Перепланировка квартиры
.pdfУДК 347.2/.3 + 69 ББК 67.404.2 + 38
Перепланировка квартиры/ Т. А. Кухаренко. - Москва: Эксмо, 2011. - (Народный адвокат). - ISBN 978-5-699-
© ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2011
Автор:
Кухаренко Татьяна Алексеевна — закончила Уральскую академию государственной службы (г. Екатеринбург), ведущий юрисконсульт юридического агентства «Интегра». Имеет большой практический опыт по оказанию комплексных юридических услуг организациям, предпринимателям и гражданам, в т.ч. по вопросам гражданского, жилищного, семейного, трудового, корпоративного, налогового права. В течение многих лет представляет интересы организаций и граждан в судах при разрешении гражданских, трудовых, семейных, жилищных и арбитражных споров. Оказывает юридическое сопровождение организациям во всех инстанциях, службах и фондах по вопросам, связанным с хозяйственной деятельностью организаций, в том числе по вопросам создания, реорганизации, ликвидации организаций всех организационно-правовых форм, заключения сделок с долями, акциями, паями и пр. Автор ряда публикаций — практических пособий, комментариев, юридических консультаций в СМИ, в т.ч. комментария к федеральному закону от 10 мая 1995 г. № 73-ФЗ «О восстановлении и защите сбережений граждан Российской Федерации», комментария к федеральному закону от 2 января 2000 г. № 37-ФЗ «О народных заседателях федеральных судов общей юрисдикции в Российской Федерации», практического пособия «Персональные данные. Кто, что и зачем должен о нас знать?».
Данное издание призвано помочь гражданам разобраться в таком актуальном на сегодняшний день вопросе как перепланировка квартиры, точнее ее оформление. Ведь помимо эстетической и бытовой стороны перепланировки как таковой, не менее важна и сторона юридическая. От того, насколько верно учтены все тонкости и нюансы, будет зависеть количество потраченных времени, сил и терпения и, в конечном итоге, успешное завершение дела.
Какие изменения можно воплощать в реальность, а какие не стоит? С чего начинать процесс оформления перепланировки и кому лучше этим заняться? Какие документы для этого понадобятся? Как узаконить перепланировку, если ее произвели без оформления? На эти и другие вопросы даны ответы в этой книге.
Книга рассчитана на широкий круг читателей.
1
Содержание
Предисловие
Глава 1. Что такое перепланировка? Изучаем закон
Что подпадает под понятие «перепланировка» и подлежит согласованию? В каких случаях нужно официально оформлять перепланировку квартиры? Что запрещено при перепланировке?
Какое наказание грозит за незаконную перепланировку?
Глава 2. Перепланировка: шаг за шагом
Как составить проект перепланировки? Собираем необходимые документы Чье согласие вам нужно получить? Согласование проекта перепланировки
Если вам отказано в согласовании перепланировки Завершение перепланировки жилого помещения
Глава 3. Самовольная перепланировка. Как быть?
Возможно ли «узаконить» самовольную перепланировку? Практические рекомендации
Глава 4. Разрешаем конфликты Заключение Приложения
2
Предисловие
Желание жить не в типовой квартире, а в красивом уютном гнездышке, возникающее у многих, вполне объяснимо. И зачастую при отсутствии достаточного количества средств на постройку жилья по индивидуальному заказу, граждане прибегают к перепланировке своей квартиры. Однако проживание в типовых домах диктует свои правила. И любое благоустройство квартиры должно быть безопасным для всего дома и разрешено контролирующей инстанцией. Поэтому самовольная перепланировка строго запрещена законодательством. К сожалению, далеко не все подозревают, что самовольный снос стен и замена, например, инженерных сетей, может иметь неблагоприятные последствия для собственников квартиры.
Глава 1. Что такое перепланировка? Изучаем закон
Что подпадает под понятие «перепланировка» и подлежит согласованию?
Для начала разберемся с понятиями. Так, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту — ЖК РФ) различаются два понятия: «перепланировка жилого помещения» и «переустройство жилого помещения».
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Необходимо помнить, что переустройство и (или) перепланировка квартиры должны проводится строго с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Для более глубокого изучения понятия «перепланировка (переустройство)» мы рекомендуем обратиться к постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Этот нормативно-правовой акт устанавливает, что переоборудование жилых помещений может включать в себя следующие действия:
1)установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
2)перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
3)устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
4)прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Также вышеуказанное постановление относит к перепланировке квартир:
3
1)перенос и разборку перегородок;
2)перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
3)устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
4)ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
5)устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Например, если вы заменили обычную ванну на душевую кабину, то это будет
считаться переустройством, а если убрали стену между кухней и гостиной, то такие ваши действия назовутся перепланировкой.
Важно знать, что правом проведения перепланировки (переустройства) обладает исключительно собственник жилого помещения, который в свою очередь может уполномочить на это другое лицо в соответствии с законодательством. Таким образом, лица, являющиеся нанимателями квартиры или проживающие в квартире вместе с собственником, даже будучи зарегистрированными по месту проживания в этом жилом помещении, не обладают правом осуществлять перепланировку квартиры.
Как же выяснить, была ли в покупаемой вами квартире произведена перепланировка (переустройство)?
Мы советуем в этом случае ознакомиться с поэтажным планом, выданным БТИ (бюро технической инвентаризации). Необходимо убедиться, что план квартиры соответствует фактическому состоянию жилого помещения. Нужно обратить внимания на линии: одинарные — это обычные стены, а двойные линии — это несущие стены. Если на плане присутствует красная линия, то это может свидетельствовать о незарегистрированном в установленном законом порядке переустройстве жилого помещения. Тщательно осмотрите квартиру и сверьте ее фактическое устройство с планом БТИ.
Обращаем внимание, что основными нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок перепланировки и переустройства жилого помещения, а также устанавливающими меры ответственности за несоблюдение законодательства, являются следующие:
1)Жилищный кодекс РФ (далее по тексту — ЖК РФ);
2)Кодекс РФ об административных правонарушениях (далее по тексту — КоАП РФ);
3)постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».
4)постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее по тексту — постановление «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»; Кроме того на уровне субъектов РФ и муниципальных образований могут также
приниматься нормативно-правовые акты, регулирующие порядок перепланировки и переустройства квартир.
Так, например, если квартира находится в г. Москве, то необходимо руководствоваться следующими документами:
4
1)Законом города Москвы № 26 от 20.12.1995 г. «Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда» от 20 декабря 1995 года № 26;
2)постановлением Правительства Москвы от 22.06.2010 № 502-ПП «Об утверждении Регламента подготовки и выдачи Государственной жилищной инспекцией города Москвы в режиме «одного окна» решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений, связанных с передачей в пользование части общего имущества в многоквартирном доме»;
3)постановлением Правительства Москвы от 25.09.2007 № 831-ПП «О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 8 февраля 2005 Г. № 73-ПП» в ред. постановления Правительства Москвы от 28.07.2009 № 701-ПП (вместе с «Нормативом города Москвы по эксплуатации жилищного фонда (ЖНМ2005/01) «Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы»);
4)постановлением Правительства Москвы от 2 августа 2005 г. № 575-ПП «О едином жилищном документе»;
5)постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» (в ред. постановлений Правительства Москвы от 15.11.2005 № 883-ПП, от 25.09.2007 № 831-ПП);
6)постановлением Правительства Москвы от 15.11.2005 № 883-ПП «О реализации положений жилищного кодекса российской федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах» (вместе с:-«Перечнем мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах и условия их проведения»,- «Нормативом «Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» (жнм-2005/01)»);
7)распоряжением Правительства Москвы от 8 апреля 2008 г. № 695-РП «Об усилении контроля за производством ремонтных работ в многоквартирных жилых домах»;
8)распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 17 июля 2008 г. № 133 «О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений».
В каких случаях нужно официально оформлять перепланировку (переустройство) квартиры?
Официальному оформлению подлежат практически любые даже незначительные виды перепланировок и переустройств квартиры. Из этого правила существует лишь незначительное исключение. Например, если вы сделали небольшой косметический ремонт, встроили шкафы или антресоли, заменили батареи и другое инженерное оборудование,
5
которое не увеличивает водопотребление и электропотребление, то такие ваши действия согласовывать не обязательно.
Если вы проживаете в коммунальной квартире, то для проведения перепланировки необходимо будет нотариально заверить согласие на это всех собственников других комнат.
Например, если в коммунальной квартире проживают несколько собственников, то для подачи заявления на перепланировку части коммунальной квартиры одним из собственников или нанимателей недостаточно получить согласия всех членов семьи этого собственника: также необходимо договориться со всеми соседями. При отсутствии вышеуказанного документа соответствующие инстанции часто отказываются принимать заявки на перепланировку, ссылаясь на то, что формально права на коммунальную квартиру, и в особенности на места общего пользования (кухню, санузел, коридор и т.п.) принадлежат всем проживающим в ней собственникам в равной степени, а стало быть, собственники части квартиры в плане перепланировки не могут распоряжаться своей долей без согласия остальных собственников. Если один из собственников или нанимателей произведет перепланировку без получения согласия соседей и без разрешения соответствующей инстанции, то другие жильцы будут иметь право в судебном порядке добиваться устранения перепланировки. Кроме того, при приватизации своей доли в коммунальной квартире одним из проживающих в ней, самовольная перепланировка, произведенная кем-либо из его соседей, помешает быстрому оформлению права собственности.
Таким образом, получать разрешительные документы на перепланировку квартиры необходимо в следующих случаях:
1)когда вы планируете произвести в квартире практически любые изменения, кроме ряда случаев, перечисленных выше (см. главу 2 пособия);
2)когда вы произвели самовольную планировку, не догадываясь о необходимости ее официального оформления (см. главу 3 пособия);
3)когда вы приобрели квартиру, в которой произведена несанкционированная планировка (см. главу 3 пособия);
4)когда вы планируете свое жилое помещение переоборудовать в нежилое (см. главу 4 пособия).
Что запрещено при перепланировке?
Запреты на осуществление переустройства и (или) перепланировки квартир содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах (см. Раздел «Что подпадает под понятие «перепланировка» и подлежит согласованию?»). Кроме того, они могут также вытекать из содержания разрешительных условий проведения перепланировки. Например, если определенные нормы законов обязывают собственника квартиры при перепланировке совершить какие-то действия, представить необходимый перечень документов, то игнорирование этих требований приведет к невозможности осуществления задуманного ремонта квартиры.
Так, основные запреты на осуществление планировки содержатся в постановлении
«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда «Об
6
утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Указанное постановление (п.п. 17.2-17.3) гласит, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
На региональном и местном уровне могут утверждаться дополнительные запреты на проведение перепланировки и переустройства квартир. Например, Приложением № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 8 февраля 2005 года № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» устанавливается следующий перечень ограничений на мероприятия (работы) по переустройству
помещений в жилых домах:
1)не допускается переустройство помещений, при котором ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
2)не допускается переустройство помещений, при котором переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
3)не допускается переустройство помещений, при котором предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
4)не допускается переустройство помещений, при котором затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
5)не допускается переустройство помещений, при котором нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
6)не допускается переустройство помещений, при котором устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
7)не допускается переустройство помещений, при котором предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
8)не допускается переустройство помещений, при котором увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
В соответствии с тем же нормативно-правовым актом в жилых домах типовых серий не допускается:
7
1)устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенахдиафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
2)устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
3)устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы.
Т.к., жилищные службы вашего населенного пункта могут иметь свою точку зрения
на то, что нельзя делать при перепланировке квартиры, запомните «популярные» запреты:
При перепланировке квартиры запрещается:
1)сносить несущие стены;
2)выносить батареи отопления на лоджию или балкон;
3)устраивать теплые полы от общедомовых систем отопления;
4)менять местоположение кухни, оборудованной газом;
5)объединять кухню и рядом расположенную комнату в однокомнатной газифицированной квартире, без установки раздвижной перегородки;
6)прокладывать газопровод в квартире без согласования с соответствующими инстанциями;
7)организовывать из санузла выход на кухню;
8)организовывать выход в жилую комнату из санузла, оборудованного унитазом;
9)замуровывать инженерные коммуникации (газа провод и водопровод) в стены;
10)переносить инженерные стояки;
11)замуровывать доступ к мусоропроводу, расположенному в квартире;
12)демонтировать порожки на балкон и в ванную комнату;
13)организовывать кухни, ванные комнаты и санузлы над нижерасположенными жилыми комнатами (кроме двухуровневых квартир);
14)проводить шланг к газовой плите под мойкой;
15)объединять балкон или лоджию с комнатой (можно только при согласовании с автором проекта дома, при условии установки раздвижных стеклянных дверей);
16)делать проемы в несущих стенах размером более тех, что рассчитаны проектом;
17)сносить воздуховоды или уменьшать площадь их сечения.
Как бы вам ни хотелось изменить свою квартиру за счет перепланировки, эти правила нарушать нельзя. На практике даже не все специализированные фирмы, оказывающие услуги по согласованию перепланировок, знают эти нюансы и удивляются, когда не могут получить соответствующее разрешение. Все перечисленные запреты на проведение перепланировки продиктованы логикой. Рассмотрим это на примерах.
Почему нельзя сделать выход из санузла на кухню?
Дело в том, что система вентиляции в ванной, работает гораздо мощнее вентиляционной системы кухни. Поэтому все запахи из вашей кухни будут затягиваться в вентиляцию ванной комнаты и попадут в другие квартиры, доставив соседям серьезные неудобства.
8
Почему нельзя утеплить пол за счет общедомовых систем отопления?
При подаче горячей воды в квартиры, соблюдаются определенные нормативные требования: вода имеет соответствующую температуру, расчет производится таким образом, чтобы тепло поступало жителям всех этажей. Если жители повсеместно начнут устраивать себе теплые водяные полы, то за счет повышенной теплоотдачи, к последнему этажу вода будет приходить остывшей.
Почему нельзя прятать инженерные коммуникации в стены?
Если произойдет разгерметизация газовой трубы, спрятанной в стену, то в полости стены может накопиться газ, что впоследствии приведет к взрыву. А разгерметизацию водопроводных труб, замурованных в стене, также легко не заметить, что станет причиной серьезной аварии.
Почему нельзя увеличить жилую комнату за счет площади балкона или лоджии и выносить батареи отопления на балкон?
Это запрещено, так как нарушается теплотехнический обмен, может происходить запотевание стен. При выносе радиаторов на балкон их температура снижается на несколько градусов, и от этого страдают жители других квартир.
Почему нельзя полностью снести несущие стены?
В этом случае дом может попросту рухнуть. Но частичный снос несущих стен в отдельных случаях допускается в зависимости от этажа, на котором находится квартира и по дополнительному согласованию.
Почему нельзя переносить стояки горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения?
Это ведет к серьезному ослаблению всей системы в доме.
Какое наказание грозит за незаконную перепланировку?
Многие собственники квартир делают любые перепланировки (переустройства), ни с кем их не согласовывая, и умудряются избегать неприятностей. Но расслабляться не стоит, поскольку наказания за неправомерный ремонт квартиры предусмотрены ЖК РФ и КоАП РФ.
Так, например, ст. 29 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Если же квартира не будет приведена в прежнее состояние в срок, установленный проверяющей инстанцией, то суд по иску этого органа может принять следующие решения:
1)в отношении собственника квартиры — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
9
2)в отношении нанимателя квартиры по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Но и это еще не все. КоАП РФ предусматривает серьезные штрафы для тех, кто не желает проводить перепланировку квартиры в соответствии с требованиями законодательства. Так, в соответствии со ст.7.21. КоАП РФ за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений вам в лучшем случае сделают
официальное предупреждение, а в худшем — наложат штраф в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей. Если самовольная перепланировка была проведена в многоквартирном доме, то таким незаконопослушным гражданам грозит штраф от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Более того, ст. 7.22 КоАП РФ устанавливается, что нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
В ряде случаев в отношении жильцов, осуществивших самовольную перепланировку, могут применяться меры ответственности как за самоуправство согласно ст. 19.1 КоАП РФ. В таком случае будет вынесено предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц — от трехсот до
пятисот рублей.
Важно знать, что существует еще и гражданская ответственность в отношении самовольного переустройства и перепланировки. Так, п. 1 ст. 222 ГК РФ называет самовольной постройкой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. В результате чего самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: право собственности на самовольную постройку суд может признать за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
10