Перепланировка квартиры
.pdf6)копии искового заявления и документов, обосновывающих требования истца;
7)доверенность представителя истца;
8)квитанция об оплате госпошлины.
________________Подпись «___»________ г.
Глава 4. Разрешаем конфликты
Жителям г. Москвы мы напоминаем перечень инстанций, которые им потребуется обойти в ходе согласования перепланировки квартиры.
Главное архитектурное управление (ГУП ГлавАПУ). Является органом исполнительной власти города Москвы, обеспечивающим реализацию государственного регулирования градостроительной и архитектурной деятельности на территории города.
Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция).
Призвана осуществлять государственный контроль соблюдения владельцами жилищного фонда, управляющими и эксплуатационными организациями нормативных требований, обеспечивающих сохранность жилых домов, и защищать права и законные интересы жителей и государства при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг.
Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Государственное унитарное предприятие города Москвы. Московское городское бюро технической инвентаризации (ГУП МосгорБТИ) является органом учета объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и т.д.) в г. Москве.
Государственное унитарное предприятие города Москвы ( ГУП МОСГАЗ ).
Создано в соответствии с Приказом Департамента энергетики и энергоснабжения от 24 сентября 1992 года № 89 в порядке реорганизации (преобразования) ранее действовавшего Московского городского производственного объединения «Мосгаз».
Роспотребнадзор (СЭС, ЦГСН). Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека образована в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти. Является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.
Государственная противопожарная служба (УГПС). Осуществляет контроль за соблюдением требований пожарной безопасности на предприятиях и территории города.
Единые информационно-расчетные центры (ЕИРЦ). Созданы в целях совершенствования системы обслуживания населения в жилищно-коммунальной сфере, в том числе информирования о предоставленных жилищно-коммунальных и прочих услугах.
В заключение рассмотрим еще несколько ситуаций, связанных с перепланировкой квартир.
Установка в городской квартире сауны.
71
Сейчас во многих городских квартирах граждане пытаются устраивать сауну. Давайте разберемся — возможно ли это? Законом строительство саун открыто не запрещается. Например, бытовые сауны разрешено устраивать в г. Москве в домах первой категории. При этом сауна должна иметь гигиеническое заключение (сертификат) и быть предназначенной по области применения специально для жилых квартир. Сборные сауны не должны размещаться в проекции жилых комнат, т.е. сауны можно размещать только в коридоре или санузле. Необходимо будет получить разрешение Госпожнадзора. Сауна должна быть размером не более чем на двух человек. Это требование продиктовано, в частности, тем, что мощность электропечи, необходимая для обогрева большей кабины, превысит возможности электросети. Отделку сауны, согласно строительным нормам, можно делать из древесины лиственных пород, т.к. если сделать хвойную обивку, то при высокой температуре дерево начнет выделять смолистые вещества и станет липким. Кроме того, из-за повышенного содержания смол хвойные породы дерева могут даже самовозгораться. Кроме того по всему периметру под потолком сауны необходимо будет установить перфорированный сухотруб. Электрическая печь для сауны должна быть только заводского изготовления и обязательно с автоматическим отключением при достижении определенной температуры. По электросети непременно нужно установить устройство защитного отключения (УЗО). Квартира должна быть оборудована пожарными извещателями. Лучше не затевать специальную перепланировку квартиры «под сауну», т.к. юридически оформить домашнюю парилку будет очень сложно.
Установка в квартире кондиционера.
Если вы захотите установить кондиционер в квартире, то необходимо сделать следующее:
подготовить документы:
технический паспорт на квартиру и поэтажный план (должны быть получены из органов технической инвентаризации (БТИ) не позднее одного года от даты подачи заявки);
правоустанавливающие документы на квартиру (должны быть нотариально заверенными либо предоставляться вместе с подлинниками, которые после проверки возвращают заявителю);
согласие в письменной форме всех проживающих в квартире граждан (если вы проживаете в квартире на основании договора социального найма), а также согласие всех собственников квартиры;
единый жилищный документ для г. Москвы;
паспорт и сертификат кондиционера.
выполнить проект на установку кондиционера (проект должен предусматривать месторасположение наружного блока сплит-системы, схему отведения конденсата, узлы крепления к фасаду);
согласовать проект с (для жителей г. Москвы):
Мосжилинспекцией;
ГлавАПУ Москомархитектуры;
Роспотребнадзором;
Мосэнерго (по требованию эксплуатирующей организации, в случае установки нескольких кондиционеров или мульти-системы);
72
Москомнаследием (в случае расположения здания в зоне исторической застройки Москвы или является памятником истории и культуры);
Федеральной Службы Охраны (в случае расположения здания вблизи правительственной трассы, а следовательно находится в зоне ответственности ФСО);
сдать вышеуказанные документы, а также заявление в уполномоченный орган: При положительном решении всех перечисленных инстанций можно приступать к
монтажу кондиционера. Обращаем внимание, что комиссия из представителей инспекции, ДЕЗа и управы должна принять оборудование и оформить акт, свидетельствующий о том, что установка кондиционера выполнена согласно выданному разрешению. Только после этого считается, что согласование кондиционера завершено.
Необходимо помнить, что, например, при согласовании с Роспотребнадзором (СЭС) может потребоваться акустический расчет (расчет шумов). Это требуется для того, чтобы определить, не превысит ли уровень шума внешнего блока допустимые уровни. Расчет делается на основании паспортных данных на кондиционер и проекта его установки, где указаны расстояния до ближайших окон. Допустимый уровень шумового воздействия для жилых помещений установлен санитарными правилами и нормами. Следует знать, что в паспорте любого кондиционера приводятся его технические характеристики, включая уровень шума, который должен соответствовать санитарным нормам РФ.
Перепланировка в неприватизированной квартире.
Если вы захотите провести приватизацию своей жилпощади, в которой была ранее сделана самовольная перепланировка, то, например, в г. Москве, в службе «одного окна» для проведения приватизации у вас потребуют определенный комплект документов, в который входит поэтажный план квартиры из бюро технической инвентаризации. А если на нем будут «красные линии», свидетельствующие о неузаконенной перепланировке, то в приеме документов будет отказано.
Если вы уже произвели перепланировку и привести жилое помещение в первоначальное состояние невозможно, то невозможной будет и приватизация, т.к. при приватизации жилого помещения проводится его техническая инвентаризация, в результате которой составляется технический паспорт. Если были проведены не разрешенные реконструкции, то в выписке из техпаспорта это будет отражено. Поэтому необходимо обязательно узаконить перепланировку квартиры перед ее приватизацией.
Страхование квартиры перед перепланировкой.
Реконструкция помещения, даже подтвержденная квалифицированным техническим обоснованием новых планировочных решений, опасна серьезными последствиями, причем не только на этапе проведения перепланировки, но и в ходе дальнейшей эксплуатации. По закону ответственность за причиненный вред всегда лежит на собственнике реконструируемого помещения или лице, у которого оно находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении. И даже в том случае, если ущерб нанесен рабочими подрядной организации, пострадавшие все равно предъявляют претензии к собственнику. Поэтому, лицу, заявляющему о намерении произвести перепланировку, желательно страховать свою гражданскую ответственность.
Напоминаем, что страховым случаем является наступившее в период действия договора страхования событие при проведении переустройства помещения в жилом доме, повлекшее ответственность страхователя за причинение вреда потерпевшим
73
(выгодоприобретателям), признанную страхователем добровольно с предварительного согласия страховщика или установленную решением суда. Страховое покрытие по договору страхования должно обеспечивать возмещение ущерба в объеме, соразмерном с возможным ущербом. При проведении сложных работ, а также при переустройстве внешних элементов здания (окна, лоджии, балконы, обрамления парадных дверей), кроме страхования ответственности за ущерб имуществу желательно застраховать и ответственность за причинение вреда жизни и здоровью третьих лиц. По окончании переустройства его результаты и соответствие проекту регистрируют в БТИ. После освидетельствования и приемки ответственность за безопасную эксплуатацию помещения принимают на себя местные подрядные организации типа ДЭЗ или РЭУ.
Для заключения договора страхования при перепланировки квартиры в страховую компанию подаются следующие документы:
1)копия документов о правах страхователя (заявителя) на помещения или строения, подлежащие переустройству;
2)копия проектной документации на переустройство (рабочий проект техническое заключение).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение.
К особому виду перепланировки (переустройства) квартиры можно отнести такой ремонт, в результате которого планируется из жилого помещения сделать нежилое.
Обращаем внимание, что согласно п. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается:
1)если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
2)если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
3)если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
4)если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только
вслучаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой
внежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Т.е., как правило, вам придется обратиться в ту же инстанцию, которая занимается согласованием перепланировки квартир.
В уполномоченный орган при этом подаются следующие документы:
1)заявление о переводе помещения;
2)правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3)план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4)поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
74
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Далее орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия соответствующего решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения решение о согласовании перевода квартиры должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. В этом случае, упомянутое в предыдущем предложении решение уполномоченного органа будет одновременно являться разрешительным документом для проведения перепланировки (переустройства) квартиры. Завершение такой перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Статьей 24 ЖК РФ устанавливается перечень случаев, когда уполномоченным органом может быть отказано в переводе жилого помещение в нежилое. Это может произойти в связи с:
1)непредставлением некоторых из указанных выше документов в уполномоченный орган;
2)представлением документов в ненадлежащий орган;
3)несоблюдением условий перевода помещения, о которых упоминалось выше;
4)несоответствием проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
75
Так, например, решением Совета городского округа г. Кумертау РБ от 20.08.2008 № 10-3 «О Положении о порядке рассмотрения, проектирования и согласования на межведомственной комиссии по вопросам внешнего оформления городских территорий документации, связанной с благоустройством и внешним оформлением города, перепланировкой (реконструкцией), переустройством помещений, переводом их из состава жилого в нежилой фонд и из состава нежилого в жилой фонд» установлено, что документом, подтверждающим перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое), является постановление главы Администрации городского округа города Кумертау Республики Башкортостан. Решение МВК (Межведомственная комиссия по вопросам внешнего оформления городских территорий) является основанием для подготовки проекта постановления главы Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое). Постановление главы Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение принимается не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в МВК соответствующего заявления и иных представленных в соответствии со ст. 23 ЖК РФ документов и является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его перепланировки (реконструкции), переустройства и (или) иных работ.
76
Примерный образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое помещение
Заявление о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в ______________________________
от____________________(фамилия, имя, отчество )
Место нахождения переводимого помещения: ______________________________
Собственник(и) переводимого помещения: _________________
Я,______________________________ (ф.и.о.) прошу разрешить перевод жилого помещения в нежилое помещение, занимаемого на основании _______________________, в связи с
________________________________________(указать причину перевода) с проведением переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Срок производства ремонтно-строительных работ _____ мес.
Режим производства ремонтно-строительных работ с ___ по ___ часов в ________ дни.
Обязуюсь(емся):
1)осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией);
2)обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ представителей собственника (балансодержателя) жилищного фонда, членов комиссии по вводу в эксплуатацию завершенного переустройством и (или) перепланировкой жилого (нежилого) помещения для проверки хода работ;
3)осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима проведения работ.
Приложения:
1.Правоустанавливающий(ие) документ(ы);
2.Копия(и) документа(ов), удостоверяющего(их) личность(ти;
3.Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого ;
4.Справка, что переводимое помещение не используется собственником в качестве места постоянного проживания.
5.Справка (выписка из ЕГРП) о том, что право собственности на переводимое помещение не обременено правами третьих лиц.
Подпись(и) лица (лиц), подавшего(их) заявление:
______ _________ _______________
(дата) (подпись)_________________ (Ф.И.О.)
77
Кроме случаев, описанных выше, перевести жилое помещение в нежилое можно, если оно признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Так, согласно вышеупомянутому постановлению, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях — в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
Необходимо знать, что жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.
Более того, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.
78
Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
Также наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
Следует учитывать, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
Вреконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарнотехнических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.
Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
Вжилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и
трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и
79
шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осеннезимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.
Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
Важно помнить, что в жилом помещении размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.
Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1 : 10.
Также в жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.
В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. Допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. Интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах. На расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.
80