Вещные права и правоотношения лиц, не являющихся собственниками имущества. Учебное пособие

правапроисходитпосредствомправовыхнормразличныхотраслей законодательства1.

Это право заключается в возможности возведения на соответ- ствующем участке зданий, сооружений и других объектов недви-

См.: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188 ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1, ч. 1, ст. 14; Градостроительный кодекс Рос- сийской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190 ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1, ч. 1, ст. 16; Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 339 ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”» // Официальный интер- нет-портал правовой информации. URL: http://publication.pravo.gov.ru/ Document/View/0001201808040006 (дата обращения: 28.12.2022); Поста- новление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ

51

жимости, становящихся при этом собственностью застройщика, и их последующей эксплуатации. Взаимоотношения (правоотноше- ния) собственника земельного участка исобственника возведенной на нем постройки складываются в соответствии с действующим законодательством1. Во-первых, собственник недвижимости впра- ве владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению. Во-вторых, собственник здания, сооруже- ния и другой недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, предоставленной под эту недвижимость таким лицом. В-третьих, в случае перехода права собственности нанедви- жимость к другому лицу оно приобретает право пользования соот- ветствующей частью земельного участка натех же условиях ив том же объеме, что ипрежний собственник недвижимости. Переход пра- ва собственности на земельный участок не является основанием прекращенияилиизмененияпринадлежащегособственникунедви- жимости права пользования этим участком. В-четвертых, в случае прекращения права пользования земельным участком, предостав- ленного собственнику находящегося на нем недвижимого имуще-

№ 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в су- дебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права соб- ственности и других вещных прав» // Российская газета. 2010. 25 мая; По- становление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О при- менении судами некоторых положений раздела I части первой Граждан- ского кодекса Российской Федерации» // Официальный сайт Верховного Суда РФ. URL: https://www.vsrf.ru/documents/own/8435/ (дата обращения: 28.12.2022); Обзор судебной практики по делам, связанным с самоволь- ным строительством: утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г. // Официальный сайт Верховного Суда РФ. URL: https://www.vsrf. ru/documents/all/31768/ (дата обращения: 28.12.2022).

1 Так, п.2 ст.266 «Владение ипользование земельным участком напра- ве пожизненного наследуемого владения» ГК РФ гласит: «Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, соо- ружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности». В соответствии с п. 2 ст. 269 «Владение и пользова- ниеземлейнаправепостоянного(бессрочного)пользования»ГКРФ«лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятель- но использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведениедляэтихцелейнаучасткезданий,сооруженийидругогонедви- жимогоимущества.Здания,сооружения,иноенедвижимоеимущество,соз- данные этим лицом для себя, являются его собственностью».

52

ства, право на это имущество определяется по соглашению между собственником земельного участка и собственником недвижимого имущества. При отсутствии такого соглашения последствия пре- кращения права пользования земельным участком определяются судом. В-пятых, собственник участка имеет право требовать посуду от собственника недвижимости после прекращения права пользо- вания участком освобождения его от недвижимости и приведения участка в первоначальное состояние. В-шестых, в случае, если снос здания или сооружения запрещается законом (жилые дома, памят- ники истории квартиры и т.п.) либо не подлежит осуществлению в связи с явным превышением стоимости здания или сооружения посравнениюсостоимостьюземельногоучастка,припредъявлении соответствующихтребованийсторонамисудможет:признатьправо собственника недвижимости на приобретение в собственность зе- мельного участка или право собственника участка наприобретение оставшейся нанем недвижимости либо установить условия пользо- ванияземельнымучасткомсобственникомнедвижимостинановый срок. Изложенные правила не применяются при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд, а также при пре- кращенииправнаучастокввидуегоненадлежащегоиспользования.

Приведем положения Концепции развития гражданского зако- нодательстваРФотносительноготого,какимвидитсярассматрива- емое право в будущем.

«6..3.. Право застройки предназначено для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различногородаобъектовсихпоследующейэксплуатацией..Содержание права застройки – владение и пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) наземельном участке зданиями и сооружениями.. По общему правилу здания и сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом застройки, признаются собственностью собственника земельного участка.. В течение срока действия права застройки суперфициар вправе изменять и сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые..

Право застройки является: а) срочным (от 50 до 199 лет); б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства); в) платным – плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом..

53

Право застройки возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации..

После истечения срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару..

При закреплении в российском законодательстве права застройки следует изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения.. Арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на возведенные им на земельном участке здания и сооружения, что является продолжением конструкции “единого объекта”.. В противном случае возникнет парадоксальная ситуация, при которой обладатель обязательственного права на земельный участок (арендатор) приобретет “более сильное” право в отношении расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфициар)..

Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на определенный период могут быть установлены иные переходные положения..

Право застройки может быть использовано также для тех ситуаций, когда собственник здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не имеет каких-либо прав на последний.. В этом случае в силу прямого указания закона за собственниками зданий и сооружений может быть признано право застройки на данный земельный участок..

<.....> 6..5.. Соответствующие права могут быть распространены

на иные природные объекты.. Применительно к водным объектам суперфиций может найти применение при предоставлении водных объектов для строительства гидротехнических и иных сооружений.. В законодательстве о недрах модель ограниченных вещных прав может быть распространена лишь на участки недр, предоставленные для целей, не связанных с добычей полезных ископаемых.. Суперфиций уместен при предоставлении участка недр для строительства долговременных подземных

сооружений (например, тоннелей метро)»..

54

4СЕРВИТУТЫ, СЕРВИТУТНЫЕ ПРАВА

И СЕРВИТУТНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ

Современное гражданское право сохраняет ряд реципиро- ванных конструкций права Древнего Рима, например сервитуты, исторический процесс имплантации которых в отечественную систему права и законодательства происходил достаточно дол- го и непоследовательно. Так, несмотря на наличие теоретических разработок, в русском дореволюционном праве не существовало четкоструктурированнойсистемысервитутов,отсутствовалосамо понятие сервитута, хотя законодательству того периода были из- вестныотдельныеограниченияправсобственников.КначалуXXв. и практически на всем его протяжении сервитутные правоотно- шения целиком утрачивают свою актуальность, что объясняется государственными политико-экономическими преобразованиями, происходившими в России, начало которых было ознаменовано свершившейся в 1917 г. Великой Октябрьской социалистической революцией, коренным образом изменившей и государственное устройство (форму правления, форму административно-террито- риального устройства и форму политического устройства (поли- тический режим)), и неотъемлемую составляющую государства

– право. Период становления молодого советского государства ха- рактеризуется принятием ряда «переворотных» по своей природе правовых актов. Так, Декретом ВЦИК от 19 февраля 1918 г. «О со- циализации земли» провозглашалось: «Ст. 1. Всякая собственность на землю, недра, воды, лесаиживыесилы природыв пределах Рос- сийской Федеративной Советской Республики отменяется навсег- да. Ст. 2. Земля без всякого (явного или скрытого) выкупа отныне переходит в пользование всего трудового народа»1. В дальнейшем ст. 6 Конституции СССР 1936 г. устанавливала положение, соглас- но которому «земля, ее недра, воды, леса, заводы, фабрики, шахты,

1 Декрет ВЦИК от 19 февраля 1918 г. «О социализации земли» // Исто- рия принятия действующей Конституции РФ. URL: https://constitution. garant.ru/history/act1600-1918/5328/ (дата обращения: 28.12.2022).

55

рудники, железнодорожный, водный и воздушный транспорт, бан- ки, средства связи, организованные государством крупные сель- скохозяйственные предприятия (совхозы, машинно-тракторные станции и т.п.), а также коммунальные предприятия и основной жилищный фонд в городах и промышленных пунктах являются государственной собственностью, то есть всенародным достоя- нием»1. Аналогичные положения содержала и Конституция СССР

1977 г.: «Статья 11. Государственная собственность – общее досто- яние всего советского народа, основная форма социалистической собственности. В исключительной собственности государства на- ходятся: земля, ее недра, воды, леса. Государству принадлежат ос- новные средства производства в промышленности, строительстве и сельском хозяйстве, средства транспорта и связи, банки, иму- щество организованных государством торговых, коммунальных и иных предприятий, основной городской жилищный фонд, а так- же другое имущество, необходимое для осуществления задач госу- дарства»2. Отметим, что в период действия указанных актов пред- усматривалосьдвавидасобственности3 втомчислеивотношении земли (земельных участков): государственная собственность (как

1 Конституция (Основной закон) Союза Советских Социалистических Республик: утв. постановлением Чрезвычайного VIII Съезда Советов СССР

от 5 декабря 1936 г. // История принятия действующей Конституции РФ. URL: https://constitution.garant.ru/history/act1600-1918/5328/ (дата обра- щения: 28.12.2022).

2 Конституция (Основной закон) Союза Советских Социалистических Республик: принята на внеочередной седьмой сессии Верховного Совета

СССР девятого созыва 7 октября 1977 г. // История принятия действую-

щей Конституции РФ. URL: https://constitution.garant.ru/history/act16001918/5328/ (дата обращения: 28.12.2022).

3 Согласно ст. 13 Конституции СССР 1977 г. «основу личной собствен- ности граждан СССР составляют трудовые доходы. В личной собственно- сти могут находиться предметы обихода, личного потребления, удобства и подсобного домашнего хозяйства, жилой дом и трудовые сбережения. Личная собственность граждан и право ее наследования охраняются го- сударством. В пользовании граждан могут находиться участки земли, пре- доставляемые в установленном законом порядке для ведения подсобного хозяйства (включая содержание скота и птицы), садоводства и огородни- чества, а также для индивидуального жилищного строительства. Гражда- не обязаны рационально использовать предоставленные им земельные участки. Государство и колхозы оказывают содействие гражданам в веде- нии подсобного хозяйства. Имущество, находящееся в личной собственно- стииливпользованииграждан,недолжнослужитьдляизвлечениянетру- довых доходов, использоваться в ущерб интересам общества».

56

отнесения его к относительносервитутн-обязательственнымго правоотношенияили вещно-аб-

1 Конституция Российской Федерации: принята всенародным голо- сованием 12 декабря 1993 г. // Официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102027595 (дата обращения: 28.12.2022).

57

В соответствии с ч. 1 ст. 274 ГК РФ «сервитут может устанавливать- ся для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов,

58

участка – «требующего субъекта», соседним участком или иной ин- фраструктурой,устанавливаемоедляобеспеченияпроходаипроез- да через соседний земельный участок, строительства, реконструк- ции и (или) эксплуатации линейных объектов, а также для удов- летворения других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, что подразумевает не исключительную личную выгоду, а в первую очередь объективную необходимость нормального использова-

не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника не- движимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установле- ния сервитута».

59

60