства недвижимости);

•методы инвестирования, представляющие собой совокупность приемов привлечения и способов использования инвестиционных ресурсов в контексте форм участия инвестора в конечных результатах деятельности. К ним следует отнести: федеральные трансферты; фондирование; предоставление льгот; вложения

врамках совместной деятельности; объединение инвестицион-

16

ных ресурсов в условиях кооперирования деятельности участников рынка недвижимости; приобретение акций хозяйствующих субъектов; размещение облигационных займов, закладных, сертификатов и др.; кредитование, в том числе ипотечное, и др.

Схематично взаимосвязь основных элементов системы инвестирования недвижимости показана на рис. 4.

Субъект инвестирования

Вид инвестирования

Рис. 4. Схема взаимосвязи основных элементов системы инвестирования

В международной практике используются следующие модели инвестирования в недвижимость:

•Предпринимательская модель. Цель инвестирования состоит

вполучении прибыли от эксплуатации недвижимости. Причем это может быть недвижимость производственного назначения, административная, жилая и др. Инвестор может распоряжаться доходной недвижимостью как собственник, а в случае использования долевых (паевых) методов инвестирования, - как собственник соответствующей части недвижимости. Инвестор может не становиться собственником, как в случае использования кредитования, а иметь право возврата вложений с соответствующей прибылью. В любом случае возврат инвестиций в этой модели осуществляется за счет доходов от эксплуатации построенных, отреставрированных, отремонтированных объектов недвижимости.

•Арендная модель. Инвестирование в объекты недвижимости производится в целях предоставления их в аренду различным

17

субъектам хозяйствования и гражданам на разнообразные сроки

иусловия оплаты. Арендаторами могут быть также государственные, муниципальные предприятия и учреждения. Как и в первом случае, инвестор может становиться полным, частичным собственником или предпочесть не преобразовывать финансовые отношения в отношения собственности, оставляя их в залоговой форме.

•Модель продажи. Инвестирование в недвижимость производится с целью последующей продажи объекта на стадии эксплуатации. Для объектов коммерческой недвижимости реализация данной модели, как правило, предполагает продажу объекта после ввода его в эксплуатацию и «заполнения» арендаторами.

•Концессионная модель. Собственность на объекты инвестирования по истечении установленного срока концессии безвозмездно передается государству. В отличие от других моделей здесь существует определенный финансовый риск для инвестора, так как доходы зависят от рыночной конъюнктуры объема спроса

ижестко фиксированы по времени.

•Кооперативная модель. Происходит соединение инвестиций различных инвесторов, в том числе государственных, общественных и частных. Степень влияния на объект недвижимости зависит от доли вложенных инвестиционных ресурсов и может быть оформлена по-разному, в зависимости от вида недвижимости и интересов инвесторов. Так, государству может быть предоставлено право «вето» на решения по поводу дальнейшей продажи, залога, передачи в аренду и др. операций с объектами недвижимости.

2.2. Выбор объекта для инвестирования

Девелопмент начинается не с управления проектом, а с идеи, которая в будущем будет воплощена в жизнь. Воплощением же самой идеи на бумаге является разработанная концепция выбранного объекта для инвестирования.

На основе концепции дается задание проектировщикам и формируется бизнес-план проекта.

Разработка концепции включает несколько этапов (рис. 5):

18

Алгоритм разработки концепции

Цели проекта

Земельный участок

Конкуренция

Спрос

SWOT-анализ Варианты концепции Оценка эффективности Задание архитекторам

Рис.5. Алгоритм разработки концепции

1. ФОРМИРОВАНИЕ ЧЁТКОГО ПОНИМАНИЯ ЦЕЛЕЙ В СВЯЗИ С РЕАЛИЗАЦИЕЙ ПРОЕКТА. Перед началом работы требуется уточнить цели, поставленные перед участниками данного проекта. Это поможет правильно структурировать работу по проекту и осуществить отбор наиболее приемлемых решений. Формируется чёткое представление в отношении следующих параметров:

•инвестиционные цели - ключевые инвестиционные критерии (риски, ожидаемая доходность на вложенные средства, срок реализации проекта, требования по ликвидности проекта);

•функции, которые выполняет девелопер в рамках проекта (разработка проекта, получение необходимых разрешений, проведение тендера среди подрядчиков, продажа земельного участка, привлечение финансирования, эксплуатация и др.);

•достижение баланса между финансовыми целями и общественными задачами (к примеру, разработка проекта высокого класса или минимизация разногласий с городскими властями).

19

2. АНАЛИЗ УЧАСТКА. Прежде чем начать работу над концепцией проекта, необходимо определить окружение проекта, существующие ограничения и возможности участка, а также уровень конкуренции для проекта. Для этого необходимо изучить всю имеющуюся документацию по участку, а также рассмотреть следующие вопросы по проекту:

•местоположение участка, основные физические характеристики (описание, видимость, коммуникации - на участке и вблизи него);

•существующая транспортная инфраструктура и доступ на участок (система общественного транспорта, автомобильная и пешеходная доступность, въезды и выезды, анализ пешеходных и транспортных потоков в непосредственной близости к участку, потребность в автостоянках, рекомендации по улучшению транспортной системы);

•существующие здания, строения на участке (возможности по их сносу/реконструкции и использованию в рамках будущего комплекса);

•окружающая застройка (характер, типы, накладываемые ограничения);

•инфраструктура и коммуникации (возможности по подключению, наличие сетей на участке, ограничивающих характер застройки и т.п.);

•предполагаемое количество уровней и этажей планируемого проекта.

3. АНАЛИЗ КОНКУРЕНЦИИ ПРОЕКТА. Необходимо проанализи-

ровать существующую и будущую конкуренцию в данном сегменте, в том числе в районе участка застройки.

Данное исследование включает в себя описание сильных и слабых сторон конкурирующих объектов, анализ их преимуществ

инедостатков относительно рассматриваемого участка застройки. Для каждого из основных конкурирующих проектов предос-

тавляется следующая информация:

•местоположение;

•наименование компании-девелопера;

•дата окончания строительства;

•здание новой постройки или реставрированное;

•размер арендуемой площади;

20