Вещные права и правоотношения лиц, не являющихся собственниками имущества. Учебное пособие

9. Право приобретения чужой недвижимой вещи

9..1.. Действующее гражданское законодательство достаточно широко использует институт преимущественного права как права обязательственного характера.. Сущность института преимущественного права предопределяет способ его защиты в случае нарушения, а именно заявление требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.. При этом законодатель устанавливает, как правило, пресекательный срок для такого заявления..

Однако преимущественное право не позволяет надежно обеспечивать право лица на приобретение какого-либо имущества в будущем, которое заменяют различные договорные обязательства: предварительный договор, обещание дарения и т..п.. Между тем понуждение к исполнению обязанности в натуре по таким сделкам возможно лишь тогда, когда вещь остается во владении обязанного лица к моменту заявления соответствующего требования кредитором..

Всвязи с этим ощущается отсутствие в российском законодательстве права приобретения чужой вещи как вещного права, которое может быть осуществлено и в тех случаях, когда вещь уже не находится у лица, по соглашению с которым соответствующее право было установлено..

9..2.. Право приобрести чужую вещь как особое вещное право может предполагать приобретение на вещь как права собственности, так и иного вещного права.. Круг таких вещных прав должен быть исчерпывающим образом определен ГК..

По общему правилу объектом права приобретения чужой вещи (права на чужую вещь) может быть только недвижимость, право на которую уже зарегистрировано в ЕГРП за лицом, обязанным передать эту вещь (вещное право нанее) своему контрагенту..

Висключительных случаях можно допустить установление права приобрести еще не построенный объект недвижимости через право приобрести земельный участок (право на земельный участок), на котором этот объект будет возводиться.. При этом имеется в виду, что в соответствии с конструкцией “единого объекта” обладатель прав на земельный участок приобретет аналогичные права в отношении того, что будет возведено на данном участке.. Таким образом, право приобретения чужой вещи может быть использовано, в частности, для обеспечения прав участников долевого строительства, которые через право приобретения земельного участка получат гарантии приобретения аналогичного права в отношении возводимого объекта недвижимости..

21

9..3.. По общему правилу основанием возникновения данного права является договор.. В случаях, предусмотренных законом, право приобрести вещь может возникать помимо воли отчуждателя (при долевом строительстве)..

Условия приобретения вещи, на которую устанавливается данное право, должны быть внесены в ЕГРП..

Может быть установлен упрощенный порядок принудительного осуществления права приобрести право на чужую вещь, если оно установлено на основании нотариально удостоверенного договора..

10. Право вещных выдач

10..1.. Право вещных выдач – право на получение из стоимости недвижимой вещи периодических платежей или иных имущественных предоставлений.. От обязательства право вещных выдач отличается тем, что оно создает обременение, лежащее на собственнике вещи, и следует за вещью..

Само по себе такое право позволяет вовлечь в оборот ценность вещи помимо ее отчуждения, что расширяет экономические возможности оборота.. Существующий врамках обязательственного права договор ренты не охватывает всех возможностей, заключенных в вещи..

10..2.. Право вещных выдач может быть срочным или пожизненным (для юридического лица – бессрочным).. Право вещных выдач возникает, по общему правилу, в силу договора..

10..3.. Право вещных выдач может быть установлено договором в пользу третьего лица..

Право вещных выдач может возникать из обязательства покупателя по оплате вещи при ее покупке, если стороны найдут такое решение более удобным, чем установление залога на проданную, но не оплаченную вещь..

Выдачи из вещи могут быть денежными и неденежными (натуральными)..

10..4.. Собственник обремененной вещи отвечает по праву вещных выдач только обремененной вещью..

10..5.. Право вещных выдач прекращается посредством соглашения с собственником обремененной вещи (выкуп права вещных выдач).. Может быть установлен срок, в течение которого собственник обременной вещи не вправе выкупить право

вещных выдач»..

Относительно иных ограниченных вещных прав материал Кон- цепцииразвитиягражданскогозаконодательстваРФбудетпредло- жен в соответствующих разделах пособия.

22

2ВЕЩНЫЕ ПРАВА ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

НА ХОЗЯЙСТВОВАНИЕ С ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКА

К ограниченным вещным правам юридических лиц действую- щее законодательство и цивилистическая доктрина традицион- но относят право хозяйственного ведения и право оперативного управления, отражающие специфику отечественного гражданско- го права и не имеющие аналогов в правовых системах иных госу- дарств. Порядок рассмотрения указанных прав в рамках научной и учебной литературы сочетает в себе два направления: характе- ристика субъектов – носителей прав (предприятия, учреждения) и характеристика прав с позиции их вещно-правовой природы, при этом исследование одного в отрыве от другого не представляется возможным.

Не останавливаясь подробно на рассмотрении юридических лиц, позволим себе небольшое отступление (ввиде изложения точ- ки зрения одного из исследователей юридических лиц-несобствен- ников), которое поможет оценить реальность иперспективы суще- ствования субъектов – носителей указанных прав и, как следствие, наличие подобных прав в свете позиции, отраженной в Концепции развитиягражданскогозаконодательства1.Так,помнениюВ. А.Бол-

«111. Разд. IV «Законодательство о вещных правах» Концепции гласит:

. Нужно устраго-

Право оперативного управления имуществом, находящимсяуправление нитьсударсуществующийтвенной или муниципальнойв законодательствесобственностидуализм прав11.1на. имуществом, находящимся в государственной или муниципальной соб- ственности, оставив только одно право – право оперативного управления. Право оперативного управления следует определить как право владения, пользования и распоряжения имуществом собственника в пределах, уста- новленных законодательством, а также в соответствии с целями деятель- ности, заданиями собственника и назначением имущества. Объем огра- ничений права оперативного управления может зависеть от категории субъекта данного права и от вида объекта, на который данное право рас- пространяется. Право оперативного управления может быть дифферен- цировано на виды в зависимости от того, насколько ограничено входящее

23

дырева, «фундамент современного правового положения унитар- ных предприятий был заложен с принятием части первой ГК РФ. Положение государственных и муниципальных унитарных пред- приятий предполагалось подчинить не только кодифицированно- му праву, но и специальному закону, посвященному данной орга- низационно-правовой форме юридических лиц (п. 6 ст. 113 ГК РФ). Принятием Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161 ФЗ “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях” закончился период ожидания правоприменителем правового регу- лирования отношений с участием названных субъектов… Предло- жения, сделанные в рамках совершенствования гражданского за- конодательства, о необходимости скорейшего запрета на создание новых унитарных предприятий, упразднения муниципальных ка- зенныхпредприятий,авперспективе–отказаотконструкцииком- мерческой организации несобственника, заслуживают поддержки. Однакоуказание,чтовбудущемунитарныепредприятияпрекратят свое существование, являясь бесспорным утверждением, к сфере интересов юридической науки ипрактики не относится… Больший интерес представляет не прекращение существования унитарного предприятия, а то, что придет ему на смену, некая альтернатива, например, хозяйственное общество с решающим участием публич- ного образования вуставном капитале… Сохранение или, наоборот,

вегосоставправомочиераспоряжения.Чтокасаетсявладенияипользова- ния,тоони должныбыть одинаковыми во всех разновидностях права опе- ративного управления. 11.2. Субъектами права оперативного управления, по общему правилу, должны быть государственные или муниципальные юридические лица. Характер права оперативного управления делает дан- ное право не вполне пригодным для частных учреждений. Для последних будет более удобной модель права собственности. Объем права неком- мерческой организации распоряжаться имуществом может быть диффе- ренцирован в зависимости от того, какая деятельность ею осуществляет- ся – предпринимательская (иная приносящая доходы) или деятельность по заданию и за счет собственника. 11.3. В качестве объектов права опера- тивного управления могут выступать как движимые, так и недвижимые вещи, за исключением земельных участков, водных объектов и участков недр. Право оперативного управления недвижимыми вещами возникает в момент государственной регистрации. Имущество субъекта права опе- ративного управления не должно именоваться предприятием. 11.4. По об- щему правилу собственник должен нести субсидиарную ответственность по долгам субъекта права оперативного управления. Законом могут быть предусмотрены случаи, когда собственник освобождается от субсидиар- ной ответственности, а права и законные интересы кредиторов гаранти- руются иным образом».

24

устранение из российской правовой системы унитарного предпри- ятиянапрямуюсвязаносрешениемпроблемытакихограниченных “вещных” прав, как право хозяйственного ведения и оперативного управления»1.

Внастоящеевремяиюридическиелица-несобственникииогра- ниченные вещные права, которыми они наделены, все еще пред- ставлены в действующем законодательстве. «Права хозяйственно- го ведения и оперативного управления определяются как ограни- ченные вещные права определенных юридических лиц по владе- нию, пользованию и распоряжению имуществом, принадлежащим на праве собственности учредителю, но закрепленным учредите- лем за этими юридическими лицами»2.

Субъектамиявляютсяправа хозяйственногоисключительноведенюридическиея права оперлицативнов фор-

ме: государственных и муниципальных унитарных предприятий; федеральныхго уп авленияи муниципальных казенных предприятий; государ- ственных и муниципальных учреждений (казенных, автономных, бюджетных);частныхучреждений,неявляющихсясобственниками имущества, закрепленного (переданного) за указанными юридиче- скими лицами его собственником (публично-правовыми образо- ваниями), при этом последние лишаются возможности непосред- ственно использовать свое имущество (владеть и пользоваться), распределенное ими между такими юридическими лицами, ивпра- ве лишь осуществлять контроль за его распоряжением3.

В качестве объектоввыступаютправа хозяйственногонедвижимыеведенияи движимыеправавещиопе-

(ративноготрадиционноуправлендвижимыея вещи не могут быть объектами ограни

1 Юридические лица несобственники в системе субъек- тов гражданскогоБол ырев В. А.права: монография / под науч. ред. В. А. Сысоева. Омск, 2010. С. 237–238, 256–257.

2 Гражданское право: учебник: в 2 т. / под ред. С. А. Степанова. 2-е изд.,

перераб и доп. М., 2017. Т. 1. С. 402.

3 «По сути, наделение имуществом унитарных предприятий и учреж- дений на правах хозяйственного ведения и оперативного управления есть способ осуществления права собственности, прежде всего для публич- но-правовых образований, но никак не юридическая форма экономически необходимогоучастияодноголицавправесобственностидругого(чтовы- ступает главной предпосылкой существования самой категории ограни- ченных вещных прав)» (Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд.,

стер. М., 2011. С. 604).

25

имуществаегособственником-учредителем(п.3ст.299ГКРФ).Рас- пространение наэти отношения общих правил опрекращении пра- васобственностиозначает,чтоизъятиеданногоимуществапомимо воли самих предприятий и учреждений допустимо лишь в том же порядкеипритехжеусловиях,чтоиизъятиеимуществаусобствен- ников (ст. 235 ГК РФ). Исключение из этого правила составляют

1 См.,например:Федеральныйзаконот12апреля1996г.№7 ФЗ«Оне- коммерческихорганизациях»//СЗРФ.1996.№3,ст.145;Федеральныйза- кон от 14 ноября 2002 г. № 161 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // СЗ РФ. 2002. № 48, ст. 4746; Федеральный за- кон от 3 ноября 2006 г. № 174 ФЗ «Об автономных учреждениях» // СЗ РФ. 2006. № 45, ст. 4626.

2 См.: Там же.

26

случаи,которыеотражаютограниченныйхарактерправназванных субъектов. Рассмотрим подробнее поименованные права в контек- сте с субъектным составом их носителей и содержанием.

В соответствии со ст. 294 ГК РФ и ст. 2 Закона об унитарных предприятиях, право хозяйственного ведения – право государствен-

ного или муниципального унитарного предприятия владеть, поль- зоваться и распоряжаться имуществом публичного собственника впределах,установленныхзакономиинымиправовымиактами,при

наделенные правом соб. - реданногоствен стинаданногоимущество,закрепленноеявляются любыезанимивидысобственникомимущества, пе

Объектомсобственникомправаи приобретенного унитарным предпри- ятием в процессе осуществления предпринимательской деятель- ности, в том числе движимые и недвижимые вещи, находящиеся на балансе предприятия как самостоятельного юридического лица (предприятие как имущественный комплекс, а также входящие в его состав любые виды имущества, предназначенного для дея- тельности предприятия (здания и сооружения, средства производ- ства, сырье, продукция,права требования, объекты интеллектуаль- ной собственности – фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и т.д.)). Ограниченное вещное право в отно- шенииданныхвещейвозникаетсмоментаихпередачисобственни- ком имущества унитарному предприятию (ст. 11 Закона об унитар- ных предприятиях).

Всвязисизложенныминаоснованиист.11Законаобунитарных предприятияхнеобходиморазличатьтриисточникаформирования имуществаунитарногопредприятияисоответствующиеимгруппы объектов права хозяйственного ведения: имущество, закреплен-

27

согласия собственника имущества: продаватьпредприятиезакрепленноеневправеза ним на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество; сдавать его в аренду; отдавать в залог; вносить в качестве вклада в устав- ный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом;

связанные с предоставлением займов, поручительствсовершать, по- лучениемсделки, банковских гарантий, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества (вуста- ве государственного и муниципального предприятия могут быть определены виды сделок, совершение которых не допускается без согласия собственника имущества такого предприятия). Кро- ме того, ст. 18 Закона об унитарных предприятиях определен круг правомочий унитарного предприятия вотношении переданных им земельных участков. Не имея объективной возможности охватить весь возможный спектр ситуаций в процессе «жизнедеятельности» предприятия, законодатель находит единственный разумный вы- ход и устанавливает пределы осуществления гражданских прав: «Движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия.

28

Сделки, совершенные государственным или муниципальным пред- приятием с нарушением этого требования, являются ничтожны- ми» (ст. 18 Закона об унитарных предприятиях). Принадлежащим предприятию движимым имуществом, оно распоряжается самосто- ятельно, кроме случаев, установленных законом или иными право- выми актами.

Считаем необходимым в целях более всестороннего понима- ния содержания права хозяйственного ведения очертить круг пра- вомочий собственника имущества, закрепляемого за унитарным предприятием. Итак, собственник-учредитель сохраняет следу- ющие правомочия, прямо предусмотренные законом (п. 1 ст. 295 ГК РФ, ст. 20 Закона об унитарных предприятиях): право на при- нятие решения о создании унитарного предприятия и определе- нии целей, предмета, видов его деятельности; право на утверж- дение устава унитарного предприятия и внесение в него измене- ний; право на формирование уставного фонда государственного или муниципального предприятия, а также порядка составления, утверждения и установления показателей планов (программы) финансово-хозяйственной деятельности унитарного предприятия и его бухгалтерской (финансовой) отчетности; право на назначе- ние на должность руководителя унитарного предприятия, а также насогласованиеприеманаработуглавногобухгалтераунитарного предприятия; право на распоряжение недвижимым имуществом, а в случаях, установленных федеральными законами, иными нор- мативнымиправовымиактамиилиуставомунитарногопредприя- тия, на совершение иных сделок; право на осуществление контро- ля за использованием по назначению и сохранностью принадле- жащего унитарному предприятию имущества; право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хо- зяйственномведенииунитарногопредприятия;правонапринятие решений о реорганизации или ликвидации унитарного предприя- тия в порядке, установленном законодательством, с назначени- ем ликвидационной комиссии и утверждением ликвидационных балансов унитарного предприятия и т.д. За пределами перечис- ленных в законе правомочий собственник не может вмешиваться в управление имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия (например, изымать, сдавать в аренду ит.д.).Условиядоговоров,заключаемыхсобственникомимущества спредприятием,изменяющиесодержаниеисферудействияст.294, 295 ГК РФ, ничтожны.

29

Правооперативногоуправления–этоправоучрежденияилика- зенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться за-

1 См.:Российскоегражданскоеправо:учебник:в2т./отв.ред.Е. А.Суха-

нов. Т. 1. С. 609.

2 Гражданскоеправо:учебник:в2т./подред.С. А.Степанова.Т.1.С.406. 3 В отношении федеральных казенных предприятий: «2. Предприятие может быть создано путем учреждения, реорганизации существующего унитарного предприятия в форме разделения, выделения либо слияния, а также путем изменения вида унитарного предприятия, основанно- го на праве хозяйственного ведения (далее – унитарное предприятие). 3. В целях создания предприятия федеральный орган исполнительной власти, в ведении которого будет находиться предприятие (далее – упол- номоченный орган), обеспечивает подготовку следующих документов: а) технико-экономическое обоснование создания предприятия, включа- ющее в себя финансово-экономический анализ состояния унитарного предприятия с указанием структуры кредиторской и дебиторской задол- женности, условий и причин ее возникновения (кроме случаев создания предприятий на базе имущества, относящегося к объектам по уничтоже- нию химического оружия), прогноз объема производимой по заказу госу- дарства продукции (работ, услуг) для обеспечения федеральных государ- ственных нужд с обоснованием необходимости производства отдельных видов продукции (работ, услуг) в рамках самостоятельной хозяйственной деятельности, прогноз доходов и расходов предприятия на очередной год и плановый период, а также предложения по организационной и штатной структуре предприятия; б) проект устава предприятия; в) проект про- граммы деятельности предприятия на очередной год и плановый период (далее – программа деятельности); г) проект сметы доходов и расходов предприятия на очередной год и плановый период, в которой выделяются

30