Вещные права и правоотношения лиц, не являющихся собственниками имущества. Учебное пособие

ственником (иное может быть установлено соглашением сторон,

81

но с учетом норм ст. 6, 9 и 10 ГК РФ и ст. 5, 7 ЖК РФ) и на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, и

данноежилоепомещениепоназначению,обеспечиватьобязаны ис- его сохранность. Использование жилого помещения поназначению подразумеваетользов , что оно предназначается для проживания граждан, хотя ст. 17 ЖК РФ допускаются и иные варианты использования1. Помимо этого, ст. 30 ЖК РФ устанавливаются права и обязанности собственника жилого помещения, некоторые изкоторых по своему содержанию должны осуществляться и исполняться в том числе и членами семьи собственника жилого помещения: обязанность по содержанию жилого помещения и обязанность по поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии2.

Изложенное позволяет говорить о едином унифицированном правесубъектовжилищногоправоотношения,вкачествекоторого

1 См. также: Постановление Правительства РФ «Об утверждении Поло- жения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным дляпроживания,многоквартирного домааварийными под- лежащимсносуилиреконструкции,садовогодомажилымдомомижилого дома садовым домом».

2 Аналогичные положения содержит Приказ Министерства строитель- ства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 мая 2021 г. № 292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»: «16. В ка- честве пользователя жилым помещением собственник обязан: а) исполь- зовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации; б) обеспечивать сохранность жилого помещения; в) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, не допускать бесхозяйственное обращение с жилым помещением,соблюдать права и законные интересы соседей;г) нести рас- ходы на содержание принадлежащего собственнику жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в мно- гоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения; д) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные ус- луги, в соответствии с частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса Россий- ской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2017, № 31, ст. 4807), включающую в себя плату за со- держание жилого помещения (плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, за содержание, текущий ремонт общего имуще- ства в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме), взнос на капитальный ремонт, плату за коммунальные услуги. Соб- ственник несет иные обязанности, предусмотренные законодательством РоссийскойФедерации.17.Всоответствиисчастью2статьи31Жилищно- гокодексаРоссийскойФедерации(СобраниезаконодательстваРоссийской

82

Статья17ЖКРФгласит:«Пользованиежилымпомещениемосущест- вляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безо- пасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жи- лыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти» (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189 ФЗ «О введении в дей- ствиеЖилищногокодексаРоссийскойФедерации»//СЗРФ.2005.№1,ч.1, ст. 15).

83

84

(предварительное разрешение, разрешение, распоряжение) при отчуждении жилого помещения его собственником в обязатель- ном порядке требуются лишь в том случае, когда под правами и охраняемыми законом интересами понимаются имущественные вещные права, а именно наличие у поименованных в п. 4 ст. 292 ГК РФ лиц права собственности на долю в праве в отчуждаемом жилом помещении. В иных ситуациях собственник жилого поме- щения по своему усмотрению реализует правовые возможности (в частности, правомочие распоряжения посредством заключения сделок) без предварительного согласия органов опеки и попечи- тельства, т.е. вправе отчуждать его любым предусмотренным в за- коне способом другому лицу с последующим прекращением прав проживания и пользования им членами его семьи даже в случае, если в их число входят: лица, находящиеся под опекой или попечи- тельством (несовершеннолетние и совершеннолетние граждане, обозначенные в ст. 32 и 33 ГК РФ); несовершеннолетние граждане, формально не отнесенные к находящимся под опекой или попе- чительством, а равно несовершеннолетние граждане, оставшиеся (поданныморганаопекиипопечительстванамоментсовершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен- ные его на момент совершения сделки по отчуждению жилого по- мещения, либо считающиеся находящимися на попечении родите- лей(расширениекругалицпосравнениюсуказаннымвп.4ст.292 ГКРФосновываетсянаПостановленииКонституционногоСудаРФ от 8 июня 2010 г. № 13-П1). Конституционный Суд РФ неоднократ- но высказывал позицию, согласно которой регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственно- сти на него, должно осуществляться на основе баланса прав и ох- раняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений при сохранении повышенного уровня гарантий

давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имуществаподопечного(втомчислепообменуилидарению),совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества по- допечного» (СЗ РФ. 2008. № 17, ст. 1755).

13 См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. № -П«Поделуопроверкеконституционностипункта4статьи292Граж- данского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В. В. Чадаевой» // СЗ РФ. 2010. № 25, ст. 3246.

85

РСФСР 1964 г. В настоящее время ст. 34 ЖК РФ предусматривает право проживания гражданина в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением. В целях всесто- роннего анализа заявленного права потребуется рассмотрение его с позиции двух групп правоотношений – обязательственных ивещ-

ных(статикаидинамикаправа).Договорпожизненногосодержания

1 См.: Постановление Конституционного Суда РФ «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Россий- ской Федерации в связи с жалобой гражданки В. В. Чадаевой»

2 Статья 253 «Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца» ГК РСФСР: «По договору купли-продажи жилого домасусловиемпожизненногосодержанияпродавца,являющегосялицом нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья, продавец пере- дает в собственность покупателя жилой дом или часть его, а покупатель обязуется в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре – в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Покупатель по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца при случай- ной гибели дома несет обязанности, принятые им на себя по этому дого- вору. Отчуждение дома покупателем при жизни продавца не допускается» (Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24, ст. 407. (Акт признан недействующим)).

86

«… право собственности плательщика ренты на предмет ренты ока- зывается настолько ограниченным, что объем правомочий плательщика ренты по распоряжению предметом ренты практически полностью совпа- дает с объемом правомочий обладателя права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ)» (Гражданское право: учебник. Т. 2 / отв. ред. В. П. Мозо- лин. С. 129).

87

88

добное право у получателя ренты может и не возникнуть, т.е. его наличие должно быть предусмотрено условиями заключаемого сторонами договора. В случае, если такая обязанность плательщи- ка, порожденная предусмотренным соглашением сторон правом получателя ренты, все же возникла, данное право реализуется вне- скольких вариантах.

Во-первых, при передаче плательщику ренты жилого помеще- ния, принадлежащего получателю рентных платежей направе соб- ственности,последнийприобретаетправопожизненногопользова- ния этим жилым помещением.

Во-вторых, в силу того, что ст. 601 ГК РФ предусматривает в ка- чествепредметадоговорапожизненногосодержаниясиждивением нетолькожилоепомещение(жилойдом,квартиру),ноиземельный участок, а также иное недвижимое имущество, осуществить право пожизненногопользованияжилымпомещениемнепредставляется возможным,т.к.данноеправообременяетпередаваемыйподогово- руобъектнедвижимости,исовершеннологично,чтоникакиеиные объекты недвижимости, кроме жилых помещений, не могут удов- летворить жилищных потребностей, в частности право пользова- ния жилым помещением. Предположим, что в данном случае зако- нодатель в п. 1 ст. 602 ГК РФ намеренно использует формулировку «обеспечение потребности в жилище», что, по всей видимости, до- пускает предоставление плательщиком ренты жилого помещения, которое удовлетворит потребности получателя ренты в жилище, и тем самым будет реализовано рассматриваемое право, при том что жилое помещение не находилось ранее (до передачи его в соб- ственность плательщика ренты) всобственности получателя рент- ных платежей.

В-третьих, ст. 601 ГК РФ допускает осуществление права пожиз- ненного пользования жилым помещением не только собственни- ком передаваемого под выплату ренты имущества, но и «указан- ным им третьим лицом». Очевидно, вданном случае не происходит уступки права требования от собственника недвижимого имуще- ства третьему лицу, регламентируемой ст.382–390 ГК РФ1, и третье лицо, указанное собственником, не становится стороной договора

1 См. также: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21 дека- бря 2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГражданскогокодексаРоссийскойФедерацииопеременелицвобязатель- ственаоснованиисделки»//ОфициальныйсайтВерховногоСудаРФ.URL: https://www.vsrf.ru/files/26274/ (дата обращения: 28.12.2022).

89

пожизненного содержания с иждивением. Скорее всего, речь идет о договоре в пользу третьего лица1. В соответствии со ст. 430 ГК РФ третье лицо обладает правом требования к должнику на исполне- ние обязательства всвою пользу, втом числе обязанности поудов- летворению жилищной потребности, которая подразумевает право пожизненного пользования жилым помещением. В рассматрива-

емых ситуациях возникновение жилищных прав,,вуполучателям исле пренава- тыпожизненногобудет происходитьльзованияна основаниижилым помещениемст. 34 ЖК РФ.

рассматриваемого (и, соответственно, пра- воотношенияПрекращение) происходит по следующимправа основаниям: доброволь- ный отказ лица от осуществления права пожизненного пользо- вания жилым помещением; расторжение договора пожизненной ренты (прекращение пожизненного содержания с иждивением), правовым последствием которого выступает возврат недвижимо- го имущества получателю ренты, т.е. восстановление у последнего права собственности на недвижимое имущество в полном объеме (п. 2 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ); расторжение договора пожизнен- ной ренты (прекращение пожизненного содержания с иждивени- ем), правовым последствием которого выступает выкуп ренты ее плательщиком по требованию получателя ренты и, как следствие, освобождениеправасобственностииобъектанедвижимогоимуще- ства, в отношении которого оно возникло, от обременений правом пользованияиноголица(ст.594,п.2ст.599,п.2ст.605ГКРФ);реше- ние суда в связи с грубым нарушением норм жилищного законода- тельства (ст.30, 31 и 35 ЖКРФ). Согласно ст.33 ЖКРФ «гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завеща- тельномуотказу,вправепотребоватьгосударственнойрегистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завеща- тельного отказа». Данная норма применяется к жилищным пра- воотношениям, регламентированным ст. 34 «Пользование жилым

1 Статья 430 «Договор в пользу третьего лица» ГК РФ гласит: «1. До- говором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, ауказанномуилинеуказанномувдоговоретретьемулицу,имеющемупра- во требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу». См. также: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданско- го кодекса Российской Федерации о заключении и толковании догово- ра» // Официальный сайт Верховного Суда РФ. URL: https://www.vsrf.ru/ documents/own/27540/ (дата обращения: 28.12.2022).

90